“泓泰家園”項(xiàng)目推廣策劃

1、依蘭縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介第一節(jié)市場(chǎng)分析%1. 依蘭縣樓市環(huán)境分析根據(jù)現(xiàn)階段依蘭縣及其周邊地區(qū)住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況 分析，其特點(diǎn)可歸結(jié)為：1.營(yíng)銷手段：以平面、戶外媒體為主，把售樓處作為重點(diǎn)；不注重廣播、電視媒體。2.價(jià)格定位：在2200元/米一2400元/米之間浮動(dòng)。3戶型銷售：以50米、60-70米左右的戶型居多。第二節(jié)“泓泰家園”項(xiàng)目分析、基本概況占用地而積：9500平方米總建筑面積：15000平方米建筑類型：5層多層住宅；沿街三層公寓、商業(yè)組成住宅建筑面積：10188平方米商服建筑面積：4812平方米容積率：1.43二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1. 地理位置優(yōu)越。a. 緊鄰?fù)ń贩比A，路面寬闊，交通便

2、利，視野開(kāi)闊；b. 被人文建筑環(huán)抱：西邊是五國(guó)城、財(cái)神廟；北邊是慈云寺;c位于第五小學(xué)校距離南邊，方便兒童就學(xué)；d. 東臨依蘭縣政府。e. 與松花江人民廣場(chǎng)、五國(guó)城休閑廣場(chǎng)均徒步十分鐘，有利于彌補(bǔ)小區(qū)占地面積較小的弱勢(shì)；2. 經(jīng)典物業(yè)服務(wù)。（見(jiàn)附頁(yè)“泓泰家園物業(yè)管理方案”）（1）項(xiàng)目配套%1 24小時(shí)全天候保安%1 電子監(jiān)控，可視對(duì)講系統(tǒng)；%1 通；%1 24小時(shí)熱水；%1 供暖（大區(qū)網(wǎng)還是自己供暖有待商定）；%1 免費(fèi)聯(lián)系室內(nèi)裝飾公司，為購(gòu)房的客戶提供室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)、裝 修等服務(wù)；%1 在為客戶辦購(gòu)房手續(xù)的時(shí)候，設(shè)立“一門式”入住服務(wù)，邀請(qǐng) 水、電、煤氣、有線電視、電話、戶口辦理（包括農(nóng)村小孩

3、轉(zhuǎn)學(xué)和戶 口遷移）等部門集中在開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)辦公，減輕客戶們來(lái)回辦手續(xù)的煩惱。%1 為居民提供接送小孩、買菜等業(yè)務(wù)。（2）物業(yè)品質(zhì)定位理念 以人為本，業(yè)主就是上帝。目標(biāo)依蘭縣最好的物業(yè)。將情融天下，鑄就經(jīng)典的企業(yè)文化,通過(guò)人情、友情、親情的理念融入到物業(yè)管理中。定位一一物業(yè)管理水平為中高檔，讓縣城的業(yè)主感受到大都市的物業(yè)管理服務(wù)。（3）管理標(biāo)準(zhǔn):管家式服務(wù)3. 一級(jí)資質(zhì)的承建商：黑龍江省農(nóng)墾建工集團(tuán)簡(jiǎn)介：黑龍江農(nóng)墾建工集團(tuán)隸屬于黑龍江省農(nóng)墾總局，集團(tuán)下轄 黑龍江農(nóng)墾建工有限公司（房屋建筑工程總承包壹級(jí)資 質(zhì)）；黑龍江墾區(qū)龍墾建設(shè)工程總公司（房屋建筑工程總 承包貳級(jí)資質(zhì)）；黑龍江農(nóng)墾建工路橋有限公司（

4、公路工 程施工總承旬壹級(jí)；公路路面工程專業(yè)承包壹級(jí)；公路路 基工程專業(yè)承包壹級(jí)資承擔(dān)項(xiàng)目：二道河農(nóng)場(chǎng)小城鎮(zhèn)建設(shè)、農(nóng)墾大廈、天津輕工大廈等單 位的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)方案100多個(gè)。開(kāi)津景逸園、天津 梅江南居住區(qū)、哈爾濱新湖別墅、黑龍江九三住宅小區(qū)、 山海關(guān)住宅小區(qū)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目30多個(gè)所獲獎(jiǎng)項(xiàng)：集團(tuán)已通過(guò)is09001質(zhì)量體系；is014000環(huán)境管理體 系;ohsms18000職業(yè)健康安全管理體系等“三位一體” 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的管理體系認(rèn)證。三位體系的有效運(yùn)行，標(biāo) 志著集團(tuán)為支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，高質(zhì)量 地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，注重社會(huì)效益、環(huán)境效益。4. 戶型符合消費(fèi)者剛性需求樓盤以50-70

5、平米中小戶型為主，客戶群定位為普通消費(fèi)者的剛性需求，預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象三、項(xiàng)目劣勢(shì)分析1. 沿通江街同區(qū)域賣點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有兩家，目前已建和在建的樓盤均比“泓泰家園”先期上市，會(huì)淡化項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)，給期樓銷售形成壓力;2. 項(xiàng)目占地面積較小，且園林綠化、娛樂(lè)設(shè)施尚未到位，配套的娛樂(lè)設(shè)施較少。四.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1. 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定義。經(jīng)過(guò)依蘭縣樓盤市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)走勢(shì)的分析，“泓泰家園”的主要對(duì)手是水韻紫城項(xiàng)目、天晶米業(yè)二期。理由支持：b. 同處于江邊、臨通江街地區(qū)；c. 規(guī)劃用意同出一轍；d樓盤質(zhì)素、目標(biāo)客戶等市場(chǎng)定位基本相同。e.學(xué)府新城在街區(qū)功能方面存在較大差異，此不具備可比性o2.市場(chǎng)調(diào)查

6、情況統(tǒng)計(jì)樓 盤注 備水韻紫成項(xiàng)目江最端臨 > 通路北江邊庫(kù)層m2起 車 5;l/m2一一71/ 2 2 2 0 元 m l/m層19830%/ 07c多曇2000 00宅左曇1 4住6層加 層m23增 -2tl2t/層層 1-/it一刃高每 亍 o o、環(huán) o 8 門2820住價(jià)率續(xù) 置持 空售。 維在售 侈現(xiàn)銷 0-0期 15右 r 售炫, 銷25中以e,占型g 型圖-60戶21 城64y(40大汀 龍刀 7 11cv 17 - - o 韻-8戶85輔 水60小15為天 晶 米 業(yè)期江以，黨對(duì) 通路北老校面u i 2 / 2 門層m 4 ml共口元 盤 市o 開(kāi)也門1983hhj<

7、;,層 5z11 4s46切5住) 60 1止售 。m2 20截銷套/nl學(xué)府新城順路 、康北 東城東側(cè)健街側(cè)庫(kù)o車352n2層 2 /5m c/- / 一712 一心 80宅咕 51住218 m 二a2層m層2 /卜元26 亍o m 、耳o / 、 3 一7§:,宅剩釦 刊住還oi 0h也<>共 恥日多吋卑 月4 o廣刁 4月40$多 三丿- o 守5售疋1 m止銷o出 20截共10售牡丹家園五城和草交口 國(guó)路泥路叉o6工 棟竣 九末 共月聚 鑫 源 小 區(qū)國(guó)路泥路叉 五城和草交口180褲市下算2車門地積層m2m2帶面5 / /層層2-元元一 一 宅805oi12按 、

8、王 9 7 n /(x 74k 12/從以上市調(diào)資料得出：開(kāi)盤后房子賣的特別快，尤其是小戶型，價(jià)格仍有上漲空間。第三節(jié)營(yíng)銷目標(biāo)營(yíng)銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售率 為90%,預(yù)計(jì)銷售日期為6月-11月，為期五個(gè)月。第四節(jié)推廣策略界定一、目標(biāo)消費(fèi)群界定從“泓泰家園”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合住宅物業(yè)的銷售特點(diǎn)，界定“泓泰家園”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是:消費(fèi)群類型主要職業(yè)心理特征購(gòu)房用途私企經(jīng)營(yíng)者從事餐飲、商貿(mào)、 .1.業(yè)品加.1 .等私 企經(jīng)營(yíng)，或通過(guò) 投機(jī)迅速暴發(fā)有強(qiáng)烈虛榮心，喜歡攀比和炫耀，文 化程度相對(duì)較低，名單喜歡附弄風(fēng)雅， 希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位， 為白己“鍍

9、金”，很在乎別人對(duì)他的 評(píng)價(jià)，購(gòu)買決策時(shí)往往非理性置業(yè)，投資工薪階層企業(yè)職員比較注覓性價(jià)比，購(gòu)買時(shí)相對(duì)理性居住、兒女婚嫁 用房、投資具有投資意識(shí) 的生意人上從事商貿(mào)、服務(wù) 業(yè)的生意人士具有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，有相對(duì)寬余的 閑散資金，對(duì)地段、素質(zhì)等有口己的 判斷，其中部分人士是中大型股民， 果斷而審慎多用來(lái)投資收-y/> 血具有投資意識(shí) 的生意人從事商貿(mào)、服務(wù) 業(yè)的生意人士具有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，有相對(duì)寬余的 閑散資金，對(duì)地段、素質(zhì)等有口己的 判斷，其中部分人士是中大型股民， 果斷而審慎多用來(lái)投資收 益農(nóng)村人口農(nóng)民保守為兒女上學(xué)、結(jié) 婚%1. 賣點(diǎn)界定1. 項(xiàng)目本身“尊崇人文”的文化理念(1) 臨

10、近五國(guó)城、財(cái)神廟、慈云寺(2) 臨近小學(xué)校2. “讓業(yè)主花最少的錢享受到最高的服務(wù)”的物業(yè)設(shè)計(jì)理念(1)免收一年物業(yè)費(fèi)(2)以經(jīng)典為宗旨，注重細(xì)節(jié)打造;(3)以品牌打造為主；(4)物業(yè)要高檔，承諾的要兌現(xiàn)。三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析1. 樓盤定位為“依蘭縣最高檔的物業(yè)”，價(jià)格定位為“中高檔”。2. 預(yù)留升值空間、視工程進(jìn)度分期提價(jià)。3. 參照三大樓盤的售價(jià)確定“低開(kāi)”的基礎(chǔ)價(jià)格為2層 2300元/米，3、4層為2400元/米，5層為2200元/米。 價(jià)格可以臨時(shí)變動(dòng)。第五節(jié)廣告策略一、廣告宣傳目的1. 把項(xiàng)目宣傳與泓泰實(shí)業(yè)形象推廣做有機(jī)結(jié)合， 使當(dāng)?shù)貥?shù)立泓泰實(shí)業(yè)的品牌形象，為二期樓盤 銷售做準(zhǔn)備；2

11、. 樹(shù)立項(xiàng)目本身底蘊(yùn)深厚的形象，與其他樓盤形 象相區(qū)別；二、總體策略建立一整套獨(dú)立、易于識(shí)別記憶傳播、與高品質(zhì)社區(qū)相匹配的樓盤形象包裝體系。三、廣告方式（1）售樓中心：%1 售樓中心內(nèi)部：玻璃展板；沙盤（整體、戶型）；吊旗（棚頂多排組成，在有限的空間內(nèi)渲染氛圍）；形象墻（進(jìn)門正對(duì)的一面墻印企業(yè)logo和定位語(yǔ)）； 樣板間（開(kāi)工以后）；印有公司logo的咖啡杯、毛巾、便簽；展示施工材料。%1 售樓中心外部：牌匾（銅字）;電子字幕和橫幅（隨時(shí)公布售樓處信息）。（2）工地現(xiàn)場(chǎng)：%1 圍墻制作（宣傳重點(diǎn)：物業(yè)的管家式服務(wù)、開(kāi)發(fā) 商形象）%1 戶外形象展板（燈桿、路旗、高炮）%1 施工單位形象展示（施工單位簡(jiǎn)介、安全標(biāo)語(yǔ)、燈管安全門）（3）流動(dòng)宣傳：%1 小蹦蹦車車體廣告宣傳；%1 向超市發(fā)宣傳紙袋；%1 寄發(fā)dm雜志給潛在客戶群。廣告風(fēng)格自始至終將樓盤推廣語(yǔ)、logo等貫穿樓盤消息后推廣過(guò)程中；重點(diǎn)突出項(xiàng)目文化底蘊(yùn)深厚、地段優(yōu)越、物業(yè)高檔的 優(yōu)勢(shì)，打造“泓泰家園-怡居城畔”的品牌。廣告語(yǔ)方案如 下：（結(jié)合依蘭古詩(shī)和依蘭歷史）方案1:注重文化底蘊(yùn)：小興安嶺、張廣才嶺、完達(dá)山脈三 山對(duì)峙；松花江、牡丹江、倭肯河、巴蘭河四水交 匯；唐、遼、元、明、清五朝古城。a. 古典版：三山四水五國(guó)城，神舍間海誓山盟放眼怡居城畔滿目春色，盡收古都四岸十里繁華b.