房地產(chǎn)中介現(xiàn)狀與發(fā)展

1、房地產(chǎn)中介現(xiàn)狀與發(fā)展房地產(chǎn)中介現(xiàn)狀與發(fā)展近幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，隨之而來(lái)的各類房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)亦步亦趨，如同雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)。房地產(chǎn)中介行業(yè)成為了架起市場(chǎng)與消費(fèi)者之間的橋梁和紐帶，對(duì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)起到潤(rùn)滑劑的作用。房地產(chǎn)中介服務(wù)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，它所面對(duì)的客體是特殊形態(tài)的商品房地產(chǎn)。房地產(chǎn)中介服務(wù)在促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)走向繁榮的過(guò)程中起到了積極的作用。但當(dāng)前房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展仍面臨著很多問(wèn)題，其與市場(chǎng)發(fā)展不協(xié)調(diào)的一面也日益突顯。下面我就房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的問(wèn)題及解決辦法談一下自己的認(rèn)識(shí)。矚慫潤(rùn)厲釤瘞睞櫪廡賴賃軔朧。一、房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的問(wèn)題及成因.(一

2、) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制不健全。按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅需向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后就可開(kāi)業(yè)。這種不需要前臵專業(yè)行政許可的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，對(duì)于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動(dòng)作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了一些問(wèn)題。聞創(chuàng)溝燴鐺險(xiǎn)愛(ài)氌譴凈禍測(cè)樅。根據(jù)房地產(chǎn)中介管理辦法規(guī)定，注冊(cè)資金30 萬(wàn)元以上、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3 名以上，就可申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，而申請(qǐng)注冊(cè)咨詢公司注冊(cè)資金10 萬(wàn)元，只須3 名從業(yè)人員，因此，房地產(chǎn)中介門(mén)坎極低，由門(mén)坎低帶來(lái)的問(wèn)題：經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的無(wú)資質(zhì)、無(wú)證書(shū)、無(wú)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)、非法異地經(jīng)營(yíng)。根據(jù)建設(shè)部城市房地產(chǎn)中介服務(wù)

3、管理規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過(guò)考試、注冊(cè)并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證的人員。而未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行服務(wù)業(yè)在我國(guó)是新興的一個(gè)行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也無(wú)法達(dá)到。一是各業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)之間形成巨大差異，既有擁有十幾家門(mén)店的地方知名的加盟連鎖公司，又有大量的一個(gè)門(mén)店一部電話的個(gè)體工商戶，“巨無(wú)霸”和 “小舢板”同時(shí)并存，同時(shí)分享著市場(chǎng)蛋糕，不利于市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰和品牌化、專業(yè)化的發(fā)展；二是從業(yè)人員包羅萬(wàn)象，來(lái)自四面八方。有城市下崗人員、離退休人員、農(nóng)轉(zhuǎn)非人員，也有大學(xué)畢業(yè)生、外來(lái)務(wù)工人員等，文化程度高低懸殊，素質(zhì)參差不齊，不利于整體形象和服

4、務(wù)的提高； 殘騖樓諍錈瀨濟(jì)溆塹籟婭騍東。三是相當(dāng)部分從業(yè)人員經(jīng)歷了學(xué)徒跳槽當(dāng)老板的過(guò)程，過(guò)度的頻繁“跳槽”，“挖墻角”，“飛單”，加劇了各中介機(jī)構(gòu)之間的無(wú)序竟?fàn)?。釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐顧葒鈀。(二)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)暗箱操作頻繁，業(yè)務(wù)規(guī)范亟待完善,老百姓對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)難言信任。政府相對(duì)滯后的行政管理導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)魚(yú)龍混雜，缺乏優(yōu)勝劣汰；房地產(chǎn)中介本身具有經(jīng)營(yíng)的標(biāo)的物價(jià)值高、情況復(fù)雜、涉及專業(yè)知識(shí)、信息不對(duì)稱等特點(diǎn)，中介機(jī)構(gòu)居于中間地位，應(yīng)為客戶提供市場(chǎng)供需信息以及有關(guān)交易的專業(yè)化服務(wù)，使客戶的利益得到保證，在此基礎(chǔ)上獲得合理報(bào)酬。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)中介服務(wù)的行為規(guī)范提出了極高的要求。但從了解的情況

5、來(lái)看，我市有些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在違規(guī)收費(fèi)、吃差價(jià)、合同欺詐等違法違規(guī)行為，與消費(fèi)者各類中介糾紛中，又以“定（訂）金返還”糾紛的比例最高，其次為“隱瞞重要交易信息”糾紛、“口頭承諾”糾紛等，消費(fèi)者對(duì)中介機(jī)構(gòu)的投訴、法律訴訟呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。 彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡詒爾膚。房地產(chǎn)中介的上述行為，擾亂了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的正常秩序，挫傷了消費(fèi)者積極的消費(fèi)心理，損害了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者雙方的利益，對(duì)刺激消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需、帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都將產(chǎn)生一連串的不良性影響。上述問(wèn)題的出現(xiàn)，我認(rèn)為主要原因有：謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔點(diǎn)鉍雜。(一)我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域法律法規(guī)相對(duì)滯后，中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)民事責(zé)任的具體規(guī)定過(guò)少或者規(guī)定的

6、過(guò)于籠統(tǒng)。標(biāo)準(zhǔn)難界定，主導(dǎo)權(quán)不明，明示指導(dǎo)不明，法律責(zé)任不清，行業(yè)解釋不清楚。廈礴懇蹣駢時(shí)盡繼價(jià)騷巹癩龔。(二)人員素質(zhì)及信譽(yù)偏低。由于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)興起時(shí)間不長(zhǎng)，從業(yè)人員資格認(rèn)證制度尚不規(guī)范，匆匆上崗的絕大多數(shù)人都沒(méi)有從事過(guò)相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)歷。有些雖取得了執(zhí)業(yè)證書(shū)，在低要求的制度環(huán)境下也往往會(huì)走上歪道過(guò)分追求商業(yè)利益、不講誠(chéng)信、為拉攏客戶行欺騙之能事等。煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚鍍齊鈞。(三)房地產(chǎn)中介行業(yè)誠(chéng)信觀念不足。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)中存在誠(chéng)信缺失現(xiàn)象，信譽(yù)差房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在服務(wù)中存在誠(chéng)信缺失，信譽(yù)不能令人滿意，過(guò)分強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)利益，而忽視操守行為的培養(yǎng)，“利益掛帥，操守為輕”的現(xiàn)象在行業(yè)中普遍存在

7、。很多經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用信息和自己的優(yōu)勢(shì)地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當(dāng)利益。諸如制造虛假或不實(shí)廣告信息，引誘或欺騙消費(fèi)者；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當(dāng)差價(jià)；亂收費(fèi)；合同不規(guī)范等違規(guī)操作。由于輕視操守行為的建設(shè)，使企業(yè)的生存與發(fā)展就將成為一句空話。鵝婭盡損鵪慘歷蘢鴛賴縈詰聾。二、推進(jìn)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的誠(chéng)信、公平和規(guī)范化要促使房地產(chǎn)中介行業(yè)規(guī)范、有序的良性發(fā)展，使消費(fèi)者利益與經(jīng)營(yíng)者利益實(shí)現(xiàn)雙贏，從而推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)和諧發(fā)展，我認(rèn)為從構(gòu)建和諧社會(huì)，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面推進(jìn)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的誠(chéng)信、公平和規(guī)范化：籟叢媽羥為贍僨蟶練淨(jìng)櫧撻曉。（一）逐步建立健全的房地產(chǎn)

8、經(jīng)紀(jì)管理法律、法規(guī)體系。建立健全法律、法規(guī)是對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行管理的基礎(chǔ)和前提，要進(jìn)一步健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項(xiàng)配套法規(guī)，用健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)體系規(guī)范它們的服務(wù)行為，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。 預(yù)頌圣鉉儐歲齦訝驊糴買闥齙。我國(guó)目前房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)體系尚待完善，尤其是法律以及高級(jí)別的法規(guī)還相當(dāng)匱乏，而且規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋?，F(xiàn)有的城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法等法律和規(guī)章，主要規(guī)定了中介機(jī)構(gòu)違規(guī)后的行政責(zé)任，整個(gè)規(guī)定行政色彩過(guò)濃。而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或消費(fèi)者而言，他們最關(guān)心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介

9、機(jī)構(gòu)，而是自己的損失如何得到補(bǔ)償，如何向法院尋求民事救濟(jì)。換言之，能夠撫平經(jīng)濟(jì)創(chuàng)傷的，只能是民事賠償。而我國(guó)目前的法律、法規(guī)在房地產(chǎn)中介行業(yè)所要承擔(dān)的民事責(zé)任方面，沒(méi)有過(guò)多的規(guī)定，因此在今后的立法中，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化和細(xì)化房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的民事權(quán)利義務(wù)以及民事賠償方面的相關(guān)規(guī)定。 滲釤嗆儼勻諤鱉調(diào)硯錦鋇絨鈔。（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的監(jiān)管。在相關(guān)法律、法規(guī)健全的基礎(chǔ)上，在法律賦予有關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)強(qiáng)制手段的前提下，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)積極、主動(dòng)地加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員和中介活動(dòng)的管理，嚴(yán)格執(zhí)行資格認(rèn)證制度，強(qiáng)化中介服務(wù)規(guī)范化管理。經(jīng)常對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及其行為進(jìn)行檢查，切實(shí)履行好監(jiān)管職能。為了避免各行政部

10、門(mén)分工不清、職能混淆的現(xiàn)象，政府各行政部門(mén)可以建立聯(lián)合辦公制度，進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)管。鐃誅臥瀉噦圣騁貺頂廡縫勵(lì)羆。隨著房產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展，為數(shù)眾多的不規(guī)范企業(yè)及不規(guī)范市場(chǎng)行為的存在，對(duì)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展造成了嚴(yán)重障礙。因此，我認(rèn)為應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范和發(fā)展房產(chǎn)交易市場(chǎng)，按照城市房地產(chǎn)管理法、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法和城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，改變目前政出多門(mén)、多頭管理、多頭發(fā)證的混亂現(xiàn)象，系統(tǒng)性地制定房產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域市場(chǎng)準(zhǔn)入、監(jiān)管、退出實(shí)施辦法，提高房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)房產(chǎn)中介市場(chǎng)管理的權(quán)威性和嚴(yán)肅擁締鳳襪備訊顎輪爛薔報(bào)贏無(wú)。性；要進(jìn)一步完善中介企業(yè)和從業(yè)人員的資質(zhì)、資格管理制度，在

11、房產(chǎn)中介領(lǐng)域通過(guò)年檢、評(píng)優(yōu)活動(dòng)，對(duì)一批信譽(yù)好、操作規(guī)范、有實(shí)力的中介企業(yè)在政策、稅收、技術(shù)等方面予以扶持，并通過(guò)兼并、連鎖、加盟等形式，提高整個(gè)房產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的整體水平；房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)中違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業(yè)和個(gè)人的信用檔案，向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督；要實(shí)施市場(chǎng)禁入制度，提高違規(guī)經(jīng)營(yíng)成本，對(duì)嚴(yán)重違反法律、法規(guī)，擾亂市場(chǎng)秩序，損害消費(fèi)者利益的有關(guān)中介企業(yè)和從業(yè)人員視情節(jié)輕重實(shí)行在一定時(shí)間內(nèi)或終身市場(chǎng)禁入。贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷鯛漢鼉。（三）嚴(yán)格推行從業(yè)人員的認(rèn)證制度，健全行業(yè)自律管理機(jī)制。為了規(guī)范房

12、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的行為，應(yīng)嚴(yán)格推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的認(rèn)證管理，在從業(yè)人員素質(zhì)上，向綜合化發(fā)展。凡房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟的國(guó)家或地區(qū)，其對(duì)中介從業(yè)人員的考核都有嚴(yán)格規(guī)定，如美國(guó)要求至少有 2 年以上從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)歷，并修完與房地產(chǎn)有關(guān)的 8 門(mén)學(xué)科，才算具備獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照的資格。由此可見(jiàn)，日益發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呼喚著高素質(zhì)人才，這種人須具有較高學(xué)歷、較深的專業(yè)知識(shí)、較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和較高的信譽(yù)及道德水準(zhǔn)。綜合素質(zhì)差的人，在此期間如不加強(qiáng)自我能力的提升，最終勢(shì)必會(huì)被淘汰出局。 壇摶鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚躋馱釣。（四）大力開(kāi)展行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)。樹(shù)立行業(yè)品牌要通過(guò)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)，全面提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職

13、業(yè)道德水平和專業(yè)水平能力，塑造良好的職業(yè)形象，提高行業(yè)的社會(huì)公信力，在贏得社會(huì)尊重的同時(shí)，增強(qiáng)自我約束機(jī)制，增強(qiáng)職業(yè)責(zé)任，也促使他們提高執(zhí)業(yè)水平。誠(chéng)信是行業(yè)的執(zhí)業(yè)之本，是企業(yè)的立身之本，生存之源。只有建立在誠(chéng)信基礎(chǔ)之上，行業(yè)才能從根本上在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中站穩(wěn)腳步，獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。 蠟變黲癟報(bào)倀鉉錨鈰贅籜葦繯。推動(dòng)行業(yè)自律，增強(qiáng)誠(chéng)信意識(shí)，構(gòu)建公平的交易環(huán)境?！叭藷o(wú)信不立，國(guó)無(wú)信不威”，誠(chéng)信是一個(gè)企業(yè)的生命之源，企業(yè)經(jīng)營(yíng)要靠誠(chéng)信，企業(yè)發(fā)展更要誠(chéng)信。在房地產(chǎn)中介行業(yè)， 買鯛鴯譖曇膚遙閆擷凄屆嬌擻。品，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)講可能是其一生的心血，所以在這種情況下，誠(chéng)信對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)顯得尤為重要。作為中介機(jī)構(gòu)，要想增加消費(fèi)者的信任度，就應(yīng)該最大限度的增加交易的透明度，使消費(fèi)者的知情權(quán)得到切實(shí)保障，從而進(jìn)行公平交易。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的素質(zhì)教育，提高從業(yè)人員的職業(yè)道德水平和專業(yè)勝任能力，塑造良好的職業(yè)形象，提高行業(yè)的社會(huì)公信力，借鑒國(guó)外同行業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，盡快制定房地產(chǎn)中介行業(yè)的行為準(zhǔn)則和操作規(guī)范，盡快完善管理機(jī)制，使房地產(chǎn)中介行業(yè)在誠(chéng)信、自律的市場(chǎng)環(huán)境下健康發(fā)展。 綾鏑鯛駕櫬鶘蹤韋轔糴飆鈧麥。（五）各方參與，多策并舉，建立規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。目前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的誠(chéng)信、公平