商品住宅建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)前簽訂的施工合同法律效力研究

1、商品住宅建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)前簽訂的施工合同法律效力研究【摘要】：p 在商品住宅建設(shè)領(lǐng)域，普遍存在著開(kāi)發(fā)企業(yè)在履行招投標(biāo)手續(xù)前就選定施工單位，簽訂施工合同，后又履行招投標(biāo)手續(xù)的情況。這種情況下簽訂的施工合同的效力在理論及實(shí)務(wù)界存在爭(zhēng)議。而施工合同的效力對(duì)合同雙方，尤其是施工方具有重大意義。筆者結(jié)合多年為大型建筑施工企業(yè)提供法律服務(wù)的實(shí)踐，梳理國(guó)家法律規(guī)定，就該種情況下施工合同的效力進(jìn)行分析p ，以期幫助建筑施工企業(yè)更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益?！娟P(guān)鍵詞】：p 商品住宅建設(shè)招投標(biāo)；標(biāo)前合同效力在商品住宅建設(shè)領(lǐng)域，普遍存在著開(kāi)發(fā)企業(yè)在履行招投標(biāo)手續(xù)前就選定施工單位，簽訂施工合同，后又履行招投標(biāo)手續(xù)的情況。這

2、種情況下簽訂的施工合同的效力在理淪及實(shí)務(wù)界存在爭(zhēng)議。而施工合同的效力對(duì)合同雙方，尤其是施工方具有重大意義。如果施工合同無(wú)效，則施工方在施工過(guò)程中，如果遇到項(xiàng)目可能虧損時(shí)可以以合同無(wú)效為由主張終止合同；在項(xiàng)目施工結(jié)束后想提前獲取工程款時(shí)也可以主張除質(zhì)量保證金外的全部工程款。因此，準(zhǔn)確把握該情況下建設(shè)工程施工合同效力非常重要。筆者結(jié)合多年為大型建筑施工企業(yè)提供法律服務(wù)的實(shí)踐，梳理國(guó)家法律法規(guī)等規(guī)定，就該種情況下施工合同的效力進(jìn)行分析p ，以期幫助建筑施工企業(yè)更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。1、商品住宅建設(shè)項(xiàng)目是否屬于強(qiáng)制招投標(biāo)項(xiàng)目之爭(zhēng)司法實(shí)踐中，對(duì)于商品住宅建設(shè)項(xiàng)目是否屬于強(qiáng)制招投標(biāo)項(xiàng)目觀點(diǎn)不一。一種觀

3、點(diǎn)認(rèn)為商品住宅建設(shè)項(xiàng)目屬于強(qiáng)制招投標(biāo)項(xiàng)目。理由是：中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法第三條第（一）項(xiàng)規(guī)定，大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的建設(shè)項(xiàng)目包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)，必須進(jìn)行招。工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定第三條第（五）項(xiàng)規(guī)定商品住宅屬于關(guān)系社會(huì)公共利益的項(xiàng)目。根據(jù)以上規(guī)定，商品住宅建設(shè)項(xiàng)目屬于強(qiáng)制招投標(biāo)項(xiàng)目。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為商品住宅建設(shè)項(xiàng)目不屬于強(qiáng)制招投標(biāo)項(xiàng)目。理由是：住建部20_年7月1日下發(fā)的關(guān)于推進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展和改革的若干意見(jiàn)中指出，改革招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管方式，調(diào)整非國(guó)有資金投資項(xiàng)目發(fā)包方式，試行非國(guó)有資金投資項(xiàng)目建設(shè)單位自

4、主決定是否進(jìn)行招標(biāo)發(fā)包。而全國(guó)各地方政府曾有相關(guān)的規(guī)定，明確商品住宅建設(shè)項(xiàng)目屬于直接發(fā)包項(xiàng)目類型。如江蘇省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工直接發(fā)包管理暫行辦法規(guī)定，使用非國(guó)有資金投資的工業(yè)用房、商業(yè)用房和商品住宅等房屋建筑工程，發(fā)包人可以自主決定采用招標(biāo)發(fā)包或直接發(fā)包。筆者認(rèn)為，住建部關(guān)于推進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展和改革的若干意見(jiàn)以及部分省級(jí)政府的規(guī)定雖然明確商品住宅可以直接發(fā)包，但這些規(guī)定的合法性值得商榷。中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法第三條規(guī)定，前款所列項(xiàng)目的具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，由國(guó)務(wù)院發(fā)展計(jì)劃部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)制訂，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定第十條規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府根

5、據(jù)實(shí)際情況，可以規(guī)定本地區(qū)必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目的具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，但不得縮小本規(guī)定確定的必須進(jìn)行招標(biāo)的范圍。筆者認(rèn)為在國(guó)家法律未對(duì)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目必須進(jìn)行招投標(biāo)進(jìn)行修改的情況下，不應(yīng)認(rèn)為商品住宅可以直接發(fā)包，否則國(guó)家法律的適用將不具有統(tǒng)一性和權(quán)威性。商品住宅建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)屬于強(qiáng)制招投標(biāo)項(xiàng)目。2、商品住宅建設(shè)項(xiàng)目履行招投標(biāo)手續(xù)的現(xiàn)狀由于地方規(guī)定與國(guó)家法律的沖突，導(dǎo)致各地的商品住宅建設(shè)項(xiàng)目有些地方直接發(fā)包，有些地方通過(guò)招投標(biāo)的方式發(fā)包。本文探討通過(guò)招投標(biāo)方式發(fā)包的情形。招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。按照中華人民共和國(guó)招標(biāo)招標(biāo)法實(shí)施條例的規(guī)定，非國(guó)有資金投資的項(xiàng)目可以邀請(qǐng)招標(biāo)。商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的成本控制是其能否獲利的關(guān)鍵因素。由于公開(kāi)招標(biāo)可能會(huì)出現(xiàn)成本無(wú)法控制的情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)往往先行與建筑企業(yè)洽談商定建設(shè)工程價(jià)款并簽訂施工合同，之后通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)的方式發(fā)包。這種情況下之前確定的建筑企業(yè)一般都會(huì)中標(biāo)，并根據(jù)投標(biāo)文件簽訂中標(biāo)備案合同。這種模式下往往存在兩份合同，當(dāng)承發(fā)包雙方在合同履行過(guò)程