商辦物業(yè)投資選擇分析ppt課件(0002)

1、商辦物業(yè)的投資選擇分析;1.1.寫字樓、商鋪、商住投資門檻與稅費解讀寫字樓、商鋪、商住投資門檻與稅費解讀;稅費解讀稅費解讀物業(yè)種類物業(yè)種類契稅契稅公共維修基金公共維修基金經(jīng)營性稅費經(jīng)營性稅費住宅1.5-3%樓高7層及以上200元/（框剪結(jié)構(gòu)）樓高7層及以上150元/（現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)）樓高6層及以下100元/5.5%商辦物業(yè)3%非住宅小區(qū)物業(yè)，不收取12%商業(yè)相對于住宅尚無預(yù)期添加物業(yè)稅的壓力商業(yè)相對于住宅尚無預(yù)期添加物業(yè)稅的壓力商業(yè)地產(chǎn)投資優(yōu)勢商業(yè)地產(chǎn)投資優(yōu)勢1 1、泡沫少：運用價值與資產(chǎn)價值互動良性、泡沫少：運用價值與資產(chǎn)價值互動良性2 2、政策干擾少：幾乎、政策干擾少：幾乎1010年沒有變化年沒

2、有變化2.2.不同商用物業(yè)的投資收益測算不同商用物業(yè)的投資收益測算;不同物業(yè)的投資測算不同物業(yè)的投資測算收益測算收益測算風(fēng)險測算風(fēng)險測算商業(yè)商業(yè) 辦公辦公 商住商住地產(chǎn)是大額投資，所以思索地產(chǎn)是大額投資，所以思索“風(fēng)險要大于風(fēng)險要大于“收益收益投資報答率投資報答率北京目前北京目前程度程度商業(yè)商業(yè)5%-6%5%-6%、辦公、辦公4%-5%4%-5%、商住、商住2%-3%2%-3% 商鋪投資商鋪投資商鋪商鋪一鋪養(yǎng)三代一鋪養(yǎng)三代一步差三市一步差三市運營要素運營要素 地段要素地段要素投資關(guān)注點：開發(fā)商品牌、運營才干投資關(guān)注點：開發(fā)商品牌、運營才干專業(yè)型投資專業(yè)型投資辦公投資辦公投資辦公辦公風(fēng)險收益平衡

3、風(fēng)險收益平衡土地價值屬性強易判別土地價值屬性強易判別投資關(guān)注點：交通、配套、質(zhì)量、管理投資關(guān)注點：交通、配套、質(zhì)量、管理穩(wěn)健型投資穩(wěn)健型投資商住投資商住投資商住商住空置少、租金低空置少、租金低租金售價受壓制租金售價受壓制投資關(guān)注點：交通、售價投資關(guān)注點：交通、售價階段性產(chǎn)品，不階段性產(chǎn)品，不宜做長線投資宜做長線投資3.3.三種物業(yè)需留意的投資事項及潛在投資風(fēng)險三種物業(yè)需留意的投資事項及潛在投資風(fēng)險;城市的選擇城市的選擇1 1、人口基數(shù)、人口基數(shù)2 2、流動人口比例、流動人口比例3 3、第三產(chǎn)業(yè)占比、第三產(chǎn)業(yè)占比投資選擇前提投資選擇前提;商業(yè)地產(chǎn)投資報答優(yōu)勢商業(yè)地產(chǎn)投資報答優(yōu)勢地產(chǎn)的收益地產(chǎn)的收

4、益 租金租金 溢價溢價報答率報答率按揭的杠桿按揭的杠桿轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)售流通性無限購流通性無限購商業(yè)投資時機的判別商業(yè)投資時機的判別商業(yè)：商業(yè)：便利便利？目的目的體驗體驗電商電商購物中心自持購物中心自持未來個人投資商業(yè)的時時機更多出如今便利方面未來個人投資商業(yè)的時時機更多出如今便利方面關(guān)鍵詞：形狀社區(qū)商業(yè)、商住比、步行半徑關(guān)鍵詞：形狀社區(qū)商業(yè)、商住比、步行半徑200200米米辦公功能辦公功能 運用運用 展現(xiàn)展現(xiàn)運用型：北京市運用型：北京市88元元/ /天以下是運用型辦公，以上是展現(xiàn)型辦公天以下是運用型辦公，以上是展現(xiàn)型辦公展現(xiàn)型：目前個人投資展現(xiàn)型的時機較小，主要集中在展現(xiàn)型：目前個人投資展現(xiàn)型的時機較小，主要集中在1.51.5或或2 2線城市線城市辦公投資時機的判別辦公投資時機