北京酒店地產(chǎn)運(yùn)營模式

1、word北京酒店地產(chǎn)運(yùn)營模式商業(yè) +地產(chǎn)，旅游 +地產(chǎn)，酒店 +地產(chǎn) , 房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了融合與并行的新階段。在這其中，酒店地產(chǎn)是最為前沿的發(fā)展模式之一。雖然在北京、上海等大城市都有不同程度的實(shí)驗(yàn)性發(fā)展， 但前景究竟如何尚不明了， 究竟應(yīng)該以什么樣的方式發(fā)展也成為業(yè)內(nèi)人士爭論的焦點(diǎn)之一。1. 酒店地產(chǎn)起源簡單地說，酒店與地產(chǎn)的結(jié)合緣起于地產(chǎn)商與酒店運(yùn)營商在房產(chǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)行的合作。地產(chǎn)商關(guān)注的是地和房，酒店運(yùn)營商則精于投資管理和服務(wù)。理論上，這種合作應(yīng)該是互補(bǔ)其短，簡單有效。 但在具體操作過程中，卻衍生出了多種多樣的合作模式。 目前，所有合作模式都只能說是試驗(yàn)，沒人說得清哪種最終能夠在中國生

2、存下來。產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店與地產(chǎn)相結(jié)合的最初方式，產(chǎn)生于 20 世紀(jì) 70年代的美國，根據(jù)其用途， 分為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店和產(chǎn)權(quán)式度假酒店。產(chǎn)權(quán)式度假酒店如今風(fēng)行于夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地，它主要分布在氣候溫和的旅游度假勝地，以保證較高的出租率。而產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店則主要分布在紐約、芝加哥、倫敦等地的CBD 地區(qū)。投資者在買了產(chǎn)權(quán)酒店后，每年自用一般為 20-30 天，余下時間交由酒店管理公司統(tǒng)一對外出租，將租金收益用于償還銀行按揭或分期付款的費(fèi)用。在在國際上， 產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種穩(wěn)健的投資理財方式，受到眾多家庭與企業(yè)的青睞。2. 目前北京市場上酒店地產(chǎn)產(chǎn)品類型目前，

3、北京酒店地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，已經(jīng)形成了一股獨(dú)立的力量，但是其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有待細(xì)分，以適應(yīng)高速發(fā)展的京城地產(chǎn)市場。通過實(shí)地調(diào)研和分析北京市標(biāo)榜為“酒店式公寓 ” 的各大樓盤，我們將目前市場上酒店地產(chǎn)大致分為三類：酒店式服務(wù)公寓、酒店式公寓及酒店公寓三類。不同類別的酒店地產(chǎn)在經(jīng)營模式上有較大的區(qū)別。1.word3. 酒店式服務(wù)公寓酒店式服務(wù)公寓，專指按住宅銷售，僅在后期物業(yè)管理中提供類似于酒店的軟件服務(wù)的高檔公寓。因此，酒店式服務(wù)公寓本質(zhì)是公寓，借酒店式服務(wù)來提升產(chǎn)品的附加值，以酒店式服務(wù)、小戶型、低總價和精裝修作為其主要賣點(diǎn)。除了如后現(xiàn)代城等本身定位于酒店式服務(wù)公寓的項(xiàng)目外，隨著外國物業(yè)公司的進(jìn)軍

4、中國，很大一部分高檔公寓經(jīng)過國際物業(yè)公司的打理搖身變成了“酒店式公寓 ”，但其實(shí)質(zhì)只能稱為“酒店式服務(wù)公寓 ” ，如富頓中心、 溫莎大道、 財富中心等等。與其他兩種類型酒店地產(chǎn)相比，酒店式服務(wù)公寓具備以下特點(diǎn)。1. 物業(yè)管理水平較低。雖然與普通住宅相比，酒店式服務(wù)公寓物業(yè)管理水平較高，但是遠(yuǎn)沒達(dá)到酒店標(biāo)準(zhǔn)，這表現(xiàn)在兩個方面。首先，他們均未聘請專業(yè)酒店管理公司提供標(biāo)準(zhǔn)酒店式服務(wù)，而是由普通物業(yè)管理公司模仿提供，其專業(yè)水平很難保證；其次，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容較少，一般不提供如室內(nèi)打掃、床單更換等商務(wù)服務(wù)。2. 無酒店產(chǎn)品配套。大部分酒店式服務(wù)公寓并沒有真正的酒店與之配套，他們不能分享酒店的一系列高檔配置，

5、因此，酒店式服務(wù)公寓的配套設(shè)施較少，很難滿足商務(wù)需求。3. 自住、投資兩相宜。酒店式服務(wù)公寓既可自住，也可投資。選擇酒店式服務(wù)公寓自住最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價格相對較低， 隨時可以得到酒店式的服務(wù)。 一般酒店式服務(wù)公寓的公共設(shè)施類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯， 并且隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對生活質(zhì)量的要求也隨之提升， 酒店式服務(wù)公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。如后現(xiàn)代城一期產(chǎn)品定位于酒店式公寓，鎖定時尚自由的BOBOS 人群。除提供一系列24 小時酒店式服務(wù)內(nèi)容外， 還專為 BOBOS 量身打造了自助洗衣房、自助電影院、 自助廚房、自助聚會吧等二十多項(xiàng)自助服務(wù)

6、。單價6500元平米的超低價格，讓東部的白領(lǐng)階層可以在 CBD 擁有屬于自己的居住社區(qū)。另一方面， 由于酒店式服務(wù)公寓多處于繁華地段， 升值潛力較大， 因此購房者中相當(dāng)一部分以投資為目的，如財富中心和溫莎大道的一期公寓均已售罄，購房者中50% 強(qiáng)的業(yè)主是以投資為目的的。2.word4. 物業(yè)公司不負(fù)責(zé)返租。物業(yè)公司僅僅相仿酒店進(jìn)行較高水平的服務(wù)，而非酒店經(jīng)營， 因此物業(yè)公司不負(fù)責(zé)包租、 返租，由業(yè)主自行租賃， 在這一點(diǎn)上，酒店式公寓與普通公寓沒有區(qū)別。綜上所述，酒店式服務(wù)公寓的產(chǎn)品特征與住宅更加接近，只是在普通住宅的基礎(chǔ)上引入了酒店式的服務(wù)，而沒有融入酒店式的經(jīng)營，因此，對于開發(fā)商而言，開發(fā)此

7、種物業(yè)，雖然資金回籠較快，但是不能獲得長期回報，不利于提高土地資源的利用率。4. 酒店式公寓酒店式公寓具有金融產(chǎn)品的投資特性，即業(yè)主通過購買酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)后通過委托指定經(jīng)營公司租賃獲取一定回報的置業(yè)模式。酒店式公寓的開發(fā)模式促使開發(fā)商、業(yè)主、酒店經(jīng)營公司三方共贏。不僅開發(fā)商迅速實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤，酒店管理公司無建筑成本，而且這種酒店式統(tǒng)一經(jīng)營模式使業(yè)主獲得高于同等住宅出租的、穩(wěn)定的租金回報。如果業(yè)主自行租賃，不但會產(chǎn)生空置風(fēng)險，而且空置情況下往往發(fā)生降租金的惡性競爭。酒店式經(jīng)營管理公司與業(yè)主利益共存，有穩(wěn)定的客戶資源， 其酒店式的星級服務(wù)將對物業(yè)增值、保值產(chǎn)生重要影響。北京市最早的酒店式公寓產(chǎn)品出

8、現(xiàn)于2000 年初，目前市場上此類型物業(yè)的代表樓盤有：金橋國際、珠江帝景和晶都國際等。酒店式公寓是為常住型旅客提供居住的，北京作為國際大都市，人流量大，也有很多的商機(jī)。許多外來商務(wù)人士必須長期居住，但是買房負(fù)擔(dān)太重，所以很多人選擇住在酒店式公寓，而酒店價錢比較貴而且沒有家的感覺。例如， 金橋國際公寓一開始就定位于高檔酒店式物業(yè)，它離長安街很近，包括凱萊、建國等等，但這些酒店的費(fèi)用都非常高，于是開發(fā)商就決定引進(jìn)一些酒店經(jīng)營公司，按日、月租，發(fā)現(xiàn)市場效果很好。最終，金橋國際公寓推出100 套“坐享 15 年固定租約及回報的酒店服務(wù)式公寓投資型戶型”，結(jié)果銷售情況良好，目前已全部售罄，順利進(jìn)入后期運(yùn)

9、營階段。與其他兩種類型酒店地產(chǎn)相比，酒店式公寓具備以下特點(diǎn)。1. 物業(yè)管理水平較高。酒店式公寓物業(yè)一般聘請專業(yè)的酒店管理公司來統(tǒng)一經(jīng)營，管理水平較高，基本達(dá)到酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。3.word5. 有酒店產(chǎn)品配套。大部分酒店式公寓有真正的酒店與之配套，依托酒店的高檔功能配套， 可以完全滿足商旅人士隨時發(fā)生的接待訪客、 舉行小型商務(wù)會談、交際用餐或上門送餐、康體休閑等全面的生活需求。例如，帝景豪廷與晶都國際均有五星級酒店與之配套，而金橋國際也設(shè)置了專門的酒店會所。6. 購買者基本用于投資。與酒店式服務(wù)公寓相比，購買酒店式公寓的業(yè)主基本是以投資為目的的， 與開發(fā)商簽署購買合同后，他們必須與指定的酒店管理公

10、司簽訂一定年限的委托租賃合同，一般為 10-15年。在此期間， 業(yè)主必須將物業(yè)交由管理公司統(tǒng)一租賃管理，管理公司按月向業(yè)主發(fā)放承諾的投資回報，一般為投資額的 7% 左右。與國外發(fā)展較為成熟的產(chǎn)權(quán)是酒店4-5% 的投資回報率相比，投資回報率較高。如金橋國際公寓，只需首付15萬元，與國貿(mào)酒店管理公司簽訂為期 15 年的租約， 此后的15 年內(nèi)每年可獲得1 萬元的固定收益， 外加每年按照剩余房款20 年按揭計(jì)算的月供標(biāo)準(zhǔn)收益，投資者還同時像一般商品房購買者一樣擁有對所購戶型的完全產(chǎn)權(quán)。7. 由專業(yè)酒店管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營。酒店式公寓后期，無論從物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量還是租賃運(yùn)營的方式上均需達(dá)到酒店的標(biāo)準(zhǔn)， 因此

11、，物業(yè)由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。并且，作為一種投資產(chǎn)品，為了增強(qiáng)投資者的信心和預(yù)期，開發(fā)商一般會聘請國際知名的酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，如此，只要有一套房屋出租，所有的客戶都有收益， 避免了因空置而遭致零收益的風(fēng)險。例如，帝景豪廷的酒店公寓的管理者美國豪生酒店管理集團(tuán)，是世界第一酒店管理集團(tuán)，被國際權(quán)威雜志Hotel and Motel Managemen t評為全球排名第一的酒店管理團(tuán)隊(duì)。綜上所述，酒店式公寓不僅是地產(chǎn)和酒店在形式上的結(jié)合，更是經(jīng)營模式上的結(jié)合，因此，是兩種產(chǎn)品之間更深層次的融合。

12、由于銀根和地根緊縮，開發(fā)商已經(jīng)不滿足于房地產(chǎn)開發(fā)的一次性回報，而是希望長期的經(jīng)營和獲利。酒店式公寓的運(yùn)作模式，不僅可使開發(fā)商在較快的時間內(nèi)以銷售產(chǎn)權(quán)的方式獲得部分資金回籠，同時也可在未來至少10 年的時間內(nèi)，獲得定額資金的流入。但是，有投資就有風(fēng)險，因此，開發(fā)酒店式公寓的前期工作非常重要，需做好財務(wù)分享、投4.資回報率、市場風(fēng)險、營銷流程、客戶心理、政策規(guī)范、運(yùn)行環(huán)境、經(jīng)營管理的分析。2.3 酒店公寓酒店公寓是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，它與酒店一體集成、享受酒店所帶來的各種商務(wù)、休閑、會議配套，并由酒店的管理方統(tǒng)一服務(wù)管理、面向社會經(jīng)營的酒店套房。例如，京廣中心集五星級飯店，高級寫字樓

13、，豪華公寓為一體，大廈地上52 層，地下 3 層。地上1 7 層為公共區(qū)域，設(shè)有各種風(fēng)味的高級餐廳，宴會廳酒吧，商務(wù)中心及多處娛樂，健身，美容美發(fā)，購物等場所；8 23 層是擁有446 套豪華客房的京廣新世界飯店；25 38 層為近兩萬平方米并可眺望都市景色的高級寫字樓；40 52 層是擁有247 套不同開間的豪華公寓。從服務(wù)上看， 酒店公寓與酒店式公寓幾乎無差別，它們之間的區(qū)別存在于兩方面：一是酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店；而酒店公寓不出售產(chǎn)權(quán)；二是酒店公寓租期較短，價格較貴，一般可以一個月一租，而酒店式公寓租

14、期較長， 價格比較便宜，一般的起租期為半年或一年。北京此類型物業(yè)的代表樓盤有京廣中心、凱賓斯基、北京建國酒店等等。2.4小結(jié)總結(jié)三種不同模式酒店地產(chǎn)的特點(diǎn)，整理如下表：表 1：酒店地產(chǎn)各種運(yùn)營模式比較有無酒物業(yè)水平銷售方式物業(yè)管理公司購買目的店配套酒店式服務(wù)較低產(chǎn)權(quán)銷售無普通物業(yè)管理公司自住、投資公寓酒店式公寓較高產(chǎn)權(quán)銷售，返祖有專業(yè)酒店管理公司投資酒店公寓高租賃有專業(yè)酒店管理公司5.word8. 發(fā)展前景從總體的國際趨勢來看，酒店地產(chǎn)多半集中在商機(jī)較多的城市，如紐約、 東京等，并且已經(jīng)發(fā)展成熟。近年來，中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，GDP 增長始終保持在7%以上，北京作為中國政治經(jīng)濟(jì)文化中心，蘊(yùn)藏著巨大

15、的商機(jī)，加上北京2008 奧運(yùn)的關(guān)系， 大量外籍與外地人士需要在北京做較長時間的停留，因此，未來北京酒店地產(chǎn)具有良好的發(fā)展前景。北京酒店式服務(wù)公寓，出現(xiàn)于90 年代初期，其本質(zhì)是公寓，以準(zhǔn)酒店式服務(wù)為賣點(diǎn)， 產(chǎn)權(quán)銷售， 購買者以自住為主。而酒店地產(chǎn)是地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)酒店運(yùn)營公司聯(lián)營而產(chǎn)生的一種全新的地產(chǎn)運(yùn)營模式，它所打造的產(chǎn)品既有房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)可分割運(yùn)作比較靈活的特點(diǎn)，又有酒店可以長期經(jīng)營為投資者提供長期回報的特點(diǎn)， 因此， 酒店式服務(wù)公寓不是酒店地產(chǎn)的主流產(chǎn)品，是酒店地產(chǎn)發(fā)展初期不成熟的中間產(chǎn)物。 北京酒店式公寓， 近期發(fā)展快速， 其核心理念是， 產(chǎn)權(quán)銷售、酒店管理公司統(tǒng)一運(yùn)營， 隨著北京經(jīng)濟(jì)

16、發(fā)展、 中產(chǎn)階層的增多， 此類型物業(yè)會有廣闊的發(fā)展前景。 但是，其后續(xù)的管理運(yùn)營仍待進(jìn)一步探索， 目前北京市場上最早的酒店式公寓， 金橋國際公寓， 也只是剛剛結(jié)束產(chǎn)權(quán)銷售， 雖然銷售情況良好，但是，我們還不能肯定后續(xù)的經(jīng)營是否如預(yù)期順利，或者是否會出現(xiàn)前期未考慮到的細(xì)節(jié)問題。 因此，北京酒店式公寓有待進(jìn)一步成熟， 參考國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的同時，還需在實(shí)踐摸索。 酒店公寓是酒店的一部分， 適合于逗留時期在一個月左右的商旅人士，對于未來北京此類型物業(yè)的發(fā)展趨勢，我個人認(rèn)為沒有太大的變化。6.附表 1 酒店地產(chǎn)部分樓盤情況一覽表開盤序號項(xiàng)目名稱類型目標(biāo)客戶群售（租）價物業(yè)管理時間時尚自由的北京格蘭浩泰物業(yè)管 1后現(xiàn)代城酒店式服務(wù)公寓2002.96500 元 / 平方米BOBOS 人群理公司70 年代主力青年2炫特區(qū) 酒店式服務(wù)公寓 2003.3 6800 元 / 平方米 嘉浩物業(yè)消費(fèi)人群第一太平戴維斯物業(yè)3 富頓中心 酒店式服務(wù)公寓 2003.1 自用和投資 9500 元 / 平方米管理公司4新中關(guān)酒店式服務(wù)公寓2004.1111000 元 / 平方米喬樂物業(yè)5昆泰國際酒店式服務(wù)公寓2003.412000 元 / 平方米北京