房產(chǎn)面積測算案例

1、 房產(chǎn)面積測算瀘州職業(yè)技術學院張張 輝輝QQ378728944Tel地產(chǎn)測繪房地產(chǎn)測繪房產(chǎn)面積測算6.1 6.1 房屋建筑面積的概念和內(nèi)容房屋建筑面積的概念和內(nèi)容6.2 6.2 面積計算方法（解析法）面積計算方法（解析法）6.3 6.3 面積計算的精度要求面積計算的精度要求6.4 6.4 應計算面積的基本條件應計算面積的基本條件6.5 6.5 房屋建筑面積的計算原則房屋建筑面積的計算原則1 1、房屋、房屋建筑建筑面積面積：指指房屋外墻（柱）勒腳以房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍上各層的外圍水平投影水平投影面積，包括面積，包括陽臺、挑廊、陽臺、挑廊、地下室、地下室、室外

2、樓梯室外樓梯等，且具備上蓋，結構牢固，等，且具備上蓋，結構牢固，層高在層高在2.202.20米米以上（含以上（含2.202.20米）的永久性建筑。米）的永久性建筑。2 2、房屋的產(chǎn)權面積：指產(chǎn)權主依法擁有房屋所、房屋的產(chǎn)權面積：指產(chǎn)權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。成套房屋的產(chǎn)權面積由有權的房屋建筑面積。成套房屋的產(chǎn)權面積由共共有（共用）分攤有（共用）分攤面積面積和和套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積組成。組成。3 3、房屋房屋共有共有（共用）（共用）建筑面積建筑面積：系系指由多個產(chǎn)指由多個產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積權主共同占有或共同使用的建筑面積。6.1 6.1 房屋建筑面積的概念和內(nèi)容房

3、屋建筑面積的概念和內(nèi)容房地產(chǎn)測繪4 4、成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的、成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積組使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積組成。成。5 5、房屋的使用面積系指房屋內(nèi)全部可供使、房屋的使用面積系指房屋內(nèi)全部可供使用的凈空面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。用的凈空面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。房屋的使用面積是房屋各層平面中直接為生房屋的使用面積是房屋各層平面中直接為生活和生產(chǎn)使用的凈空面積，不包括房屋內(nèi)的墻、活和生產(chǎn)使用的凈空面積，不包括房屋內(nèi)的墻、柱等結構構造層面積和保溫層的面積。柱等結構構造層面積和保溫層的面積。6.1

4、6.1 房屋建筑面積的概念和內(nèi)容房屋建筑面積的概念和內(nèi)容 房地產(chǎn)測繪6 6、套內(nèi)墻體面積是指商品房各套（單元）內(nèi)、套內(nèi)墻體面積是指商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻墻體面積使用空間周圍的維護或承重墻墻體面積。分為。分為共共用墻和非共用墻兩種用墻和非共用墻兩種情況情況。7 7、套內(nèi)陽臺面積均按陽臺外圍與房屋外墻之、套內(nèi)陽臺面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺（俗稱間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺（俗稱內(nèi)陽臺）按水平投影全部計算建筑面積，未封閉內(nèi)陽臺）按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺（俗稱外陽臺）按水平投影的一半計算建的陽臺（俗稱外陽臺）按水平投

5、影的一半計算建筑面積。筑面積。6.1 6.1 房屋建筑面積的概念和內(nèi)容房屋建筑面積的概念和內(nèi)容房地產(chǎn)測繪8 8、房屋面積、房屋面積預測算預測算系指房屋竣工前，房產(chǎn)系指房屋竣工前，房產(chǎn)測繪單位根據(jù)房屋規(guī)劃設計圖紙和資料，按照國測繪單位根據(jù)房屋規(guī)劃設計圖紙和資料，按照國家有關法律、法規(guī)和房產(chǎn)測繪技術標準，計算出家有關法律、法規(guī)和房產(chǎn)測繪技術標準，計算出房屋面積的行為。房屋面積的行為。9 9、房屋實測面積房屋實測面積：指房屋竣工后，對房屋指房屋竣工后，對房屋實地測算而得出的面積。實地測算而得出的面積。6.1 6.1 房屋建筑面積的概念和內(nèi)容房屋建筑面積的概念和內(nèi)容房地產(chǎn)測繪1 1、幾何圖形解析法幾何

6、圖形解析法幾何圖形解析法是指將多邊形劃分成若干簡幾何圖形解析法是指將多邊形劃分成若干簡單的幾何圖形，如三角形、梯形、平行四邊形、單的幾何圖形，如三角形、梯形、平行四邊形、圓或圓弧等；并量測圖形的邊長或角度，根據(jù)面圓或圓弧等；并量測圖形的邊長或角度，根據(jù)面積計算公式計算出各簡單幾何圖形的面積；再計積計算公式計算出各簡單幾何圖形的面積；再計算出多邊形的總面積。部分簡單幾何圖形面積計算出多邊形的總面積。部分簡單幾何圖形面積計算公式如表算公式如表6 61 1所示。所示。6.2 6.2 面積計算方法（解析法）面積計算方法（解析法） 房地產(chǎn)測繪6.2 6.2 面積計算方法（解析法）面積計算方法（解析法）

7、房地產(chǎn)測繪表表6 61 1 面積計算公式面積計算公式表表6 61 1 面積計算公式面積計算公式（續(xù)表）（續(xù)表）6.2 6.2 面積計算方法（解析法）面積計算方法（解析法） 房地產(chǎn)測繪2 2、坐標解析法、坐標解析法坐標解析法利用界址點或房角點坐標值代入坐標解析法利用界址點或房角點坐標值代入特定的公式計算面積，要求界址邊為直線或近似特定的公式計算面積，要求界址邊為直線或近似的直線，所以對曲線界址邊應加密面積計算用的的直線，所以對曲線界址邊應加密面積計算用的界址點界址點，從而使，從而使使界址邊使界址邊轉變?yōu)檗D變?yōu)榻频闹本€。面近似的直線。面積計算公式形式不是唯一的，不同形式的公式要積計算公式形式不是

8、唯一的，不同形式的公式要求不同，下面給出的公式要求點號為求不同，下面給出的公式要求點號為順時針方向順時針方向編號。編號。6.2 6.2 面積計算方法（解析法）面積計算方法（解析法） 房地產(chǎn)測繪注意：注意：X Xi i、Y Yi i為第為第i i點的點的X X坐標和坐標和Y Y坐標。坐標。當當i=1i=1時，則時，則i-1=0i-1=0，而多邊形并無，而多邊形并無0 0點，所以點，所以0 0點應為最大點號的點應為最大點號的n n號點。號點。當當i=ni=n時，則時，則i+1=n+1i+1=n+1，而多邊形并無，而多邊形并無n+1n+1點，點，所以所以n+1n+1點應為閉合點點應為閉合點（起始點）

9、（起始點）1 1號點。號點。6.2 6.2 面積計算方法（解析法）面積計算方法（解析法） 房地產(chǎn)測繪)(21)(21111111iiniiiiiniiYYXYYXXS例題例題6 61 1：有一地塊邊界點編號如圖：有一地塊邊界點編號如圖6 61 1所所示，邊界點坐標成果見表示，邊界點坐標成果見表6 62 2所示。請用坐標解所示。請用坐標解析法計算該地塊的面積析法計算該地塊的面積。表表6 62 2 邊界點坐標成果邊界點坐標成果 單位單位：米：米6.2 6.2 面積計算方法（解析法）面積計算方法（解析法） 房地產(chǎn)測繪點名X坐標Y坐標 11208021501403110160470115解：解：2S=

10、1202S=120（140-115140-115）+150+150（160-80160-80）+110+110（115-140115-140）+70+70（80-16080-160） =120 =120 25+15025+150 80+110 80+110（-25-25）+70+70（-80-80） =6650 =6650 （m m2 2）所以，所以，S=3325 S=3325 （m m2 2）6.2 6.2 面積計算方法（解析法）面積計算方法（解析法） 房地產(chǎn)測繪表表6 63 3 房產(chǎn)面積的精度房產(chǎn)面積的精度要求要求( (S S為房產(chǎn)面積為房產(chǎn)面積) )單位單位：m m2 26.3 6.3

11、面積計算的精度要求面積計算的精度要求 房地產(chǎn)測繪房產(chǎn)面積的精度分為三級，各級面積的限差房產(chǎn)面積的精度分為三級，各級面積的限差和中誤差不超過表和中誤差不超過表6 63 3計算的結果。各類面積測計算的結果。各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以算必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結果內(nèi)，取中數(shù)作為最后結果。 四川四川省房產(chǎn)測繪實施細則省房產(chǎn)測繪實施細則關于關于各級房產(chǎn)各級房產(chǎn)面積測算面積測算精度精度等級的要求按等級的要求按表表6 64 4確定確定。 房屋房屋面積的限差比較，見表面積的限差比較，見表6 65 5。6.3 6.3 面積計算的精度要求面積計算的精度要

12、求 房地產(chǎn)測繪表表6 64 4 房產(chǎn)面積測算精度等級的要求房產(chǎn)面積測算精度等級的要求6.3 6.3 面積計算的精度要求面積計算的精度要求 房地產(chǎn)測繪精度精度等級等級適用適用的房屋測繪的房屋測繪一級一級特殊房屋或產(chǎn)權人要求的房屋二二級級商品房或進入房地產(chǎn)市場的房屋三三級級其他房屋表表6 65 5 房屋面積的限差比較表房屋面積的限差比較表6.3 6.3 面積計算的精度要求面積計算的精度要求 房地產(chǎn)測繪房屋面積(m2)一級(m2)二級(m2)三級(m2)600.190.430.981000.260.601.401200.290.681.601500.330.791.882000.400.972.33

13、5000.751.894.7910001.233.268.52根據(jù)計算建筑面積的有關規(guī)定和規(guī)則，計算建根據(jù)計算建筑面積的有關規(guī)定和規(guī)則，計算建筑面積的房屋原則上應具備以下普遍性的條件：筑面積的房屋原則上應具備以下普遍性的條件：1) 1) 應具有上蓋。應具有上蓋。2) 2) 應有圍護物。應有圍護物。3) 3) 結構牢固，屬永久性的建筑物。結構牢固，屬永久性的建筑物。4) 4) 層高在層高在2.20m2.20m或或2.20m2.20m以上。以上。5) 5) 可作為人民生產(chǎn)或生活的場所?？勺鳛槿嗣裆a(chǎn)或生活的場所。6.4 6.4 應計算面積的基本條件應計算面積的基本條件 房地產(chǎn)測繪1 1、計算全部建

14、筑面積的范圍、計算全部建筑面積的范圍1) 1) 永久性結構的單層房屋，按一層計算建永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。6.56.5房屋建筑面積計算原則房屋建筑面積計算原則 房地產(chǎn)測繪說明：房屋的建筑面積是指房屋各層建筑面積的總和。這里的多層房屋系指兩層或兩層以上的房屋。單層房屋層高高于2.20m也只能按一層計算建筑面積。層高低于2.20m的房屋都不能計算建筑面積。2) 2) 房屋內(nèi)的夾層、技術層及其梯間、電梯間房屋內(nèi)的夾層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在等其高度在2.20m2.20m以上以上的，的，計算計算其其

15、建筑面積。建筑面積。3) 3) 穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳，穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其層高，均按一層計算建筑面積。不論其層高，均按一層計算建筑面積。4) 4) 樓梯間、電梯樓梯間、電梯( (觀光梯觀光梯) )井、提物井、垃圾井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。5)5)房屋天面上，屬永久性建筑、層高在房屋天面上，屬永久性建筑、層高在2.20m2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在頂高度在2.20m2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面以上的部位，按

16、其外圍水平投影面積計算。積計算。6.56.5房屋建筑面積計算原則房屋建筑面積計算原則 房地產(chǎn)測繪6) 6) 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。面積計算。7) 7) 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。層水平投影面積計算。8) 8) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。算。9) 9) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。圍水平投影面

17、積計算。6.56.5房屋建筑面積計算原則房屋建筑面積計算原則 房地產(chǎn)測繪10) 10) 地下室、半地下室及其相應出入口、層地下室、半地下室及其相應出入口、層高在高在2.20m2.20m以上的，按其外墻以上的，按其外墻( (不包括采光井、防不包括采光井、防潮層及保護墻潮層及保護墻) )外圍水平投影面積計算。外圍水平投影面積計算。11) 11) 有柱或有圍護結構的門廊、門斗按其柱有柱或有圍護結構的門廊、門斗按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。或圍護結構的外圍水平投影面積計算。12) 12) 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計算。水平投影計算。13)

18、13) 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。的外圍水平投影面積計算。6.56.5房屋建筑面積計算原則房屋建筑面積計算原則 房地產(chǎn)測繪14) 14) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在，有圍護結構的，按其高度在2.20m2.20m以上部位的以上部位的外圍水平面積計算。外圍水平面積計算。15) 15) 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。伸縮縫計算建筑面積。16) 16) 機械車庫、圖書館的書庫其層高在機械車庫、圖書館的書庫其層高在

19、2.202.20米及其以上的，按自然層計算建筑面積。米及其以上的，按自然層計算建筑面積。17) 17) 舞臺燈光控制室，按圍護結構外圍水平舞臺燈光控制室，按圍護結構外圍水平投影面積乘以實際層數(shù)計算。投影面積乘以實際層數(shù)計算。6.56.5房屋建筑面積計算原則房屋建筑面積計算原則 房地產(chǎn)測繪18) 18) 室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館體育館( (場場) )看臺下方空間加以利用的，凈高在看臺下方空間加以利用的，凈高在2.102.10米及其以上米及其以上（四川省四川?。┑牟课?，按其外圍水的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積平投影面積計算建筑面積( (多

20、層的按多層計多層的按多層計) )。19) 19) 房屋的飄窗，其窗臺臺面與房屋地面持房屋的飄窗，其窗臺臺面與房屋地面持平（落地）、具有房屋同等使用功能、凈高在平（落地）、具有房屋同等使用功能、凈高在2.10m2.10m以上以上, ,按外墻的外邊線與飄窗圍護之間范圍按外墻的外邊線與飄窗圍護之間范圍內(nèi)的水平投影計算面積。內(nèi)的水平投影計算面積。20) 20) 層高在層高在2.20m2.20m以上的架空層，按柱外圍以上的架空層，按柱外圍水平投影面積計算。水平投影面積計算。6.56.5房屋建筑面積計算原則房屋建筑面積計算原則 房地產(chǎn)測繪2 2、計算一半建筑面積的范圍、計算一半建筑面積的范圍1) 1) 與

21、房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。2) 2) 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構內(nèi)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計算。上蓋水平投影面積的一半計算。3) 3) 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚，獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚，獨立柱的雨篷等屬永久性建筑的，按其上蓋水平獨立柱的雨篷等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。投影面積的一半計算。6.56.5房屋建筑面積計算原則房屋建筑面積計算原則 房地產(chǎn)測繪4) 4) 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積

22、無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。的一半計算。5) 5) 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。外圍水平投影面積的一半計算。6) 6) 有頂蓋、未封閉、層高有頂蓋、未封閉、層高2.202.20米以上的入米以上的入戶花園、庭院、空中花園無論其是否有柱，均按戶花園、庭院、空中花園無論其是否有柱，均按其圍護結構內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計算。其圍護結構內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計算。6.56.5房屋建筑面積計算原則房屋建筑面積計算原則 房地產(chǎn)測繪3 3、不計算建筑面積的范圍、不計算建筑面積的范圍1) 1) 層高小于層高小于2.20m2

23、.20m以下的夾層、技術層和層以下的夾層、技術層和層高小于高小于2.20m2.20m的地下室和半地下室。的地下室和半地下室。2) 2) 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。等。3) 3) 房屋之間無上蓋的架空通廊。房屋之間無上蓋的架空通廊。4 4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。池。6.56.5房屋建筑面積計算原則房屋建筑面積計算原則 房地產(chǎn)測繪5 5）建筑物內(nèi)的操作平臺，上料平臺及利用）建筑物內(nèi)的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。6 6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行