房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營教學(xué)pptjimmyye第三章

1、 安徽建筑大學(xué) 葉劍鳴1第三章 房地產(chǎn)企業(yè)l房地產(chǎn)企業(yè)的定義l房地產(chǎn)企業(yè)的分類l房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)和特征l房地產(chǎn)企業(yè)的政府管理2章節(jié)目錄 第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略和組織模式 第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)等級(jí)管理 第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)管理3第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)概述 一、房地產(chǎn)企業(yè)的概念與特征 定義 房地產(chǎn)企業(yè)是從事土地和房屋開發(fā)建設(shè)，以及以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、咨詢、物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的經(jīng)濟(jì)組織。 輸入：土地、原材料、人力資源、資本、技術(shù)、信息 開展：生產(chǎn)、管理、運(yùn)營、技術(shù)等經(jīng)營活動(dòng) 輸出：股東滿意的財(cái)務(wù)、客戶滿意的產(chǎn)品、員工滿意的薪酬、社區(qū)滿意的關(guān)系 有形

2、產(chǎn)品：房屋、構(gòu)筑物 無形產(chǎn)品：房地產(chǎn)咨詢服務(wù)、中介代理、估價(jià)、物業(yè)管理等4 特征：l房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性、空間固定性、唯一性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的地域?qū)傩?注意：互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，大大拓展了區(qū)域性、減少了空間的限制l土地市場的壟斷性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的不完全競爭性 土地的唯一性、產(chǎn)品的唯一性，造成一定的壟斷l(xiāng)存在專業(yè)化和綜合化的發(fā)展趨勢 綜合性房地產(chǎn)企業(yè)可以獨(dú)立完成所有環(huán)節(jié)。 每一個(gè)環(huán)節(jié)又可以由專業(yè)化房地產(chǎn)企業(yè)完成。5 二、房地產(chǎn)企業(yè)的類型 （一）按照企業(yè)功能分類 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立，以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)

3、國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房。l房地產(chǎn)開發(fā)專營公司l房地產(chǎn)開發(fā)兼營公司672、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)是指在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)中，從事服務(wù)性經(jīng)營活動(dòng)、具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，包括：房地產(chǎn)資訊、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)資訊、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三類企業(yè)。特點(diǎn)：l 企業(yè)由具有特定資格的專業(yè)人員構(gòu)成 如：經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書、估價(jià)師注冊(cè)證書等l 企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)主要是提供委托服務(wù) （1）房地產(chǎn)咨詢企業(yè)l從事房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等咨詢服務(wù)。l為政府、企業(yè)、個(gè)人提供戰(zhàn)略性、前瞻性、綜合性的咨詢服務(wù)。 具體：

4、地區(qū)市場分析、企業(yè)戰(zhàn)略、管理服務(wù)、區(qū)域性開發(fā)規(guī)劃、可行性研究、融資咨詢等8 （2）房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)企業(yè)可以從事的房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目包括： 土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評(píng)估。以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、城鎮(zhèn)房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)評(píng)估。9（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè) 以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 可以提供：房地產(chǎn)信息和居間代理，包括新建商品房銷售、二手房買賣、房地產(chǎn)拍賣、以及其他房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、抵押登記代辦業(yè)務(wù)等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。1

5、0 3、物業(yè)管理企業(yè) 依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)主要有常規(guī)性的公共服務(wù)、延伸性的專項(xiàng)服務(wù)、隨機(jī)性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)造性的經(jīng)營服務(wù)。 具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等。11 （二）按照企業(yè)所有制性質(zhì)分類 1、城鎮(zhèn)集體所有制房地產(chǎn)企業(yè) 集體所有制房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)屬于城鎮(zhèn)勞動(dòng)群眾集體所有。 2、國有獨(dú)資企業(yè)、股份有限公司、有限責(zé)任公司 3、合作制房地產(chǎn)企業(yè) 主要是小型房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。 4、中外合資、中外合作、外商獨(dú)資12 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略和組織模式 一、房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃與戰(zhàn)略管

6、理 （一）房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃管理 計(jì)劃的主要內(nèi)容：確定組織發(fā)展目標(biāo)、制定全局戰(zhàn)略、開發(fā)廣泛的相關(guān)計(jì)劃、制定戰(zhàn)略實(shí)施和確定組織發(fā)展目標(biāo)、制定全局戰(zhàn)略、開發(fā)廣泛的相關(guān)計(jì)劃、制定戰(zhàn)略實(shí)施和資源分配方案資源分配方案。 制定計(jì)劃的時(shí)候需要考慮的問題：目標(biāo)？如何編制？ 目標(biāo)：l財(cái)務(wù)目標(biāo)：收入增長、收益增長、企業(yè)紅利、毛利潤、投資回報(bào)率等l戰(zhàn)略目標(biāo)：市場份額、同行業(yè)排名、顧客聲譽(yù)l戰(zhàn)略性計(jì)劃：長期的、方向性的【5年】l運(yùn)營性計(jì)劃：短期、具體的、持續(xù)的13 （二） 房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略管理 企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)戰(zhàn)略：企業(yè)以未來為幾點(diǎn)，為尋求和維持持久競爭優(yōu)勢而做出的有關(guān)全局的重大籌劃和謀略。 企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)為自己確

7、定的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)和任務(wù)，以及為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)而制定的行為路線、方針政策和方法。 企業(yè)戰(zhàn)略管理涉及企業(yè)的計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)和控制等職能。14 1、戰(zhàn)略管理過程、戰(zhàn)略管理過程 戰(zhàn)略管理的八個(gè)步驟：戰(zhàn)略管理的八個(gè)步驟：151、確定企業(yè)當(dāng)前的使命，目標(biāo)和戰(zhàn)略2、分析外部環(huán)境4、分析企業(yè)的資源和能力3、識(shí)別機(jī)會(huì)和威脅5、識(shí)別優(yōu)勢和劣勢6、構(gòu)造戰(zhàn)略7、實(shí)施戰(zhàn)略8、評(píng)估戰(zhàn)略第一步，確定企業(yè)當(dāng)前的使命、目標(biāo)和戰(zhàn)略企業(yè)使命：企業(yè)存在的理由和價(jià)值是什么？萬科：成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者偉業(yè)顧問：不做開發(fā)商，要做最好的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商16第二、三、四、五步 SWOT分析（1）外部環(huán)境分析 PEST 機(jī)會(huì) OPPORTU

8、NITIES 威脅 THREATS 17 （2）內(nèi)部資源和能力分析 內(nèi)部內(nèi)部資源資源：財(cái)務(wù)資本、技術(shù)知識(shí)、有技能的員工、有經(jīng)驗(yàn)的管理者、企業(yè)文化。 能力能力：市場營銷、產(chǎn)品研發(fā)、信息系統(tǒng)、人力資源、財(cái)務(wù)融資、客戶管理 優(yōu)勢 STRENGTHS 劣勢 WEAKNESSES18優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢機(jī)會(huì)威脅第六、七、八步 構(gòu)造戰(zhàn)略、實(shí)施戰(zhàn)略和評(píng)估戰(zhàn)略 分析了企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境和自身的資源能力后，就要確定能夠發(fā)揮優(yōu)勢和利用環(huán)境機(jī)會(huì)的戰(zhàn)略。 成功的戰(zhàn)略既取決于戰(zhàn)略的有效性，更取決于戰(zhàn)略的成功實(shí)施。在實(shí)施過程中，需要根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化，不斷評(píng)估和調(diào)整初始戰(zhàn)略。19 2、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略類型 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略：l公司

9、戰(zhàn)略l事業(yè)層戰(zhàn)略l職能層戰(zhàn)略20（1）公司層戰(zhàn)略l穩(wěn)定戰(zhàn)略：保持產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和服務(wù)、保持份額、保持回報(bào)率l增長戰(zhàn)略： 集中成長戰(zhàn)略：直接擴(kuò)張、縱向一體化、橫向一體化 多元化戰(zhàn)略：同心多元化、離心多元化【不相關(guān)多元化】l收縮戰(zhàn)略 扭轉(zhuǎn)、成為俘虜公司、出售或剝離、破產(chǎn)清算2122 （2）事業(yè)層戰(zhàn)略l成本領(lǐng)先戰(zhàn)略： 質(zhì)量不低于對(duì)手的情況下，降低各種成本和費(fèi)用，成本最低化l差異化戰(zhàn)略 優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)、創(chuàng)新設(shè)計(jì) 產(chǎn)品的溢價(jià)超過了差異化所增加的成本l聚焦戰(zhàn)略 針對(duì)某一產(chǎn)品、某一市場、某一類消費(fèi)者 可以低成本聚焦。也可以差異化聚焦 （3）職能層戰(zhàn)略 職能層戰(zhàn)略是指各職能部門，如財(cái)務(wù)、計(jì)劃、營銷、人力資源等

10、部門采取何種措施來支持事業(yè)層戰(zhàn)略。 職能層戰(zhàn)略是整個(gè)公司戰(zhàn)略的組成部分，是以公司戰(zhàn)略和事業(yè)層戰(zhàn)略為核心展開的。23 二、房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)企業(yè)的組織設(shè)計(jì)企業(yè)的組織設(shè)計(jì) （一）一般原理（一）一般原理 組織組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)涉及的要素：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)涉及的要素：l工作工作專門化專門化l部門化部門化l指揮指揮鏈鏈l管理跨度管理跨度l集權(quán)與分權(quán)集權(quán)與分權(quán)l(xiāng)正規(guī)化正規(guī)化24考慮的因素：n 戰(zhàn)略n 規(guī)模n 技術(shù)n 環(huán)境n 人員素質(zhì)n 生命周期 （二） 常見的房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1、一般組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （1）直線制組織結(jié)構(gòu)：簡單結(jié)構(gòu)、適合30以下的小企業(yè) （2）職能制組織結(jié)構(gòu)：按照專業(yè)劃分部門 （3）直線職能制結(jié)構(gòu)：既

11、有直線模式，也有職能模式 （4）事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)：每個(gè)事業(yè)部獨(dú)立經(jīng)營、自負(fù)盈虧 （5）矩陣型組織結(jié)構(gòu)：按照職能和產(chǎn)品兩個(gè)要素劃分部門。25 2、現(xiàn)代組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （1）團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu) 一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)團(tuán)隊(duì)。 （2）虛擬結(jié)構(gòu) 主要職能是通過外包、租用完成的。 管理的主要工作是協(xié)調(diào)各種關(guān)系。 （3）無邊界組織 無橫向、縱向的邊界，取消了命令鏈和職能部門。26第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)等級(jí)管理 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件 2007年8月修訂的【中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法】 原則規(guī)定：l有名稱和組織結(jié)構(gòu)l固定的場所l注冊(cè)資本l專業(yè)人員27具體化：具體化：19

12、98國務(wù)院條例：國務(wù)院條例：100萬元以上注冊(cè)資本萬元以上注冊(cè)資本四四名專業(yè)人員名專業(yè)人員二二名會(huì)計(jì)名會(huì)計(jì) （二）房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立程序 1、工商登記 2、資質(zhì)審查 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)與管理 一級(jí)資質(zhì)有省級(jí)人民政府建設(shè)主管部門初審，建設(shè)部審批 二級(jí)及以下由各地制定并審批。 一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)建設(shè)規(guī)模不受限制，可在全國范圍內(nèi)開展項(xiàng)目。 二級(jí)及以下企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。28 二、房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)管理 （一）房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)的設(shè)立條件 （二）房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)設(shè)立程序 （三）房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與管理 一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)29 三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的設(shè)立 （一）房

13、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的設(shè)立條件 （二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)設(shè)立程序 （三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與管理 目前沒有統(tǒng)一的規(guī)定。30 四、房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì)等級(jí)管理 （一）房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立條件 （二）房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立程序 （三）房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與管理 分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。31 一、房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)管理概述 行業(yè)管理：指政府行政部門與行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的主體、運(yùn)行方式、運(yùn)行環(huán)境、運(yùn)營規(guī)則、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行的管理和服務(wù)活動(dòng)。 （一）行政行政管理的主要內(nèi)容l企業(yè)設(shè)立時(shí)的注冊(cè)登記l企業(yè)從業(yè)資質(zhì)的審批l行業(yè)監(jiān)督檢查32第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)管理 （二）行業(yè)組織管理的主要內(nèi)容 行業(yè)組織是介于政府組織和經(jīng)濟(jì)組織之間的非政治組織，具有組織性、非政黨性、民間性、非盈利性、志愿性、自治性的特點(diǎn)。 房地產(chǎn)行業(yè)組織是由房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)從業(yè)人員組成的自律性組織。 主要職責(zé)：l開展行業(yè)自律和管理，建立行業(yè)規(guī)則、約束行業(yè)內(nèi)經(jīng)營企業(yè)和從業(yè)人員的經(jīng)營行為和執(zhí)業(yè)行為。l政府和行業(yè)間的橋梁紐帶，為政府提供建議和信息3334二、房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案（一）房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案的建設(shè)（二）房地產(chǎn)企業(yè)級(jí)從業(yè)人員的信用檔案1、房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案內(nèi)容l 企業(yè)基本情況l