北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評管理辦法及評分細(xì)則

1、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評管理辦法及北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則的通知京建發(fā)2010507號各區(qū)縣建委、房管局、各有關(guān)單位：為規(guī)范物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評活動(dòng)，激勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提高服務(wù)品質(zhì)，推廣先進(jìn)物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目示范效應(yīng)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委制定了北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評管理辦法及北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。附件：附件1 北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評管理辦法.doc          

2、60;          附件2北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則.xls  二一年九月四日附件1：北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評管理辦法第一章 總 則第一條 為規(guī)范本市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評活動(dòng)，依據(jù)關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知（建住房物2000008號）規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。第二條 本辦法所稱物業(yè)管理示范項(xiàng)目是指根據(jù)北京物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評標(biāo)準(zhǔn)評定為物業(yè)管理示范（四星）項(xiàng)目和物業(yè)管理示范(五星)項(xiàng)目。第三條 物業(yè)管理示范

3、項(xiàng)目考評遵循企業(yè)自愿申報(bào)、業(yè)主參與、專家考評、公開透明的原則。第四條 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）負(fù)責(zé)物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評的監(jiān)督管理工作。北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會（以下簡稱北京物協(xié)）受市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委委托，負(fù)責(zé)物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評的具體組織實(shí)施，并成立考評管理辦公室。各區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目備案情況、違法違規(guī)行為及重大投訴核實(shí)等工作。第二章 申報(bào)條件第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)考評的物業(yè)管理示范項(xiàng)目應(yīng)符合以下條件：（一）符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全。1物業(yè)管理示范（四星）項(xiàng)目：住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積在5萬平方米以上，別墅建筑面積在2萬平方米以上，大廈建筑面積

4、在2萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上，入住率或使用率達(dá)85%以上。2物業(yè)管理示范（五星）項(xiàng)目：住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積在8萬平方米以上，別墅建筑面積在2萬平方米以上，大廈建筑面積在3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上，入住率或使用率達(dá)85%以上。（二）由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理。（三）統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)以物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行申報(bào)，其中的一棟或幾棟不得單獨(dú)申報(bào)參評。（四）申報(bào)項(xiàng)目須投入使用兩年以上。（五）住宅項(xiàng)目應(yīng)至少達(dá)到住宅物業(yè)服務(wù)三級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在申報(bào)前一年內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中未發(fā)生違法違規(guī)行為及重大投訴。第六條 申報(bào)考評項(xiàng)目應(yīng)符合本辦法第五條規(guī)定，

5、在申報(bào)前完成以下工作：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項(xiàng)目顯著位置進(jìn)行公示，告知全體業(yè)主有關(guān)參評事項(xiàng)，公示期不少于7天。（二）由業(yè)主委員會就是否同意參評征求全體業(yè)主意見，經(jīng)專有部分占專有部分建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意方可申報(bào)。未成立業(yè)主大會的，可由物業(yè)項(xiàng)目所在地社區(qū)居委會負(fù)責(zé)組織。征詢意見結(jié)果應(yīng)在物業(yè)區(qū)域顯著位置向全體業(yè)主公示，公示期不少于7天。（三）由項(xiàng)目所在地房屋行政主管部門就物業(yè)項(xiàng)目備案情況、違法違規(guī)行為及重大投訴進(jìn)行核實(shí)，并出具意見。第七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)持以下材料到考評管理辦公室進(jìn)行申報(bào)。（一）在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委或北京物協(xié)網(wǎng)站下載北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評申報(bào)表一式兩份；（二）征

6、詢意見結(jié)果一份； （三）申報(bào)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)委托合同；（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級證書；（五）區(qū)縣房屋行政主管部門意見；（六）其他需要提供的材料。第三章 考評程序第八條 物業(yè)管理示范項(xiàng)目依照申報(bào)星級進(jìn)行評定。第九條 物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評工作程序如下：（一）申報(bào)：申報(bào)物業(yè)管理示范項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將本辦法第七條規(guī)定的材料報(bào)送至考評管理辦公室。（二）審核條件：考評管理辦公室依照申報(bào)條件對參評項(xiàng)目進(jìn)行審核。（三）現(xiàn)場考評：考評管理辦公室組織物業(yè)管理行業(yè)專家到項(xiàng)目現(xiàn)場對資料及檔案管理、客服管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、消防及公共秩序維護(hù)管理、環(huán)境及綠化管理等模塊進(jìn)行評分。 （四）公示：現(xiàn)場考評合格的項(xiàng)目在市住房

7、城鄉(xiāng)建設(shè)委及北京物協(xié)網(wǎng)站進(jìn)行公示，接受社會監(jiān)督，公示期為10天。公示期內(nèi)，經(jīng)查證屬實(shí)，不符合申報(bào)條件的，取消參評資格。（五）公開答辯：經(jīng)現(xiàn)場考評合格的住宅（五星）項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行公開答辯。（六）表彰通報(bào)：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委對通過考評的物業(yè)管理示范項(xiàng)目頒發(fā)證書并表彰通報(bào)。第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對考評結(jié)果有異議的，可就現(xiàn)場爭議問題做好記錄，留存相關(guān)材料，并由考評雙方簽字確認(rèn)后提交考評管理辦公室申請復(fù)核，考評管理辦公室應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)作出復(fù)核意見。第十一條 物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評依據(jù)北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則，住宅項(xiàng)目現(xiàn)場考評總分值在90分以上（含90分）， 大廈、工業(yè)區(qū)現(xiàn)場考評總分值在95分以上（含

8、95分）的授予北京市物業(yè)管理示范（四星）項(xiàng)目稱號?，F(xiàn)場考評總分值在98分以上（含98分）、住宅項(xiàng)目通過現(xiàn)場答辯的授予北京市物業(yè)管理示范（五星）項(xiàng)目稱號。第十二條 取得北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目稱號滿一年且通過北京市物業(yè)管理示范（五星）項(xiàng)目考評，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委申報(bào)參評全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目，經(jīng)審核通過后上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目按住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求應(yīng)復(fù)驗(yàn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)申報(bào)并通過當(dāng)年物業(yè)管理示范（五星）項(xiàng)目現(xiàn)場考評，未通過的將上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建議，取消其全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目稱號。第十三條 物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)邀請北京市物業(yè)管理行業(yè)專家進(jìn)行考評，并提供專業(yè)意

9、見。同時(shí)可以邀請人大代表、政協(xié)委員、學(xué)者、律師等社會專家作為特約專家參與考評活動(dòng)。第十四條 物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評每年進(jìn)行一次，具體時(shí)間由考評管理辦公室確定并公布。第十五條 北京市物業(yè)管理示范（五星）項(xiàng)目有效期為三年，北京市物業(yè)管理示范（四星）項(xiàng)目有效期為二年。第四章 監(jiān)督管理第十六條 物業(yè)管理示范項(xiàng)目有效期內(nèi)實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，確認(rèn)不滿足申報(bào)條件的，取消其稱號。第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的考評材料不得弄虛作假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，記入企業(yè)信用檔案，五年內(nèi)該企業(yè)所有管理項(xiàng)目不得申報(bào)示范項(xiàng)目考評。第十八條 物業(yè)管理行業(yè)專家應(yīng)當(dāng)依據(jù)本市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則進(jìn)行評定，在考評過程中嚴(yán)格執(zhí)行考評標(biāo)準(zhǔn)和考評紀(jì)

10、律，客觀、公正履行職責(zé)，對所提出的專業(yè)意見承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。發(fā)現(xiàn)并經(jīng)確認(rèn)存在違法違規(guī)行為的，按照北京市物業(yè)管理行業(yè)專家管理辦法的有關(guān)規(guī)定處理。第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在考評工作完成后5日內(nèi)對物業(yè)管理行業(yè)專家的考評活動(dòng)作出評價(jià)，在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委或北京物協(xié)網(wǎng)站下載并填寫物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評意見表，報(bào)送至考評管理辦公室。第五章 附則第二十條 本辦法自2010年10月1日起施行。2004年6月18日原北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)北京市實(shí)施全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)評分細(xì)則（試行）的通知（京國土房管物2004686號）廢止。 附件2： 北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則一、住

11、宅 檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查內(nèi)容評分細(xì)則一、基礎(chǔ)管理 32分1、按規(guī)劃要求建設(shè)，住宅及配套設(shè)施投入使用 1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；符合1分。每一處不符合扣0.1分。 2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖、綠地規(guī)劃圖、建筑工程消防驗(yàn)收意見書、人防驗(yàn)收報(bào)告、建筑名稱核準(zhǔn)書等與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的資料；4、規(guī)劃變更批準(zhǔn)文件；5、臨建房屋批準(zhǔn)文件；6、竣工備案表；7、項(xiàng)目竣工總平面圖；8、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；9、附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；10、設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維修保養(yǎng)技術(shù)資料；11、各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料。2、已辦理承接查驗(yàn)手續(xù)1、公共區(qū)域及共用設(shè)施

12、設(shè)備承接查驗(yàn)資料；符合1分。每一處不符合扣0.1分。2、業(yè)主專屬部分分戶承接查驗(yàn)資料；3、遺留問題處理記錄；4、竣工資料移交記錄；5、房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書；6、房屋銷售合同及附件樣本；7、開發(fā)企業(yè)向第三方承諾與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的資料（如銷售承諾、設(shè)備售后服務(wù)資料等）。3、由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、專項(xiàng)服務(wù)單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等復(fù)印件；3、專項(xiàng)服務(wù)合同滿足物業(yè)服務(wù)合同和安全生產(chǎn)要求；4、專項(xiàng)服務(wù)單位的選擇、監(jiān)督檢查、評審記錄。4、建設(shè)單位在銷售房屋前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，雙方責(zé)權(quán)利

13、明確與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同符合0.3分。沒有前期物業(yè)服務(wù)委托合同扣0.3分。5、在房屋銷售合同簽訂時(shí)，購房人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或臨時(shí)管理規(guī)約承諾書符合0.3分。沒有前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或臨時(shí)管理規(guī)約承諾書扣0.3分。 6、建立專項(xiàng)維修資金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定1、專項(xiàng)維修資金繳納記錄；符合0.3分。每一處不符合扣0.1分。2、專項(xiàng)維修資金使用記錄， 包括申請、批準(zhǔn)、備案、施工管理及驗(yàn)收記錄。7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及管理規(guī)約等各項(xiàng)公眾制度1、房屋使用手冊；符合2分，每一處不符合扣0.5分。2、裝飾裝修管理規(guī)定；3、管理規(guī)

14、約。8、業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé)業(yè)主委員會成立的備案資料及履行職責(zé)的記錄符合0.3分。每一處不符合扣0.1分。9、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方責(zé)權(quán)利明確與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同符合0.3分。沒有委托合同扣0.3分。10、物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定爭創(chuàng)計(jì)劃和具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會同意1、公示爭創(chuàng)計(jì)劃及實(shí)施方案；符合1分。每一處不符合扣0.5分。2、專有部分占建筑物總面積的1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上業(yè)主同意的證明。11、建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及應(yīng)急預(yù)案，有落實(shí)措施及考核辦法1、行政管理制度；符合5分。每一處不符合扣0.2分。2、人事管理

15、制度；3、財(cái)務(wù)管理制度；4、工程管理制度；5、客戶服務(wù)管理制度；6、公共秩序管理制度；7、公共環(huán)境清潔管理制度；8、園林綠化管理制度；9、節(jié)能環(huán)保管理制度；10、公眾安全及突發(fā)事件應(yīng)急制度；11、安全生產(chǎn)管理制度；12、安全警示標(biāo)志管理制度。12、項(xiàng)目管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩帶明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)1、管理人員接受專業(yè)培訓(xùn)并取得證書；符合2分。每一處不符合扣0.2分。2、各類專業(yè)人員及各專項(xiàng)服務(wù)單位操作人員有專業(yè)技術(shù)崗位證書，包括消防監(jiān)控員、電梯維修工、高低壓電工、公共衛(wèi)生從業(yè)人員健康檢查證明等；3、員工佩戴工牌并對工牌實(shí)施管理；4、員工著裝整齊，語言、行為規(guī)范；

16、5、人事行政管理工作的實(shí)施計(jì)劃、實(shí)施記錄、考核記錄。13、應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率1、配備對講、監(jiān)控、門禁等不少于3項(xiàng)智能化管理服務(wù)設(shè)施；符合2分。每一處不符合扣0.2分。2、配備計(jì)算機(jī)、傳真機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備，滿足合同要求；3、計(jì)算機(jī)可實(shí)現(xiàn)對客戶信息、收費(fèi)、房屋、設(shè)施設(shè)備、工作計(jì)劃、財(cái)務(wù)、人事等工作的信息化管理。14、在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況1、按合同及相關(guān)規(guī)定收取各類費(fèi)用；符合2分。每一處不符合扣0.5分。2、費(fèi)用收支憑證；3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況每半年公示一次，公示內(nèi)容符合法規(guī)要求及合同約定。15、房屋及其共用設(shè)施

17、設(shè)備等檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便一、房屋及設(shè)施設(shè)備管理資料符合4分。每一處不符合扣0.1分。1、上年度房屋、設(shè)施設(shè)備安全檢查表；2、房屋完損等級評定記錄；3、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備月/年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；4、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備巡視檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄；5、使用環(huán)保、節(jié)能材料的實(shí)施記錄；6、有限空間管理記錄；7、空置房管理記錄。二、檔案管理1、資料齊全，分類成冊，有目錄并查閱方便；2、檔案使用管理記錄；3、檔案保管環(huán)境、用具符合檔案管理規(guī)定。16、分戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便1、建立業(yè)主分戶檔案，基本信息齊全；符合1分。每一處不符合扣0.2分。 2、共用部位及共用

18、設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)清冊。17、24小時(shí)值班，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)服務(wù)報(bào)修、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有記錄1、值班表、值班/交班記錄；符合4分。每一處不符合扣0.2分。2、公示服務(wù)電話，24小時(shí)受理客戶信息，有處理記錄，按月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析；3、設(shè)立客戶接待室，有專人負(fù)責(zé)接待客戶來訪；4、有客戶回訪記錄，入戶維修回訪率不低于30%、投訴回訪率100%，并按月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析；5、接待人員使用服務(wù)語言，具有專業(yè)服務(wù)素質(zhì)；6、物業(yè)服務(wù)中心公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片。18、定期進(jìn)行滿意度調(diào)查，對合理的意見及時(shí)整改，滿意率達(dá)95

19、%以上1、征詢內(nèi)容應(yīng)與物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)內(nèi)容相符；符合2分。每一處不符合扣0.5分。2、每年集中進(jìn)行一次公開的物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查，每次問卷率不低于85%；3、滿意率達(dá)到95%，有統(tǒng)計(jì)分析；4、征詢結(jié)果、整改措施及落實(shí)情況向業(yè)主公示，不少于7天；5、整改措施落實(shí)情況記錄。19、落實(shí)維修服務(wù)承諾，維修及時(shí)率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄1、維修工作單管理規(guī)范；符合2.5分。每一處不符合扣0.2分。2、維修記錄與服務(wù)承諾相符；3、每月對維修工作單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，維修及時(shí)率100%，返修率不高于1%；4、回訪記錄與維修工作單相符。二、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù) 14分1、主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意

20、圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯現(xiàn)場符合要求符合2分。無示意圖扣0.5分，主要路口每一處無路標(biāo)扣0.3分；幢、單元、樓層標(biāo)志每一處不符合扣0.1分。2、無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象物業(yè)服務(wù)企業(yè)無違反規(guī)劃和擅自改變房屋用途的行為，對違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、報(bào)告相關(guān)部門符合1分。每一處不符合扣0.5分。3、房屋外觀完好、整潔；外墻飾面、涂料等裝飾無脫落、無污漬1、外墻清潔、完好、無破損、無脫落；符合2分。每一處不符合扣0.2分。2、每周對房屋外立面及附著物進(jìn)行巡視。4、室外廣告牌、霓虹燈等按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損1、經(jīng)主管部門審批，手續(xù)齊全

21、；符合2分。有安全隱患每一處扣0.5分；其他每一處不符合扣0.1分。 2、室外廣告牌、霓虹燈等安裝牢固、規(guī)范，無安全隱患，有巡視檢查記錄。存在安全隱患要書面告知，并限期整改；3、對室外廣告牌、霓虹燈等設(shè)施的管理符合合同約定。5、陽臺封閉統(tǒng)一有序，色調(diào)一致；不得安裝防盜網(wǎng)、遮陽篷等1、對防盜網(wǎng)、遮陽篷安裝進(jìn)行監(jiān)督管理；符合2分。有安全隱患每一處扣0.5分；其他每一處不符合扣0.1分。 2、對違反規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、報(bào)告相關(guān)部門，存在安全隱患要書面告知，并限期整改。6、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕1、對空調(diào)安裝位置進(jìn)行監(jiān)督管理；符合1分。有安全隱患每一處扣0.5分；其他每一處不符合

22、扣0.1分。2、冷凝水統(tǒng)一收集，支架無銹蝕；3、存在安全隱患要書面告知并限期整改。7、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，禁止拆改房屋承重結(jié)構(gòu)及管線等行為1、按有關(guān)規(guī)定辦理裝修手續(xù)，對裝修方案進(jìn)行審核；符合4分。未簽協(xié)議或有安全隱患各扣1分；其他每一處不符合扣0.1分。2、裝修管理協(xié)議、裝修安全管理協(xié)議；3、裝修人員審核、備案記錄；4、告知有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)；5、每日巡視檢查，對違反有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、處理、報(bào)告相關(guān)部門；6、裝修查驗(yàn)記錄；7、裝修管理資料分戶存檔； 8、未發(fā)生擅自變動(dòng)主體和承重結(jié)構(gòu)影響房屋使用安全的行為。三、共用設(shè)施設(shè)備管理 15分1、共用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途現(xiàn)場

23、查看符合規(guī)劃設(shè)計(jì)，配套設(shè)施完好符合1分。每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分。2、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范1、設(shè)施設(shè)備完好無損；符合6分。每一處不符合扣0.2分。2、設(shè)施設(shè)備臺帳，便于查閱；3、絕緣、計(jì)量用具清單，按規(guī)定檢測；4、各專業(yè)崗位人員配置方案；5、年度設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；6、運(yùn)行記錄齊全，內(nèi)容滿足合同、規(guī)范要求；7、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志管理符合規(guī)范，統(tǒng)一、完整，滿足安全運(yùn)行需要；8、能源定期監(jiān)控、統(tǒng)計(jì)、分析，節(jié)能措施落實(shí)到位；9、設(shè)施設(shè)備巡檢、運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)記錄；10、設(shè)施設(shè)備安全檢查、評定記錄；11、排班、交接班記錄

24、；12、操作運(yùn)行分級檢查記錄；13、記錄定期進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析、歸檔；14、突發(fā)事件應(yīng)急物資；15、專業(yè)崗位配置符合合同、行業(yè)操作要求，現(xiàn)場操作人員持證件上崗；16、弱電、避雷等安全系統(tǒng)運(yùn)行正常；17、設(shè)備機(jī)房有防小動(dòng)物、防火等安全措施；張貼設(shè)備系統(tǒng)圖、應(yīng)急預(yù)案流程圖、特種作業(yè)人員資格證書。3、室外無架空管、線現(xiàn)場符合要求符合0.5分。每一處不符合扣0.1分。4、排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象1、排水排污管道通暢；符合1分。每一處堵塞或外溢扣0.5分，其他每一處不符合扣0.1分。2、雨水井、化糞池疏通、清掏記錄；3、雨水井、排污管道巡檢記錄。5、道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失1、道路無堆

25、積物，路面無破損；符合0.5分。每一處不符合扣0.1分。2、井蓋完好。6、供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴(yán)格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1、水箱清洗消毒記錄；符合1.5分。每一處不符合扣0.5分。2、供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告；3、供水故障處理記錄；4、水箱間安全管理措施；5、生活用水消毒設(shè)備運(yùn)行正常、紫外線消毒燈管定期更換并記錄。7、嚴(yán)格執(zhí)行供電系統(tǒng)管理措施，記錄完整；供電設(shè)備運(yùn)行正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好1、高壓用具配備齊全；符合2分。每一處不符合扣0.2分。2、倒閘操作符合規(guī)范并記錄；3、停電通知單；4、配電室安全警示標(biāo)志齊全；

26、5、臨時(shí)用電、超負(fù)荷用電管理措施；6、共用部位照明正常。8、電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，無安全事故；轎廂、井道等保持清潔；電梯機(jī)房、井道等通風(fēng)、照明良好1、電梯轎廂內(nèi)張貼年檢合格證、乘客須知；明確運(yùn)行時(shí)間；符合2分。每一處不符合扣0.5分。2、定期檢查安全裝置并記錄；3、電梯機(jī)房配有盤車手輪、平層標(biāo)志；4、電梯維保單位監(jiān)督管理記錄；5、電梯運(yùn)行出現(xiàn)故障，維修人員20分鐘到達(dá)現(xiàn)場；6、現(xiàn)場檢查符合要求。9、供暖設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行；冬季供暖室內(nèi)溫度不低于18攝氏度1、供暖溫度應(yīng)符合規(guī)定并提供測溫記錄；符合0.5分。每一處不符合扣0.2分。2、壓力容器、壓力表檢驗(yàn)報(bào)告；3、供暖設(shè)施設(shè)備定期

27、安全巡檢并記錄；4、供暖系統(tǒng)打壓試水記錄。四、保安、消防、車輛管理 10分1、小區(qū)封閉式管理1、秩序維護(hù)方案；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、崗位分布圖、監(jiān)控點(diǎn)位圖、紅外報(bào)警位置圖等；3、出入口有人員值守。2、24小時(shí)值班及巡邏；秩序維護(hù)員熟悉小區(qū)環(huán)境，落實(shí)崗位職責(zé)1、秩序維護(hù)員具備專業(yè)素質(zhì)，應(yīng)熟知崗位職責(zé)、突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，服務(wù)規(guī)范；符合2分。每一處不符合扣0.2分。2、實(shí)行24小時(shí)值班并記錄；3、秩序維護(hù)員名單、排班表及崗位分配表；4、巡邏路線圖及巡邏記錄。3、危及人身安全部位有明顯標(biāo)志和具體的防范措施1、安全標(biāo)志設(shè)置清單，設(shè)置合理；符合1.5分。每一處不符合扣0.5分。2、危及人身

28、安全部位的防范措施。4、消防設(shè)施設(shè)備可隨時(shí)啟用，消防通道暢通1、消防設(shè)施平面圖、安全疏散圖；符合3分。每一處不符合扣0.2分。2、消防器材及其標(biāo)志完好；3、消防器材、設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃并定期巡視、維修養(yǎng)護(hù)、檢測；4、消防通道通暢；5、義務(wù)消防組織，逐級簽訂消防安全責(zé)任書；6、消防安全巡視檢查并記錄；7、消防安全檢查隱患整改記錄；8、消防管理人員應(yīng)掌握消防知識，培訓(xùn)、演習(xí)計(jì)劃、記錄，每年演習(xí)兩次。5、機(jī)動(dòng)車停車場管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出有登記1、停車場車位平面圖；符合2分。每一處不符合扣0.2分。2、停車管理服務(wù)協(xié)議；3、停車場巡視檢查記錄；4、固定車輛登記表及出入證發(fā)放記錄；5、臨時(shí)出入車輛記錄；6、

29、公示停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停車場管理規(guī)定；7、車輛停放有序。6、非機(jī)動(dòng)車車輛停放有序1、公示車輛停放管理須知；符合0.5分。每一處不符合扣0.1分。 2、擺放整齊、無隨意停放。五、環(huán)境衛(wèi)生管理 14分1、衛(wèi)生設(shè)施完備，實(shí)施垃圾分類管理1、清潔工具、設(shè)施設(shè)備清單及設(shè)施點(diǎn)位圖；符合1分,未垃圾分類收集扣0.5分，其他每一處不符合扣0.2分。2、垃圾容器分類配置；3、清潔工具、設(shè)施設(shè)備保持清潔。2、明確清潔人員責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔1、保潔員崗位分配名單和保潔負(fù)責(zé)區(qū)域；符合3分。每一處不符合扣0.2分。2、制定保潔工作計(jì)劃、巡視檢查記錄；3、重點(diǎn)部位的定期消毒計(jì)劃并記錄；4、清潔劑、藥劑符合環(huán)保要求，有專

30、人管理。3、垃圾日產(chǎn)日清，定期消毒滅殺1、垃圾清運(yùn)記錄；符合2分。垃圾未當(dāng)日清運(yùn)、無消殺計(jì)劃的扣1分，其他每一處不符合扣0.2分。2、消毒滅殺計(jì)劃并記錄；3、滅鼠、除蟲點(diǎn)位圖、管理記錄。4、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害現(xiàn)場符合要求符合0.5分。每一處不符合扣0.2分。5、小區(qū)內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物現(xiàn)場符合要求符合2分。每一處不符合扣0.2分。 6、房屋共用部位保持清潔，無擅自占用和堆放雜物；樓梯扶欄、門、窗等潔凈現(xiàn)場符合要求符合3分。每一處不符合扣0.2分。 7、商戶管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1、商戶管理記錄；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、現(xiàn)場符合要求。8、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵

31、物對違規(guī)行為進(jìn)行勸阻，報(bào)告相關(guān)部門。符合0.5分。每一項(xiàng)不符合扣0.5分。9、油煙排放符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)1、排放管理記錄；符合1分。每一處不符合扣0.2分；環(huán)保部門下達(dá)整改通知扣0.5分。2、對違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、報(bào)告相關(guān)部門。六、綠化管理 7分1、綠化管理措施與小區(qū)環(huán)境相符1、綠化現(xiàn)狀平面圖；符合2分。每一處不符合扣0.2分。2、綠化設(shè)備、工具臺帳；3、重點(diǎn)樹木品種標(biāo)牌管理。2、綠地?zé)o改變使用用途和踐踏、占用1、綠地巡視檢查記錄；符合1分。有占用現(xiàn)象扣1分，其他每一處不符合扣0.2分。2、現(xiàn)場符合要求。3、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無斑禿1、綠化檔案；符合3分。長勢不好扣1分，其他每

32、一處不符合扣0.2分。2、綠化藥劑、肥料使用管理記錄；3、作業(yè)有安全防護(hù)措施；4、符合一級養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。4、綠地?zé)o紙屑、煙頭等現(xiàn)場符合要求符合1分。每一處不符合扣0.2分。 七、精神文明建設(shè) 3分1、開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動(dòng)1、小區(qū)內(nèi)設(shè)置宣傳、告示欄等；符合2分。每一處不符合扣0.5分。2、各類宣傳資料及宣傳欄內(nèi)容健康、有益；3、舉辦各類活動(dòng)的計(jì)劃、記錄、照片等。2、積極配合社區(qū)文化建設(shè)實(shí)施活動(dòng)記錄符合1分。無文字材料或無記錄扣各0.5分。八、管理效益 5分1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上項(xiàng)目費(fèi)用收繳情況符合2分。每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.5分。2、提供便民有償服務(wù)1、提供特約服務(wù)清單、收費(fèi)

33、標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)形式公示，符合合同約定或業(yè)主需求；符合2分。無便民服務(wù)記錄扣1分；其他每一處不符合扣0.2分。 2、便民服務(wù)記錄。3、本小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營狀況項(xiàng)目費(fèi)用收支情況統(tǒng)計(jì)表符合1分。項(xiàng)目虧損扣1分。北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則二、大廈檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查內(nèi)容評分細(xì)則一、基礎(chǔ)管理 22分1、按規(guī)劃要求建設(shè)，房屋及配套設(shè)施投入使用1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；符合1分。每一處不符合扣0.1分。 2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖、綠地規(guī)劃圖、建筑工程消防驗(yàn)收意見書、人防驗(yàn)收報(bào)告、建筑名稱核準(zhǔn)書等與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的資料；4、規(guī)劃變更批準(zhǔn)文件；5、臨建房屋批準(zhǔn)文件

34、；6、竣工備案表；7、項(xiàng)目竣工總平面圖；8、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；9、附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；10、設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維修保養(yǎng)技術(shù)資料；11、各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料。2、已辦理承接查驗(yàn)手續(xù)1、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)資料；符合1分。每一處不符合扣0.1分。2、業(yè)主專有部分分戶承接查驗(yàn)資料；3、遺留問題處理記錄；4、竣工資料移交記錄；5、房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書；6、房屋銷售合同及附件樣本；7、開發(fā)企業(yè)向第三方承諾與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的資料（銷售承諾、設(shè)備售后服務(wù)資料等）。3、由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；符合1分。每

35、一處不符合扣0.2分。2、專項(xiàng)服務(wù)單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等復(fù)印件；3、專項(xiàng)服務(wù)合同滿足物業(yè)服務(wù)合同和安全生產(chǎn)要求；4、專項(xiàng)服務(wù)單位的選擇、監(jiān)督檢查、評審記錄。4、建設(shè)單位在租售大廈前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，雙方責(zé)權(quán)利明確與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同符合0.3分。沒有前期物業(yè)服務(wù)委托合同扣0.3分。5、在房屋銷售合同簽訂時(shí)，購房人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或臨時(shí)管理規(guī)約承諾書符合0.3分。沒有前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或臨時(shí)管理規(guī)約承諾書扣0.3分。 6、建立專項(xiàng)維修資金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定1、房屋及設(shè)施設(shè)備大中修管理規(guī)定；符合

36、0.3分。每一處不符合扣0.1分。2、專項(xiàng)維修資金使用記錄， 包括申請、批準(zhǔn)、施工管理及驗(yàn)收記錄。7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及管理規(guī)約等各項(xiàng)公眾制度1、房屋使用手冊；符合1分。每一處不符合扣0.5分。2、裝飾裝修管理規(guī)定；3、管理規(guī)約。8、業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé)業(yè)主委員會成立的備案資料及履行職責(zé)的記錄符合0.3分。每一處不符合扣0.1分。9、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方責(zé)權(quán)利明確與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同符合0.3分。沒有委托合同扣0.3分。10、物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定爭創(chuàng)計(jì)劃和具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會同意1、公示爭創(chuàng)計(jì)劃及實(shí)施方案；符合0.5分

37、。每一處不符合扣0.5分。2、專有部分占建筑物總面積的1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上業(yè)主同意的證明。11、建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及應(yīng)急預(yù)案，有落實(shí)措施及考核辦法1、行政管理制度；符合4分。每一處不符合扣0.2分。2、人事管理制度；3、財(cái)務(wù)管理制度；4、工程管理制度；5、客戶服務(wù)管理制度；6、公共秩序管理制度；7、公共環(huán)境清潔管理制度；8、園林綠化管理制度；9、節(jié)能環(huán)保管理制度；10.突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案；11、安全生產(chǎn)管理制度；12、安全警示標(biāo)志管理制度。12、項(xiàng)目管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩帶明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)1、管理人員接受專業(yè)的培訓(xùn)并取得從業(yè)

38、資格證書；符合1分。管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無證書扣0.5分；員工行為不規(guī)范每發(fā)現(xiàn)有1人扣0.1分，該項(xiàng)扣分最多不得超過0.5分。2、各類專業(yè)人員及各專項(xiàng)服務(wù)單位操作人員有專業(yè)技術(shù)崗位證書，包括消防監(jiān)控員、電梯維修工、高低壓電工、公共衛(wèi)生從業(yè)人員健康檢查證明等；3、員工佩戴工牌并對工牌實(shí)施管理；4、員工著裝整齊，語言、行為規(guī)范；5、人事行政管理工作的實(shí)施計(jì)劃、實(shí)施記錄、考核記錄。13、應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率1、配備對講、監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)等不少于5項(xiàng)智能化管理服務(wù)設(shè)施；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、配備計(jì)算機(jī)、傳真機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備，滿足合同要求；3、計(jì)算

39、機(jī)可實(shí)現(xiàn)對客戶信息、收費(fèi)、房屋、設(shè)備設(shè)施、工作計(jì)劃、財(cái)務(wù)、人事等工作的信息化管理。14、在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況1、按合同及相關(guān)規(guī)定收取各類費(fèi)用并公示收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)；符合1分。每一處不符合扣0.5分。2、費(fèi)用收支憑證；3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況每半年公示一次，公示內(nèi)容符合法規(guī)要求及合同約定。15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備等檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便一、管理檔案資料符合3分。每一處不符合扣0.2分。1、上年度房屋、設(shè)施設(shè)備安全檢查表；2、房屋完損等級評定記錄；3、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備月/年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；4、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備巡

40、視檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄；5、使用環(huán)保、節(jié)能材料的實(shí)施記錄；6、有限空間管理記錄；7、空置房管理記錄。二、檔案管理1、資料齊全，分類成冊，有目錄并查閱方便；2、檔案使用管理記錄；3、檔案保管環(huán)境、用具符合檔案管理規(guī)定。16、分戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便1、建立業(yè)主或客戶分戶檔案，基本信息齊全；符合1分。每一處不符合扣0.2分。 2、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)清冊。17、24小時(shí)值班，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)服務(wù)報(bào)修、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有記錄1、值班表、值班/交班記錄；符合2分。每一處不符合扣0.1分。2、公示服務(wù)電話，24小時(shí)受理客戶信息，

41、有處理記錄，按月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析；3、設(shè)立客戶接待室，有專人負(fù)責(zé)接待客戶來訪；4、有客戶回訪記錄，入戶維修回訪率不低于60%、投訴回訪率100%，并按月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析；5、接待人員使用服務(wù)語言，具有專業(yè)服務(wù)素質(zhì)；6、物業(yè)服務(wù)中心公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片。18、定期進(jìn)行滿意度調(diào)查，對合理的建議及時(shí)整改，滿意率達(dá)95%以上1、征詢內(nèi)容應(yīng)與物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)內(nèi)容相符；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、每年集中進(jìn)行一次公開的物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查，每次問卷率不低于85%；3、滿意率達(dá)到95%，有統(tǒng)計(jì)分析；4、對征詢結(jié)果、整改措施及落實(shí)情況向業(yè)主公示，

42、不少于7天；5、整改措施落實(shí)情況記錄。19、落實(shí)維修服務(wù)承諾，維修及時(shí)率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄1、維修工作單管理規(guī)范；符合2分。每一處不符合扣0.2分。2、維修記錄與服務(wù)承諾相符；3、每月對維修工作單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，維修及時(shí)率100%，返修率不高于1%；4、回訪記錄與維修工作單相符。二、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù) 9分1、大廈、棟號、樓層、房號標(biāo)志明顯，大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標(biāo)識在大堂內(nèi)顯著位置1、大廈名稱及地名標(biāo)志齊全；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、樓層各類標(biāo)志齊全、完好、統(tǒng)一；3、大廈平面圖；4、大廈內(nèi)單位位置指引牌。2、無違反規(guī)劃私搭亂建，無

43、擅自改變房屋用途現(xiàn)象物業(yè)服務(wù)企業(yè)無違反規(guī)劃和擅自改變房屋用途的行為，對違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、報(bào)告相關(guān)部門符合1分。每一處不符合扣0.5分。3、大廈外觀完好、整潔；外墻飾面、涂料等裝飾無脫落、無污漬；1、外墻清潔、完好、無破損、無脫落；符合2分。每一處不符合扣0.2分。2、每月對大廈外立面及附著物進(jìn)行巡視；3、外墻清洗記錄。4、室外廣告牌、霓虹燈等按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損1、經(jīng)主管部門審批，手續(xù)齊全；符合1分。有安全隱患每一處扣0.5分，其他每一處不符合扣0.1分。2、室外廣告牌、霓虹燈等安裝牢固、規(guī)范、清潔、無破損、無安全隱患，有巡視檢查記錄；存在安全隱患要書面告知，并限期整

44、改；3、對室外廣告牌、霓虹燈等設(shè)施的管理符合合同約定。5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕1、對空調(diào)安裝位置進(jìn)行監(jiān)督管理；符合0.5分。有安全隱患每一處扣0.5分，其他每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分。 2、冷凝水統(tǒng)一收集，支架無銹蝕。6、陽臺封閉統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不得安裝防盜網(wǎng)、遮陽蓬等1、對防盜網(wǎng)、遮陽篷安裝進(jìn)行監(jiān)督管理；符合0.5分。有安全隱患每一處扣0.5分，其他每一處不符合扣0.1分。2、對違反規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止、報(bào)告相關(guān)部門， 存在安全隱患要書面告知并限期整改。7、房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象1、消防主管部門批準(zhǔn)文件、專業(yè)改造

45、設(shè)計(jì)審批文件；符合3分。未簽協(xié)議或有安全隱患每一處各扣1分，其他每一處不符合扣0.2分。2、裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)備案記錄；3、按有關(guān)規(guī)定辦理裝修手續(xù)，對裝修方案進(jìn)行審核；4、裝修安全管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議；5、裝修人員審核、備案記錄；6、告知有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)；7、定期巡視檢查，對違反裝修規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、處理、報(bào)告相關(guān)部門；8、裝修查驗(yàn)記錄；9、裝修管理資料分戶存檔；10、未發(fā)生擅自變動(dòng)主體和承重結(jié)構(gòu)影響房屋使用安全的行為。三、共用設(shè)施設(shè)備管理 35分（一）綜合要求 7分1、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程

46、與保養(yǎng)規(guī)范1、設(shè)施設(shè)備完好無損；符合4分。每一處不符合扣0.2分。2、設(shè)施設(shè)備臺帳，便于查閱；3、絕緣、計(jì)量用具清單，按規(guī)定檢測；4、各專業(yè)崗位人員配置方案；5、年度設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；6、運(yùn)行記錄齊全，內(nèi)容滿足合同、規(guī)范要求；7、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志管理符合規(guī)范，統(tǒng)一、完整，滿足安全運(yùn)行需要；8、能源定期監(jiān)控、統(tǒng)計(jì)、分析，節(jié)能措施落實(shí)到位；9、設(shè)施設(shè)備巡檢、運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)記錄；10、設(shè)施設(shè)備安全檢查、評定記錄；11、排班、交接班記錄；12、操作運(yùn)行分級檢查記錄；13、記錄定期進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析、歸檔；14、突發(fā)事件應(yīng)急物資；15、專業(yè)崗位配置符合合同、行業(yè)操作要求，現(xiàn)場操作人員持證件上崗；16、弱電、避

47、雷等安全系統(tǒng)運(yùn)行正常；17、設(shè)備機(jī)房有防小動(dòng)物、防火等安全措施。張貼設(shè)備系統(tǒng)圖、應(yīng)急預(yù)案流程圖、特種作業(yè)人員資格證書。2、設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物。機(jī)房符合設(shè)備要求1、明確設(shè)備機(jī)房管理、安全責(zé)任人；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、設(shè)備、機(jī)房及重點(diǎn)部位有完善的安全管理措施并有效執(zhí)行；3、設(shè)備機(jī)房按規(guī)范配備消防器材；4、設(shè)備機(jī)房配備必要的應(yīng)急照明、通訊等設(shè)施；5、設(shè)備機(jī)房配置溫濕度計(jì)環(huán)境監(jiān)測設(shè)備和保障設(shè)備，環(huán)境符合要求。3、配備專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程配備專業(yè)技術(shù)人員符合合同、行業(yè)操作要求符合1分。每一處不符合扣0.5分。4、設(shè)施設(shè)備良好，運(yùn)行正常1、現(xiàn)場重要設(shè)備運(yùn)行狀況良好，符合合

48、同約定標(biāo)準(zhǔn)；符合1分。每一處不符合扣0.5分。2、設(shè)施設(shè)備管理責(zé)任事故記錄。（二）供電系統(tǒng) 3分1、規(guī)范管理高、低壓配電室，限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知客戶1、停電、限電及時(shí)告知；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、超負(fù)荷用電監(jiān)控管理，有處置措施并記錄；3、配電室操作工具整潔、齊全，便于取用；4、安全警示標(biāo)志齊全。2、臨時(shí)用電管理措施1、臨時(shí)用電管理記錄；符合1分。每一處不符合扣0.5分。2、臨時(shí)用電安全檢查記錄。3、備用發(fā)電機(jī)管理措施1、備用發(fā)電機(jī)管理記錄；符合1分。每一處不符合扣0.5分。2、備用發(fā)電機(jī)油料存儲安全、充足。（三）弱電系統(tǒng) 3分1、按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常

49、工作1、弱電設(shè)施設(shè)備巡視檢查、維修養(yǎng)護(hù)并記錄；符合2分。每一處不符合扣0.5分。2、弱電設(shè)施設(shè)備故障處理記錄。2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備管理措施1、運(yùn)行信息按規(guī)定時(shí)間保存，滿足查詢需求；符合1分。每一處不符合扣0.5分。2、監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行、測試記錄。（四）消防系統(tǒng) 5分1、消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)可隨時(shí)啟用1、實(shí)行24小時(shí)值班并記錄；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、消防控制中心人員名單、排班表；3、消防器材、設(shè)施分布圖及臺帳，配置符合規(guī)范；4、消防器材、設(shè)施標(biāo)志完好；5、消防器材、設(shè)施定期巡視、維修養(yǎng)護(hù)、檢測并記錄。2、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題

50、1、消防管理人員應(yīng)掌握消防知識，培訓(xùn)、演習(xí)計(jì)劃、記錄，每年演習(xí)兩次。符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、消防安全檢查隱患整改記錄；3、消防設(shè)備設(shè)施故障處理記錄。3、組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人1、簽訂消防安全責(zé)任書；符合1分。未簽責(zé)任書或責(zé)任人不明確每項(xiàng)不符合扣0.5分，其他每一處不符合扣0.1分。2、義務(wù)消防組織；3、消防安全巡視檢查并記錄。4、消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好、緊急疏散通道暢通1、消防安全疏散圖；符合1分。無應(yīng)急預(yù)案或疏散圖扣0.5分,其他每一處不符合扣0.1分。2、引路標(biāo)志齊全；3、消防通道通暢，無雜物。5、無火災(zāi)安全隱患1、易燃易爆

51、危險(xiǎn)物品、場所等重點(diǎn)事項(xiàng)及重點(diǎn)部位管理記錄；符合1分。有安全隱患或無檢測報(bào)告扣0.5分，其他每一處不符合扣0.1分。2、現(xiàn)場無安全隱患。（五）電梯系統(tǒng) 4分1、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證電梯轎廂內(nèi)張貼年檢合格證、乘客須知符合0.5分。每一處不符合扣0.5分。2、電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好1、明確電梯運(yùn)行時(shí)間；符合1.5分。每一處不符合扣0.1分。2、機(jī)房通風(fēng)，照明良好；3、電梯運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)、巡視記錄齊全規(guī)范；4、定期檢查安全裝置并記錄；5、安全警示標(biāo)志齊全。3、轎廂、井道、機(jī)房保持清潔電梯轎廂、井道、機(jī)房等保持清潔符合0.5分。每一處不符合扣0.2分。4、電梯由專

52、業(yè)單位維修保養(yǎng)電梯維保單位監(jiān)督管理并記錄符合0.5分。每一處不符合扣0.5分。5、運(yùn)行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場接到電梯故障報(bào)修20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場符合0.5分。每一處不符合扣0.5分。6、排除電梯險(xiǎn)情的處理措施機(jī)房配備盤車手輪、平層標(biāo)志；電梯險(xiǎn)情處置記錄。符合0.5分。每一處不符合扣0.2分。（六）給排水系統(tǒng) 7分1、合理安排用水、節(jié)水計(jì)劃1、節(jié)水計(jì)劃及實(shí)施記錄；符合1分。每一處不符合扣0.2分。2、用水統(tǒng)計(jì)、分析報(bào)告。2、設(shè)備、閥門、管道正?，F(xiàn)場符合要求符合0.5分。每一處不符合扣0.1分。3、按規(guī)定對二次供水設(shè)備清潔、消毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告1、水箱清洗消毒記

53、錄、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告；符合2分。每一處不符合扣0.2分。2、公示供水衛(wèi)生許可證、健康證；3、現(xiàn)場符合要求。 4、水泵、水箱有嚴(yán)格的管理措施1、水箱間安全管理措施；符合0.5分。每一處不符合扣0.2分。2、供水故障處理記錄；3、生活用水消毒設(shè)備運(yùn)行正常、紫外線消毒燈管定期更換并保存記錄。5、限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知客戶停水、限水及時(shí)告知符合0.5分。每一處不符合扣0.2分。6、排水系統(tǒng)暢通，落實(shí)管理措施1、排水排污管道暢通；符合1.5分。每一處不符合扣0.2分。2、雨水井、化糞池疏通、清掏記錄；3、雨水井、排污管道等巡檢記錄；4、排放檢測管理記錄。7、遇有故障，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修維修人員15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場符合0.5分。未按規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場的扣0.5分。8、故障應(yīng)急處理措施給排水故障處理記錄符合0.5分。有事故無記錄扣0.5分。（七）空調(diào)系統(tǒng) 3分1、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常1、測溫記錄；符合2分。每一處不符合扣0.5 分。2、水塔噪音管理記錄；3、空調(diào)系統(tǒng)清洗消毒記錄。2、遇有故障，