項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)

1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)第1篇：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū) 南浦花園開(kāi)書(shū)店項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū) 一前言 該項(xiàng)目編制的依據(jù)， 1進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研獲得的第一手資料 2網(wǎng)上搜索的資料 二項(xiàng)目概況 1項(xiàng)目名稱：圖書(shū)零售 2項(xiàng)目選址：南浦花園 3項(xiàng)目規(guī)模及投資：按照一般情況，書(shū)店每平方米每月月租最高不宜超過(guò)100元，超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)就非常大。如果開(kāi)店人租下店面期滿或者中途退租，仍然可以收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，那么這樣就比較合適。如果不能，就相當(dāng)于增加了房租。 4項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者：物業(yè)管理公司 5項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式， 在開(kāi)店人確定自己經(jīng)營(yíng)的品種后，要依照賣場(chǎng)面積來(lái)劃分各品種所占的面積，并思考各圖書(shū)類別比重；在完成這些動(dòng)作后，開(kāi)店人就要將各品種及品種中特殊

2、類別的位置作合理安排，并做成書(shū)面資料。具體規(guī)劃時(shí)需要注意幾點(diǎn)：顧客通道一般兩個(gè)人對(duì)面經(jīng)過(guò)不擁擠即可，一般不小于08米即可；一般100平方米以下的店，收銀臺(tái)占地面積不超過(guò)15平方米為宜，過(guò)多浪費(fèi)。高度為075米左右為宜，過(guò)高給顧客感覺(jué)沒(méi)有親近感；賣場(chǎng)看管方面最好一人能夠全部看到整個(gè)賣場(chǎng)情況。因此，除了收銀臺(tái)的位置安排盡可能的考慮這點(diǎn)外，高的書(shū)架不要放置在阻擋視線的地方；書(shū)架跨度為075米左右為宜，太寬了隔板容易被書(shū)壓彎。中間書(shū)架的擺放，按照越往里走書(shū)架可逐漸增高的趨勢(shì)安排，這樣給顧客一種開(kāi)闊的感覺(jué)，視覺(jué)效果好而且能多存放書(shū)籍。 新書(shū)與暢銷書(shū)，是一個(gè)書(shū)店吸引顧客的關(guān)注點(diǎn)，其位置一般都在圖書(shū)區(qū)最前端

3、或最接近門口處，而新書(shū)柜和暢銷書(shū)柜本身的設(shè)計(jì)款式和高度，又有各家書(shū)店的各自功能需求。 三項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 1項(xiàng)目所在城市：揚(yáng)州 2揚(yáng)州市第三產(chǎn)業(yè) 3行政部分的內(nèi)容可網(wǎng)上搜索 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行勢(shì)態(tài)良好，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方針與各級(jí)政府對(duì)于發(fā)展大市場(chǎng)的 思路相符，該項(xiàng)目將是得到政府的肯定和大力支持，這些因素為項(xiàng)目的運(yùn)行提供了可靠的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)政策保證 四時(shí)常及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 1市場(chǎng)分析 （1） 社會(huì)購(gòu)買力分析 （2） 消費(fèi)傾向分析 （3） 市場(chǎng)容量分析 2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 （1）國(guó)有書(shū)店仍然占主導(dǎo)地位（黃金書(shū)屋）優(yōu)勢(shì)：1）聲譽(yù)與品牌優(yōu)勢(shì)幾十年來(lái)對(duì)廣大讀者根深蒂固的影響；2）總體實(shí)力強(qiáng)大資金、人員、系

4、統(tǒng)不是小型書(shū)店能夠比擬的；3）政策優(yōu)勢(shì)對(duì)教材教輔的壟斷經(jīng)營(yíng)。 劣勢(shì)： 1）運(yùn)行成本高，不具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)； 2）管理環(huán)節(jié)較多，對(duì)市場(chǎng)需求反應(yīng)速度慢； 3）服務(wù)意識(shí)缺乏，特色化個(gè)性化服務(wù)沒(méi)有，欠缺文化氛圍； 4）國(guó)家對(duì)教材教輔市場(chǎng)的逐步開(kāi)放。 對(duì)策：沒(méi)有總體抗衡的實(shí)力，采取市場(chǎng)補(bǔ)缺者戰(zhàn)略 1）細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，避開(kāi)主導(dǎo)者的優(yōu)勢(shì)商品； 2）著力降低經(jīng)營(yíng)成本，讓利于讀者； 3）狠抓服務(wù)質(zhì)量，提供多樣化的服務(wù)形式，提高讀者的認(rèn)可度和忠誠(chéng)度。 五項(xiàng)目立地條件分析 1地理位置：揚(yáng)子豪澤苑由于揚(yáng)子江置業(yè)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)，地處邗江區(qū)潤(rùn)揚(yáng)南路廣陵學(xué)院對(duì)面，項(xiàng)目規(guī)劃為別墅小區(qū)。物業(yè)類型聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、雙拼別墅等類型.

5、揚(yáng)子·豪澤苑，位于潤(rùn)揚(yáng)南路廣陵學(xué)院對(duì)面，潤(rùn)揚(yáng)路與銀河大道交會(huì)處。東接西南大學(xué)城人文脈搏，南取滾滾長(zhǎng)江浩然之氣，北銜揚(yáng)州新區(qū)蓬勃?dú)庀螅髋R潤(rùn)揚(yáng)大橋連接線。在揚(yáng)子·豪澤苑生活進(jìn)則揮斥方遒、指點(diǎn)財(cái)富人生，享受城市成熟的配套，退則浸入大學(xué)城的人文洗禮，陶醉于恬靜的自然養(yǎng)生生活。導(dǎo)入5s國(guó)際別墅規(guī)劃理念以世界公認(rèn)衡量別墅的5s國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)為核心：景觀（scenery）、陽(yáng)光（sun）、逸事（story）、運(yùn)動(dòng)（sport）、溪流（stream）進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。同時(shí)把“健康”與“養(yǎng)生”概念體現(xiàn)在產(chǎn)品功能上，在建筑設(shè)計(jì)、建筑材質(zhì)、景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)和配套設(shè)施等方面都充分考慮了健康養(yǎng)生的功能，為

6、居住者提供便捷、舒適、健康的養(yǎng)生居所。北美風(fēng)格建筑，中式建筑內(nèi)涵揚(yáng)子·豪澤苑二期規(guī)劃包括東南面11套單體別墅，西面64套聯(lián)排別墅和中部18套等式別墅。具有低層、低密度、低容積率、高綠化率的“三低一高”特征。在別墅設(shè)計(jì)上走出了中國(guó)別墅設(shè)計(jì)抄襲和模仿的時(shí)代，在更高層次上體現(xiàn)了中國(guó)的精神，并與北美建筑文化跨界交融。同時(shí)按照人的起居習(xí)慣進(jìn)行工程化設(shè)計(jì)，從而使建筑富有更多藝術(shù)色彩和良好的通風(fēng)、采光，打造出真正的生態(tài)型、健康養(yǎng)生型建筑。親水名墅，養(yǎng)生家園揚(yáng)子·豪澤苑項(xiàng)目三面環(huán)水，并引入人工水系，形成水路與陸路的獨(dú)特景觀設(shè)計(jì)，使旱龍與水龍?jiān)诖私粎R，是難得的龍脈，創(chuàng)造出“人在水中走，路在水

7、中浮”的曼妙意境，加之30畝的超大生態(tài)花園，給別墅生活孕育了一份世外桃源般的生活情趣，強(qiáng)烈表達(dá)出融于自然的城市養(yǎng)生別墅這一主題。完善配套特色商業(yè)揚(yáng)子·豪澤苑時(shí)尚商業(yè)位于大學(xué)城廣陵學(xué)院西側(cè)。以一幢四層6000平米的中心會(huì)所為龍頭，一條200米長(zhǎng)的休閑商業(yè)街為龍尾。商業(yè)配套注重“生活型、享受型、養(yǎng)生型”的定位，彌補(bǔ)了小區(qū)周邊的配套缺憾， 真正貼近人的精神文化和生活需求，足不出戶即可休憩身心，盡享愜意的生活，真正體現(xiàn)出健康養(yǎng)生生活就在家門口。位于揚(yáng)州西站以南，潤(rùn)揚(yáng)路與銀河大道交匯處。西臨潤(rùn)揚(yáng)大橋連接線，至寧通高速1.5公里，距揚(yáng)州客運(yùn)總站2.8公里。南浦花園是以別墅為主，輔以少量多層、小高

8、層建筑的高檔住宅小區(qū)。由揚(yáng)州市萬(wàn)楊物業(yè)管理服務(wù)有限公司管理，,公交路線29路 37路 16路等距西站5分鐘公交 2合配置設(shè)施 幼兒園:雙語(yǔ)幼兒園、汊河鎮(zhèn)中心幼兒園 綜合商場(chǎng):東方超市 郵局:汊河郵政支局 銀行:招商銀行 其他:玉盛公園 3客流量分析 六項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理 1規(guī)劃設(shè)計(jì)： 在開(kāi)店人確定自己經(jīng)營(yíng)的品種后，依照賣場(chǎng)面積來(lái)劃分各品種所占的面積，并思考圖書(shū)各圖書(shū)類別比重；在完成這些動(dòng)作后，開(kāi)店人就要將各品種及品種中特殊類別的位置作合理安排，并做成書(shū)面資料。具體規(guī)劃時(shí)需要注意幾點(diǎn)：顧客通道一般兩個(gè)人對(duì)面經(jīng)過(guò)不擁擠即可，一般不小于08米即可；一般100平方米以下的店，收銀臺(tái)占地面積不超過(guò)15平方米為

9、宜，過(guò)多浪費(fèi)。高度為075米左右為宜，過(guò)高給顧客感覺(jué)沒(méi)有親近感；賣場(chǎng)看管方面最好一人能夠全部看到整個(gè)賣場(chǎng)情況。因此，除了收銀臺(tái)的位置安排盡可能的考慮這點(diǎn)外，高的書(shū)架不要放置在阻擋視線的地方；書(shū)架跨度為075米左右為宜，太寬了隔板容易被書(shū)壓彎。中間書(shū)架的擺放，按照越往里走書(shū)架可逐漸增高的趨勢(shì)安排，這樣給顧客一種開(kāi)闊的感覺(jué)，視覺(jué)效果好而且能多存放書(shū)籍。 新書(shū)與暢銷書(shū)，是一個(gè)書(shū)店吸引顧客的關(guān)注點(diǎn)，其位置一般都在圖書(shū)區(qū)最前端或最接近門口處，而新書(shū)柜和暢銷書(shū)柜本身的設(shè)計(jì)款式和高度，又有各家書(shū)店的各自功能需求。2項(xiàng)目硬環(huán)境 ： 地點(diǎn)的好壞影響到未來(lái)經(jīng)營(yíng)上的難易度，所以選擇好的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)至關(guān)重要。在店面的內(nèi)在

10、條件上開(kāi)店人必須做下列重點(diǎn)作了解； 面積大小：希望營(yíng)業(yè)的面積與實(shí)際面積之間的差距是否可以接受，太小會(huì)限制所要經(jīng)營(yíng)書(shū)店的特色；太大會(huì)造成浪費(fèi)，虛付租金，日后也會(huì)使消費(fèi)者感覺(jué)商品空洞，不夠充實(shí)的感覺(jué)。同時(shí)還要注意租用面積和實(shí)際使用面積的差距越小越好，有許多高層建筑因公共空間占據(jù)太大比例，使得實(shí)際使用的每平米租金上漲許多，很不符合經(jīng)濟(jì)效益的。 所在樓層：如果開(kāi)店人選擇的地點(diǎn)不是位于一層，那樓層的高度是否會(huì)限制消費(fèi)者的來(lái)店意愿，例如要開(kāi)的是主題書(shū)店，這種的限制影響是很小的，若想開(kāi)的是一般書(shū)店，那影響程度就很大了。另外，也要考慮樓下的營(yíng)業(yè)業(yè)種和經(jīng)營(yíng)形態(tài)對(duì)書(shū)店的影響是非常關(guān)鍵的。 樓層分割：以書(shū)店而言，如

11、果使用面積在1000平米以下時(shí)，盡量為同一樓層，如果分層也不要超過(guò)三層，若樓層可以選擇，其先后次序?yàn)橐粚?，二層，地下一層，三層。因?yàn)闀?shū)店面積不算太大時(shí)，樓層區(qū)分太多，會(huì)使賣場(chǎng)的感覺(jué)零散不完整，也會(huì)使人有空間狹小的壓迫感，而在經(jīng)營(yíng)管理成本上，也會(huì)有所增加。 建筑結(jié)構(gòu)：建筑物本身的狀態(tài)往往會(huì)影響裝潢成本，及日后的維護(hù)修繕費(fèi)用。如果地點(diǎn)的建筑物屬老舊建筑，首先要了解建筑物本身的安全性，裝潢設(shè)計(jì)是否會(huì)讓建筑物不堪負(fù)荷；還有它的配套設(shè)施有哪些，是否需要維修或更換，上下水、排污管線、電路管線、及電容量的情形都要深入了解。 地點(diǎn)形狀：在內(nèi)部使用面積的形狀要盡量方正完整，因?yàn)檫^(guò)于不規(guī)則的形狀，在設(shè)計(jì)上可能會(huì)造

12、成閑置面積較多，無(wú)法充分運(yùn)用在營(yíng)業(yè)面積上；其次，容易產(chǎn)生賣場(chǎng)死角，使動(dòng)線不夠流暢，增加巡場(chǎng)的頻率，加大人員負(fù)荷，商品流失率也會(huì)增加。這些都將反映在經(jīng)營(yíng)成本上，需要開(kāi)店人三思。 鄰居狀況：鄰居是否容易相處，也會(huì)關(guān)系到非經(jīng)營(yíng)成本的多寡；另外，如果鄰近的商業(yè)形態(tài)與書(shū)店格格不入，或多屬于夜間娛樂(lè)的商業(yè)，往往會(huì)使書(shū)店經(jīng)營(yíng)上造成許多困擾，就是花費(fèi)許多宣傳費(fèi)用也可能是徒勞無(wú)功的。 七項(xiàng)目市場(chǎng)策略 1進(jìn)貨渠道 圖書(shū)進(jìn)貨渠道基本有三：一是從出版社直接進(jìn)貨，二是從書(shū)商手里進(jìn)貨，三是批發(fā)市場(chǎng)直接進(jìn)貨。作為初始經(jīng)營(yíng)的小本書(shū)店而言，從批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)貨是最廣泛的做法，批發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)金交易可以使拿貨的折扣降低。此外，許多新書(shū)首輪

13、發(fā)售的時(shí)候出版社會(huì)將其先發(fā)包給一些書(shū)商并給予較大的折扣額度，如與有實(shí)力的固定書(shū)商保持良好的合作關(guān)系，則可占此市場(chǎng)先機(jī)。 需要特別注意的是，無(wú)論是出版社、書(shū)商還是批發(fā)市場(chǎng)，基本上采取的都是可調(diào)不退的供書(shū)模式。 2資訊的來(lái)源 和各出版社的發(fā)行員建立緊秘的聯(lián)系，他們對(duì)本社的品種更為清楚，能夠幫助采購(gòu)在廣泛的種類中進(jìn)行選擇。當(dāng)然在品種選擇上媒體具有不可忽略的參考作用，專業(yè)媒體更是不能忽略，比如說(shuō)中國(guó)圖書(shū)商報(bào)及其導(dǎo)購(gòu)周刊、圖書(shū)營(yíng)銷手冊(cè)，而大眾媒體的書(shū)評(píng)版、以及新浪網(wǎng)、搜狐網(wǎng)的讀書(shū)頻道和各出版社的網(wǎng)站等媒體都必需時(shí)時(shí)關(guān)注，更有效直接的是參加書(shū)展和行、業(yè)訂貨會(huì)也是你獲得新書(shū)信息最佳渠道之一。3招收員工 對(duì)于

14、準(zhǔn)備招募的職務(wù)和人數(shù)要先確定，一家書(shū)店的從業(yè)人員通常是以營(yíng)業(yè)面積除以約40平米，所得到的數(shù)字為書(shū)店人員的總數(shù)，再明確各級(jí)人員的任用條件和人數(shù)。 比如：100平米的店面一個(gè)班2到3人，領(lǐng)班可以上正常班，比如從10點(diǎn)到晚上8點(diǎn)，如果收銀臺(tái)書(shū)架之間沒(méi)什么障礙，整個(gè)店內(nèi)的視線沒(méi)有檔住營(yíng)業(yè)員可少一些。 首先是員工的管理，開(kāi)始就要聘用素質(zhì)較高的人員，通過(guò)員工的優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得顧客；其次是制度要健全，做好月(季)盤點(diǎn)及各種情況記錄及宣傳廣告，特別是門前的宣傳廣告，因?yàn)殚T前廣告能直接吸引更多的顧客；再次，還町通過(guò)電話、書(shū)信等形式加強(qiáng)與客戶和推銷員的聯(lián)系，特別是交易量較大的客戶和推銷員要保持經(jīng)常的聯(lián)系，做好特別的登

15、記，如若新購(gòu)回的書(shū)應(yīng)以第一時(shí)間通知他們，并在價(jià)格上給予更多的優(yōu)惠。 八項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益分析 1項(xiàng)目的盈虧平衡分析 九結(jié)論第2篇：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)編制指引 前言 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表（注：將總結(jié)性成果清晰地展示在篇首） 包括（但不限于）：規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售收入、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金收益、總投資（土地成本、建造成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加）、利潤(rùn)總額、所得稅、凈利潤(rùn)、毛利潤(rùn)率、成本凈利潤(rùn)率、投資凈利潤(rùn)率等。 背景資料清單一覽表 >可行性研究報(bào)告及初期決策資料 >土地出讓合同、規(guī)劃條件 >與政府簽訂的其它一切協(xié)議和相關(guān)文件 >與項(xiàng)目有關(guān)的一切相關(guān)會(huì)

16、議紀(jì)要、合作協(xié)議 >項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)邊界條件、技術(shù)資料 >項(xiàng)目土地實(shí)測(cè)報(bào)告 > 影響經(jīng)營(yíng)的核心事項(xiàng)摘要： >土地權(quán)屬是否清晰、是否存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的隱患 >紅線外市政配套設(shè)施能否及時(shí)到位、是否需承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用 >拆遷是否能按計(jì)劃推進(jìn)并按期交地 >規(guī)劃方案及指標(biāo)是否滿足政府規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、是否存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的隱患 >稅收優(yōu)惠政策能否落實(shí) > 正文 1土地和項(xiàng)目解讀 1.1土地和項(xiàng)目環(huán)境調(diào)查 地塊基本情況（現(xiàn)狀、環(huán)境、交通、配套等，附照片進(jìn)行說(shuō)明，不超過(guò)1000字）。項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)政策環(huán)境調(diào)查、項(xiàng)目工程配套技術(shù)情況調(diào)查、房地產(chǎn)（包括各功能業(yè)態(tài)）政策環(huán)境調(diào)查

17、、報(bào)建程序調(diào)查。 1.2土地和項(xiàng)目解讀 從項(xiàng)目土地的屬性、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行深度分析土地的附加值，深度解讀土地。結(jié)合土地獲取條件、土地技術(shù)條件、市場(chǎng)條件，按“項(xiàng)目效益最大化”、“現(xiàn)金投資最小化”的原則，提出項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)重點(diǎn)考慮的因素和項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思路。 本節(jié)內(nèi)容可參考項(xiàng)目前期可研部分內(nèi)容。 2市場(chǎng)研究、產(chǎn)品策劃及定位、營(yíng)銷策劃 2.1市場(chǎng)研究 包括各有關(guān)物業(yè)類型的市場(chǎng)調(diào)查和分析，分析推導(dǎo)銷售類物業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群定位、市場(chǎng)定位、銷售價(jià)格及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析等。也包括分析大小主力店等業(yè)態(tài)的需求和期望，業(yè)態(tài)組合、租金價(jià)格等 2.2產(chǎn)品定位 對(duì)包括住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等各有關(guān)物業(yè)提出規(guī)劃和建筑的設(shè)

18、計(jì)設(shè)想、針對(duì)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品技術(shù)要素，對(duì)總體布局、面積分配、物業(yè)類型、場(chǎng)地規(guī)劃等規(guī)劃內(nèi)容提出定位分析，對(duì)戶型面積、層高、配套設(shè)施（如會(huì)所）、建筑細(xì)節(jié)（如入戶花園、帶風(fēng)雨廊的商鋪）等進(jìn)行分析策劃，提出建造標(biāo)準(zhǔn)（含裝修標(biāo)準(zhǔn)）建議。 2.3營(yíng)銷策劃 主要包括項(xiàng)目概念策劃、營(yíng)銷體系建立、銷售價(jià)格策略、推廣促銷策略、營(yíng)銷費(fèi)用估算、以及整體銷售計(jì)劃方案，并列出銷售收入計(jì)劃及方案。特別提示：對(duì)綜合體項(xiàng)目而言，尤其需 要提出城市綜合體獨(dú)有特征優(yōu)勢(shì)的營(yíng)銷策劃，營(yíng)銷推廣須結(jié)合商務(wù)商業(yè)的配合工作。 3成本控制與規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃 3.1成本控制策劃 3.1.1建筑市場(chǎng)調(diào)查和成本測(cè)算 調(diào)查辦理建設(shè)手續(xù)的有關(guān)職能部門、單位清單

19、，建設(shè)程序中的收費(fèi)、辦理時(shí)限等有關(guān)文件，形成各種前后期行政、配套事業(yè)收費(fèi)一覽表。 調(diào)查當(dāng)?shù)刂饕牧蟽r(jià)格信息，類似工程的造價(jià)信息（含實(shí)例）；對(duì)材料設(shè)備價(jià)格及當(dāng)?shù)毓?yīng)商進(jìn)行考察。 根據(jù)擬定的項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算項(xiàng)目的目標(biāo)控制成本。 3.1.2提出實(shí)施過(guò)程中成本控制的主要節(jié)點(diǎn)、方法或原則 如控制行政事業(yè)收費(fèi)為代表的前期成本、控制稅務(wù)成本、控制影響成本的業(yè)態(tài)商務(wù)條件和技術(shù)要求、控制各業(yè)態(tài)功能面積、控制影響成本的營(yíng)銷要求、控制建筑標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化規(guī)劃建筑方案層面的內(nèi)容；實(shí)行限額招商、限額設(shè)計(jì)；在施工圖設(shè)計(jì)中提出含鋼量、混凝土含量等指標(biāo)；招投標(biāo)階段合理低價(jià)選擇施工單位；施工階段材料限價(jià)，控制現(xiàn)場(chǎng)

20、簽證和變更；強(qiáng)化竣工結(jié)算階段審查措施等。 3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化 3.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)指引 主要包括規(guī)劃概述、總體規(guī)劃原則、交通布局、停車設(shè)施、配套設(shè)施等，對(duì)不銷售的資產(chǎn)（如管理用房、設(shè)備用房、擬租賃車庫(kù)、會(huì)所、餐廳等）進(jìn)行合理的限制性配置，對(duì)強(qiáng)制性要求建設(shè)的不銷售配套設(shè)施（如物業(yè)經(jīng)營(yíng)和社區(qū)用房、人防、幼兒園、中小學(xué)等）需提供政府的相關(guān)依據(jù)文件，并盡量核減。形成階段性項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表。 3.2.2景觀環(huán)境設(shè)計(jì)指引 主要包括綠地景觀設(shè)計(jì)、硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)、水體等小品景觀設(shè)計(jì)指引。 3.2.3建筑設(shè)計(jì)（住宅及商業(yè)） 主要包括商家業(yè)態(tài)的空間功能設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備選型、地下工程、結(jié)構(gòu)形式 等，

21、要求根據(jù)市場(chǎng)、技術(shù)調(diào)研結(jié)果和項(xiàng)目定位，進(jìn)行優(yōu)化論證。 3.2.4售樓處設(shè)計(jì) 3.2.5公建設(shè)計(jì) 主要包括會(huì)所、幼兒園、學(xué)校等的設(shè)計(jì)、裝修要求。 分期增補(bǔ)更新內(nèi)容：如有變化則增補(bǔ)或更新。 4資金及稅收策劃（另冊(cè)編制） 4.1現(xiàn)金流分析及融資計(jì)劃 編制土地投資計(jì)劃、工程支出計(jì)劃、費(fèi)用開(kāi)支計(jì)劃、稅金繳納計(jì)劃，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售的具體情況，編制年度內(nèi)的現(xiàn)金流量分析表、項(xiàng)目總體資金流量表。 依據(jù)項(xiàng)目具體情況編制融資計(jì)劃，詳細(xì)列明貸款銀行名稱、貸款額度、貸款期限、還款計(jì)劃等內(nèi)容。 此項(xiàng)可簡(jiǎn)明扼要闡述，在分期增補(bǔ)更新內(nèi)容中詳細(xì)解讀。 4.2稅務(wù)分析及籌劃 根據(jù)項(xiàng)目政策條件、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體思路，結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)金流的

22、需求，提出詳細(xì)的稅收籌劃方案，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化。 5開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 5.1項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思路 根據(jù)規(guī)劃、市場(chǎng)、資金等各因素，制定項(xiàng)目分期計(jì)劃、開(kāi)發(fā)節(jié)奏、開(kāi)發(fā)順序、總體開(kāi)發(fā)周期等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總體思路。 5.2分期項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃 主要包括項(xiàng)目獲取五證（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證）的時(shí)間、開(kāi)工、正負(fù)零、達(dá)預(yù)售形象條件、開(kāi)盤、主體封頂、機(jī)電工 程、配套及景觀工程、商家進(jìn)場(chǎng)、竣工驗(yàn)收、交房入伙或開(kāi)業(yè)時(shí)間等關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)。 5.3分期項(xiàng)目各專項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃 主要包括項(xiàng)目商務(wù)對(duì)接工作計(jì)劃、設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃、五證辦理時(shí)間計(jì)劃、招投標(biāo)計(jì)劃（含工程類、服務(wù)及設(shè)計(jì)類、材

23、料設(shè)備類）、工程進(jìn)度總控制計(jì)劃和主要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃表、營(yíng)銷工作計(jì)劃、商家進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、項(xiàng)目驗(yàn)收辦證計(jì)劃等。 6交付、開(kāi)業(yè)與經(jīng)營(yíng)、物管策劃 主要包括落實(shí)商家進(jìn)場(chǎng)房產(chǎn)技術(shù)條件、商家開(kāi)業(yè)需具備哪些條件、商業(yè)及物業(yè)管理公司籌建計(jì)劃、商業(yè)及物業(yè)管理需做哪些前期介入配合工作、提出商業(yè)及物業(yè)用房設(shè)計(jì)要求，進(jìn)行開(kāi)辦費(fèi)估算、收支估算和物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。 此項(xiàng)可簡(jiǎn)明扼要闡述，在分期增補(bǔ)更新內(nèi)容中詳細(xì)解讀。 7投資收益分析 根據(jù)擬定的項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)、成本估算、稅收策劃，確定項(xiàng)目的主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，測(cè)算利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)、銷售利潤(rùn)率、銷售毛利率、成本利潤(rùn)率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。附表：項(xiàng)目投資計(jì)劃表、項(xiàng)目成本計(jì)劃表（另

24、冊(cè)編制）、項(xiàng)目投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)分析表。 分期增補(bǔ)更新內(nèi)容：如有變化則增補(bǔ)或更新，提供本期的目標(biāo)控制成本相關(guān)附表：項(xiàng)目投資計(jì)劃表、項(xiàng)目成本計(jì)劃表、項(xiàng)目投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)分析表，如有突破投資估算的，則需重點(diǎn)陳述突破的原因、依據(jù)和必要性。 8風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、信息遺漏風(fēng)險(xiǎn)（如項(xiàng)目重要邊界條件信息遺漏或改變等），重點(diǎn)說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)的應(yīng)變措施。對(duì)外承諾且可能產(chǎn)生糾紛的要點(diǎn)提示（含規(guī)劃、租賃和銷售合同、廣告、沙盤、物業(yè)服務(wù)等） 說(shuō)明： 1.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)在初稿階段對(duì)前期內(nèi)容應(yīng)加強(qiáng)，對(duì)其他非急迫內(nèi)容視情況可暫不詳細(xì)編寫(xiě)。 即初稿中必須包括的內(nèi)容有：土地和項(xiàng)目解讀、市場(chǎng)研究、成本控制策劃的建筑市場(chǎng)調(diào)查

25、、規(guī)劃設(shè)計(jì)指引、項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思路（含項(xiàng)目前期工作主要節(jié)點(diǎn)完成計(jì)劃表）、稅務(wù)分析及籌劃、投資收益估算、對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有較大風(fēng)險(xiǎn)的要點(diǎn)提示及應(yīng)對(duì)措施。 2.按制度要求，經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理的重要依據(jù)，在其編寫(xiě)完成時(shí)須同時(shí)編制完成項(xiàng)目（分期）總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃及各分項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃書(shū)。 3.按制度要求，經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)是制定決策文件的重要依據(jù)，在其編寫(xiě)完成時(shí)須同時(shí)編制完成項(xiàng)目（分期）目標(biāo)成本計(jì)劃表、建造標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)銷計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃等內(nèi)容。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)附件示例： 附件1：項(xiàng)目所在城市發(fā)展概況及市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 1.城市發(fā)展概況 簡(jiǎn)述城市概貌、近三年的城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和城市人口變化情況、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市總體發(fā)展

26、規(guī)劃等。（可附表格和圖片進(jìn)行說(shuō)明） 分期增補(bǔ)更新內(nèi)容：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和城市人口，其它如有變化則更新。 2.項(xiàng)目所在區(qū)位發(fā)展概況 簡(jiǎn)述分區(qū)規(guī)劃、周邊發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)生活配套設(shè)施。（可附圖片進(jìn)行說(shuō)明） 分期增補(bǔ)更新內(nèi)容：如有變化則更新。 3.市場(chǎng)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 主要包括市場(chǎng)容量、消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、按揭貸款、住宅及商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查等。 分期增補(bǔ)更新內(nèi)容：如有變化或新增競(jìng)爭(zhēng)樓盤則增補(bǔ)。 4.項(xiàng)目swot分析 主要包括區(qū)域、政策、品牌、規(guī)模、規(guī)劃、交通、潛力、環(huán)境、配套、物業(yè)管理等。 分期增補(bǔ)更新內(nèi)容：如有變化則增補(bǔ)。 5.客源分析 主要包括客戶群分析、客戶年齡分析、客戶消費(fèi)動(dòng)因分析等。 分期增補(bǔ)更新內(nèi)容

27、：如有變化則增補(bǔ)。 附件2：項(xiàng)目建設(shè)前期調(diào)研報(bào)告 包括建設(shè)和房地產(chǎn)政策環(huán)境和辦事流程、建筑單位和材料地方市場(chǎng)、場(chǎng)地管網(wǎng)地質(zhì)水文市政調(diào)查、各項(xiàng)場(chǎng)地和政策收費(fèi)分析對(duì)策。 附件3：工程管理策劃方案（在經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)正式稿時(shí)編制） 詳見(jiàn)操作手冊(cè)相關(guān)內(nèi)容 附件4：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理策劃 1.對(duì)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行物業(yè)管理法律、法規(guī)（包括管理費(fèi)、維修基金等）、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理市場(chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)查、分析。 2.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo) 3.物業(yè)管理方案策劃 4.開(kāi)辦和組建計(jì)劃 5.經(jīng)營(yíng)測(cè)算 6.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理對(duì)項(xiàng)目的建議（商業(yè)公建、會(huì)所、幼托、物管辦公用房、宿舍、餐廳、垃圾收集與轉(zhuǎn)運(yùn)、停車場(chǎng)（庫(kù)）、管理控制室、水電氣暖等配套工程用房、區(qū)內(nèi)標(biāo)志、標(biāo)牌

28、等）。 附件5：項(xiàng)目營(yíng)銷策略及推盤方案第3篇：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)參考 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)范例參考 變更項(xiàng)下的單項(xiàng)單子目的變化及超過(guò)人民幣 xxxx 元（不含）的“單個(gè)工作子目”進(jìn)行合同價(jià)格的相應(yīng)變更。 （三）項(xiàng)目承包指標(biāo)（包括但不限于）： 按責(zé)任狀約定上繳公司考核利潤(rùn)按自行完成產(chǎn)值xx%。 （四）工程的特點(diǎn)、難點(diǎn)： 第二部分組織機(jī)構(gòu) 精簡(jiǎn)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)，試行項(xiàng)目固定管理費(fèi)用包干，降低間接成本。項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的設(shè)置嚴(yán)格依據(jù)工程規(guī)模大小和工程難易程度等因素，并結(jié)合 住總集團(tuán)工程項(xiàng)目管理手冊(cè)中工程項(xiàng)目構(gòu)成人數(shù)標(biāo)準(zhǔn)及住六公司工程項(xiàng)目管理實(shí)施細(xì)則，本著“因事設(shè)崗，因崗定責(zé)，因責(zé)授權(quán)，高效能干”的原則，通過(guò)競(jìng)聘述職，選配一專

29、多能的復(fù)合型人才，降低管理人員的費(fèi)用。 在機(jī)構(gòu)設(shè)置上，項(xiàng)目部在開(kāi)工前建立經(jīng)營(yíng)（成本）策劃管理組織機(jī)構(gòu)，樹(shù)立全員責(zé)任成本意識(shí)，組織機(jī)構(gòu)建立能夠保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃管理活動(dòng)的正常開(kāi)展。明確項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)班子、各職能組室成本管理責(zé)任人，下達(dá)成本控制責(zé)任指標(biāo)。以項(xiàng)目經(jīng)理為第一責(zé)任人，經(jīng)營(yíng)經(jīng)理為具體負(fù)責(zé)人，實(shí)施人員為項(xiàng)目部各職能組室人員，并結(jié)合pms信息化相關(guān)要求，明確工程項(xiàng)目綜合管理信息系統(tǒng)pms合同模塊、統(tǒng)1 來(lái)源網(wǎng)絡(luò)整理，僅供供參考 計(jì)報(bào)量模塊、勞務(wù)模塊、物資模塊、機(jī)械模塊、專業(yè)分包模塊、經(jīng)營(yíng)模塊相關(guān)負(fù)責(zé)人員。把成本指標(biāo)分解到項(xiàng)目部所有部門和個(gè)人，實(shí)行全員責(zé)任成本控制，做到“千斤重?fù)?dān)大家挑，人人肩上有指標(biāo)

30、”。 結(jié)合pms形成各自的成本控制中心。項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)各部門在成本控制中的業(yè)績(jī)要進(jìn)行定期檢查和考評(píng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)采取糾正措施，要與績(jī)效考核、效益工資發(fā)放掛鉤，做到獎(jiǎng)罰分明。 綜上，擬確定 人組成xx工程項(xiàng)目經(jīng)理部。項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)班子由項(xiàng)目經(jīng)理xx、項(xiàng)目書(shū)記xx、主任工程師xx、經(jīng)營(yíng)副經(jīng)理xx、財(cái)務(wù)副經(jīng)理xx、生產(chǎn)副經(jīng)理xx、安全副經(jīng)理xx組成。下設(shè)“五組一室”，即：技術(shù)質(zhì)量組、安全生產(chǎn)管理組、經(jīng)營(yíng)預(yù)算組、材料組、財(cái)務(wù)組、綜合管理辦公室。以項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制為前提，以“優(yōu)質(zhì)、低耗、高效”履行工程承包合同為目標(biāo)，從接受施工任務(wù)到工程竣工交用，在安全、質(zhì)量、成本、工期、功能、廉政、工程款回收、農(nóng)民工工資支付、

31、自有職工工資支付等方面實(shí)現(xiàn)“九統(tǒng)一”的全方位管理。 來(lái)源網(wǎng)絡(luò)整理，僅供供參考 2第4篇：盛世服裝城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū) “盛世服裝城”項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū) 一、前言 該項(xiàng)目編制的依據(jù)： 1、盛世集團(tuán)提供的項(xiàng)目資料； 2、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研獲得的第一手資料； 3、沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局1998年、1999年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)； 4、沈陽(yáng)市商業(yè)聯(lián)合會(huì)、沈陽(yáng)市商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)編輯的內(nèi)部資料商業(yè)參考。 二、項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目名稱：盛世服裝城。 2、項(xiàng)目選址：位于沈陽(yáng)市皇姑區(qū)北行商業(yè)中心區(qū)，即原沈陽(yáng)市石棉廠廠址內(nèi)。南接岐山路、三和百貨；北依中國(guó)城，距銀泰百貨1000米，與皇姑副食隔街相望；相鄰長(zhǎng)江街，與太原街相接。 3、項(xiàng)目規(guī)

32、模及投資： （1）該項(xiàng)目占地面積1.53萬(wàn)平方米，建筑面積4萬(wàn)平方米，分地上三層，營(yíng)業(yè)面積3萬(wàn)平方米。 （2）項(xiàng)目總投資：2800萬(wàn)元，由盛世集團(tuán)投資。 4、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者： 5、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式：采取租憑經(jīng)營(yíng)方式，即由盛世集團(tuán)投資，其子公司租賃經(jīng)營(yíng)。 三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 1、項(xiàng)目所在城市-沈陽(yáng)市是東北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心，是東北地區(qū)的交通樞紐，有著豐富的人口和人才資源及雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和工業(yè)基礎(chǔ)。1999年全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)，經(jīng)濟(jì)水平逐步提高，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的財(cái)政政策作用下，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行明顯加快，總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈現(xiàn)出健康向上的發(fā)展態(tài)勢(shì)。目前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已進(jìn)入”適度”的綠燈區(qū)，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入”景氣”狀

33、態(tài)。 2、沈陽(yáng)市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，每年都以較大力度支持全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。1999年第三產(chǎn)業(yè)增加值總量達(dá)506.7億元，比1993年增長(zhǎng)65.3%，平均增速達(dá)9.9%，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)gdp的貢獻(xiàn)率穩(wěn)步增加。從行業(yè)構(gòu)成看，批零貿(mào)易餐飲業(yè)、運(yùn)輸郵電倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)及金融保險(xiǎn)業(yè)是推動(dòng)我市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。其中，批零貿(mào)易餐飲業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)行業(yè)，1999年增加值總量達(dá)180億元，在第三產(chǎn)業(yè)中高居榜首，以批零貿(mào)易為主的第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展既有利于推動(dòng)居民消費(fèi)水平的提高，同時(shí)也預(yù)示了盛世服裝城在沈陽(yáng)市地區(qū)的行業(yè)潛力。 3、項(xiàng)目符合沈陽(yáng)市、皇姑區(qū)政府發(fā)展商貿(mào)的總體思路和基本原則，符合市、區(qū)政府關(guān)于”規(guī)劃、規(guī)范和

34、規(guī)則市場(chǎng)”的基本思路，并且能對(duì)皇姑區(qū)的”商業(yè)街區(qū)改造”起到示范作用。市區(qū)政府開(kāi)拓市場(chǎng)的宗指基本思路是：加快流通體制改革步伐，加快流通業(yè)從末端行業(yè)向先導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)化的過(guò)程。按照”三改一加強(qiáng)”的原則，以建立現(xiàn)代流通企業(yè)制度為目標(biāo)，建立多元化、產(chǎn)權(quán)明晰的流通主體；繼續(xù)推進(jìn)新型營(yíng)銷方式的發(fā)展，按照大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的方向構(gòu)造商品流通體制；加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)載體的規(guī)范與管理，做到規(guī)劃合理、規(guī)范發(fā)展、規(guī)則交易。重點(diǎn)改造和建設(shè)我市全國(guó)性和區(qū)域性批發(fā)市場(chǎng)，通過(guò)技術(shù)改造，使之提高現(xiàn)代物流技術(shù)交流水平和管理水平，逐步形成交易功能強(qiáng)、幅射面廣的商品集散中心和信息中心。項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)完全符合市區(qū)政府上述需求，因此將會(huì)得到各級(jí)

35、政府的大力支持。 綜上所述，沈陽(yáng)市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行勢(shì)態(tài)良好，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方針與各級(jí)政府對(duì)于發(fā)展大市場(chǎng)的思路相符，該項(xiàng)目將得到政府的肯定和大力扶持。這些因素為項(xiàng)目的運(yùn)作提供了可靠的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)政策保證。 四、市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 1市場(chǎng)分析 （1）社會(huì)購(gòu)買力分析。 沈陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)中加快，經(jīng)濟(jì)效益趨向好轉(zhuǎn)，人民生活進(jìn)步改善。1999年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額263.2億，同比增長(zhǎng)10.1%。城鄉(xiāng)市場(chǎng)分別實(shí)現(xiàn)不同程度的發(fā)展，市區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額230.1億元，增長(zhǎng)11.2%;縣及縣以下實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額13.1億元，增長(zhǎng)4.5%;吃、穿、用商品銷售分別增長(zhǎng)9.6%、11

36、.7%和9.6%.人民生活得以改善，預(yù)計(jì)城市居民人均可支配收入達(dá)4950元，增長(zhǎng)61%；全市農(nóng)民人均純收入可達(dá)2870元，增長(zhǎng)19.7%。 （2）消費(fèi)傾向分析 根據(jù)沈陽(yáng)市的統(tǒng)計(jì)資料，從1997年以來(lái)，沈陽(yáng)市城鄉(xiāng)居民吃穿消費(fèi)全面增長(zhǎng)，恩格爾系數(shù)下降。隨著城鄉(xiāng)人民生活水平的不斷提高，消費(fèi)觀念發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)呈現(xiàn)快速、健康、簡(jiǎn)便、多樣、專業(yè)化的趨勢(shì)。人們對(duì)服裝消費(fèi)的需求，特別是對(duì)高檔次、專業(yè)服務(wù)、優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境的需求越來(lái)越高。1998年投向衣著類的零售額為106.8億元，比1997年增長(zhǎng)11.3%，1999年為132.8億元,比上年增長(zhǎng)12.6%，占社會(huì)消費(fèi)品的零售總額的確22.6%。 （3

37、）市場(chǎng)容量分析 我市各類商品市場(chǎng)交易活躍，截止1998年，全市各類市場(chǎng)達(dá)533個(gè)，其中生產(chǎn)資料市場(chǎng)71個(gè)，消費(fèi)市場(chǎng)462個(gè)。全市各類市場(chǎng)成交額556億元，同比增長(zhǎng)4.2%。超億元市場(chǎng)55個(gè),其中消費(fèi)品市場(chǎng)46個(gè);超10億元市場(chǎng)8個(gè)，其中多數(shù)為消費(fèi)品市場(chǎng)，例如，五愛(ài)市場(chǎng)交易額已達(dá)110億元以上?？傊?，各類市場(chǎng)已經(jīng)成為城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)和生活購(gòu)物的主要場(chǎng)所和空間，也培養(yǎng)了”盛世服裝城”潛在客戶群體。 上述分析表明，沈陽(yáng)市消費(fèi)增長(zhǎng)平穩(wěn)有序，需求有所回升，社會(huì)購(gòu)買力正在以較快的速度增長(zhǎng)，為該項(xiàng)目的開(kāi)展提供了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。并且隨著生活水平不斷提高，沈陽(yáng)居民正在脫離原來(lái)的消費(fèi)傳統(tǒng)，步入更高的消費(fèi)層次，人們將更

38、多的消費(fèi)的在”穿”上，而且追求更有個(gè)性的高質(zhì)量的服飾（個(gè)性化亦為服裝訂制業(yè)務(wù)提供了市場(chǎng)來(lái)源）沈陽(yáng)市居民消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)習(xí)慣的改善，為項(xiàng)目提供了可靠的顧客來(lái)源。 2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 “盛世服裝城”的基本定位為全國(guó)一流的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一管理和高水準(zhǔn)服務(wù)的服裝（成衣）批零、布料（輔料）批零、服裝（制服）加工訂制的商業(yè)中心?；诖?，該項(xiàng)目構(gòu)成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)接觸點(diǎn)的有這樣幾個(gè)目標(biāo)。 （1）沈陽(yáng)春天-從事服裝（成衣）零售。所經(jīng)營(yíng)的品牌知名度較高，與”盛世服裝城”競(jìng)爭(zhēng)承租業(yè)戶； （2）五愛(ài)市場(chǎng)-服裝（成本）、布料（輔料）批零，所經(jīng)營(yíng)的服裝、布料檔次混雜且主要對(duì)外埠具有較強(qiáng)的輔射力，與”盛世服裝城”競(jìng)爭(zhēng)的也是承租業(yè)

39、戶； （3）遼展-服裝（成衣）以休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝為主打，多數(shù)業(yè)戶經(jīng)營(yíng)的是東南沿?！比齺?lái)一補(bǔ)”企業(yè)為生產(chǎn)外單而余下的尾貨，進(jìn)貨成本較低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，與”盛世服裝城”競(jìng)爭(zhēng)的是最終的消費(fèi)者。 盡管存在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但盛世服裝城仍然有足夠的優(yōu)勢(shì)立于不敗之地。其一，沈陽(yáng)春天和五愛(ài)市場(chǎng)雖有規(guī)模和地利優(yōu)勢(shì)，但五愛(ài)市場(chǎng)不是服裝專營(yíng)市場(chǎng)，缺乏專業(yè)優(yōu)勢(shì)；它們只經(jīng)營(yíng)服裝、布料批零、缺乏服裝訂做業(yè)務(wù)，功能單一，品種檔次不一；個(gè)別攤主以次充好，損害了市場(chǎng)形象；其二，二者離盛世服裝城較遠(yuǎn)，商圈不會(huì)重疊；其三，遼展等其它小市場(chǎng)雖有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但存在品種少、規(guī)模小等缺陷，難以構(gòu)成”盛世服裝城的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 鑒于此，”盛世服裝城”項(xiàng)

40、目在功能規(guī)劃上只要與上述競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行錯(cuò)位設(shè)計(jì)，不進(jìn)行迎頭競(jìng)爭(zhēng)，以現(xiàn)代化管理、高檔次、高質(zhì)量和良好的服務(wù)贏得顧客，就要減低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，加大投資回報(bào)，獲取行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 五、項(xiàng)目立地條件分析 1、地理位置 “盛世服裝城”處在沈陽(yáng)市三大商業(yè)區(qū)之一的北行商業(yè)區(qū)，該商業(yè)區(qū)域是沈陽(yáng)市按照發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)思路建設(shè)東北地區(qū)商貿(mào)中心的要求，加大市場(chǎng)體系力度建設(shè)，于1998年重點(diǎn)改造完成的。該位置享有最佳商業(yè)位置和最旺商業(yè)傳統(tǒng)，交通四通八達(dá)，有215路、210路、228路、329路、242路、232路、231路公交車通行市區(qū)五區(qū)及新城子、于洪區(qū)，車程短，運(yùn)力強(qiáng)，具有較強(qiáng)的輔射能力。從西鄰的長(zhǎng)江街至沈陽(yáng)市最大的商業(yè)中心太

41、原街僅十幾分鐘路程，現(xiàn)在為一片棚戶區(qū)所阻隔。目前，區(qū)委、區(qū)政府正致力于這一棚戶區(qū)的改造，工程一旦實(shí)施，則北行地區(qū)的商業(yè)將與太原街、西塔街的商業(yè)中心聯(lián)成一體，其商業(yè)機(jī)會(huì)將更為廣闊。因此，該項(xiàng)目具有優(yōu)于五愛(ài)市場(chǎng)、沈陽(yáng)春天或遼展中心的地利之便。例如，五愛(ài)市場(chǎng)由于市場(chǎng)占地過(guò)于龐大、設(shè)施陳舊、管理滯后，往往交易最活躍時(shí)亦是交通堵塞最嚴(yán)重的時(shí)刻，從而影響其今后的發(fā)展后勁。 2、合配套設(shè)置 除”盛世服裝城”項(xiàng)目本身具有的配套設(shè)置外，該項(xiàng)目所處位置周邊環(huán)境已形成的自然配置功能也十分完備。如北側(cè)距該項(xiàng)目1000米有大型綜合百貨店銀泰市場(chǎng)；南側(cè)有中型精品店三和百貨，具有十幾年傳統(tǒng)和良好社會(huì)口碑的北行農(nóng)貿(mào)大廳，北行

42、皇姑副食，西式快餐店麥當(dāng)勞、肯得基，中式快餐店”小土豆”老四季面條”，許家雞味抻面；金龍建筑裝飾市場(chǎng)、家具大賣場(chǎng)距此也僅2000米；建行、交行、工商行、招商行、農(nóng)行都有專門的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布左右?？傊?，已形成了良好的社會(huì)商業(yè)環(huán)境和氛圍，這是其他競(jìng)爭(zhēng)者所不具備或不完全具備的優(yōu)勢(shì)。 3、客流量分析 總之，根據(jù)皇姑區(qū)人口數(shù)、人員結(jié)構(gòu)及客流量已大大超過(guò)同時(shí)段的其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)看，北行作為商業(yè)中心的位置是不容置疑的，說(shuō)明該項(xiàng)目所處的地理位置十分優(yōu)越，具有商業(yè)旺鋪具備的基本條件。 盛世服裝城項(xiàng)目附近客流量圖例（車流不計(jì)） 測(cè)算地 點(diǎn) 銀泰百 貨 北行輕 工 北行書(shū) 店 北行商 場(chǎng) 麥當(dāng)勞 快餐店 與盛氏項(xiàng)目距離

43、 1000米 測(cè)算時(shí)間 2000年10月13日14：00 2000年10月13日15：00 2000年10月14日10：00 2000年10月14日11：00 2000年10月14日10：00 客流量（次/分鐘） 98 500米 122 500米 120 800米 133 800米 92 六、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理 1、功能規(guī)劃 全國(guó)一流的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一管理和高水準(zhǔn)服務(wù)的服裝（成衣）批零、布料（輔料）批零、服裝（制服）加工訂制的商業(yè)中心。 攤位設(shè)置：按9平米/攤位的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置攤位3000個(gè)。 f1（地上一層）：進(jìn)口、國(guó)產(chǎn)布料批零銷售及服裝（制服） 加工訂制： f2（地上二層）：服裝（成衣）批零銷售；

44、 f3（地上三層）：服裝（成衣）批零銷售； 2、項(xiàng)目硬環(huán)境 （1）該項(xiàng)目從設(shè)計(jì)的主導(dǎo)思想上注重空間流暢的行為學(xué)理念?？傮w布局具有較強(qiáng)的前瞻性，內(nèi)部通行便利，有三個(gè)主通行口，另設(shè)貨物進(jìn)出口一處，設(shè)置滾梯四部、客梯三部、貨梯三部； （2）在地上二層設(shè)有11000平方米的共享大廳，設(shè)置側(cè)面采光窗，空間通透； （3）每層設(shè)置衛(wèi)生間兩處、休息椅多處； （4）各層將按防火分區(qū)要求，設(shè)置防火卷簾及相應(yīng)的中央監(jiān)控系統(tǒng)和自動(dòng)報(bào)警、噴淋設(shè)施； （5）設(shè)置集中供暖和冷氣設(shè)備； （6）采用雙回路供電； （7）設(shè)置電子保安系統(tǒng)； （8）設(shè)置行政用房和工商、稅務(wù)、銀行、郵政、民航、鐵路客貨運(yùn)代辦； （9）裝修標(biāo)準(zhǔn)； 外部

45、：鋁合金飾面板、塑鋼窗、玻璃板門； 內(nèi)部：花崗巖地面、吊頂、中央燈帶； 衛(wèi)生間：三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。 3、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理 （1）經(jīng)營(yíng)管理策略：借助于盛世集團(tuán)的綜合功能，將牧業(yè)管理與商業(yè)服務(wù)緊密結(jié)合，采用國(guó)際化的商業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并按國(guó)際慣例組織經(jīng)營(yíng)，重點(diǎn)宣傳顧客（承租業(yè)戶）滿意。 （2）經(jīng)營(yíng)管理模式：對(duì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)實(shí)行目標(biāo)管理，把”企業(yè)目標(biāo)”、”部門目標(biāo)”和”個(gè)人目標(biāo)”密切聯(lián)系起來(lái)，達(dá)到同徑效果，使下接目標(biāo)能保證上位目標(biāo)的完成。也就是說(shuō)形成開(kāi)發(fā)投資者、目標(biāo)管理者、具體承租戶之間三位一體的利益鏈， 建立市場(chǎng)規(guī)則下的”一榮俱榮、一損俱損”利益關(guān)系。見(jiàn)下圖： 總之，”盛世服裝城”項(xiàng)目須在投資者對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行充分掌

46、控的前提下通過(guò)具有較高水平的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)御技巧和溝通協(xié)調(diào)能力在運(yùn)營(yíng)上對(duì)基本業(yè)績(jī)、商品定位、招商談判、銷售促進(jìn)、人員管理的方面制定十分理性和持續(xù)發(fā)展的計(jì)劃；確立具有操作性的流程和規(guī)則使各項(xiàng)業(yè)務(wù)有章可循，從而使人事、財(cái)務(wù)、商品和賣場(chǎng)管理按既定流程規(guī)則推動(dòng)和發(fā)展。 七、項(xiàng)目市場(chǎng)策略 1招商渠道 f1（地上一層）的租用者應(yīng)該是：（1）原南二市場(chǎng)布料市場(chǎng)業(yè)戶；（2）五愛(ài)市場(chǎng)、西柳市場(chǎng)業(yè)戶；（3）北行輕工大廳二樓服裝加工戶、大南酒店用品市場(chǎng)從事服裝加工業(yè)戶；（4）原在市內(nèi)各大型市場(chǎng)（商業(yè)城、中興-沈陽(yáng)商業(yè)大廈）從事服裝加工業(yè)戶；（5）沈陽(yáng)、大連品牌廠家（黎富、富田洋服、賽詩(shī)哲服裝廠、派羽服

47、飾、榮仕、惠英旗袍等）；（6）散落于市內(nèi)各區(qū)從事洋裁的服裝業(yè)戶。 f 2、f3（地上 二、三層）的租用者應(yīng)是：（1）在沈陽(yáng)春天中從事下等品牌經(jīng)營(yíng)，由于無(wú)法起到領(lǐng)導(dǎo)品牌的作用而效益不理想的業(yè)戶；（2）在五愛(ài)市場(chǎng)中從事較高檔次品牌，但由于五愛(ài)市場(chǎng)整體定位較低而無(wú)法吸引較高層次購(gòu)買力的業(yè)戶；（3）在北行輕工市場(chǎng)、北行市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)，但因整體管理水平過(guò)低而無(wú)法取得較高業(yè)績(jī)的業(yè)戶；（4）在市內(nèi)各大型商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的品牌，計(jì)劃進(jìn)駐皇姑（北行）商業(yè)區(qū)，但因銀泰百貨和三和百貨的結(jié)款程序繁瑣、結(jié)款周期過(guò)長(zhǎng)而無(wú)法進(jìn)駐的業(yè)戶；（5）其客觀存在新生品牌，極具擴(kuò)張性，計(jì)劃在較短時(shí)間內(nèi)占領(lǐng)較大市場(chǎng)份額的業(yè)戶。 2、招商方式：租賃形

48、式 根據(jù)沈陽(yáng)春天（每個(gè)單位-9平方米6000元/月）、五愛(ài)市場(chǎng)（每個(gè)單位-9平方米4500元/月），建議檔口費(fèi)為每個(gè)單位-9平方米3000元-3500元/月，押金10000元。 合作形式：對(duì)于能夠一次性租賃3000-5000平方米的業(yè)戶，可以洽談合作。 專賣代理：針對(duì)國(guó)內(nèi)或國(guó)際品牌，可以洽談專賣代理和合作分銷； 從而創(chuàng)立盛氏春天項(xiàng)目的自營(yíng)品牌。 3、市場(chǎng)推廣 根據(jù)盛世服裝城項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，以如下手段予以市場(chǎng)推廣（與該項(xiàng)目工程籌備同時(shí)開(kāi)始）： （1）形象宣傳-著力于政府和媒體關(guān)注的地方，突出賣點(diǎn)，予以宣傳； （2）實(shí)用宣傳-針對(duì)承租潛在客戶，以散發(fā)宣傳單的形式予以宣傳； （3）媒體宣傳-以沈陽(yáng)晚

49、報(bào)、遼沈晚報(bào)、華商晨報(bào)、時(shí)代商報(bào)及遼寧、沈陽(yáng)電視臺(tái)為主要媒體展開(kāi)多渠道宣傳，突出”置業(yè)首選、黃金升值”的賣點(diǎn)； （4）公關(guān)活動(dòng)。 八、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 1、項(xiàng)目的盈虧平衡分析 成本項(xiàng)目明細(xì)表 固定成本項(xiàng)目 上交租金前期推廣費(fèi)管 理費(fèi)用（工資、辦公費(fèi)等） 合計(jì) 金額 1500萬(wàn)元100萬(wàn)元294萬(wàn)元 1894萬(wàn)元 變動(dòng)成本項(xiàng)目 稅金及附加21312元 21312元 金額 總固定成本=上繳租金+前期推廣費(fèi)+管理費(fèi)用（工資、辦公費(fèi)等） =1500+100+294=1894萬(wàn)元 上繳租金：1500萬(wàn)元/年。 前期推廣費(fèi)：形象宣傳、媒體宣傳、公關(guān)等費(fèi)用，計(jì)100萬(wàn)元。 工資：按月平均工資1000元/人月

50、計(jì)，管理人員30人，保結(jié)員60人，保安80人，勤雜工60人，共230人，合計(jì)年工資總額276萬(wàn)元。 辦公費(fèi)用：15000元/月，全年共18萬(wàn)元。 總變動(dòng)成本=稅金及附加 =3200元/攤位月*12月*稅金及附加工5.55% =2131.2元 保本點(diǎn)出租攤位=1894萬(wàn)元/38400萬(wàn)元-2131.2元=522個(gè)攤位 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)1000萬(wàn)元的出租攤位數(shù)： 攤位數(shù)=1894萬(wàn)元+1000萬(wàn)元/38400-2131.2元=798個(gè)攤位 租金收入和成本（萬(wàn)元） 2、有關(guān)敏感性分析 固定成本增加10%，利潤(rùn)交下降19%； 每個(gè)攤位租金增加10%，利潤(rùn)將增加30%； 攤位數(shù)增加10%，利潤(rùn)將增加29%。

51、 從以上分析可以看出，只要出租522個(gè)攤位便可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，按平均每個(gè)攤位9平米計(jì)，共4698平米，只占總面積的16%；而只要出租798個(gè)攤位，就可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1000萬(wàn)元，而798個(gè)攤位共7182平米，只占總面積的24%，完全有可能租出去，因此一年實(shí)現(xiàn)1000萬(wàn)元的利潤(rùn)是可行的。 九、結(jié)論 地處沈陽(yáng)市三大商業(yè)區(qū)之一-北行商業(yè)區(qū)的盛世服裝城，依托于精良的硬件設(shè)施、完善的服務(wù)功能和先進(jìn)的管理手段，以正在逐漸回升的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和迅速增長(zhǎng)的社會(huì)購(gòu)買力、市場(chǎng)需求作保證，必將產(chǎn)生十分良好的經(jīng)濟(jì)效益。即使規(guī)劃出租攤位只實(shí)現(xiàn)1/4可實(shí)現(xiàn)贏利1000萬(wàn)元的目標(biāo)。因此，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效 益上是可行的。在社會(huì)效益方面，

52、該項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)，一是能促進(jìn)沈陽(yáng)市商品批零市場(chǎng)的進(jìn)一步完善；二是能促進(jìn)人們消費(fèi)水平的提高，從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；三是滿足人們多層次的物質(zhì)生活需要，提高人們的物質(zhì)生活質(zhì)量；四是增加社會(huì)就業(yè)，服裝城需要大量管理人員和服務(wù)人員，可解決大批下崗人員再就業(yè)問(wèn)題。 從該項(xiàng)目的社會(huì)背景、市場(chǎng)條件以及經(jīng)濟(jì)和社會(huì)性效益分析中，可以得出這樣的結(jié)論，即以年租金1500萬(wàn)元的價(jià)格，經(jīng)營(yíng)盛世服裝城是完全可行的。 十、實(shí)施結(jié)果 “盛世服裝城”項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)可行性報(bào)告得到各方批準(zhǔn)，目前已進(jìn)入實(shí)施階段。進(jìn)展如下： 1、項(xiàng)目籌備小線已搭建； 2、已按項(xiàng)目選址確立規(guī)劃用地，即期開(kāi)工； 3、先期建設(shè)資金已到位； 4、招商工作已開(kāi)展。第5篇：物業(yè)

53、管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目策劃書(shū) 物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目策劃書(shū) 第一部分 項(xiàng)目物業(yè)管理的定位及總思路 一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位 （一）、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求 1、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的基本要求 本項(xiàng)目的物業(yè)主要為商業(yè)性和經(jīng)營(yíng)性的，除此之外還有相當(dāng)部分的物業(yè)用于居住使用，故此要求物業(yè)管理具備以下功能： 1）、維護(hù)和維修。即對(duì)物業(yè)維護(hù)和維修，對(duì)日常使用環(huán)境和生活、工作秩序的維護(hù)； 2）、組織和協(xié)調(diào)。對(duì)日常相關(guān)物管及社區(qū)活動(dòng)進(jìn)行組織和協(xié)調(diào)，對(duì)業(yè)主之間及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司之間的交流進(jìn)行組織和協(xié)調(diào)； 3）、經(jīng)營(yíng)和管理。對(duì)物業(yè)的使用、出租、出售進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，對(duì)客戶檔案和物業(yè)檔案進(jìn)行管理；展開(kāi)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活

54、動(dòng)； 4）、服務(wù)。向業(yè)主和使用權(quán)提供必要的各類生活服務(wù)和增值服務(wù)及商務(wù)服務(wù)。 2、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的特殊要求 除了對(duì)物業(yè)管理基本常規(guī)的要求外，本項(xiàng)目還對(duì)物業(yè)管理提出了一些特殊的要求，主要是用來(lái)配合物業(yè)的銷售和經(jīng)營(yíng)的要求，主要有： 1）、在銷售期中為銷售工作提供相關(guān)的配合性服務(wù)； 2）、在項(xiàng)目銷售期中配合開(kāi)展物業(yè)招商、招租工作； 3）、在項(xiàng)目銷售期中配合提供物業(yè)管理文件和法律文書(shū)； 4）、在項(xiàng)目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題； 5）、在銷售期中向客戶展示項(xiàng)目物管水平，配合提升項(xiàng)目品質(zhì)。 （二）、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位 1、本項(xiàng)目物業(yè)管理的檔次 本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要客戶群為商鋪的經(jīng)營(yíng)者以及酒店公寓的業(yè)者和使用者，由經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和未來(lái)可能的使用者可以看出，其對(duì)