論如何管理好物業(yè)公司管理工作

1、論如何管理好物業(yè)公司管理工作今年來，我市物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一 系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟， 既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機(jī)遇，也使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展 的挑戰(zhàn)，如何抓住機(jī)遇，應(yīng)對挑戰(zhàn)，加快發(fā)展，是物業(yè)管理企業(yè)需要 破解的新課題。對此，本人認(rèn)為，樹立全面、科學(xué)的發(fā)展觀，堅(jiān)持用 科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。科學(xué)發(fā)展觀的核心是堅(jiān)持以人為本，樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的 發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會和人才的全面發(fā)展。結(jié)合物業(yè)行業(yè)的特點(diǎn)和物 業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際，實(shí)施全面協(xié)調(diào)的發(fā)展戰(zhàn)略，必須堅(jiān)持以人為本的 發(fā)展方針，必須堅(jiān)持走文化

2、興企的發(fā)展之路。唯有如此，才能在激烈 的市場競爭中搶得先機(jī)，才能在日益嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)中把握主動，實(shí)現(xiàn)可 持續(xù)發(fā)展的目的，讓業(yè)主滿意。%1. 全面協(xié)調(diào)是可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)物業(yè)行業(yè)既是朝陽產(chǎn)業(yè)，又是微利行業(yè)，這是不爭的事實(shí)。物競 天擇，適者生存。我們必須學(xué)會在這個大背景下求生存、謀發(fā)展的能 力。在發(fā)展思路上要統(tǒng)籌多元化經(jīng)營與規(guī)模化發(fā)展。由于業(yè)主消費(fèi)觀念、 經(jīng)濟(jì)狀況、物業(yè)服務(wù)等原因的影響，物業(yè)費(fèi)收繳存在一定的困難，物 業(yè)企業(yè)又不像煤氣、自來水、供電等單位有剛性的收費(fèi)措施，致使微 利行業(yè)更加利微，經(jīng)營比較困難。對此，必須拓寬經(jīng)營思路，走一業(yè) 為主、多元化經(jīng)營之路，在抓好主業(yè)的同時，又要注重開掘與主業(yè)相 關(guān)聯(lián)

3、的邊緣產(chǎn)業(yè)。這方面的發(fā)展空間很大，增效潛力不小，關(guān)鍵是要 轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路，開拓市場，把有償服務(wù)領(lǐng)域做大，莫以利小而不為， 不因財(cái)薄而不做。這樣，在為業(yè)主提供方便服務(wù)的同時，能收到較高 邊際效益回報(bào)，達(dá)到以副補(bǔ)主的目的。同時，還要擴(kuò)大物業(yè)經(jīng)營規(guī)模, 拓展服務(wù)領(lǐng)域，追求規(guī)模效益。規(guī)模效益是指一個企業(yè)在超出盈虧平 衡點(diǎn)后，其經(jīng)濟(jì)規(guī)模越大，產(chǎn)出的效益也越好。這樣才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)， 以豐補(bǔ)歉，夯實(shí)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。管理上要統(tǒng)籌標(biāo)準(zhǔn)化管理與規(guī)范化操作。標(biāo)準(zhǔn)化管理要嚴(yán)格遵守哈爾濱市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)淄，該標(biāo)準(zhǔn)確定了五個服務(wù)等級，每個等級都設(shè)有五大項(xiàng)服務(wù) 內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)的意義在于提供了行業(yè)規(guī)范，要按照這個標(biāo)

4、準(zhǔn) 進(jìn)一步完善物業(yè)管理服務(wù)的制度建設(shè)，細(xì)化內(nèi)容，制定規(guī)范，使我們 的每一項(xiàng)服務(wù)乃至每一個細(xì)節(jié)都有章可循，有則可守，為業(yè)主提供合 乎或高于等級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，避免人為因素造成操作上的差異性，服務(wù) 的不規(guī)范性，影響業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的信任度，要使業(yè)主感到花錢買服 務(wù)，質(zhì)價(jià)相符，物有所值。規(guī)范化操作要做到“五四三”。五即：一聲問候、一個微笑、一次接待、一次回訪、一次傾聽；四即：生人熟人一樣、白天晚上一樣、 領(lǐng)導(dǎo)群眾一樣、小修大修一樣；三即：通信工具必須24小時開機(jī)， 搶修人員必須隨叫隨到，搶修工作必須一次完成。人性化服務(wù)要深懷 愛業(yè)主之心，恪守為業(yè)主之責(zé)，善謀便業(yè)主之策，多辦利業(yè)主之事， 服務(wù)好每一位業(yè)主，

5、管理好每一寸物業(yè)。二者的相互協(xié)調(diào)才能達(dá)到提 高終端服務(wù)品質(zhì)和業(yè)主滿意度的目的。二、良好的外部環(huán)境是可持續(xù)發(fā)展的保證外部環(huán)境的好壞是制約企業(yè)發(fā)展的一個重要因素。作為第三產(chǎn)業(yè) 的物業(yè)企業(yè)既要眼睛向內(nèi)抓管理、提素質(zhì)、促服務(wù)，又要眼睛向外， 協(xié)調(diào)好與各方面的關(guān)系，為企業(yè)發(fā)展?fàn)I造一個和諧、穩(wěn)定、健康的外 部環(huán)境。協(xié)調(diào)好與業(yè)主委員會的關(guān)系。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生 的物業(yè)管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的根本利益。物業(yè)管 理企業(yè)應(yīng)按國家物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，尊重業(yè)主委員會的權(quán) 利，協(xié)助其履行好應(yīng)盡的職責(zé)。要處理好業(yè)主自治與專業(yè)化管理的關(guān) 系，維護(hù)好業(yè)主的合法權(quán)益，按照物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定實(shí)施

6、 專業(yè)化管理。要按照委托與受托的關(guān)系，尊重業(yè)主的主人地位，定期向業(yè)主報(bào) 告經(jīng)營、管理、服務(wù)情況，基金帳目及物業(yè)費(fèi)收繳使用支出等情況， 自覺接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，贏得業(yè)主委員會對物業(yè)工作的理解和支 持，共同把物業(yè)小區(qū)建設(shè)好、管理好，與業(yè)主共存共榮。協(xié)調(diào)好與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)要本著對開發(fā)商負(fù) 責(zé)的精神，從物業(yè)保值、增值的目的出發(fā)，行使好權(quán)利、履行好義務(wù), 實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商的良好合作，互利共贏。協(xié)調(diào)好與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系。房地產(chǎn)行政主管部門是物 業(yè)管理企業(yè)的歸口主管部門，代表政府對物業(yè)企業(yè)行使管理權(quán)利。物 業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)下開展工作。物業(yè) 企

7、業(yè)要強(qiáng)化自覺接受監(jiān)督的意識，服從主管部門的管理，善于得到主 管部門的指導(dǎo)，使各項(xiàng)管理、服務(wù)、收費(fèi)在政府的法律、法規(guī)的制度 框架內(nèi)運(yùn)作，并得到政府主管部門的大力支持，對于物業(yè)企業(yè)的可持 續(xù)發(fā)展也是十分重要的環(huán)節(jié)。三、以人為本.服務(wù)創(chuàng)新是可持續(xù)發(fā)展的關(guān)錢21世紀(jì)企業(yè)間的競爭更多地表現(xiàn)為文化的競爭，人才的競爭,企業(yè)文化決定了企業(yè)發(fā)展的方向，高素質(zhì)人才成為引領(lǐng)企業(yè)發(fā)展的支 撐力量。物業(yè)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須持以人為本，實(shí)現(xiàn)人的全 面發(fā)展，創(chuàng)新富有物業(yè)企業(yè)特點(diǎn)的服務(wù)文化。堅(jiān)持以人為本，促進(jìn)人的全面發(fā)展。物業(yè)企業(yè)人才短缺突出地表 現(xiàn)為“三多三少”：一是傳統(tǒng)的繼承型房產(chǎn)管理人才多，新的創(chuàng)新型 物業(yè)管理人

8、才少；二是單功能人才多，多功能人才少；三是初級管理 人才多，高級管理人才少。因此，現(xiàn)代企業(yè)要建立一個完整的人力資 源開發(fā)管理體系，為員工打造成才平臺，使人的潛能得到最大程度的 發(fā)揮。做到尊重人、信任人、關(guān)心人、愛護(hù)人，從而營造出“人人受 重視，個個被尊重”的文化氛圍，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展儲備豐厚的 人才資源。一是尊重員工人格，增強(qiáng)認(rèn)同感。堅(jiān)持充分信任員工、理解員工、 尊重員工，引導(dǎo)員工積極參與企業(yè)的決策、管理，最大限度發(fā)揮員工 的聰明才智，為每個員工創(chuàng)造顯示品德和才華的空間。二是利益回報(bào)職工，增強(qiáng)歸屬感。建立完善的激勵機(jī)制激發(fā)員工 的主動性和創(chuàng)造性。保證一切關(guān)心企業(yè)，符合企業(yè)價(jià)值觀和企業(yè)精神,

9、 為企業(yè)取得實(shí)際效益的員工及其行為得到尊重，同時獲得相應(yīng)的物質(zhì) 利益。從而形成員工奉獻(xiàn)企業(yè)，企業(yè)回報(bào)員工的良性循環(huán)，提高員工 對企業(yè)的忠誠度，進(jìn)而提升業(yè)主對物業(yè)的滿意度。三是規(guī)劃員工生涯，增強(qiáng)成就感。企業(yè)與員工是利益共同體，一 個企業(yè)發(fā)展的最理想狀態(tài)就是企業(yè)發(fā)展方向與員工發(fā)展方向的高度 統(tǒng)一，“以人為本”就是要求促進(jìn)人的全面發(fā)展，通過建設(shè)學(xué)習(xí)型企 業(yè)為員工搭建提升素質(zhì)、實(shí)現(xiàn)個人人生價(jià)值的平臺，形成工作學(xué)習(xí)化、 學(xué)習(xí)工作化的學(xué)習(xí)型企業(yè)氛圍。四是做到親力親為，培養(yǎng)責(zé)任感。服務(wù)是物業(yè)企業(yè)的核心價(jià)值,物業(yè)工作的本質(zhì)是服務(wù)。培養(yǎng)物業(yè)員工持之以恒的責(zé)任感。做到業(yè)主 的事即自己的事，業(yè)主的難即自己的難，以承諾服務(wù)提升物業(yè)的信用 度，展示企業(yè)的誠信形象，增強(qiáng)物業(yè)的親和力，展示物業(yè)行業(yè)的親民 形象；以零缺陷式服務(wù)提高業(yè)主的滿意度，展示物業(yè)服務(wù)的盡善盡美 形象。要堅(jiān)持以誠信為基礎(chǔ)，以業(yè)主為中心，以服務(wù)為宗旨的品牌發(fā)展 戰(zhàn)略，努力打造區(qū)域性的物業(yè)管理品