萬科成本管理基礎(chǔ)工作檢查標(biāo)準(zhǔn)

1、成本管理基礎(chǔ)工作檢查標(biāo)準(zhǔn)工程目標(biāo)成本類檢查標(biāo)準(zhǔn)（表一）破拾卷單色:洽春x:標(biāo)準(zhǔn)要求當(dāng)?shù)毓驹u價(jià)目標(biāo)成本控制范圍及方式1.地價(jià)、營銷、財(cái)務(wù)、管理、建造成木控制。2.依據(jù)公司經(jīng)營冃標(biāo)及測算制定公司各階段成木控制n 標(biāo)。3分解、落實(shí)各階段成本控制fi標(biāo)，依據(jù)成木核算指導(dǎo)， 合理劃分目標(biāo)成本管理對象。4.經(jīng)營fi標(biāo)由財(cái)務(wù)部編制；成木控制冃標(biāo)市成木管理部 編制。二.成本控制程序1公司明確制定了成本控制程序。2.成本管理部履行了以下職責(zé)1)參與項(xiàng)冃可行性研究論證，進(jìn)行成木測算。2)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整成木、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，比較、分析 成 木調(diào)整前后的差異及其原因。3)依據(jù)公司經(jīng)營hl標(biāo)，參與項(xiàng)冃交付標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)方

2、 案的討論，分解、落實(shí)各階段成本控制f1標(biāo)，合理確 定目標(biāo)成本管理對象，編制項(xiàng)目經(jīng)營成本控制指導(dǎo)書， 指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)控目標(biāo)成本管理工作。4)及時(shí)為項(xiàng)目經(jīng)理部下達(dá)各環(huán)節(jié)、階段成本控制指標(biāo)， 明確成本控制要點(diǎn)，指導(dǎo)現(xiàn)場工程施工和成本控制， 協(xié)調(diào)解決有關(guān)成本管理問題。5)定期進(jìn)行bl標(biāo)成本管理動(dòng)態(tài)侑效跟蹤分析，進(jìn)行實(shí)際 成本與目標(biāo)成本的差異分析，收集、解剖目標(biāo)成本管 理案例，總結(jié)n標(biāo)成本管理過程中的經(jīng)驗(yàn)及存在的問題c三.土地價(jià)款成本控制要點(diǎn)1. 合同外多付地價(jià)款的可能，明確實(shí)際占地面積，避免補(bǔ) 交地價(jià)的問題。2. 周邊零星用地拆遷費(fèi)，盡可能加快談判時(shí)間，減少周邊 土地隨著開發(fā)量的不斷增加，人氣增旺，

3、地價(jià)升值的風(fēng)險(xiǎn)。3. 合理控制土地出讓金、市政綜合配套費(fèi)、契稅的支付， 盡量縮如資金占用時(shí)間，為降低利息成本創(chuàng)造條件。四.營銷費(fèi)用成本控制要點(diǎn)“1. 售周期確定營銷費(fèi)用目標(biāo)總額。2. （月、階段）按計(jì)劃使用，并與銷售進(jìn)度保持協(xié)調(diào)。3. 樣板房裝修費(fèi)按照不低于70 %標(biāo)準(zhǔn)價(jià)收冋。居家示 范家私、裝飾用品、生活用品和現(xiàn)場銷售設(shè)就、用具， 最人限度1叫收組合利用4. 加強(qiáng)現(xiàn)場包裝項(xiàng)目和廣告牌的制作安裝的計(jì)劃性，全 面實(shí)行招投標(biāo)。5. 定期進(jìn)行營銷費(fèi)用與銷售業(yè)績的對比分析。6. 發(fā)售前，應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的銷 售承諾事項(xiàng)清單，逐項(xiàng)測算其建設(shè)成本，并對照原成 本預(yù)算逐項(xiàng)審核，防止因銷售承

4、諾增加公司投入。五.財(cái)務(wù)費(fèi)用成本控制：1. 按開發(fā)周期、缺口資金、貸款利率，確定財(cái)務(wù)費(fèi)用冃 標(biāo)總額。2. 與銷售部配合積極回籠房款，提高銷偉回款率，加速 資金周轉(zhuǎn)。3. 加強(qiáng)資金付款的計(jì)劃管理，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)金的存量、流量 和工程需要，合理調(diào)祀資金和利用結(jié)算資源，靈活運(yùn) 用融資方式，適時(shí)籌集資金，在保證項(xiàng)目建設(shè)資金的 前提下，努力降低資金成本。六.管理費(fèi)用成本控制要點(diǎn)：1. 按銷售周期確定管理費(fèi)用冃標(biāo)總額。2. 通過公司范圍內(nèi)的費(fèi)用核準(zhǔn)制管理，合理降低費(fèi)用支出。3. 建立管理輔助臺(tái)帳，嚴(yán)格按計(jì)劃指標(biāo)控制，并定期公開 費(fèi)用的發(fā)生情況，實(shí)行民主監(jiān)督，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，積極 提出建議，認(rèn)真落實(shí)措施。七.建造

5、成木控制要點(diǎn)：1委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確 定。同時(shí)應(yīng)在公司可研究報(bào)告核定的設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)±5%內(nèi)限 額設(shè)計(jì)。2. 設(shè)計(jì)完成后應(yīng)會(huì)同項(xiàng)h經(jīng)理部、審算部對施工圖的技術(shù) 性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（指鋼筋、混凝土等建材含 量）等進(jìn)行會(huì)審及技術(shù)交底，提出明確的書面審查意見， 并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理其至失 謀所造成的投資損失浪費(fèi)。3. 為項(xiàng)目經(jīng)理部提供設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)控；4編制丿施工圖預(yù)算，指導(dǎo)現(xiàn)場施t。5.對建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、配套設(shè)施工程成木進(jìn)行跟 蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對比，找;ii工程成本超、降因 素，并提出改進(jìn)扭施和意見。6材料設(shè)

6、備限價(jià)信息收集、整理、發(fā)布。為材料、設(shè)備采 購依照公司核定的標(biāo)準(zhǔn)，提供限價(jià)指導(dǎo)。對零星工程、現(xiàn) 場簽證、設(shè)計(jì)變更、材料計(jì)劃進(jìn)行進(jìn)行預(yù)算或?qū)彾ā?.材料和設(shè)備的采購應(yīng)進(jìn)行廣泛詢價(jià)考察，貨比三家，主 要設(shè)備和大宗建材采購上要采取招標(biāo)方式。采購價(jià)榕要控 制在公司核定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間要按工 程進(jìn)度合理安排，防止積壓或造成停工、窩工現(xiàn)彖。&工程承包商及材料供應(yīng)商，應(yīng)在公司認(rèn)可的名錄中選擇。9.新材料、新工藝的研究、交底、跟蹤。指導(dǎo)、評估和監(jiān) 控工期與質(zhì)量工程招標(biāo)類檢查標(biāo)準(zhǔn)（表二）標(biāo)準(zhǔn)要求當(dāng)?shù)毓驹u價(jià)一、工程招標(biāo)工作范圍及方式1.金額（工程造價(jià)）在5萬元以上（含5萬元）的工程 施工

7、項(xiàng)目均實(shí)行招標(biāo)選擇合作單位。2.所冇工程監(jiān)理、工程造價(jià)咨詢委托均實(shí)行招標(biāo)選擇合 作單位。3.工程主體施工招標(biāo)均冇三家以上的投標(biāo)單位參與競 標(biāo)。4.材料、設(shè)備招標(biāo)（或考察對比）均有三家以上的投標(biāo) 單位參與競標(biāo)。二、工程招標(biāo)機(jī)構(gòu)及職能1.公司設(shè)立了招標(biāo)工作小組。2.招標(biāo)工作小組成員包括：總經(jīng)理（可作授權(quán)）、副總 經(jīng)理或總監(jiān)、成木管理部經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理、項(xiàng) 丨丨部經(jīng)理等。3.招標(biāo)工作小組組長由一線公司任命；招標(biāo)小組對定標(biāo) 起集體決策的作用。4.成本管理部設(shè)招標(biāo)職能崗位，負(fù)責(zé)招標(biāo)工作的具體操 作。5.成本管理部負(fù)責(zé)編制標(biāo)底，接標(biāo)，主持開標(biāo)，評經(jīng)濟(jì) 標(biāo)，主持談判等。三.工程招標(biāo)程序1.公司明確制定了

8、工程招標(biāo)程序。2.成本管理部履行了以下職責(zé)：1）參與并提出意見。2）編制標(biāo)底、審杳修改標(biāo)書中經(jīng)濟(jì)條款等。3）選擇投標(biāo)單位并提出意見。4）參與并負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)部分的答疑。5） 主持接標(biāo)工作，主持開標(biāo)會(huì)議。6）主持評標(biāo)會(huì)議、負(fù)責(zé)評審經(jīng)濟(jì)標(biāo)、談判7）招標(biāo)工作小組組長主持，集體表決定標(biāo)，并發(fā)出中標(biāo) 通知。3. 標(biāo)有標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)文件。四. 工程招標(biāo)方式及過程1. 施工類工程采用總價(jià)招標(biāo)。2. 施工類工程招標(biāo)標(biāo)底以施工圖為編制依據(jù)。3. 施工類工程費(fèi)率招標(biāo)經(jīng)過公司第一負(fù)責(zé)人的批準(zhǔn)。4. 公開招標(biāo)按照政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。5. 邀請招標(biāo)的投標(biāo)單位選擇由成本管理部參與選樣。6. 成本管理部依據(jù)管理辦法主持開標(biāo)、評標(biāo)工作

9、。7成本管理部參與與中標(biāo)單位簽署合同。五. 招標(biāo)管理工作1. 工程管理部完成以下項(xiàng)目招標(biāo)資料的收集、整理、歸 檔、保管工作。（1）招標(biāo)文件、投標(biāo)文件。（2）承包商考察結(jié)果審批表。（3）招投標(biāo)答疑記錄。（4）開標(biāo)和評標(biāo)的記錄、評定標(biāo)評審表、相關(guān)會(huì)議紀(jì)要 等）。2. 招標(biāo)工作小紐人員及其他相關(guān)人員嚴(yán)格遵守公司員工 守則和職業(yè)道德。沒有以下行為：（1）與投標(biāo)單位私卜.接 觸。（2）接受投標(biāo)單位的財(cái)物或英他好處。(3)泄露標(biāo)底，透露有關(guān)評標(biāo)情況。3. 招標(biāo)小組成員名單、合格承包商數(shù)據(jù)庫及中標(biāo)單位的 履約悄況己上報(bào)集團(tuán)總部財(cái)務(wù)管理部成本管理組及設(shè)計(jì) 工程部工程研究中心備案。4. 合格承包商應(yīng)符介集團(tuán)管理

10、規(guī)定的要求。5. 公司每隔一定吋間對合格承包商資格進(jìn)行重新評審、 調(diào)整。工程合同類檢查標(biāo)準(zhǔn)(表三)標(biāo)準(zhǔn)要求當(dāng)?shù)毓驹u價(jià)一.合同范圍及方式金額（工程造價(jià)）在10000元以上（含10000元）不能即時(shí)清 結(jié)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。2. 工程主體施工合同均實(shí)行招標(biāo)方式確定。3. 材料、設(shè)備合同均實(shí)行招標(biāo)（或考察對比）方式確定。2.訂立合同應(yīng)當(dāng)采用公司統(tǒng)一制訂的合同標(biāo)準(zhǔn)文木；尚未 制訂標(biāo)準(zhǔn)文本的，參照己經(jīng)制訂的最相類似的合同標(biāo)準(zhǔn)文 本。下列情形可例外：a政府有關(guān)部門要求使用其統(tǒng)一制訂的合同文本；b.不宜推行標(biāo)準(zhǔn)文本的業(yè)務(wù)。二.合同的簽訂：1對應(yīng)該簽訂書面合同書并有款項(xiàng)收付內(nèi)容的業(yè)務(wù)需事先 簽訂合同

11、，然后開始履行，不應(yīng)未簽合同即先行履行2. 合同由經(jīng)辦人員負(fù)責(zé)草擬。1）合同內(nèi)容一般應(yīng)包括但不限于以下條款：當(dāng)事人的名稱 或者姓名、住所、電話；標(biāo)的；數(shù)量； 質(zhì)罐；價(jià)款或 者報(bào)酬；履行期限、地點(diǎn)和方式。2）合同條款依據(jù)合同性質(zhì)的不同，合同內(nèi)容還應(yīng)有保修、 保密、驗(yàn)收、風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)利歸屬等條款：a工程合同、 買賣合同等，在公司為付款方時(shí)，應(yīng)有保修條款；b涉 及知識(shí)產(chǎn)權(quán)（包括商業(yè)秘密）的合同，應(yīng)有保密條款和 權(quán)利歸屬的條款；c涉及標(biāo)的轉(zhuǎn)讓（所冇權(quán)、使用權(quán) 或占有權(quán)轉(zhuǎn)讓）或成果移交的合同，應(yīng)有驗(yàn)收條款和風(fēng) 險(xiǎn)承擔(dān)或轉(zhuǎn)移條款。3. 合同需經(jīng)法律室、財(cái)務(wù)部、成本管理部等有關(guān)部門審核。三.合同簽訂程序1. 公

12、司明確制定合同審批程序。不同性質(zhì)、類別和內(nèi)容的 合同，審核程序可以有差顯，但所有合同均需有法律人 員審核，所有涉及款項(xiàng)收付的合同均需有成本管理人員 審核。2. 成本管理部履行了以下職責(zé)：1）根據(jù)合同法與萬科集團(tuán)有關(guān)合同管理制度、規(guī)范, 結(jié)合公司實(shí)際，制訂并實(shí)施公司有關(guān)合同管理辦法，有 效跟蹤、監(jiān)控、分析、反饋、解決合同管理制度執(zhí)行過 程中存在的問題。2）合同簽訂前審核合同付款，審核合同結(jié)算手續(xù)，比較合 同價(jià)款、合同實(shí)際結(jié)算款、冃標(biāo)成木z間的差異，并分 析差異形成的原因。3）參與公司開發(fā)項(xiàng)冃、辦公場所裝修等工程合同、采購合 同的談判，負(fù)責(zé)工程合同價(jià)款的計(jì)算、工程材料、設(shè)備 采購的詢價(jià)及工程、工程

13、材料設(shè)備采購合同價(jià)款與結(jié)算 方式的審定。4）跟蹤、監(jiān)控、反饋所有合同的執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、分 析、反映合同履行過程中存在的問題。四. 合同的履行1. 合同訂立z后，經(jīng)辦部門與經(jīng)辦人員負(fù)責(zé)對合同的履行 進(jìn)行跟蹤；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對合同的收、付款內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督; 法律室等其他部門應(yīng)對合同的履行給予必要的協(xié)助。2. 經(jīng)辦人員應(yīng)密切關(guān)注合同的履行情況，按照合同規(guī)定及 時(shí)行使我方的權(quán)利，全而履行我方的義務(wù)，特別是對應(yīng) 收、應(yīng)付款須及時(shí)報(bào)批結(jié)算，不得損自延期履行。五. 合同管理1. 合同保管原則：及時(shí)歸檔；完整保存原件：便于查找原 貝ij。2. 合同保管的范圍：合同（包括附件）；合同審批表；合 同訂立與履行過程屮

14、的所有書面材料。3. 合同保管部門1）業(yè)務(wù)部門在職權(quán)范用內(nèi)，對以本公司名義簽訂的合同原 件進(jìn)行保管。2）公司總經(jīng)理辦公室統(tǒng)一負(fù)責(zé)所在公司業(yè)務(wù)部門以本公司 名義簽訂的合同的編號(hào)和原件的備份工作，因履行合同 進(jìn)行的款項(xiàng)結(jié)算而發(fā)生的單據(jù)山財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)保管。3）業(yè)務(wù)部門以本公司名義對外簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)一式三份 （含一式三份）以上，公司業(yè)務(wù)部門保留一份合同原件存檔，公司總經(jīng)理辦公室備份一份合同原件入檔，其他 由合同其他當(dāng)事人和政府部門持有。4）財(cái)務(wù)部可保存存付款內(nèi)容的合同彩印件，成木管理部可 保存與項(xiàng)目投資有關(guān)的合同影印件；其它部門因業(yè)務(wù)需 耍，可有期限地保存有關(guān)合同復(fù)卬件。5）合同的歸檔a條件允許的，每件

15、合同應(yīng)保證公司擁有兩份原件。b經(jīng)辦人員對合同履行過程屮的各種材料，應(yīng)在合同履行過 程中作為合同附件交付合同管理員及時(shí)歸檔；業(yè)務(wù)部門可留 復(fù)印件簾檔，并在發(fā)生糾紛需耍法律人員協(xié)助解決時(shí)，按耍 求將有關(guān)材料捉交法律宗或代理律師。c合同管理員對本公司業(yè)務(wù)部門報(bào)送的和總經(jīng)理辦公室擬 歸檔保存的合同進(jìn)行分類、編號(hào)、登記，在進(jìn)行形式審查后 加蓋本公司公章或者合同專川章，保證存檔的合同內(nèi)容完 整，具體審查以下內(nèi)容：合同各方當(dāng)事人須簽字蓋章；合同規(guī)定的附件應(yīng)齊全；屬于合同保管范圍的其他材料。合同內(nèi)容在一頁以上的，應(yīng)在每頁加蓋騎縫章。d合同管理員負(fù)責(zé)對歸檔合同按照合同歸檔登記表的要 求作好登記和歸檔工作。工程預(yù)

16、結(jié)算類檢查標(biāo)準(zhǔn)（表四）標(biāo)準(zhǔn)要求當(dāng)?shù)毓驹u價(jià)一 預(yù)算編制范圍及方式1. 金額（工程造價(jià)）在1萬元以上（含1萬元）的工程 施工項(xiàng)目均實(shí)行預(yù)（結(jié)）算。2. 所冇工程施工項(xiàng)目在進(jìn)行招標(biāo)前均實(shí)行預(yù)算編制。3. 重人設(shè)計(jì)變更在1萬元以上（含1萬元）的分部分項(xiàng) 工均實(shí)行事前的預(yù)算編制。4. 施工圖預(yù)算由木公司（或委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)）編制。二.預(yù)（結(jié)）算機(jī)構(gòu)及職能1 .成本管理部應(yīng)履行以下職責(zé)：1）審核施丁單位編報(bào)的預(yù)（結(jié)）算。2）組織、協(xié)調(diào)施丁單位編報(bào)預(yù)（結(jié)）算的外審t作。3）復(fù)核預(yù)算（造價(jià)）咨詢單位已審預(yù)（結(jié)）算的合理性、準(zhǔn)確 性。4）會(huì)同項(xiàng)目經(jīng)理部、工程管理部對施工單位編報(bào)施工組織方 案、工程材料、設(shè)備采

17、購計(jì)劃進(jìn)行審核、確認(rèn)。5）對甲控工程材料、設(shè)備采購下達(dá)限價(jià)、限量指標(biāo)。6）及時(shí)為項(xiàng)目經(jīng)理部捉供施工圖預(yù)算，下達(dá)各環(huán)節(jié)、階段成 本控制指標(biāo)，叨確成本控制耍點(diǎn)，指導(dǎo)現(xiàn)場工程丿施工和成 本控制，協(xié)調(diào)解決冇關(guān)成本管理問題。三.預(yù)（結(jié)）算過程控制1. 審核施工單位報(bào)批的工程量及其價(jià)值量、設(shè)計(jì)變更、 現(xiàn)場簽證、材料價(jià)差、技術(shù)聯(lián)系單等結(jié)算資料。2. 辦理已完工程結(jié)算，根據(jù)工程合同確定的結(jié)算方式和 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，審定工程實(shí)際結(jié)算價(jià)；做好多級(jí)審核、外 委審核的組織、協(xié)調(diào)和復(fù)審工作。3. 根據(jù)合同條款、工程報(bào)量、結(jié)算資料，嚴(yán)格進(jìn)行工程 進(jìn)度款撥付、結(jié)算款支付的審核，避免重算、多算、誤算和冒付。4. 從項(xiàng)目可行性研究

18、、成本測算、工程預(yù)算、工程結(jié)算 的整個(gè)過程，分析跟蹤項(xiàng)冃成本變化情況，評價(jià)項(xiàng)冃成 本控制體系及其有效性。四.預(yù)（結(jié)）算管理1. 收集、整理、研究、掌握并及時(shí)反饋國家、地方、行業(yè) 有關(guān)定額、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)及其動(dòng)態(tài)，保持與定額管理部門、 預(yù)算（造價(jià)）咨詢審核單位的正常溝通。2. 應(yīng)用集團(tuán)成本管理軟件，對施工圖預(yù)算進(jìn)行工程量平米 含呆、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和材料計(jì)算比較分析，與工程形象 進(jìn)度同步、動(dòng)態(tài)、對應(yīng)反映實(shí)際工程成木及其升降情況。3. 對已結(jié)算工程做好“三算”對比，分析工程成本超降原 因，尋求降低工程成本的途徑，及時(shí)總結(jié)、發(fā)現(xiàn)、分析、 監(jiān)控、反饋、解決結(jié)算過程中存在的問題。4. 按工程類別建立結(jié)算、付款、

19、扣款臺(tái)帳，并將有關(guān)結(jié)算 資料及吋整理、分類、歸檔，保證結(jié)算資料的完整、有效?；A(chǔ)檔案類檢查標(biāo)準(zhǔn)（表五）標(biāo)準(zhǔn)要求當(dāng)?shù)毓驹u價(jià)一、組織規(guī)范1. 組織架構(gòu)健全。2.制定各崗位t作標(biāo)準(zhǔn)及考核辦法。3.建立、健全內(nèi)部管理、工作質(zhì)量管理、信息管 理等各項(xiàng)成本系統(tǒng)管理制度。4.制定部門年度工作計(jì)劃和三年發(fā)展規(guī)劃，制定 部門內(nèi)的工作宗旨、h標(biāo)，并進(jìn)行冇效的溝通，使 全員熟知。二、文件資料管理：1.明確崗位負(fù)責(zé)文件的管理，所有文件、記錄標(biāo) 識(shí)清晰，存放整齊，分類合理，方便檢索，能 保證在三分鐘內(nèi)取閱。2.文件資料保持完整，無缺失、破損。3.涉及到公司機(jī)密的文件應(yīng)確保安全，設(shè)置借閱 權(quán)限，借閱手續(xù)完備。4.為安全起見，存儲(chǔ)于電腦中的公司內(nèi)部及集