集體土地合同四篇

1、集體土地合同四篇 集體土地合同 篇1 隨著社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)改革的更加深入，國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始探索建立宅基地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓機(jī)制，并在部分地區(qū)展開(kāi)試點(diǎn)。集體經(jīng)濟(jì)組織要求“同地、同權(quán)、同價(jià)”的呼聲高漲，有關(guān)集體土地上房屋買賣的法律規(guī)定終將破繭而出。一、集體土地上的房屋買賣合同的分類從用益物權(quán)的角度劃分，集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)分為兩類：1、集體建設(shè)用地使用權(quán)。集體建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定在物權(quán)法第三編用益物權(quán)的第十二章建設(shè)用地使用權(quán)第一百五十一條。2、宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)規(guī)定在物權(quán)法第三編用益物權(quán)第十三章宅基地使用權(quán)第一百五十二條。集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)均為用益物權(quán)之列。與此相對(duì)應(yīng)，集體土地上的房屋買

2、賣合同可以分為兩類：1、農(nóng)村居民宅基地上的房屋買賣合同。農(nóng)村居民在自己的宅基地上自建的私有房屋買賣合同。2、集體建設(shè)用地上的房屋買賣合同。主要是集體經(jīng)濟(jì)組織利用本集體建設(shè)用地建造房屋或者拆除舊住宅新建樓房的買賣合同。二、如何認(rèn)定集體土地上的房屋買賣合同的效力一般論述集體土地上的房屋買賣合同效力的觀點(diǎn)，存在一個(gè)誤區(qū)，往往只論述農(nóng)村居民宅基地上的房屋買賣合同效力問(wèn)題，卻忽略了另外一個(gè)重要的組成部分，集體建設(shè)用地上的房屋買賣合同的效力問(wèn)題。相對(duì)來(lái)說(shuō)，對(duì)于農(nóng)村居民宅基地上的房屋買賣合同效力問(wèn)題，法律規(guī)定比較明確，學(xué)說(shuō)理論分歧較小;對(duì)于集體建設(shè)用地上的房屋買賣合同效力問(wèn)題，法律規(guī)定較少，學(xué)說(shuō)理論分歧較大

3、。(一)農(nóng)村居民宅基地上房屋買賣合同的效力根據(jù)買賣合同主體之一購(gòu)買方的身份不同，農(nóng)村居民宅基地上的房屋買賣合同可以分為兩類：同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的宅基地上房屋買賣合同和集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員的宅基地上房屋買賣合同。1、同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的宅基地上房屋買賣合同有效。我國(guó)法律雖然沒(méi)有直接規(guī)定宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，也沒(méi)有直接規(guī)定農(nóng)村居民的住房買賣合同有效，但是根據(jù)土地管理法第六十二條第四款的規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”可以推出這樣的結(jié)論：農(nóng)村居民可以買賣宅基地上的房屋，農(nóng)村居民買賣住房視同宅基地轉(zhuǎn)讓。這樣根據(jù)“地隨房走”的法律原則，結(jié)合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，可

4、以認(rèn)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間宅基地上房屋買賣合同，只要符合合同法的規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)有效。另外山東省高級(jí)人民法院有指導(dǎo)意見(jiàn)。山東省高院制定的全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要(魯高法20xx201號(hào))規(guī)定：“農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定合同有效?！?、集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員的宅基地上房屋買賣合同無(wú)效。根據(jù)物權(quán)法第一百五十三條和土地管理法第六十三條以及國(guó)務(wù)院辦公廳1999年關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知以及山東省高院的指導(dǎo)意見(jiàn)等規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，無(wú)論是城鎮(zhèn)居民或者同樣具有農(nóng)村居民身份但是和出賣房屋人不

5、是同一經(jīng)濟(jì)組織的人員，所簽訂的農(nóng)村居民宅基地上的房屋買賣合同無(wú)效。這一點(diǎn)，目前審判實(shí)務(wù)判決結(jié)果比較一致，觀點(diǎn)統(tǒng)一。(二)集體建設(shè)用地上房屋買賣合同的效力對(duì)于集體建設(shè)用地上房屋買賣合同的效力，法律法規(guī)均沒(méi)有明確規(guī)定。分析土地管理法第六十三條的規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！北緱l法律規(guī)定僅僅對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租的限制性規(guī)定，不是完全禁止性規(guī)定，且限制的是建設(shè)用地使用權(quán)，也不是房屋所有權(quán)。并且從目前法律實(shí)際執(zhí)行情況來(lái)看，集體經(jīng)濟(jì)組織出租集體建

6、設(shè)用地的情況不僅大量存在，而且各地法院審判實(shí)務(wù)均有判決集體建設(shè)用地使用權(quán)出租合同有效的判例。對(duì)此條法律規(guī)定落實(shí)已經(jīng)有了松動(dòng)的跡象。此類房屋買賣合同比較復(fù)雜，需詳細(xì)分析。出于牟利等原因，集體經(jīng)濟(jì)組織往往利用集體建設(shè)用地，興建住房、商業(yè)用房或者工業(yè)用房。如社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)或者農(nóng)村拆除舊住宅集中新建住房，很多情況下，出于經(jīng)濟(jì)利益的考慮，在滿足本集體經(jīng)濟(jì)組織成員住房需求的情況下，額外建一些住房，出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員。集體經(jīng)濟(jì)組織企業(yè)，建設(shè)了商業(yè)用房或者工業(yè)用房，后來(lái)經(jīng)營(yíng)不下去，將商業(yè)用房或者工業(yè)用房出售。集體經(jīng)濟(jì)組織主要是村民委員會(huì)或者居民委員會(huì)為房屋買賣合同出售方，集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員為

7、購(gòu)買方。集體建設(shè)用地上房屋買賣合同主要分為兩類：集體建設(shè)用地上住房買賣合同和集體建設(shè)用地上非住房(商業(yè)用房或者工業(yè)用房等)買賣合同。區(qū)別不同情形進(jìn)一步分析，才能認(rèn)定合同的效力。針對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織利用集體建設(shè)用地建成房屋后出售的情形，土地管理法第六十三條的規(guī)定并不完全符合適用條件。根據(jù)物權(quán)法第三十條的規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！奔w經(jīng)濟(jì)組織建成房屋后，就享有房屋所有權(quán)，不需要登記公示物權(quán)。又根據(jù)物權(quán)法第十五條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登

8、記的，不影響合同效力?！睂⒑贤Я臀餀?quán)轉(zhuǎn)移做了區(qū)分，物權(quán)是否轉(zhuǎn)移不是判斷合同的效力的要件。所以集體建設(shè)用地上房屋買賣合同可以有效。1、集體建設(shè)用地上的住房買賣合同以認(rèn)定無(wú)效為一般原則，認(rèn)定有效為例外情形。有關(guān)的法律規(guī)定、行政法規(guī)和部門規(guī)章等，均禁止農(nóng)村居民在宅基地上所建的私有住房出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，并沒(méi)有禁止集體經(jīng)濟(jì)組織將住房出售，只有限制性規(guī)定。在保證農(nóng)村居民“一戶一宅”或者“一戶一房”的前提下，經(jīng)村民會(huì)議同意或者村民會(huì)議授權(quán)村民代表同意，集體建設(shè)用地上的住房買賣合同可以有效。畢竟集體土地的所有權(quán)和集體建設(shè)用地上的所有權(quán)人是集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員，只有全體成員才有對(duì)房屋的處分權(quán)。2

9、、集體建設(shè)用地上的非住房(商業(yè)用房或者工業(yè)用房等)買賣合同以認(rèn)定有效為一般原則，認(rèn)定無(wú)效為例外情形。有關(guān)的法律規(guī)定、行政法規(guī)和部門規(guī)章等均沒(méi)有禁止集體建設(shè)用地上的非住房的買賣，并且根據(jù)土地管理法第六十三條但書(shū)的規(guī)定，一定情形下，集體建設(shè)用地使用權(quán)可以發(fā)生轉(zhuǎn)移。只要集體經(jīng)濟(jì)組織和購(gòu)買方簽訂了集體建設(shè)用地上非住房(商業(yè)用房或者工業(yè)用房等)買賣合同，一般情況下就可以認(rèn)定為有效。除非村民會(huì)議或者村民會(huì)議授權(quán)村民代表不同意出售的情形，才可以認(rèn)定集體建設(shè)用地上非住房(商業(yè)用房或者工業(yè)用房)買賣合同無(wú)效。 集體土地合同 篇2 出租方（甲方） 承租方（乙方）法定代表人： 法定代表人：身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼：

10、聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等、互利的基礎(chǔ)上就甲方將其合法擁有的土地租賃給乙方使用的.有關(guān)事宜，雙方達(dá)成協(xié)議并簽定租賃合同如下：一、租賃土地情況甲方將位于 的一塊土地以有償?shù)姆绞阶赓U給乙方作 用途使用（經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目要列明細(xì)），該土地總面積為 平方米（具體以測(cè)量圖為準(zhǔn)），土地的性質(zhì)為 ，土地證號(hào)為 。二、租賃期限租賃期限為 年，即自 年 月 日起至 年 月 日止。三、交付時(shí)間在本租賃合同生效之日起，甲方將土地按現(xiàn)狀交付乙方使用，且乙方同意按土地的現(xiàn)狀承租。四、租金計(jì)算、付款方式及保證金：1、租金計(jì)算：甲、乙雙方約定，該土地租賃第一年每月每平方米租金為人民幣 元（大寫(xiě)：

11、 ）月租金總額為人民幣 元（大寫(xiě)： ），年租金總額為人民幣 元（大寫(xiě)： ）從第二年起每年租金在上一年的基礎(chǔ)上遞增 %（建議年增幅應(yīng)不低于3%，或每三年遞增一次，每次遞增應(yīng)不低于10%）各年租金詳見(jiàn)下表：年度 租賃單價(jià)（元/平方） 月租金（元） 年租金（元）2、租金支付：乙方須在每月 號(hào)前繳交當(dāng)月租金，甲方收取租金時(shí)開(kāi)付村的收款收據(jù)。3、簽訂合同時(shí)，乙方須付保證金人民幣 元（大寫(xiě)： ）給甲方，該保證金在本合同履行期滿且乙方無(wú)違約情況下由甲方無(wú)息歸還給乙方。五、甲方的權(quán)利和義務(wù)1、甲方有權(quán)按本協(xié)議約定向乙方收取相關(guān)的租金。2、協(xié)議簽訂后一天內(nèi)提供場(chǎng)地。3、除有明確約定外，不得干涉乙方正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

12、活動(dòng)。4、乙方完工退場(chǎng)時(shí)，甲方不得以任何理由增加費(fèi)用，干擾乙方退場(chǎng)。5、甲方應(yīng)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相鄰?fù)恋厮腥酥g的關(guān)系及周邊道路的使用，相鄰?fù)恋厮腥瞬坏靡匀魏卫碛勺璧K乙方施工生產(chǎn)。6、甲方應(yīng)提供出租權(quán)的有效證明、身份證、戶口本等有效證件，經(jīng)乙方驗(yàn)證后復(fù)印其文件備存。所有復(fù)印件僅供本次租賃使用。六、乙方的權(quán)利和義務(wù)1、乙方有權(quán)根據(jù)需要在承租的土地上新建、擴(kuò)建、改建永久性或臨時(shí)性建筑物、構(gòu)筑物以保證生產(chǎn)。2、乙方不得將租賃的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和抵押。3、乙方有義務(wù)按本協(xié)議約定的時(shí)間、方式和數(shù)量向甲方支付租金。4、乙方如果需要改變土地用途的，應(yīng)事先征得甲方同意并由甲方按有關(guān)規(guī)定報(bào)批后，重新協(xié)商。六、合同期

13、滿及終止的處理1、合同期滿，乙方在該地塊上所建的所有建筑物及配套固定設(shè)施、固定裝修等（包括房屋、門窗、水電、排污、各種線路及管道等電源線路等）均無(wú)償歸甲方所有，乙方不得有異議。2、租賃期滿，如乙方要求續(xù)租的，在同等條件下，乙方可優(yōu)先續(xù)租，并重新簽訂土地租賃合同書(shū)。七、違約責(zé)任1、甲方違約，保證金雙倍退還給乙方，本合同終止。2、乙方違約，甲方有權(quán)單方解除本合同，沒(méi)收保證金，同時(shí)乙方在該地塊上所建的所有建筑物及配套固定設(shè)施、固定裝修等（不包括生產(chǎn)設(shè)備）全部無(wú)償歸甲方所有。八、爭(zhēng)議處理本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方首先應(yīng)本著平等互利的原則協(xié)商解決，若協(xié)商不成，任何一方可向中山市人民起訴，通過(guò)訴訟途徑

14、解決。九、合同生效合同自雙方簽字、蓋章后生效。本合同一式 份，甲方 份乙方一份，各份合同具有同等法律效力。甲方（蓋章） 乙方（蓋章）甲方法定代表人簽名： 乙方法定代表人簽名：簽訂日期： 年 月 日 簽訂日期： 年 月 日 集體土地合同 篇3 (以下簡(jiǎn)稱甲方)(以下簡(jiǎn)稱乙方)為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)、充分合理利用土地，甲、乙雙方本著平等互利，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成以下條款，共同信守。一、由乙方租賃甲方土地使用權(quán)，所租賃土地四至為：（略）二、租用期限：自xx年xx月xx日起至所租用之土地被國(guó)家征用時(shí)為止；租賃期間，未經(jīng)乙方書(shū)面同意，甲方不得以任何理由提前終止本合同，否則甲方應(yīng)賠償乙方的一切損失(若實(shí)際損失無(wú)法查明的，

15、則損失可以剩余租期按每畝每年不低于萬(wàn)元賠償)并賠償乙方因此發(fā)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等。三、租用期間乙方僅向甲方付租金，甲方不得以任何理由向乙方要一切任何費(fèi)，土地稅由甲方自行負(fù)責(zé)。四、所租賃土地被國(guó)家征用時(shí)，所賠償?shù)耐恋刭M(fèi)歸甲方所有，地上建筑物補(bǔ)償?shù)葰w乙方所有。五、乙方應(yīng)當(dāng)在每年的合同簽訂日起10天內(nèi)向甲方交租金，甲方應(yīng)保證和維護(hù)乙方使用該地。六、租金標(biāo)準(zhǔn)：每年每畝租金xx元整；在租賃期間，未經(jīng)乙方同意，甲方不得隨意漲租，若甲方違反規(guī)定隨意漲租，乙方有權(quán)解除合同并要求甲方賠償由此給乙方造成的全部損失(若實(shí)際損失無(wú)法查明的，則損失可以剩余租期按每畝每年不低于xx萬(wàn)元賠償，并賠償乙方因此發(fā)生的訴訟費(fèi)、律

16、師費(fèi)等)；乙方應(yīng)按時(shí)繳納租金，如沒(méi)有如期向甲方交納租金，甲方有權(quán)終止合同，不對(duì)乙方負(fù)任何責(zé)任。七、若所租賃土地被國(guó)家征用，征用當(dāng)年租期超過(guò)半年的，租金以1年計(jì)算，租期不足半年的，不算租金；若只是部分土地被征用的，租金按剩余土地實(shí)際面積計(jì)算租金。八、本合同簽訂之日起以前合同自然終止。九、本合同不得涂改。本合同執(zhí)行中如有發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)本著互諒互讓協(xié)商解決。十、本合同一式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。本合同未盡事宜，一律按國(guó)家經(jīng)濟(jì)合同法的規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商作出補(bǔ)充規(guī)定，并與本合同既有同等法律效力。甲方：乙方：簽訂日期：年月 集體土地合同 篇4 以下簡(jiǎn)稱甲方) (以下簡(jiǎn)稱乙方) 為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)、充分合理利用

17、土地，甲、乙雙方本著平等互利，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成以下條款，共同信守。一、由乙方租賃甲方土地使用權(quán)，所租賃土地四至為：（略）二、租用期限：自_年_月_日起至所租用之土地被國(guó)家征用時(shí)為止；租賃期間，未經(jīng)乙方書(shū)面同意，甲方不得以任何理由提前終止本合同，否則甲方應(yīng)賠償乙方的一切損失(若實(shí)際損失無(wú)法查明的，則損失可以剩余租期按每畝每年不低于萬(wàn)元賠償)并賠償乙方因此發(fā)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等。三、租用期間乙方僅向甲方付租金，甲方不得以任何理由向乙方要一切任何費(fèi)，土地稅由甲方自行負(fù)責(zé)。四、所租賃土地被國(guó)家征用時(shí)，所賠償?shù)耐恋刭M(fèi)歸甲方所有，地上建筑物補(bǔ)償?shù)葰w乙方所有。五、乙方應(yīng)當(dāng)在每年的合同簽訂日起10天內(nèi)向甲方交租金，甲方應(yīng)保證和維護(hù)乙方使用該地。六、租金標(biāo)準(zhǔn)：每年每畝租金元整；在租賃期間，未經(jīng)乙方同意，甲方不得隨意漲租，若甲方違反規(guī)定隨意漲租，乙方有權(quán)解除合同并要求甲方賠償由此給乙方造成的全部損失(若實(shí)際損失無(wú)法查明的，則損失可以剩余租期按每畝每年不低于萬(wàn)元賠償