城市空間擴(kuò)展與土地資源管理的策略分析

1、    城市空間擴(kuò)展與土地資源管理的策略分析    王賀摘要：伴隨著城市化進(jìn)程的不斷深入與開展，城市發(fā)展空間要求我們做出進(jìn)一步的計(jì)劃與調(diào)整，以此來實(shí)現(xiàn)城市土地資源控制的相關(guān)要求。在城市當(dāng)中的常住人口以及建筑變多的狀況之下，土地資源日益稀缺，為了保障城市的快速進(jìn)步與發(fā)展，要求開展對(duì)應(yīng)的空間上的延伸，并更深層次的提升土地資源控制方針，以此來減弱城市發(fā)展和土地供求之間的矛盾。abstract： along with the deepening and development of urbanization process， the urban developm

2、ent space requires us to make further plans and adjustments， so as to achieve the relevant requirements of urban land resources control. under the situation that the resident population and the buildings in the city are more and more， the land resources are becoming increasingly scarce， in order to

3、guarantee the rapid progress and development of the city， it is necessary to carry out the corresponding requirements for extension of space， and to further enhance the policy of controlling land resources， in order to weaken the contradiction between city development and land supply and demand.關(guān)鍵詞：

4、城市空間擴(kuò)展；土地資源管理；策略分析key words： urban space expansion；land resource management；strategic analysis：f301.2 ：a ：1006-4311（2018）18-0063-020 引言自從改革開放以來，中國的經(jīng)濟(jì)得到了快速的進(jìn)步與發(fā)展，各個(gè)種類的產(chǎn)業(yè)在改革開放的引領(lǐng)之下，也出現(xiàn)了很多層面上的變動(dòng)，在此當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)的開展也引起了學(xué)者們的關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)在開展的環(huán)節(jié)當(dāng)中，要求運(yùn)用到較多的土地資源來進(jìn)行對(duì)應(yīng)的開發(fā)工作。在這樣的一種時(shí)代背景之下，本文就城市空間的擴(kuò)展以及土地資源控制的形式與方案，展開了深入的研究與

5、分析，期望能夠?yàn)橹袊鞘械陌l(fā)展帶來一定的建議或者是意見。1 城市空間拓展與土地資源管理城市最先由居住較為密集的部落所慢慢演變而來的，最后由于部落的擴(kuò)張與人口數(shù)量的不斷增加1。構(gòu)建成了以聚居地為核心，向周邊不斷延伸擴(kuò)張的聚居地。聚居地除了有對(duì)應(yīng)的建筑物以外，還構(gòu)建成了以提供人類生存的各項(xiàng)商易活動(dòng)以及各種形式的娛樂場地，這樣的一種聚居地我們將其稱之為城市。就城市由最開始面貌，轉(zhuǎn)變到之后固定的狀態(tài)，其中其空間層面上出現(xiàn)的改變我們將這樣的一個(gè)過程稱作是城市空間擴(kuò)展2。在現(xiàn)代都市在發(fā)展的環(huán)節(jié)當(dāng)中，城市空間擴(kuò)展的機(jī)理大致都是一樣的。在此當(dāng)中，在城市空間拓展的過程中，借助土地資源開展對(duì)應(yīng)的擴(kuò)大，并就擴(kuò)張土地

6、開展銷售與監(jiān)督控制，這樣的一個(gè)過程我們將其稱作是地資源管理。2 當(dāng)前城市空間拓展與土地資源管理發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)如今在中國城市發(fā)展的迅速的時(shí)代背景之下，其空間拓展層面也得到了不斷的提升與發(fā)展。在這樣的一個(gè)土地使用面積不斷增多的情況之下，城市空間拓展借助對(duì)于土地資源的大量的運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)了城市的擴(kuò)展與發(fā)展?，F(xiàn)如今就城市空間拓展以及土地資源控制，總體的進(jìn)展情況相對(duì)較好。伴隨著城市空間拓展的加速，土地的利用率不斷的變多，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速的進(jìn)步與發(fā)展。現(xiàn)如今，城市空間的快速拓展，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步以及我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)都有著非常重要的推動(dòng)作用3。城市進(jìn)程在深入的環(huán)節(jié)當(dāng)中，借助對(duì)固有土地資源的使用，以此來實(shí)現(xiàn)城

7、市擴(kuò)張的目標(biāo)，最終將可以帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)不斷的開展?，F(xiàn)如今政府單位對(duì)城市空間拓展與相關(guān)的土地資源控制層面上也引起了高度的關(guān)注。3 空間拓展與土地管理的策略與政策3.1 建立交通和設(shè)施導(dǎo)向的土地開發(fā)模式城市自發(fā)拓展環(huán)節(jié)當(dāng)中，伴隨著人口數(shù)量的不斷增多與人口密度的不斷增加，對(duì)公共基礎(chǔ)建設(shè)的要求也逐漸增多，當(dāng)實(shí)現(xiàn)到一定程度上之時(shí)，由政府將基礎(chǔ)設(shè)備當(dāng)作是公共建設(shè)基礎(chǔ)來提供給居住民。這樣的一個(gè)觀念的優(yōu)勢在于，先有需求后有服務(wù)，投資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)降低，很難出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建成之后沒有需求的尷尬情況。但是因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)最終帶來的利潤基本上都被業(yè)主與開發(fā)商所拿走了。政府無法借助上蓋物的經(jīng)營權(quán)出售以及沿線土地的銷售

8、來平衡投資，政府投資大多都是“一次性”或者是“陣發(fā)式”的。從另一個(gè)角度來看，就是借助政府規(guī)劃壟斷權(quán)信息層面上的優(yōu)勢，在規(guī)劃建設(shè)的地區(qū)率先依照非城市建設(shè)用地遞減的收購?fù)恋厥褂脵?quán)。在借助建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，主要就是交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)引導(dǎo)開發(fā)。政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的所有或者說是主要的經(jīng)費(fèi)來源就是通過出售這樣的一些土地資源的使用權(quán)，借助“熟地”與“生地”之間價(jià)格上的差異來實(shí)現(xiàn)建設(shè)資金上的平衡，這就是發(fā)達(dá)國家當(dāng)中所倡導(dǎo)的tod體系。在中國這幾年以來還發(fā)展出一種借助行政壟斷權(quán)的絕對(duì)優(yōu)勢，通過行政或者是其他城市功能的轉(zhuǎn)變，讓新開發(fā)區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施以及社會(huì)服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施一同構(gòu)建起來，更深一層的提升“生熟”地價(jià)差，與此同

9、時(shí)取得空間要素整改投資的新模式，也就是我們所說的sod模式。3.2 嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量根據(jù)土地供應(yīng)規(guī)劃控制近、中、遠(yuǎn)期的土地開發(fā)供應(yīng)總數(shù)，切實(shí)地將現(xiàn)有的土地存量盤活，嚴(yán)格把控土地資源的使用形式，將極為有限的土地資源控制住，以免出現(xiàn)放低產(chǎn)開發(fā)過量的情況，尤其是商業(yè)用地、娛樂設(shè)備。全年土地供應(yīng)總量的確立要求建立在中、遠(yuǎn)期調(diào)控的基礎(chǔ)之上，依照城市建設(shè)的需求再來將其確立下來，而不是進(jìn)行平均主義。只有近、中、遠(yuǎn)期相切合，嚴(yán)格管理控制土地供應(yīng)，才可以讓土地市場逐漸走上良性循環(huán)的道路，確保政府從土地批租當(dāng)中取得更多的利潤。再者就是，要求我們構(gòu)建起用地規(guī)劃指標(biāo)體制。在構(gòu)建用地總數(shù)控制標(biāo)準(zhǔn)之后，還要求構(gòu)建起包

10、括交通、市政基礎(chǔ)建設(shè)、公用基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)開發(fā)、開發(fā)區(qū)建造、預(yù)留用地等各個(gè)專項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。只有做到這樣，才可以確保城市建筑的科學(xué)性，讓其在城市土地資源供應(yīng)規(guī)劃當(dāng)中充分體現(xiàn)其調(diào)控的正面影響。3.3 建立完善的土地儲(chǔ)備和土地儲(chǔ)備金制度為了將土地的國有化落實(shí)到實(shí)處，禁止非法借助政府開發(fā)帶來的土地增值牟利，政府要求要有大筆的首期資金來購入現(xiàn)有的土地。政府有著充足的土地儲(chǔ)蓄是開展土地供應(yīng)規(guī)劃調(diào)控的重要條件。它讓政府可以實(shí)時(shí)地把控市場供求情況并進(jìn)行合理的調(diào)控形式，借助正確的調(diào)控形式。土地儲(chǔ)備金是為了儲(chǔ)存土地所構(gòu)建而成的基金，這筆資金的來源可以分成：銀行放款，政府撥款，土地收益，資金自身的利潤。構(gòu)建起良好的土地儲(chǔ)

11、蓄體系之后，政府在土地利潤上依照對(duì)應(yīng)的比重將其分成兩個(gè)環(huán)節(jié)來運(yùn)作：首先，一部分資金被吸收到土地儲(chǔ)備金當(dāng)中，用來支付征用土地資源的經(jīng)費(fèi)；另外一部分土地收益當(dāng)作是市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的經(jīng)費(fèi)。新的土地管理形式要求先在既得利潤相對(duì)較少的新區(qū)域開展。老城由于地租級(jí)的差距相對(duì)較少，并且都已經(jīng)基本構(gòu)成，能夠暫且延續(xù)之前的政策。3.4 加強(qiáng)政府對(duì)土地市場的宏觀調(diào)控力度就土地資源的計(jì)劃與運(yùn)用，要求我們的政府充分地將宏觀調(diào)控的作用充分發(fā)揮出來，以政策的形式管控土地市場貿(mào)易，保證城市土地市場交易的健康開展。就土地一級(jí)市場而言，政府要求開展對(duì)應(yīng)的壟斷措施，把土地資產(chǎn)控制在自己的手中。而針對(duì)土地二三級(jí)市場要求適度的進(jìn)行對(duì)應(yīng)

12、的政策上的放寬，強(qiáng)化我們的土地交易市場的活躍程度，借助供地規(guī)劃、價(jià)格、稅收等相關(guān)的形式對(duì)土地資源的轉(zhuǎn)讓開展宏觀的調(diào)控與管理，保證土地市場的健康穩(wěn)定的發(fā)展。地價(jià)控制是政府開展宏觀調(diào)控的關(guān)鍵構(gòu)成環(huán)節(jié)分，在房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)暴漲的趨勢之下，政府應(yīng)當(dāng)多分出一些土地資源，以此來抑制土地價(jià)格的上漲。但是在房地產(chǎn)價(jià)格一直下降或者是處于低迷之時(shí)，應(yīng)當(dāng)減少土地資源的供給，以此來防止價(jià)格的不斷下跌。政府就土地市場應(yīng)當(dāng)要有一個(gè)準(zhǔn)確的判定，最主要的目標(biāo)就是為了保證地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展，避免出現(xiàn)大起大落的情況，對(duì)我們的土地資源開發(fā)利用造成一定程度上的影響。3.5 積極引導(dǎo)土地供應(yīng)時(shí)機(jī)和空間分布土地批租的時(shí)期以及總量要求依照城

13、市的發(fā)展計(jì)劃來開展，在對(duì)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢開展精準(zhǔn)定位的基礎(chǔ)之上，科學(xué)的規(guī)劃土地批租的時(shí)期表，嚴(yán)格管理其總量，以免發(fā)生供過于求與土地價(jià)格下調(diào)的情況出現(xiàn)。在土地供應(yīng)規(guī)劃層面上，要求秉承與城市建設(shè)共同進(jìn)步，政府收益最大化的準(zhǔn)則，以此來加深城市空間的擴(kuò)展，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)的全面進(jìn)步與提升。政府在土地批租作業(yè)當(dāng)中要求充分體現(xiàn)其引導(dǎo)的作用，控制好土地批租的時(shí)間點(diǎn)以及其空間布置。土地供應(yīng)要求與城市的經(jīng)濟(jì)與環(huán)境之間協(xié)調(diào)好，批租用地可以為城市的進(jìn)步帶來推動(dòng)力。在時(shí)間期間以及空間層面上相對(duì)較為集中，與基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)架相切合，以此來體現(xiàn)其規(guī)模效益，以此來讓投資方與政府之間實(shí)現(xiàn)互利共贏的局面。在基礎(chǔ)設(shè)備構(gòu)建的層面上，要求我們的政府有一定的前瞻性，這樣一來不僅可以高效的提升其價(jià)格收益，而且可以為我們帶來更多的資金投入，構(gòu)成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益。政府在提供批租土地資源之時(shí)，要求我們對(duì)土地開發(fā)的特性有較為準(zhǔn)確的計(jì)劃，這樣一來開發(fā)商就可以依照自身的喜好或者是需求來進(jìn)行對(duì)于投資的選擇，以此來保證我們的政府與開發(fā)商之間都處在一個(gè)相對(duì)較為主動(dòng)的地位。4 結(jié)論城市空間拓展是為了解決城市發(fā)展要求以及土地資源供求矛盾所制定出來的有效手段，在土地資源稀缺的狀態(tài)之下，不僅要確保城市規(guī)劃的科學(xué)性，還要保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展與各個(gè)基礎(chǔ)設(shè)備建造工作的有序開展，因此要求開展對(duì)應(yīng)的空間