東華金座策劃案_商業(yè)計劃_計劃解決方案_實用文檔

1、目 錄前 言5產(chǎn)品檔案7第 一 部 分9市 場 分 析 篇9一、北京市住宅市場現(xiàn)狀總論10二、北京市住宅市場供應(yīng)特點11三、北京市住宅市場需求特點12四、北京市住宅市場區(qū)域特點12五、北京市市場走向14六、區(qū)域市場分析15七、酒店式公寓市場分析16八、區(qū)域市場調(diào)研分析20（一）市場調(diào)研目的20（二）市場調(diào)研內(nèi)容21（三）價格分析25（四）戶型分析28（五）客戶潛在需求分析28（六）客戶群體特征分析28九、項目市場機會點分析29十、項目市場風(fēng)險分析31第 二 部 分32營 銷 定 位 篇32一、市場定位33二、客戶群定位33三、訴求對象特征分析35四、產(chǎn)品總體戰(zhàn)略方向361、重要賣點362、產(chǎn)品

2、硬件分析373、公共設(shè)施43五、價格定位44第 三 部 分46營 銷 實 戰(zhàn) 篇46一、價格策略47二、銷售策略47（一） 銷售周期界定48（二） 預(yù)計銷售周期50（三）年內(nèi)銷售計劃50（四）年內(nèi)實現(xiàn)銷售額51三、營銷活動建議51附：開盤活動具體安排51第 四 部 分56廣 告 綜 合 篇56一、 現(xiàn)階段房地產(chǎn)廣告特點57二、 本案的廣告定位57三、項目的案名58（一）案名“大東華國際公寓”的“五易”58（二）案名的涵義59四、VI設(shè)計59（一）LOGO 的設(shè)計59（二）標(biāo)準(zhǔn)字體、標(biāo)準(zhǔn)顏色的設(shè)定60五、廣告主題設(shè)定60六、分階段擬定廣告主題62七、整體形象包裝策略63八、媒體投放組合形式691

3、、媒體投放的目標(biāo)692、媒介投放的選擇693、主要媒體簡介714、針對另外幾家非主打媒體，有以下詳盡介紹71九、廣告媒體排期計劃721、引導(dǎo)期722、公開期723、強銷期724、續(xù)銷期735、尾銷期73十、前期推廣預(yù)算73十一、資金使用計劃（2002.1-2002.5）82結(jié) 語83前 言 目前，北京中鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京建亞興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司合作，就北京中鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的 “大東華國際公寓”項目，北京建亞興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司承攬其全程策劃及銷售代理業(yè)務(wù)。前期我公司對北京房地產(chǎn)市場進行了宏觀的整體分析，對目標(biāo)區(qū)域市場進行了微觀的細(xì)致研究，基于對市場有了正確的評估和判斷后，我方

4、對項目產(chǎn)品有了整體定位構(gòu)想。前期經(jīng)過了近一個月的工作，與開發(fā)商共同參與了項目市場定位、產(chǎn)品定位及客戶群的定位，戶型的修改設(shè)計、案名及LOGO的設(shè)計，售樓處方案設(shè)計等的討論并最終定案。通過對產(chǎn)品的認(rèn)知，我公司企劃部為發(fā)展商提供以下整合營銷策劃思路及運作方案。 在經(jīng)歷了北京房地產(chǎn)沉浮發(fā)展的十多年來，市場已由原先的“賣方市場”轉(zhuǎn)為現(xiàn)有的“買方市場”，從市場的整合轉(zhuǎn)為市場的細(xì)分化，至此北京房地產(chǎn)市場進入了激烈的競爭時代，即從具體實物的競爭進入了系統(tǒng)形象的競爭，消費者在經(jīng)過了數(shù)多樓盤的洗腦后，也日漸成熟和專業(yè)，在對關(guān)心物業(yè)的位置、價格、房型等因素外，也關(guān)心起小區(qū)的整體環(huán)境、綜合品質(zhì)、售后服務(wù)以及發(fā)展商的

5、信譽實力，這也是市場發(fā)展的必然趨勢?；谏鲜鲈?，我公司提供的整合營銷策劃方案含概了市場分析和研究、營銷企劃、廣告策略等內(nèi)容，全部內(nèi)容由下列四個部分組成：第一部分： 市場分析篇第二部分： 營銷定位篇第三部分： 營銷實戰(zhàn)篇第四部分： 廣告綜合篇“優(yōu)質(zhì)、高效、高信譽”，是我公司一貫的工作作風(fēng)和經(jīng)營理念。我們堅信，在貴司與我公司的精誠合作與共同努力下，該項目必將成為北京市的銷售熱點。產(chǎn)品檔案地理位置：宣武區(qū)牛街東側(cè)14#16#，宣武區(qū)廣安門內(nèi)大街200號開 發(fā) 商：北京市宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司，北京市中鼎房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司建 筑 商：城建五公司設(shè)計單位：北京華特建筑設(shè)計院建筑結(jié)構(gòu)：塔樓框架結(jié)構(gòu)，

6、板樓鋼筋混凝土現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)建筑層數(shù)：塔樓20層，板樓18層，地上3層底商，地下三層庫房及車 庫占地面積：9280平米建筑面積：101042.31平米地下2-3層車庫：14439.29平米地下1層：6893.2平米地上13層底商：18234.94平米地上板樓住宅：31877.24平米地上框架塔樓：29597.64平米可售套數(shù)：共計760套，其中板樓216套，塔樓544套容 積 率：10.6車 位：350個價 格：塔樓8750元/平米，板樓8300元/平米，底商18000元/平米戶型面積：板樓一層18戶，塔樓一層16戶建筑形式居室建筑面積（平米）套內(nèi)建面（平米）比例板樓三居180左右150左右4

7、8%二居140左右110-12029%一居66527.4%四居200-220190左右13%五居（躍層）2402203.5%塔樓小一居52-5336-3762.5%大一居75-8252-5737.5%開盤時間：2002年3月入住時間：2003年6月30日第 一 部 分市 場 分 析 篇一、 北京市住宅市場現(xiàn)狀總論北京的房地產(chǎn)市場起點高、發(fā)展快，到目前為止，北京市外銷商品房項目已有350多個，內(nèi)銷商品房項目也有800多個。自1995年以來，受國家宏觀政策以及其他因素影響，市場行情一度有所下滑，但幅度小，沒有出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。1995年年末以后，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場普遍步入低谷時，北京房地產(chǎn)市場也進入

8、了一個調(diào)整期，加上前兩年大量開工建設(shè)的項目也陸續(xù)進入了市場，使銷售面臨巨大壓力，整個房地產(chǎn)市場處于盤整、消化期。然而，在北京市政府對高檔物業(yè)建設(shè)的嚴(yán)格控制下，北京外銷物業(yè)的供給有了明顯的降低，加上2001.7.13北京獲得奧運會的舉辦權(quán)、2001年末中國加入WTO的利好形式，無疑加深了北京的外銷市場需求的刺激，以及迅猛發(fā)展的IT行業(yè)所衍生的IT新貴對高檔物業(yè)的增加，使住宅市場出現(xiàn)了整體回暖的趨勢。北京市的商品房市場總體供求形式明顯好于其他城市。在房地產(chǎn)市場總體規(guī)模較大的北京，銷售尤以住宅最為看好，其空置率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海、廣州、深圳等城市。而且，隨著個人購房時代的來臨，集團購買行為在逐漸減弱，住宅

9、市場的擴大是必然的。具體到北京市內(nèi)銷住宅市場，由于近年來政府大力扶持住宅建設(shè)，再加上住房制度改革的不斷深化，取消福利分房，市場購買主體由集團逐步向個人轉(zhuǎn)化，實行貨幣拆遷制度，銀行降息及加大貸款力度等利好因素的影響，加之二級市場的開放，這些利好因素的出現(xiàn)給予了購房者最大程度的優(yōu)惠，打消了購房者持幣觀望的心態(tài)，拉動了有效消費需求，個人購房比例正在逐年激增。這個成熟消費市場的形成，使競爭日趨激烈，對于開發(fā)商來說，也意味著商機無限。二、北京市住宅市場供應(yīng)特點1規(guī)模住宅社區(qū)不斷涌現(xiàn) 如亞運村的歐陸經(jīng)典、望京的大西洋新城、東部的興隆家園、東潤楓景和南部的翡翠城等都是四、五十萬甚至上百萬的大型社區(qū)。大規(guī)模成

10、片社區(qū)的開發(fā)在總體規(guī)劃設(shè)計、基礎(chǔ)配套設(shè)施上都要比小型社區(qū)更完備、更周全，明顯的提高了住宅社區(qū)的整體水平。2規(guī)劃設(shè)計水平明顯提高，樓盤品質(zhì)不斷上升 現(xiàn)階段上市的大型項目中，不少項目均吸收了上海、深圳、甚至引入香港、加拿大、美國等海外的設(shè)計理念，整體環(huán)境有極大的改善，也給北京歐陸成風(fēng)的樓市帶來一陣新風(fēng)。在建筑設(shè)計上如望京的風(fēng)格雅園、東四環(huán)的東潤楓景等項目的建筑設(shè)計是由加拿大設(shè)計師設(shè)計的，景觀則出自加拿大和日本景觀設(shè)計師之手，提高樓盤自身品質(zhì)，已是眾多發(fā)展商開始面對挑剔的個人市場認(rèn)識到的獲勝關(guān)鍵。3外銷房減少 由于內(nèi)銷房的品質(zhì)及配套服務(wù)也越來越趨同于外銷房，而且在購買政策上，內(nèi)銷房也有所調(diào)整，從而為

11、外銷房的開發(fā)帶來一定障礙。加之九十年代初外銷房市的火熱現(xiàn)象過后大幅度消沉，使外銷市場熱度回升比較緩慢。加入WTO雖然給外銷房帶來了一些契機，但外銷房的開發(fā)量仍有所下降。4經(jīng)濟適用房減少 由于經(jīng)濟適用房的消費對象至今不能加以明確，而且這種產(chǎn)品的開發(fā)不能給開發(fā)商帶來良好的利潤，多數(shù)開發(fā)商仍然選擇商品房進行開發(fā)。加之經(jīng)濟適用房的性能價格比并沒有超出商品房，而且在品質(zhì)上也有著相當(dāng)大的差異，購買經(jīng)濟適用房不能取得正式產(chǎn)權(quán)等等因素都使得經(jīng)濟適用房的供給下調(diào)。因此經(jīng)濟適用房的供求量在去年下半開始就大幅下降。三、北京市住宅市場需求特點1整體增長 商品房市場需求將持續(xù)快速增長。預(yù)計供給增長要快于需求增長，特別是

12、今年下半年市場競爭形式將趨于嚴(yán)峻。市場兩極分化現(xiàn)象嚴(yán)重，高檔住宅、低總價房趨熱，低價房比例上升，使商品房加權(quán)平均價格下降。 市政改造的進展，加大了普通內(nèi)銷住宅的需求。個人消費品市場的擴大及個人收入水平的增長，使中高檔內(nèi)銷房的需求大大的提升。個人資金存量增長，在房地產(chǎn)需求市場中投資型消費者呈現(xiàn)上升趨勢，因此適用于投資的物業(yè)項目需求量大幅度上升。2需求產(chǎn)品的特點 北方市場一向以大戶型的消費者居多，但近兩年來由于住宅的迫切需求量有所上升，因此購房者年齡有所下降，對于住宅產(chǎn)品的多以中小戶型受青睞。而且隨著生活水平的提升，無論是普通住宅還是高檔住宅，在服務(wù)、配套、建筑等多個方面的品質(zhì)要求都與原來以分房為

13、主的房地產(chǎn)市場有很大改進，因此市場上的中高檔產(chǎn)品需求上升四、北京市住宅市場區(qū)域特點1北京市場大體呈現(xiàn)出十個熱點區(qū)域，各區(qū)域的發(fā)展側(cè)重點亦有偏差l 二環(huán)到東三環(huán)及建國門地區(qū)，市政府已經(jīng)確定將該地區(qū)發(fā)展成北京市中心商貿(mào)區(qū)l 亞運村及北四環(huán)路地區(qū)，是未來寫字樓和高級公寓的重點發(fā)展地區(qū)l 東四環(huán)地區(qū)，與東三環(huán)相協(xié)調(diào)，發(fā)展中高檔居住物業(yè)的重點地區(qū)l 機場路沿線及望京地區(qū)，隨著望京新城的建設(shè)將成為北京最大的居住區(qū)l 中關(guān)村地區(qū)，原有基礎(chǔ)設(shè)施和知識密集型產(chǎn)業(yè)與方便的交通相得益彰，形成與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的物業(yè)重點發(fā)展區(qū)域l 北京西客站到公主墳，北京市西部商業(yè)中心l 北京西二環(huán)及附近地區(qū)，將成為北京市金融業(yè)集中

14、發(fā)展的地區(qū)l 亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，通州、黃村衛(wèi)星城l 京昌快速公路沿線及上地信息產(chǎn)業(yè)基地l 京津唐高速公路沿線地帶2京城三大版塊、公路沿線趨熱。l 泛中關(guān)村地區(qū)。由于高科技及學(xué)院的集中，學(xué)生公寓及中高檔中等規(guī)模住宅居多。l 泛亞運村地區(qū)。亞運村開發(fā)較早，加上奧運會申辦的形勢住宅開發(fā)再一次掀起熱潮。l 泛CBD地區(qū)。東部商圈一直就是投資者和置業(yè)者的首先之地，CBD商圈的確定更明確了房地產(chǎn)投資的區(qū)域，因此東二環(huán)到東三環(huán)一直輻射到東四環(huán)大片地區(qū)都相對開發(fā)走熱。l 公路一環(huán)綠化隔離帶，綠化帶兩側(cè)大面積的空地給開發(fā)提供了先天因素，地價的因素也使得這一片區(qū)的開發(fā)適合于大多數(shù)消費者。五、北京市市場走向1、

15、60;需求多元化特征更加明顯     2000年秋季展的一個明顯趨勢是，一號館的高檔住宅區(qū)人氣明顯不旺。2001年春季房展會有所改觀，不僅中低檔房賣得紅火，而且每平方米10000元的高檔房也有多人問津。如同處于亞北地區(qū)的時代莊園和亞運新新花園，前者均價6000元的，銷售順暢；而后者則是標(biāo)準(zhǔn)的高檔房，售價每平方米700010000元，房號亦被一搶而空。     一般而言，購房者的需求結(jié)構(gòu)呈金字塔型，隨著房價的抬高，能夠承受的購買人群隨之減少。北京市高收入的人群比重相對較大，所以需求結(jié)構(gòu)并不是典型的金字塔型，而更類似一

16、個上小下大的方臺，因此高價位、高檔次的住宅產(chǎn)品具有一定規(guī)模的市場，京城住宅市場市場需求多元化特征更加明顯。2、 Town House非主流市場的主流產(chǎn)品需求放大     在2001年樓市上，Town House這種介于公寓和別墅之間的新型住宅無疑是最受關(guān)注的一個亮點。Town House的興起，得益于北京城市規(guī)劃的貫徹實施，主要反映在兩個方面：一是北京迅速發(fā)展的城市快速路和高速路系統(tǒng)，縮短了通勤時間，在空間上擴展了人們的生活范圍；二是北京市綠化隔離帶的建設(shè)準(zhǔn)備了良好的環(huán)境質(zhì)量和建設(shè)用地，Town Hous

17、e的發(fā)展創(chuàng)造了契機。  2000年底Town House項目橘郡推出后很快被搶購一空，今年春季房展會上，同時推出了近10個Town House項目，備受市場關(guān)注，銷售情況也很樂觀。目前，促進對該類物業(yè)需求增長的客觀因素仍然存在并有發(fā)展跡象，近期它的市場需求加大將是不爭的事實。3、住宅流行“本體創(chuàng)新論”      與去年樓市狂炒概念不同，今年樓市開始注重建筑本體的創(chuàng)新。以往，許多開發(fā)商把功夫用在廣告上，今年，越來越多的開發(fā)商開始把心思花在了建筑本體之上，有力地提高了住宅品質(zhì)。朝陽園的塔樓首推“風(fēng)車式造型”，被譽為塔樓

18、的全新解決方案，令采光充分、通風(fēng)良好、視野通透。新起點嘉園力倡“筒中筒結(jié)構(gòu)”，使分戶墻可以隨意拆改，為業(yè)主創(chuàng)造了一個百變空間。前不久，似海怡家與世紀(jì)陽光公寓相繼舉辦了產(chǎn)品說明會，圍繞工程進度、戶型設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)、電力配置等方面向業(yè)主細(xì)細(xì)講述，似海怡家還為每位業(yè)主派發(fā)了樓盤技術(shù)手冊。這種注重住宅本體創(chuàng)新的風(fēng)氣，與過去的概念炒作形成鮮明對比。今年下半年，此風(fēng)有愈刮愈盛的苗頭。一位開發(fā)商指出，這是住宅業(yè)真正走向成熟的標(biāo)志。六、區(qū)域市場分析廣安大街改造工程是北京市年度五十項重點工程之一，工程建設(shè)及拆遷工作動用資金近50億元人民幣，現(xiàn)在正值政府大力改造南城之即，宣武區(qū)推出了國際傳媒大道、文化一條街、奧林

19、匹克精品走廊等項目。擬建的傳媒大道位于宣武門至南二環(huán)路之間，南北長3.2公里，道路規(guī)劃寬度70米，東西縱深開發(fā)寬度100至300米，其中規(guī)劃籌建有國際新聞中心、莊勝文化廣場、移動通訊樞紐等大型項目。奧林匹克精品走廊位于由瓷器口至珠市口路段的南北兩側(cè)，長500米、營業(yè)面積7000平方米。集展覽和銷售為一體，是薈萃各類體育名牌和精品的商業(yè)區(qū)，永不落幕的體育用品博覽會，在未來亞太地區(qū)乃至國際上具有影響。 目前廣安大街的商業(yè)建設(shè)還處在初級階段，對商業(yè)整體規(guī)劃不理想，道路兩旁的商鋪規(guī)劃比較混亂無序，沒有大型的、密集的商業(yè)網(wǎng)點。隨著國際傳媒大道、奧林匹克精品走廊和文化一條街等大型項目的建成，不僅可以徹底改

20、變廣安大街的落后形象，還將使北京的整體形象得以提升，更可以成為宣武區(qū)新的經(jīng)濟增長點，并使當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和工作環(huán)境得以大幅改善。未來的廣安大街，將與日益擴張的金融街融為一體，成為繼金融街之后的北京又一條標(biāo)志性大街，是廣安大街的商業(yè)經(jīng)濟迎來繁榮的新契機。時值政府大力改造南城、宣武區(qū)全力建設(shè)廣安門地區(qū)辦公商務(wù)區(qū)，廣內(nèi)大街各項目的建成和硬件設(shè)施的完善，以及各種利好因素的存在，這個原來的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)換為一個現(xiàn)代化的集辦公和商業(yè)于一體的現(xiàn)代化辦公商務(wù)區(qū)。已經(jīng)吸引總部企業(yè)20余家到此落戶，更有數(shù)家駐京辦事處在此辦公，現(xiàn)在宣武區(qū)已經(jīng)把廣安門辦公商務(wù)區(qū)作為發(fā)展總部經(jīng)濟的中心地區(qū)。廣安門地區(qū)臨街大型公

21、共建筑就有20多家，建筑面積達30多萬平方米，完工后的廣安大街將形成獨特的人文及商業(yè)特色，與長安街、平安街并駕齊驅(qū)成為北京市經(jīng)濟發(fā)展的三大主動脈。七、酒店式公寓市場分析 目前，房地產(chǎn)市場上的物業(yè)項目主要分為公寓（住宅）、寫字樓、酒店三大類型。其中，公寓可以分為商住、商務(wù)兩種類型。近一時期，北京的房地產(chǎn)市場上又出現(xiàn)了一種集酒店、公寓、寫字樓三類物業(yè)于一體的公寓新品種，即酒店式商務(wù)公寓。剛一面世，這個“三合一”的新生代公寓便勢頭強勁，銷售業(yè)績不俗，打破了商務(wù)、商住兩類公寓幾乎平分天下的格局。那么，這種公寓新生代與商住、商務(wù)公寓究竟有何區(qū)別？三類公寓將會誰與爭鋒？ 比商住有氛圍 比商務(wù)更便捷 酒店式

22、商務(wù)公寓與商住公寓相比，更有良好的商務(wù)氛圍。CBD、中關(guān)村地區(qū)及周邊地帶大中小型、高中低檔企業(yè)聚集，商務(wù)氣氛濃郁，便利的交通、優(yōu)越的地理位置、各種配套設(shè)施齊全的生活環(huán)境形成了這里獨特的商務(wù)環(huán)境。例如新世界太華公寓位于崇外大街的黃金地段；都會國際位于CBD的周邊地帶東四環(huán)華堂商場附近，不僅避免了CBD核心區(qū)域的擁擠，商務(wù)氛圍亦絲毫不差。商住公寓雖然商務(wù)環(huán)境還不錯，但卻沒有寫字樓、商務(wù)公寓的那種商務(wù)氣氛。商與住混合在一座樓中，辦公環(huán)境自然大打折扣。 同時，在同樣品質(zhì)的環(huán)境與氛圍中，酒店式商務(wù)公寓在生活與工作上又比商務(wù)公寓更便捷。在生活上，新生代有一般商住公寓所沒有的精裝修，全套的品牌家具、電器，工

23、作上有大多商住公寓不可能具備的一流的辦公、商務(wù)設(shè)施，再加上商務(wù)公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細(xì)致的服務(wù)項目和全天候商務(wù)服務(wù)，它可以作為老板或高級員工的日常居住場所，為人們贏得了較多的工作與休息時間。 比商住形象好 比商務(wù)更高檔 事實上，酒店式商務(wù)公寓屬于商務(wù)公寓的一種類型，只是將商務(wù)公寓加上了酒店式服務(wù)的功能，比單純的商務(wù)公寓增加了一些人性化的色彩。所以完全可以把它單分出一類。 酒店式商務(wù)公寓中有高檔外銷公寓和普通商務(wù)公寓之分。一般來說，在商務(wù)公寓辦公的公司要比在正規(guī)寫字樓辦公的公司在形象上稍遜一籌，商住公寓更因成本低、價位低、居住辦公環(huán)境較差、未形成成熟的商務(wù)氛圍而在形象上不如寫

24、字樓及商務(wù)公寓。對于一些注重公司形象、資金實力又比較強的正規(guī)公司來說，寫字樓或高檔外銷公寓仍是其首選。由京港物業(yè)公司推出的都會華庭二期都會國際等高檔外銷公寓則因具有級的裝修標(biāo)準(zhǔn)、成熟的商務(wù)社區(qū)與高檔的人文環(huán)境而顯示出自身的高品質(zhì)，給無論是投資、自用還是辦公的客戶以高檔次的感覺。 比商住功能多 比商務(wù)項目全 商住公寓為中小公司及居家辦公的soho一族提供了一個“商+住”的場所，然而，商住公寓一般只有一些生活配套設(shè)施，也有個別商住公寓設(shè)置了商務(wù)層或提供一兩間會議室、商務(wù)中心等商務(wù)設(shè)施，但只是提供設(shè)施而已?，F(xiàn)代城等項目也有一些幫助業(yè)主購置物品、上門維修等服務(wù)項目。而通常意義上的商務(wù)公寓也只是有一定的

25、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍。 酒店式商務(wù)公寓則既有先進的商務(wù)設(shè)施和齊全的商務(wù)功能，同時又能提供高檔、細(xì)致、周全的酒店式服務(wù)。可以說，它是和酒店式公寓的組合體。在為“商”服務(wù)方面，硬件設(shè)施完全能滿足不同客戶群體的不同商務(wù)需求。全天候的多功能商務(wù)中心包括提供小時中不同時段的商務(wù)會議、商務(wù)秘書、翻譯、金融、郵政、票務(wù)、打印、復(fù)印、傳真、信息查尋等服務(wù)；程控交換系統(tǒng)能滿足居家商務(wù)的需求；小時監(jiān)控系統(tǒng)、進口處樓宇可視對講、戶門防盜開關(guān)和緊急呼叫按鈕；多功能會所；充足的車位等。在為“住”服務(wù)方面，酒店式商務(wù)公寓能夠為客戶提供清潔、叫早、送餐、訂票、洗衣、代購物品等比酒店更周全細(xì)致的高檔、貼身、繁瑣的多種服務(wù)。 與

26、商住性質(zhì)有別 與商務(wù)立項不同 都會國際起初的定位是公寓，卻是按照寫字樓項目立項的，銀行辦按揭時也要按照寫字樓的有關(guān)規(guī)定進行，而且，開發(fā)商是按寫字樓而不是按住宅樓的標(biāo)準(zhǔn)交的地價。同一地段的寫字樓，比住宅的地價要高大約20%到30%。與公寓不同的是，按照寫字樓立項，銀行給做的按揭最高限為15年，比按住宅立項銀行給做的按揭年限要低。另外，如果住宅立項的是商務(wù)公寓，買房人只能住而不能經(jīng)商，即不能注冊公司。 需要提醒投資型買家注意的是，買房前先調(diào)查清楚房屋的用途和性質(zhì)再做決定，以免日后帶來安全等方面的一系列問題，甚至與物業(yè)管理公司發(fā)生分歧。如果項目是商住樓，銷售合同中會注明此住宅的用途為“商住”，租戶既

27、可以自住，又可以經(jīng)商。如果是按照住宅項目立的項，租住此房的租戶是不能注冊公司的。而以寫字樓立項的酒店式商務(wù)公寓則既能住，又可商，方便靈活。 只在特定區(qū)域內(nèi)生存 目前，京城東部中關(guān)村、CBD圈內(nèi)打“宜商宜住”商住公寓牌子的項目實在太多，已經(jīng)在業(yè)內(nèi)引起爭議。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商住公寓對“住”不太公平。其物業(yè)功能模糊，辦公、居住混合，環(huán)境雜亂。辦公的人經(jīng)常能聞見鄰居住戶家里飄出的炒菜味；而住戶每天都要提心吊膽地面對川流不息的陌生面孔。通訊、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理、消防、安全、停車等難以讓商、住在這里的客戶滿意。對于需要安全、安靜、安寧生活的住戶來說，商住樓的社區(qū)氛圍根本無從談起。 但從另一個角度說，既然那么多

28、的發(fā)展商爭著往“商住”概念上“貼”，表明這類住宅的市場需求是相當(dāng)大的。因為商住公寓投入少、成本低、資金回收快、風(fēng)險相對較低，以中小戶型為主，房款總價不高，使其在市場上具有一定的競爭力，甚至從中低檔寫字樓市場上分得了一杯羹，這不能不說明商住公寓受人青睞是有其獨特的背景與生存空間的。有人說，商住公寓是中關(guān)村、等特定區(qū)域的現(xiàn)象，不會在市場上長久生存下去。由于它的上述弱點，它對主流寫字樓并沒有較大的影響和威脅。 功能多而全 也有不利面 酒店式商務(wù)公寓的模式可以說是一種新的嘗試，雖然它有那么多、那么全的功能和服務(wù)，集眾多的精華于一身，但有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心：兼顧面太多、功能及服務(wù)項目太全，是否會讓人覺得定位不

29、太明晰。據(jù)悉，雖然酒店式商務(wù)公寓目前的銷售勢頭強勁，都會國際開盤兩個多月即賣出百余套公寓，中關(guān)村一帶的幾個新項目也頗得買房人的眼球但也有客戶對這種物業(yè)模式的定位有點兒模糊：到底是寫字樓還是公寓？ 不管怎樣說，集眾家所長的酒店式商務(wù)公寓占據(jù)多大的公寓市場份額，會有多大的升值空間，有待我們繼續(xù)觀望。八、區(qū)域市場調(diào)研分析（一）市場調(diào)研目的本次市場調(diào)研的目的是針對項目的綜合定位，而側(cè)重于識別相關(guān)樓盤的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，對本案的產(chǎn)品進行策略性分析。1、 通過代表性樓盤了解北京兩廣路沿線市場的總體特征。2、 通過暢銷樓盤反映出被市場接受的有效的產(chǎn)品特性、區(qū)域價格、區(qū)域客戶群體和相關(guān)戶型面積配比指標(biāo)的信息采集，

30、而提供真實、可靠、具有借鑒性的有效數(shù)據(jù)分析依據(jù)，以此界定不同市場層次的特征，從而為“大東華國際公寓”制定整合營銷企劃方案提供可靠的評估和決策基準(zhǔn)。3、 通過相關(guān)樓盤反映出該區(qū)位客戶群的需求特征。4、 通過調(diào)研，對比自身項目與其它項目競爭的優(yōu)劣勢，借鑒可取之處，提高自身產(chǎn)品品質(zhì)。（二）市場調(diào)研內(nèi)容 本次調(diào)研在參考了周邊項目的數(shù)據(jù)分析，依據(jù)本案的市場定位，有針對性地選取了下列5個樣板樓盤：1、似海怡家 2、廣信嘉園3、蝶翠華庭 4、朗琴園5、楓樺豪景1、物業(yè)名稱- 似海怡家 物業(yè)類型- 公寓 地理位置- 廣安門內(nèi)大街與長椿街交匯路口東南角 項目描述- 位于牛街和廣安大街相交路口西南的似海怡家，以4

31、5120平方米的小戶型為主。該項目借海洋主題將自然與生態(tài)引入每一角落。走入售樓處，你會感受到用負(fù)氧離子發(fā)生器模擬出的清新海風(fēng)，巨型水族箱、公共走道墻面和地面上鑲嵌的貝殼以及海洋主題背景音樂系統(tǒng)24小時不間斷播放的海水涌潮聲、海鳥鳴叫聲，讓人身心得以完全放松。 主力戶型- 二室一廳一櫥一衛(wèi) 均價：7000元/平方米起價：6250元/平方米最高價：7550元/平方米 主力建筑面積:94平方米付款方式- 一次性付款（9.8折），按揭：建行8成25年按揭 車位- 500個 裝修- 簡單裝修 設(shè)備和裝修標(biāo)準(zhǔn)- 電熱膜輻射 公共交通- 613路、822路、201路、50路、6路、19路、917路、38路、

32、40路、109路2、物業(yè)名稱- 廣信嘉園 物業(yè)類型- 普通住宅 地理位置- 菜百新世界向西500米路北 項目描述- 小區(qū)綠化設(shè)計為中式園林，精雕細(xì)琢，面積為平方米，綠化率為 主力戶型- 二室二廳二衛(wèi) 均價：6400元/平方米起價：5900元/平方米最高價：7400元/平方米 主力建筑面積:107平方米付款方式- 一次性付款（9.5折），按揭：工行30年 車位- 400個 裝修- 簡單裝修 設(shè)備和裝修標(biāo)準(zhǔn)- 散熱器 公共交通- 19路3、物業(yè)名稱- 蝶翠華庭 物業(yè)類型- 普通住宅 地理位置- 宣武區(qū)廣安門外大街305號 項目描述- 巨資筑造豪華精裝修大型社區(qū)，位居宣武區(qū)廣安門外305號,占地超過

33、13公頃，總建筑面積約34萬平方米。其規(guī)模盛大，足以傲視京城。由11幢樓高21-29的華宅組成，通體采用帶色隔熱中空玻璃落地飄窗，陽光映襯，璀璨輝煌，盡現(xiàn)尊貴氣質(zhì)度。整個項目分4期落成。首期將興建3幢華廈，共788套豪華單元，戶型面積為70-150-300平方米。蝶翠華庭必將成為北京新世紀(jì)豪華邸宅的經(jīng)典之作。 主力戶型- 一室一廳一衛(wèi) 均價：6326元/平方米起價：5040元/平方米最高價：7185元/平方米 付款方式- 一次性付款，銀行按揭 車位- 1500個 裝修- 毛坯 設(shè)備和裝修標(biāo)準(zhǔn)- 散熱器 公共交通- 122路、46路、42路、390路、48路、50路、63路、 620路4、物業(yè)名

34、稱： 朗琴園 物業(yè)位置： 廣安門外手帕口甲一號 物業(yè)屬性： 普通住宅 物業(yè)狀態(tài)： 期房 銷售價格： 均價：6000元 /平方米 付款方式： 按揭八成三十年 發(fā)展商： 北京潤博房地產(chǎn)開發(fā)公司 設(shè)計單位 ：北京建筑設(shè)計所 物業(yè)管理費： 2.50元以下 交通狀況 雄踞西南的40萬平方米超大社區(qū)與東部CBD、北部亞運村遙相呼應(yīng)。交通便利有公共汽車708、932、50、6 等公交車經(jīng)過小區(qū)，主要公路有：廣安門外，西二環(huán)，西三環(huán)，白云路等。 占地面積 ： 99000平方米 建筑面積 ： 400000平方米 綠化率 ： 30%50% 建筑單體及層數(shù)： 17棟/27、29層 使用率 ：84% 工程進度：開工日

35、期：2000年11月；開盤日期：2001年4月5日；最早入住時間：2002年6月；全面入住時間：2003年 5、物業(yè)名稱： 楓樺豪景 物業(yè)位置： 宣武區(qū)菜市口十字路口西南角 物業(yè)屬性： 普通住宅 物業(yè)狀態(tài)： 期房 銷售價格： 均價：7600元 /平方米 付款方式： 按揭8成30年 發(fā)展商 ：北京市且楓房地產(chǎn)開發(fā)公司 設(shè)計單位 ：太平洋建筑設(shè)計工程有限公司 物業(yè)管理公司 ：北京中海物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費 ：3.3元/月·平方米 交通狀況 公共汽車：109、105、102、6、50、53路等，項目與最近車站間步行需1分鐘。 占地面積：37600平方米 容積率 ： 3.02 建筑面積

36、：113513.32平方米 綠化率 ： 30% 建筑單體及層數(shù) ： 10-14層車位狀況： 400-500個地下車位 開盤日期：2001年6月；最早入住時間：2002年7月；全面入住時間：2002年10月 （三）價格分析1、住宅區(qū)域周邊價格分析： 從市場整體區(qū)域來看，以上五個項目是周邊競爭較強的項目，產(chǎn)品自身均有獨到的賣點，不論從產(chǎn)品設(shè)定到廣告宣傳，都能帶動個案銷售的發(fā)展。分析區(qū)域總體均價平均數(shù)為6665，最高價平均數(shù)為7547，起價平均數(shù)為5834。所以，根據(jù)本項目產(chǎn)品屬性及自身情況，要想在市場上帶來轟動效應(yīng)，我們就要把產(chǎn)品品質(zhì)提高，以區(qū)別同類市場的大眾化產(chǎn)品。全部精裝修，外觀的豪華氣派，配

37、以室內(nèi)全套高檔精裝修，小戶型送全套家俱，把外銷房的配置用在內(nèi)銷住宅上，形成市場強烈的反差和對應(yīng)，是我們的銷售思想貫穿。2、區(qū)域周邊底商價格分析： 距離本案最近幾個項目的底商價格在1100019000，朝向好（面臨廣安大街）的部分在1400019000之間。 以下是本地區(qū)項目簡單列表： 項目名稱項目概況信恒大廈似海怡家廣信家園凌云居起價150001100012000均價17000140001300014000最高價190001800014000總面積1000多平米8000280010000最小銷售面積17060無無最大銷售面積300800280010000開盤時間現(xiàn)內(nèi)部認(rèn)購20011020013

38、199811銷售周期兩個月兩個月未售出三年區(qū)域平均起價12666區(qū)域平均均價14666區(qū)域平均最高價17000基于項目所處位置，適應(yīng)行業(yè)大致包括：商場、超市、金融、證券、餐飲、娛樂、醫(yī)藥、等行業(yè)?？蛻羧后w經(jīng)簡單市調(diào)和由業(yè)務(wù)員手中的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，主要由公司自用、店鋪經(jīng)營、個人投資等部分組成。 目前本地區(qū)在售項目有：信恒大廈、似海怡家、凌云居、廣信家園以及本案。其中似海怡家、信恒大廈的底商已經(jīng)經(jīng)過一輪熱銷，信恒大廈的小面積銷售和似海怡家的拍賣形式更引起了排隊認(rèn)購的熱潮。所以，我們的底商銷售存在著巨大的市場空間。（四）戶型分析 周邊競爭項目戶型除了似海怡家有小戶型外（已銷售完畢），其它項目戶型都偏大

39、。面積指標(biāo)為二居110-120平米，三居150-180平米，四居180-250平米，所以我們時下推出的精裝小戶型，有很大的市場前景，會吸引一部分目標(biāo)客戶。板樓的大戶型設(shè)計與周邊項目面積指標(biāo)相近，但每個項目都有其獨到的賣點，我們用我們獨巨匠心的賣點會吸引其經(jīng)濟實力較強的客戶注目。（五）客戶潛在需求分析客戶對兩廣路沿線產(chǎn)品的認(rèn)知度排列：1、 地理位置2、 戶型面積3、 價格4、 戶型的居住使用功能5、 社區(qū)規(guī)模和園藝6、 區(qū)內(nèi)軟硬件配套設(shè)施7、 物業(yè)管理8、 區(qū)外大環(huán)境9、 證照是否齊全（六）客戶群體特征分析1、中資、外資、合資企業(yè)的中高層管理人員，高級白領(lǐng)2、私營企業(yè)主、個體老板3、政府官員4、

40、炒股票的贏家5、在南城有一定經(jīng)濟實力的拆遷戶6、演藝屆、體育屆、文化圈、藝術(shù)圈的人九、項目市場機會點分析對本案而言，地處南城是比較尷尬的一個問題，我們無法與別人比尊貴、比地段，且由于產(chǎn)品品質(zhì)定位高，勢必在一定程度上加大成本投入量，故售價與周邊項目相比，屬于中高水平，所以，“產(chǎn)品力”將是本案最重要的賣點。而項目“產(chǎn)品力”的推廣，應(yīng)以四條主線為主要支撐點：創(chuàng)新風(fēng)格品質(zhì)專業(yè)l 創(chuàng)新“創(chuàng)新”是對本案“產(chǎn)品力”最好的囊括，涵蓋了本案建筑形式的精髓?？梢哉f，本案的建筑形式是創(chuàng)新的，是板塔結(jié)合，是公寓小戶型，是大氣的豪宅，是SOHO一族、中小公司的溫室；是集商業(yè)、居住、商務(wù)辦公三位為一體，具有全面滿足居家、

41、辦公、消閑、娛樂、投資的五大功能，是豪華、尊貴、時尚、現(xiàn)代的聚集體。擁有這諸多產(chǎn)品優(yōu)勢，將促使我們的項目從市場大量的板樓、塔樓之中脫穎而出。我們的創(chuàng)新不僅是一種革命，也將順應(yīng)市場目前的需求，滿足買家對居住的挑剔。l 品質(zhì)南城的項目多以價廉物美為自身主要優(yōu)勢來搶奪市場份額，而開發(fā)商均喜愛以低價入市的形式來吸引消費者的注意，往往忽略了突出產(chǎn)品自身的品質(zhì)訴求，無論是在項目規(guī)劃、社區(qū)規(guī)模、配套設(shè)施或裝修水平都可以說沒有品質(zhì)感可言所以南城在市場上的評價較差，是以“經(jīng)濟適用區(qū)”的身份形象來發(fā)展自身的房地產(chǎn)市場?！按髺|華國際公寓”不同于時下的一般項目，我們所要倡導(dǎo)的，是一種高品質(zhì)的生活；我們所要做的，是從普

42、遍的“經(jīng)濟適用區(qū)”中獨樹一面品質(zhì)的大旗，創(chuàng)造南城真正的精品；我們的配置是最先進的，居住的配套能與寫字樓高昂的成本配套相應(yīng)；我們的服務(wù)是全方位的，酒店式物業(yè)管理，精心照料您的一切必需。生活在大東華，您足不出戶就能體驗到我們給您帶來的最完美的配套及舒適的享受。l 風(fēng)格我們所闡述的“風(fēng)格”，是與建筑外觀相聯(lián)系的，具有不可分割的關(guān)系。本案超凡脫俗的外觀在南城眾以大眾化形象為標(biāo)簽的項目中是顯得充滿個性、現(xiàn)代和時尚，引領(lǐng)了一種真正的潮流，在南城甚至在北京都是一種全新的建筑概念，是在詮釋獨特的風(fēng)格。用金子蓋樓，金碧輝煌，豪華府邸，您如同置身于皇宮、生活在中世紀(jì)的歐洲，在這里，您的聯(lián)想可以任意的弛騁；您的個性

43、可以充分的發(fā)揮；您的虛榮心給您帶來最大的滿足。可以說，本案代表了南城一種特異的個性生活，直接與泛CBD市場對話。l 專業(yè)由于南城眾多開發(fā)商的低價入市，直接導(dǎo)致了其市場中大批非專業(yè)操作項目的誕生：手續(xù)不全、粗制濫造的怪胎比比皆是。華爾森集團將整合眾多的專業(yè)名牌公司對項目進行徹底的、統(tǒng)一的專業(yè)手法操作，使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風(fēng)滲透入每一個開發(fā)的細(xì)微末節(jié)。十、項目市場風(fēng)險分析本案地處南城，等于貼上低人一等的標(biāo)記，一般買家對南城的印象不佳，這無疑會影響本案在地段、交通、環(huán)境等生活水平方面的特點發(fā)揮。1、前期運作中留有很多隱患 在建亞正式接手本案前期，項目自身存在著多問題，導(dǎo)致項目停滯

44、，發(fā)展商與工程、設(shè)計院及施工方都存在較多工作上的分歧，直接影響工作效率。所以當(dāng)務(wù)之急，只有屢清各個方面的關(guān)系，會極大的消除隱患，規(guī)避風(fēng)險。2、產(chǎn)品的市場接受程度 本案的產(chǎn)品是一種創(chuàng)新，但能否經(jīng)得起市場的嚴(yán)峻考驗，能否被消費者所認(rèn)可，仍是我們所顧慮和擔(dān)心的。市場千變?nèi)f化，但有規(guī)律可尋，只有我們在不斷地摸清市場的脈搏，及時調(diào)整銷售策略，相信會出現(xiàn)銷售的奇跡。3、項目成本高本案土地成本高，直接影響到總體成本增高，如預(yù)期實現(xiàn)利潤，價格必須提高。能否有滿意的市場接受程度，將面臨很大風(fēng)險。4、工程進度的快慢本案前期施工的停滯，給銷售帶來了極大的負(fù)面影響。如果工程跟的上，嚴(yán)格按照建設(shè)計劃進行，讓消費者看到項

45、目的成長過程，會極大增強消費者的信心保障，這一點也是當(dāng)前的重工之重。第 二 部 分營 銷 定 位 篇一、市場定位項目的市場定位本著做成“兩廣路沿線的極品”這一原則，進行對市場各個層面的剖析和論斷。這是一種換代升級的產(chǎn)品，是新生代酒店式商務(wù)公寓，是集商業(yè)、住宅、商務(wù)三位為一體，具有全面滿足居家、辦公、消閑、娛樂、投資的五大功能，是豪華、尊貴、時尚、現(xiàn)代的聚集體，是交叉、開放式的生活辦公新理念。開放體現(xiàn)在辦公和生活的分開（前商后?。?，交叉體現(xiàn)在生活和辦公的資源共享（商住兩用）。這不是一對矛盾的共榮體，而是一種商住概念的升級版，我們提供您的是一種多元的生活方式，您可以在板樓中實現(xiàn)純居住，在塔樓實現(xiàn)純

46、辦公、純居住、又商又住。這是將產(chǎn)業(yè)分開，將功能分開，將各自放到各自的位置上，又進行有機的優(yōu)化組合。單身貴族、丁克家庭、SOHO一族、中小公司及部分做長短線投資的精明一族，在這里您能尋找到適于的樂土。我們摒棄一家一戶的老死不相往來，我們要實現(xiàn)一個大家的辦公、居住、休閑娛樂等的功能共享，形成團體CLUB，每一個個體都成為CLUB中的會員，可以享受到在特定的范圍內(nèi)，辦公、生活、物業(yè)管理、休閑娛樂、SHOPPING等各種優(yōu)惠服務(wù)，使這種融合成為各個階層的人在生意上、情感交流上的溝通和往來。我們要做成星級的物業(yè)服務(wù)，更要做成星級的產(chǎn)品，要給市場注入新的生命，給集團樹立新的發(fā)展里程碑。二、客戶群定位消費主

47、體的轉(zhuǎn)變使得目標(biāo)客戶群的定位十分關(guān)鍵，只有定位準(zhǔn)確，才能在商品房的建造過程中都緊緊圍繞目標(biāo)人群有的放矢，在這方面較為成功的項目有現(xiàn)代城、天行健國際商務(wù)花園、太陽園等等，這幾個項目在規(guī)劃之初就有了明確的客戶定位，其戶型設(shè)計、裝修、會所、配套等都以此為依據(jù)，取得了較好的市場效果。本案的消費群體根據(jù)不同種的使用功能（居住和辦公），可以分為三種不同的客戶群體（純住、純辦公、又商又?。＿@些群體不僅應(yīng)有穩(wěn)定豐厚的收入，并且在居住和辦公的種種細(xì)節(jié)上講求一定的品位和實用性，他們對自己的居住和辦公方式有很強的堅持，但他們希望接受新鮮的事物去豐富自己，并吸收精華部分使其成為他們自身個性的一部分。這些群體應(yīng)是能夠

48、欣賞這種產(chǎn)品形式，并希望通過這種產(chǎn)品去體現(xiàn)自身不凡的品味和實現(xiàn)自身的價值，他們需求的是一種輕松、舒緩、和諧的氣氛。就本案而言，客戶群體定位如下：1、做為辦公使用：l 城南二環(huán)、三環(huán)、兩廣路沿線、廣安門一帶從事貿(mào)易、商務(wù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、投資、證券、保險、影視文化等行業(yè)的中小型公司一部分從事長期或短期投資的人士。l 截留在周邊意向購買寫字樓的新老客戶。 如果從北京1000萬人口中提取1%，10萬人口有這種需求及購買實力，從中再縮小范圍索定購買本產(chǎn)品的人群500人，比例為千分之五。一千人中五個人的比例還是有很大市場空間的。2、做為居住使用（酒店式公寓）：l 高檔寫字樓內(nèi)的中高級白領(lǐng)或大中公司的中層主

49、管或小型公司經(jīng)理l 單身貴族或丁克家庭l 常在外地出差，買套自己的房產(chǎn)或做停留的驛站或做投資l 從事長期或短期投資的人士l 在南城遷拆的有一定經(jīng)濟實力的人l 浙江、福建等在南城做生意的外地人3、做為居住使用（板樓）l 有一定資金實力的私營企業(yè)主l 國有、合資、獨資大中型公司高級經(jīng)理l 外地人在本地做生意的爆發(fā)戶4、做為又商又住使用SOHO一族l 從事藝術(shù)、繪畫、寫作等自由的職業(yè)者l 從事投資生意的小商人本案對他們來說是一個港灣一個咖啡廳一個飛速轉(zhuǎn)動的馬達一種輕緩的音樂一杯1963年的葡萄酒三、訴求對象特征分析根據(jù)產(chǎn)品素質(zhì)及消費層分析，目標(biāo)客戶特征如下：l 主要客戶年齡層：30-45歲l 主要客

50、戶年收入：個人年收入10萬以上（塔樓） 個人年收入20萬以上（板樓）主要客戶組成：單身貴族 5% 丁克家庭 15% 三口之家或四世同堂 20% SOHO一族 15% 中小公司 30% 長短線投資的人士 15% 可以看出，在目標(biāo)客戶群體中有一個共同特點，都是以中青年為主，對新鮮事物都有較強的接受能力，客戶群體構(gòu)成多種，會吸引不同人士的注目。任何事情對他們而言，只有兩種可能可以實行or不可以實行。對于能夠?qū)嵭械氖虑?，他們會理性地判斷是否符合他們的希望，或者可以從中得到更多。四、產(chǎn)品總體戰(zhàn)略方向1重要賣點l 產(chǎn)品創(chuàng)新整體外觀的高檔、全套精裝小戶型，高配置的現(xiàn)代辦公模式，優(yōu)良的酒店式物業(yè)管理，啟動城南

51、未有的全新住宅風(fēng)尚，是對居住和辦公的創(chuàng)新，是滿足人們對物質(zhì)文化和精神文化的更高需求。l 戶型設(shè)計躍層、平層，大戶型、小戶型，內(nèi)部輕質(zhì)隔墻自由組合，實現(xiàn)空間的放大，一切帶來舒適的設(shè)計；有利于生活及辦公的需求。l 園林設(shè)計生態(tài)概念園林，養(yǎng)生宜身，藝術(shù)小品點綴于碧波青草之間，描繪至美畫面。l 社區(qū)配套全功能會所配套齊備，滿足日常生活方方面面。l 交通環(huán)境毗鄰兩廣路，咫尺間的便捷，風(fēng)行萬里轉(zhuǎn)瞬間。l 專業(yè)開發(fā)實力雄厚的開發(fā)商，擁有多年開發(fā)經(jīng)驗，打造南城的完美社區(qū)。l 品質(zhì)建設(shè)嚴(yán)謹(jǐn)、知名的建設(shè)部門，技術(shù)老到，經(jīng)驗豐富，保證工程質(zhì)量無憂。l 專業(yè)物管引入全新酒店式物業(yè)管理模式，照顧生活點滴，全方面為住戶服

52、務(wù)。除去緊鄰兩廣路，交通便利以外，獨特罕見的設(shè)計形式是本案的最主要賣點。根據(jù)以上的分析，本案的建筑外觀設(shè)計以及空間小戶型的設(shè)計、交叉開放式的居家辦公新理念將是目前市場能感知的最新鮮、最具個性的項目優(yōu)勢。因此，本案的宣傳推廣中，無論是針對自用型還是投資型買家都應(yīng)將獨特設(shè)計帶來的風(fēng)格生活及時尚感受作為重點加以強調(diào)。2、產(chǎn)品硬件分析A、戶型合理的室內(nèi)功能配比和適合的面積是本案實現(xiàn)成功的重要方面，價格的高低起伏全由面積的大小決定。而本案不同于其他項目之處則在于塔樓戶型內(nèi)部空間的設(shè)計上實現(xiàn)超小戶型，實現(xiàn)一層16戶設(shè)計，10套小的，面積在52-53平米，6套大的，面積在前75-82平米，總價控制在45萬元

53、左右一套，再配以全套精裝修及奉送全套家俱，免去您-的操心勞神，一切替您周到解決。板樓大戶型的設(shè)計更是體現(xiàn)以人為本，做到功能分區(qū)、動靜分區(qū)、干濕分區(qū)，從大處著手，從小處入手，方方面面考慮到居住的舒適性。這是開發(fā)商為業(yè)主作出的“質(zhì)”的奉獻?！皷|華經(jīng)典“戶型設(shè)計修改意見一、戶型修改：1、 原F戶型改變?yōu)槟舷颍ㄒ皇乙粡d一廚一衛(wèi)）和北向（一室一廳一廚一衛(wèi)或二室一廳一廚一衛(wèi)）。要求做成可變式組合戶型（1+1或2+1）2、 原G戶型門廳入口處的工人房設(shè)置不夠合理，要求改變設(shè)計，兼顧各使用功能更趨合理。3、 原H、J戶型做成可變式組合戶型（2+2），預(yù)留施工洞。4、 復(fù)式戶型首層功能設(shè)置（大客廳、小衛(wèi)生間加洗

54、衣房、保姆間、廚房）；二層功能設(shè)置（南向大主臥加步入式衣帽間加超大豪華衛(wèi)生間及家庭室）；北向兩個臥室加公共衛(wèi)生間）5、 復(fù)式4、5層首層為北向入口（北向起居室），6、7層做為首層南向入口（南向起居室），向上以此類推。二、其它配套：1、 南向觀景陽臺做成60公分臺，上面一部分是固定窗，一部分為活動窗（平開或上下開）。2、 西南或東南角的窗設(shè)置為180度觀景角窗。3、 空調(diào)室外機安放固定統(tǒng)一位置再配以立體綠化槽（可栽種綠植）。B、底商配套 會所對于一個中高檔社區(qū)而言，他在功能設(shè)置上體現(xiàn)出的水準(zhǔn)和品位，對滿足業(yè)主的需求，將可以作為買家選擇本案的加因素?？蛻羧后w的確定，在底商的功能配置上就要做到緊緊圍繞目標(biāo)人群有的放矢。供業(yè)主休閑娛樂的會所應(yīng)是以一個輕松、舒緩、合諧的主題出現(xiàn)，并且應(yīng)設(shè)置屬于中青年人士的元素，使這些人能在工作之余身心得到徹底的放松，而滿足其精神層面的最大需求。 1）底商面積數(shù)據(jù)指標(biāo)底商1-3層總建筑面積為18234平米。其中塔樓一層面積為883平米，中間商業(yè)部分一層面積為1500平米，板樓一層面積為2325平米。2）底商功能配套底商的功能主要分布在兩塔及三層的商業(yè)其中一塔功能設(shè)定：（靜態(tài)）1、首層大堂設(shè)獨立服務(wù)臺，警衛(wèi)室、休息廳、24小