僵尸企業(yè)土地資產(chǎn)處置研究

1、    “僵尸企業(yè)”土地資產(chǎn)處置研究    在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，經(jīng)濟(jì)增速放緩、下行壓力加大、行業(yè)環(huán)境惡化，企業(yè)的盈利能力下降、資產(chǎn)負(fù)債率大幅攀升，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)虧損、無(wú)力償債的困境企業(yè)數(shù)量迅速增加，形成了一大批被稱(chēng)為“僵尸企業(yè)”的困境企業(yè)。從所有制來(lái)看，“僵尸企業(yè)”大多屬于國(guó)有企業(yè)，國(guó)有企業(yè)改革不徹底是“僵尸企業(yè)”處置困境的主要因素之一。土地產(chǎn)權(quán)是企業(yè)產(chǎn)權(quán)的重要組成部分，土地資產(chǎn)管理是企業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。在企業(yè)產(chǎn)權(quán)變更過(guò)程中，土地資產(chǎn)處置問(wèn)題就成為企業(yè)資產(chǎn)處理的重要內(nèi)容。本文將對(duì)“僵尸企業(yè)”的土地資產(chǎn)處置方式及相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行研究，以期達(dá)到促進(jìn)“僵尸企業(yè)”土地資源

2、的優(yōu)化配置和存量土地的盤(pán)活，促進(jìn)企業(yè)過(guò)剩產(chǎn)能化解，推動(dòng)“僵尸企業(yè)”有效處置的目的。一、土地資產(chǎn)處置與化解產(chǎn)能、處置“僵尸企業(yè)”的關(guān)系部分“僵尸企業(yè)”設(shè)立時(shí)間長(zhǎng)，往往設(shè)備陳舊、技術(shù)落后、職工包袱重。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，以前位于市郊的企業(yè)現(xiàn)在已處于城市中心地帶。近年來(lái)，在城市土地價(jià)值高速增長(zhǎng)的背景下，“僵尸企業(yè)”往往占用寶貴的土地資源，卻連年虧損，由此造成土地利用率低下，土地價(jià)值不能充分實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，“僵尸企業(yè)”處置面臨的主要困難在于，更新企業(yè)設(shè)備、革新現(xiàn)有技術(shù)、安置職工所需費(fèi)用較高，資金問(wèn)題成為改革去產(chǎn)能的主要障礙。“僵尸企業(yè)”占有高價(jià)值的土地資源，通過(guò)處置土地資產(chǎn)可以提高土

3、地資源利用率，實(shí)現(xiàn)這些土地資產(chǎn)的價(jià)值，為企業(yè)帶來(lái)可觀的資金收入，用于更新企業(yè)設(shè)備、革新企業(yè)技術(shù)、償還企業(yè)貸款、安置企業(yè)職工，從而推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、化解低端產(chǎn)能，增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，妥善處置企業(yè)土地資產(chǎn)有助于“僵尸企業(yè)”化解過(guò)剩產(chǎn)能。二、通過(guò)土地資產(chǎn)處置化解產(chǎn)能的方式在處置“僵尸企業(yè)”過(guò)程中，屬于落后的產(chǎn)能，要堅(jiān)決予以淘汰；不屬于落后產(chǎn)能的，可以通過(guò)剝離、改進(jìn)管理、債務(wù)重組、減輕包袱等措施提升效率，獲得“重生”，或者通過(guò)國(guó)家給予相應(yīng)的引導(dǎo)政策，逐步退出市場(chǎng)。在“僵尸企業(yè)”土地資產(chǎn)處置上，第一可以通過(guò)土地置換的方式，發(fā)現(xiàn)土地價(jià)值；第二可以通過(guò)就地改造的方式，向其它優(yōu)質(zhì)工業(yè)企業(yè)出租廠房，提高土地

4、利用率。（一）通過(guò)置換土地。由于產(chǎn)業(yè)特性的原因，地塊與城市中心商業(yè)區(qū)的距離，商業(yè)和住宅用地往往比工業(yè)用地敏感。因此，位于城市中心區(qū)域的地塊用于商業(yè)服務(wù)的價(jià)值往往大于用于工業(yè)生產(chǎn)的價(jià)值。隨著城市化進(jìn)程不斷加快，很多“僵尸企業(yè)”已處城市中心地帶?！敖┦髽I(yè)”，尤其是處于過(guò)剩行業(yè)的“僵尸企業(yè)”對(duì)其是否位于城市中心區(qū)域敏感程度較低；相反，城市中心地帶的交通狀況還會(huì)加大其物流和倉(cāng)儲(chǔ)成本。郊縣城市相比中心城市，能提供更優(yōu)質(zhì)的物流和倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，并且有比中心城市更優(yōu)厚的政策扶持。在過(guò)剩產(chǎn)能“走出去”的背景下，“僵尸企業(yè)”通過(guò)將城市中心地塊與郊縣城市地塊置換。可以獲得一定土地差價(jià)，并可降低物流、倉(cāng)儲(chǔ)成本，享受相應(yīng)

5、的支持政策。（二）通過(guò)就地改造方式。除了通過(guò)置換城市郊區(qū)的工業(yè)用地，“僵尸企業(yè)”還可以通過(guò)就地改造的方式盤(pán)活土地資源。鑒于“僵尸企業(yè)”資產(chǎn)負(fù)債率高，企業(yè)可以引入民間資本在原有用地上新建廠房，將新建廠房向其他優(yōu)質(zhì)工業(yè)企業(yè)出租，獲取租金收益，改善生產(chǎn)條件，化解過(guò)剩產(chǎn)能。通過(guò)新建廠房并出租的方式盤(pán)活土地資產(chǎn)可以幫助“僵尸企業(yè)”顯著提升盈利能力和經(jīng)營(yíng)狀況。同時(shí)，可以借廠房重建騰退現(xiàn)有過(guò)剩產(chǎn)能，還可以通過(guò)拓展資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)部分職工的安置。三、“僵尸企業(yè)”土地資產(chǎn)處置面臨的問(wèn)題（一）主管部門(mén)協(xié)調(diào)的問(wèn)題。在目前的體制下，“僵尸企業(yè)”土地資產(chǎn)的處置，涉及土地管理部門(mén)、國(guó)資、規(guī)劃、工業(yè)等多個(gè)行政主管部門(mén)的管轄

6、范圍，單靠一個(gè)部門(mén)，很難統(tǒng)籌全局。同時(shí)，目前存在政策法規(guī)繁多、不能形成統(tǒng)一政策導(dǎo)向和步調(diào)的問(wèn)題。如果各個(gè)行政主體如果不能很好的協(xié)調(diào)相互之間關(guān)系，則“僵尸企業(yè)”土地資產(chǎn)的處置將面臨政策上、程序上的障礙，難以突破。（二）政府過(guò)分干預(yù)的問(wèn)題。“僵尸企業(yè)”退出過(guò)程中，要正確處理政府與市場(chǎng)的關(guān)系。在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制倒逼作用的基礎(chǔ)上，政府不是救企業(yè)，不能盲目的插手干預(yù)，而應(yīng)采取適當(dāng)措施促進(jìn)企業(yè)盡快順利退出。在存在轉(zhuǎn)型可能的“僵尸企業(yè)”改革過(guò)程中，政府應(yīng)在尊重市場(chǎng)規(guī)律的前提下，給予企業(yè)支持政策，促進(jìn)企業(yè)的重組兼并、轉(zhuǎn)型升級(jí)，鼓勵(lì)企業(yè)盤(pán)活資產(chǎn)，革新技術(shù)和設(shè)備，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。如果政府出于社會(huì)穩(wěn)定等因素考慮，過(guò)度

7、進(jìn)行干預(yù)，可能導(dǎo)致優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制不能在“僵尸企業(yè)”的治理中發(fā)揮作用，導(dǎo)致不公平競(jìng)爭(zhēng)，甚至可能出現(xiàn)“劣幣驅(qū)逐良幣”現(xiàn)象。（三）土地資產(chǎn)處置市場(chǎng)化的問(wèn)題。盤(pán)活存量土地就是要通過(guò)明晰土地產(chǎn)權(quán)，量化土地資產(chǎn)價(jià)值，促使存量土地資產(chǎn)以不同的價(jià)格進(jìn)入相應(yīng)市場(chǎng)進(jìn)行交易，實(shí)現(xiàn)土地的產(chǎn)權(quán)流動(dòng)與重組，達(dá)到生產(chǎn)要素與土地資源的優(yōu)化配置。然而，在企業(yè)改革過(guò)程中，受制于內(nèi)部阻力或成本壓力等因素，由企業(yè)自主處置土地資產(chǎn)的情況較為少見(jiàn)。（四）處置方式問(wèn)題?！敖┦髽I(yè)”的治理，主要采用兩種方式，一是破產(chǎn)退出，二是兼并重組。無(wú)論采用哪一種方式，都涉及到土地資產(chǎn)的處置。在“僵尸企業(yè)”土地資產(chǎn)的處置過(guò)程中，往往會(huì)面臨土地資產(chǎn)的回

8、收問(wèn)題，若原有建設(shè)用地是通過(guò)授權(quán)經(jīng)營(yíng)或作價(jià)出資（入股）的方式取得，則政府不能以規(guī)劃調(diào)整、整合資源等理由強(qiáng)制將土地收回。（五）處置收益分配問(wèn)題。在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，很多行業(yè)預(yù)期不明朗，企業(yè)融資困難，導(dǎo)致企業(yè)實(shí)施兼并重組的意愿不足。同時(shí)，在企業(yè)改革改制過(guò)程中，原授權(quán)經(jīng)營(yíng)或作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)，在政府收回、企業(yè)轉(zhuǎn)讓或置換后，其收益應(yīng)當(dāng)如何處置，并無(wú)明確的政策或規(guī)定。土地資產(chǎn)處置獲取的收益，是歸于企業(yè)還是政府，如何平衡企業(yè)的處分收益與“土地收益歸地方”的原則，如何分配土地處置收益，成為企業(yè)處置資產(chǎn)的顧慮之一，也成為“僵尸企業(yè)”土地資產(chǎn)處置的障礙。四、對(duì)“僵尸企業(yè)”土地資產(chǎn)處置的政策建議（

9、一）可重組整合的“僵尸企業(yè)”。雖然土地資產(chǎn)系“僵尸企業(yè)”資產(chǎn)的重要組成部分，但很多“僵尸企業(yè)”土地資產(chǎn)既不能抵押，亦不能租賃，因而資產(chǎn)嚴(yán)重缺乏流動(dòng)性。在處置這類(lèi)企業(yè)的過(guò)程中可以鼓勵(lì)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)手段自行調(diào)整產(chǎn)能結(jié)構(gòu)、進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)，扭虧為盈。從現(xiàn)行法規(guī)與政策來(lái)看，推進(jìn)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)手段自行改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，必須把“僵尸企業(yè)”處置和土地使用制度改革有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。在土地資產(chǎn)方面，由于國(guó)有土地供給與交易市場(chǎng)受到嚴(yán)格限制，當(dāng)企業(yè)需要通過(guò)處置土地資產(chǎn)獲取資金進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)時(shí)，企業(yè)需得到各級(jí)土地行政主管部門(mén)與城市規(guī)劃建設(shè)部門(mén)等的許可。多部門(mén)之間如果不能積極配合，勢(shì)必對(duì)“僵尸企業(yè)”盤(pán)活土地資產(chǎn)造成阻礙。因此，政策上應(yīng)

10、當(dāng)充分協(xié)調(diào)相關(guān)各個(gè)行政主管部門(mén)間的關(guān)系，保障企業(yè)盤(pán)活土地資產(chǎn)的高效性與可行性。在盤(pán)活“僵尸企業(yè)”土地資產(chǎn)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持市場(chǎng)化路線(xiàn)，秉承企業(yè)為主導(dǎo)，政策予以配合的基本原則，尊重企業(yè)意愿，防止行政過(guò)度干預(yù)。對(duì)擁有完整土地使用權(quán)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)減少土地交易過(guò)程中的行政干預(yù)，鼓勵(lì)“僵尸企業(yè)”自主通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制發(fā)現(xiàn)土地價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)資本的合理配置，盤(pán)活企業(yè)存量土地資產(chǎn)，化解過(guò)剩產(chǎn)能。同時(shí)，減少不必要的審批項(xiàng)目，明確審批時(shí)限，為辦理去產(chǎn)能企業(yè)提供便捷高效的行政服務(wù)，才能推動(dòng)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)化化解過(guò)剩產(chǎn)能。（二）可清理退出的“僵尸企業(yè)”。清退這些“僵尸企業(yè)”首先應(yīng)站在地方政府與銀行的角度，有效消除其顧慮才能真正實(shí)現(xiàn)“去產(chǎn)能”的目的。因此妥善安置企業(yè)員工，向銀行提供有效的還款預(yù)期，才是清理此類(lèi)“僵尸企業(yè)”的關(guān)鍵。由于土地資產(chǎn)價(jià)值不斷