房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)報(bào)告草案

1、1、 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研分析（1） 全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況分析2014年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具備很多有利條件和積極因素。工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的深入推進(jìn)，將為擴(kuò)大內(nèi)需、發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供廣闊的市場(chǎng)空間。十八屆三中全會(huì)全面深化改革將更加充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，政府職能加快轉(zhuǎn)變、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和小微企業(yè)的發(fā)展環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，將進(jìn)一步激發(fā)工業(yè)發(fā)展活力。在結(jié)構(gòu)調(diào)整取得積極進(jìn)展和全社會(huì)對(duì)轉(zhuǎn)型升級(jí)重要性、必要性、緊迫性的共識(shí)不斷增強(qiáng)的情況下，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略繼續(xù)深入推進(jìn)，將進(jìn)一步增強(qiáng)工業(yè)發(fā)展后勁。同時(shí)也要看到，當(dāng)前國(guó)內(nèi)外不穩(wěn)定不確定因素仍然較多，在工業(yè)潛在增長(zhǎng)率下降的情況下，多年積累的深層次問題與結(jié)構(gòu)調(diào)

2、整投入不足的矛盾更加凸顯，保持工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展還要付出巨大努力。1 2014年世界經(jīng)濟(jì)恢復(fù)步伐加快 出口保持低增長(zhǎng) 從國(guó)際看，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體宏觀指標(biāo)總體改善，部分新興市場(chǎng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也有所趨穩(wěn)，2014年世界經(jīng)濟(jì)恢復(fù)步伐有望略有加快，外貿(mào)形勢(shì)將得到一定程度改觀。國(guó)際貨幣基金組織2013年10月份預(yù)計(jì)2014年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)3.6%，比2013年高0.7個(gè)百分點(diǎn)；世界貿(mào)易組織9月份預(yù)計(jì)2014年全球貿(mào)易規(guī)模增長(zhǎng)4.5%，比2013年高2個(gè)百分點(diǎn)。但影響全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性、不穩(wěn)定性因素依然較多，美國(guó)量化寬松政策退出節(jié)奏仍不明朗，歐元區(qū)債務(wù)上升和失業(yè)率高企問題依然突出，日本短期刺激政策效應(yīng)遞減，新

3、興市場(chǎng)國(guó)家中俄羅斯和印度存在滯脹風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、貿(mào)易投資保護(hù)主義加劇以及我國(guó)出口傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)減弱也將對(duì)外貿(mào)增長(zhǎng)形成制約。另外，2013年10月份開幕的第114屆廣交會(huì)的采購(gòu)商與會(huì)人數(shù)比113屆環(huán)比減少6.5%，比第112屆同比微增0.1%;出口成交額環(huán)比下降10.9%，同比下降3%，預(yù)示著未來一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)出口形勢(shì)總體仍不容樂觀。綜合看，2014年我國(guó)出口形勢(shì)可能略好于2013年，但總體仍將延續(xù)低速增長(zhǎng)的格局。2 國(guó)內(nèi)需求增長(zhǎng)下行、從國(guó)內(nèi)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于大有可為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，擴(kuò)大內(nèi)需潛力巨大，但制約因素也在增多，2014年內(nèi)需增長(zhǎng)面臨一定下行壓力，但投資和消費(fèi)結(jié)構(gòu)都有望

4、得到進(jìn)一步優(yōu)化。3 投資消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化從投資看，2013年1-11月份，全國(guó)完成固定資產(chǎn)投資39.1萬億元，同比增長(zhǎng)19.9%。其中，民間投資24.8萬億元，增長(zhǎng)23.2%，占固定資產(chǎn)投資總額的63.5%，比2012年同期提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。隨著十八屆三中全會(huì)后民間投融資環(huán)境的不斷完善，以及企業(yè)技術(shù)改造投資力度的持續(xù)加大，2014年民間投資和技術(shù)改造投資活動(dòng)會(huì)更趨活躍，將在穩(wěn)定投資增長(zhǎng)、提高投資效率等方面發(fā)揮更加重要的作用。但也要看到，2013年前11個(gè)月，全國(guó)新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資同比僅增長(zhǎng)14.3%，同比回落14.5%，反映未來投資增長(zhǎng)動(dòng)力下降。同時(shí)，受地方融資平臺(tái)監(jiān)管收緊和財(cái)政收支矛盾等因素

5、影響，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)后勁不足。制造業(yè)投資受產(chǎn)能過剩和利潤(rùn)偏低影響，總體仍將維持低速增長(zhǎng)格局。4 房地產(chǎn)投資增速放緩2013年以來，我國(guó)房屋新開工面積和土地購(gòu)置面積均處在低位水平，并且部分三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出供大于求的跡象，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增速也將有所放緩。5 技術(shù)改造投資力度加大綜合分析，2014年固定資產(chǎn)投資增速可能穩(wěn)中略降，但民間投資和技術(shù)改造投資有望保持較快增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，將繼續(xù)發(fā)揮在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的關(guān)鍵作用。6 信息消費(fèi)增長(zhǎng)快 從消費(fèi)看，2013年1-11月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)13%，比上半年和前三季度分別加快0.3%和0.1%，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。信息消費(fèi)等新型

6、消費(fèi)業(yè)態(tài)增長(zhǎng)較快，成為消費(fèi)增長(zhǎng)中的亮點(diǎn)。在信息技術(shù)深入應(yīng)用和中央加大對(duì)信息消費(fèi)等新消費(fèi)熱點(diǎn)培育力度的作用下，2014年信息消費(fèi)將延續(xù)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭?？偟目?，2014年工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將延續(xù)穩(wěn)中有進(jìn)的態(tài)勢(shì)，生產(chǎn)增速在合理區(qū)間運(yùn)行，改革紅利將得到進(jìn)一步釋放，企業(yè)特別是小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有望得到改善，工業(yè)提質(zhì)增效和轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐繼續(xù)加快。（2） 項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)狀況分析珠海市于1980年設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，是中國(guó)最早設(shè)立的4個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，享有全國(guó)人大賦予的地方立法權(quán)。其位于廣東省珠江口的西南部，因位于珠江注入南海之處而得名。東與香港隔海相望，相距僅36海里，南與澳門相連。珠海是我國(guó)最早設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，是聯(lián)系內(nèi)

7、地與香港、澳門和臺(tái)灣，以及對(duì)外貿(mào)易、國(guó)際交往的一個(gè)重要口岸。此外，珠海市還設(shè)有珠海國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、珠海保稅區(qū)、萬山海洋開發(fā)試驗(yàn)區(qū)、橫琴經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、臨港工業(yè)區(qū)等五個(gè)經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。（3） 房地產(chǎn)政策調(diào)研分析珠海市總體面積為7653平方公里，其中陸地面積為1687.8平方公里，海域面積為5965.2平方公里，且島嶼眾多有“百島之市”之稱。 根據(jù)珠海市城市總體規(guī)劃（20012020）中提供的數(shù)據(jù)，其中第19條市區(qū)建設(shè)用地規(guī)模；近期、中期、遠(yuǎn)期市區(qū)總建筑用地需分別控制在133、155、210平方公里。第20條主城區(qū)總建設(shè)面積：近期、中期、遠(yuǎn)期的建設(shè)用地需分別控制在63、72、85平方公里。 并

8、且珠海市目前還擁有像格力置業(yè)、萬科、華發(fā)、金期、世邦等一大批具有強(qiáng)大實(shí)力的地產(chǎn)開發(fā)商，在2006年10月底珠海市建設(shè)局所頒發(fā)的具有珠海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的總共有269家，它們?cè)趯?duì)于珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷開發(fā)，創(chuàng)造著一個(gè)有一個(gè)新的幸福個(gè)性的家。 珠海市市區(qū)目前主要有萬科珠賓花園、招商花園城、金地金地伊頓山、云頂瀾山等12個(gè)樓盤，西區(qū)主要有時(shí)代珊瑚海、中邦城市花園、東方墅、里維埃拉、金碧麗江、等14個(gè)樓盤，坦洲、三鄉(xiāng)地區(qū)主要有萬科 MAGA 社區(qū)、雅居樂新城、 雅居樂御龍山、金港灣等20個(gè)樓盤。 可見珠海市房地的供應(yīng)情況還是比較樂觀，且計(jì)劃還在不斷提升供應(yīng)量，配合發(fā)展勢(shì)頭如此良好的銷售情況。 政策

9、環(huán)境分析優(yōu)惠政策1、凡入駐珠海留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園的企業(yè)，均可免租金3年，而且在財(cái)稅、水電、資金和人才引進(jìn)等方面，享受一系列優(yōu)惠政策。2、設(shè)立留學(xué)人員專項(xiàng)資金，用于留學(xué)人員來珠海創(chuàng)業(yè)的項(xiàng)目扶持，特別鼓勵(lì)留學(xué)人員在珠海創(chuàng)辦IT、BT等高科技企業(yè)。3、留學(xué)人員的高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，符合一定條件的還可獲得5萬元以上資助。重點(diǎn)領(lǐng)域醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)：生物制藥、醫(yī)藥器械制造業(yè)是珠海的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)之一，也是珠海市政府重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一。電力自動(dòng)化領(lǐng)域：珠海是我國(guó)中小型電力自動(dòng)化企業(yè)最集中的三個(gè)城市之一，在技術(shù)先進(jìn)水平等方面在全國(guó)名列前茅。軟件業(yè)：目前珠海軟件產(chǎn)業(yè)總量已位居廣東省第三位，吸引了金山軟件、亞洲仿真、優(yōu)特電力等一批

10、知名企業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展方向?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)游戲、多媒體應(yīng)用。創(chuàng)業(yè)環(huán)境1、珠海是中國(guó)五大經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一。為鼓勵(lì)技術(shù)創(chuàng)新，促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化，珠海率先以地方立法的形式出臺(tái)了珠海市技術(shù)成果入股與提成條例?？萍紕?chuàng)業(yè)政策環(huán)境優(yōu)質(zhì)，目前，留學(xué)人員在珠海開設(shè)的均為科技型企業(yè)。2、珠海人力資源并不充裕，這是目前珠海存在的不足。（4） 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與走勢(shì)1 市場(chǎng)供給情況分析 通過對(duì)房地產(chǎn)投資額、施工面積、竣工面積、新開工面積、空置率等指標(biāo)分析。2 市場(chǎng)需求情況分析通過房地產(chǎn)銷售面積、交易總額等分析。2、 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)研分析（1） 區(qū)域房地產(chǎn)整體分析 2014年3月20日，珠海市統(tǒng)計(jì)局在其官網(wǎng)上發(fā)布2013年1

11、-2月度珠海房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，珠海1-2月商品房銷售面積為31.47萬平方米，其中住宅銷售面積為28.32萬平方米；商品房可供預(yù)售面積為13.29萬平方米，均為住宅；商品房待售面積為158.8萬平方米，其中住宅108.71萬平方米。商品房可供預(yù)售宗數(shù)為7宗，同比增長(zhǎng)40%。據(jù)珠海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，截至2月28日，2014年2月珠海主城區(qū)網(wǎng)簽成交共439套，成交面積3.9萬，相對(duì)于1月主城區(qū)網(wǎng)簽成交430套的數(shù)據(jù)多出9套，環(huán)比上漲2%，同比則上漲33%。其中住宅成交376套，成交面積3.6萬；商業(yè)成交45套，成交面積1635.56；辦公成交18套，成交面積1786.55。 （

12、2） 項(xiàng)目與城市規(guī)劃發(fā)展的聯(lián)動(dòng)分析1 珠海市城市總體規(guī)劃（2001-2020）珠海市城市總體規(guī)劃（2001-2020）規(guī)劃期限20012020年。其中近期為20012005年，中期為20062010年，遠(yuǎn)期為20102020年，2020年以后為遠(yuǎn)景。規(guī)劃范圍城市規(guī)劃區(qū)即珠海市行政轄區(qū)的范圍，總面積約7653平方公里，其中陸域面積約1687.8平方公里。在地域空間上分為市區(qū)、主城區(qū)兩個(gè)層次：市區(qū)范圍為珠海市行政轄區(qū)范圍，全境約7653平方公里。其中陸域面積約1687.8平方公里，海域面積約5965.2平方公里。其行政建制為香洲區(qū)、金灣區(qū)和斗門區(qū)。由香洲區(qū)所轄的東部海島島嶼面積為86.89平方公里

13、。主城區(qū)范圍由新老香洲、吉大、拱北、前山、南屏、灣仔、洪灣組成，面積約190平方公里。城市發(fā)展的目標(biāo)在本規(guī)劃期內(nèi)，把珠海建設(shè)成為綜合實(shí)力雄厚，社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人口、資源、環(huán)境全面協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)特區(qū)；成為有較強(qiáng)輻射力和吸引力，經(jīng)濟(jì)繁榮、交通發(fā)達(dá)、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市；成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，集聚力強(qiáng)的產(chǎn)、學(xué)、研一體化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地及高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地；成為亞熱帶海濱花園城市和具有國(guó)際影響的濱海風(fēng)景旅游勝地。城市性質(zhì)珠海是國(guó)家經(jīng)濟(jì)特區(qū)，珠江口西岸區(qū)域性中心城市和亞熱帶海濱風(fēng)景旅游勝地。城市主要職能1. 應(yīng)當(dāng)繼續(xù)加強(qiáng)和完善的城市職能有：國(guó)家綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū)；具有國(guó)

14、際影響的、以休閑康體度假、海洋海島生態(tài)旅游、會(huì)議會(huì)展為特色的旅游產(chǎn)業(yè)；高附加值、無（輕）污染的出口創(chuàng)匯工業(yè)。2.需要大力促進(jìn)發(fā)展的城市職能有：以信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、新材料和光機(jī)電一體化為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；高等教育；以會(huì)議商務(wù)、大型展覽、競(jìng)技體育為特色的新服務(wù)產(chǎn)業(yè)；區(qū)域性市場(chǎng)的住宅產(chǎn)業(yè)；區(qū)域性商貿(mào)、服務(wù)和金融中心。3.具有良好發(fā)展前景的城市職能有：區(qū)域性交通樞紐和珠江三角洲西部臨海產(chǎn)業(yè)基地。全市總?cè)丝诳刂埔?guī)模與城鎮(zhèn)化水平近期為149萬人，其中城市（鎮(zhèn)）人口133萬人，城鎮(zhèn)化水平為89.2%；主城區(qū)人口75萬人。中期為175萬人，其中城市（鎮(zhèn)）人口162萬人，城鎮(zhèn)化水平為92.6%；主城區(qū)人口85

15、萬人。遠(yuǎn)期為245萬人，其中城市（鎮(zhèn)）人口234萬人，城鎮(zhèn)化水平為95.5%。主城區(qū)人口101萬人。市區(qū)建設(shè)用地規(guī)模近期市區(qū)總建設(shè)用地控制在133平方公里，人均建設(shè)用地控制在100平方米。中期市區(qū)總建設(shè)用地控制在155平方公里，人均建設(shè)用地控制在96平方米。遠(yuǎn)期市區(qū)總建設(shè)用地控制在210平方公里，人均建設(shè)用地控制在90平方米以內(nèi)。主城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模近期主城區(qū)建設(shè)用地控制在63平方公里以內(nèi)，人均用地控制在84平方米以內(nèi)。中期主城區(qū)建設(shè)用地控制在72平方公里以內(nèi)，人均用地控制在85平方米以內(nèi)。遠(yuǎn)期主城區(qū)建設(shè)用地控制在85平方公里以內(nèi)，人均用地控制在85平方米以內(nèi)。城市發(fā)展結(jié)構(gòu)建立由“主城區(qū)次中心城

16、外圍新城中心鎮(zhèn)”構(gòu)成的多層次、組團(tuán)型的城市空間體系。城市各組團(tuán)規(guī)模與職能結(jié)構(gòu)：各城市組團(tuán)間形成既有分工、又有協(xié)作的互動(dòng)式發(fā)展格局。主城區(qū)：包括由新老香洲、吉大、拱北、前山等組成的中心城區(qū)和由南屏、灣仔、洪灣組成的南灣城區(qū)。中心城區(qū)是城市經(jīng)濟(jì)、文化和行政中心，全面承擔(dān)中心城市的各項(xiàng)職能；南灣城區(qū)承擔(dān)以第二產(chǎn)業(yè)為主的生產(chǎn)職能。區(qū)內(nèi)前山、南屏、灣仔等鎮(zhèn)轉(zhuǎn)為城市型行政體制。金灣次中心城：包括紅旗、小林與原西湖片區(qū)。城市副中心之一，應(yīng)強(qiáng)化發(fā)展的地區(qū)，承擔(dān)生活服務(wù)、教育、旅游等職能。斗門次中心城：包括井岸、白蕉鎮(zhèn)（部分）、新青工業(yè)園、白藤湖度假區(qū)等。城市副中心之一，應(yīng)整合發(fā)展的地區(qū)；承擔(dān)生產(chǎn)、生活、旅游度

17、假等綜合性職能。唐家灣新城：包括金鼎、唐家與淇澳。承擔(dān)高等教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與新型服務(wù)業(yè)等職能。橫琴新城：發(fā)展過程中具有一定的不確定性，規(guī)劃承擔(dān)大型旅游、度假、游樂等職能；同時(shí)也是與澳門合作發(fā)展的主要地區(qū)。三灶新城：包括三灶、航空港。承擔(dān)空港運(yùn)輸、空港產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和教育等職能；是區(qū)域性的專業(yè)功能區(qū)之一。港區(qū)新城：包括南水、臨港工業(yè)區(qū)和珠海港高欄港區(qū)。承擔(dān)以海洋運(yùn)輸為主的大型儲(chǔ)運(yùn)、化工等臨海產(chǎn)業(yè)職能；是區(qū)域性的專業(yè)功能區(qū)之一。陸域中心鎮(zhèn)：包括平沙鎮(zhèn)、白蕉鎮(zhèn)、斗門鎮(zhèn)、五山乾務(wù)鎮(zhèn)、上橫蓮溪鎮(zhèn)，為綜合性發(fā)展的中心鎮(zhèn)。東部海域與萬山群島：包括東部海島的桂山鎮(zhèn)、擔(dān)桿鎮(zhèn)、萬山鎮(zhèn)。是廣東省綜合性海洋開發(fā)

18、試驗(yàn)區(qū)，實(shí)施外向帶動(dòng)、科技興海、可持續(xù)發(fā)展三大策略。重點(diǎn)發(fā)展海洋漁業(yè)、濱海旅游業(yè)、儲(chǔ)運(yùn)與海洋補(bǔ)給三類產(chǎn)業(yè)。海域和海島開發(fā)應(yīng)以保護(hù)海洋海島生態(tài)資源為前提，正確處理開發(fā)與保護(hù)的關(guān)系，嚴(yán)格控制開發(fā)規(guī)模。桂山島為東部群島的行政、經(jīng)濟(jì)和服務(wù)中心，同時(shí)發(fā)展加工業(yè)和運(yùn)輸業(yè)。桂山島、牛頭島與中心洲連成一體后，將具備成為新一代集裝箱遠(yuǎn)洋運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)港口的條件。大萬山島、小萬山島重點(diǎn)發(fā)展?jié)O業(yè)和水產(chǎn)加工業(yè)。外伶仃島、東澳島、白瀝島等島嶼重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)。海島居民點(diǎn)應(yīng)繼續(xù)控制在桂山島、大萬山島、小萬山島、東澳島、外伶仃島、擔(dān)桿島等6個(gè)島嶼。人口總規(guī)?？刂圃?.5萬人左右，建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?.2平方公里。 其中，第五部

19、分城市近期建設(shè)規(guī)劃所述：城市近期建設(shè)的重點(diǎn)：加快中心城區(qū)的用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，健全和完善第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、信息、旅游服務(wù)功能；集中力量開發(fā)建設(shè)南灣城區(qū)和唐家灣新城兩個(gè)地區(qū)，整治前山片區(qū)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口的合理分布；加強(qiáng)地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，發(fā)揮城市基礎(chǔ)設(shè)施的整體效益；加快城市信息化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；繼續(xù)有效維護(hù)良好的生態(tài)環(huán)境，嚴(yán)格控制環(huán)境容量，保持城市特色和城市可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)良狀態(tài)?？刂瞥鞘杏玫氐陌l(fā)展規(guī)模，積極消化與盤整空置用地。主城區(qū)向南推進(jìn)，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)南灣城區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地及其配套生活區(qū)，通過工業(yè)區(qū)的啟動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)向南屏、灣仔轉(zhuǎn)移。完善唐家灣新城中大學(xué)園區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、會(huì)

20、展物流中心等產(chǎn)學(xué)研項(xiàng)目的生活配套設(shè)施的建設(shè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與生活區(qū)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)高于主城區(qū)的平均水平。迎賓路是城市最重要的景觀主軸，情侶路是城市最具珠海特色的旅游風(fēng)光帶，應(yīng)通過引導(dǎo)市級(jí)公共設(shè)施的建設(shè)和旅游服務(wù)設(shè)施的建設(shè)而逐步形成。加快拱北商業(yè)中心，吉大旅游商務(wù)中心，香洲商業(yè)中心等地區(qū)的用地調(diào)整、功能轉(zhuǎn)換、設(shè)施配套和環(huán)境治理，形成高水準(zhǔn)的商貿(mào)、旅游和信息服務(wù)區(qū)域。 建設(shè)一批文化、康樂康體、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)、市民廣場(chǎng)等設(shè)施，改善和滿足市民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活的需要。重點(diǎn)建設(shè)新香洲市級(jí)科技交流中心、文化中心、報(bào)業(yè)中心、廣播電視中心、電信中心，建設(shè)和完善斗門次中心城、拱北、灣仔、南屏、唐家、金鼎6個(gè)地區(qū)文化中

21、心，建設(shè)南灣體育場(chǎng)和拱北體育場(chǎng)，建設(shè)中山大學(xué)附屬第五醫(yī)院、拱北醫(yī)院、灣仔醫(yī)院、南屏醫(yī)院和唐家醫(yī)院等5所醫(yī)院，建設(shè)新香洲、前山片區(qū)的配套中小學(xué)。2 珠海市唐家灣地區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2008-2020）規(guī)劃：唐家灣地區(qū)整體規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)可以總結(jié)為“一心、一島、兩軸、三片”。 珠海市唐家灣地區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2008-2020）一心 濱海城市核心：在留詩(shī)山填海區(qū)結(jié)合情侶北路的建設(shè)形成一個(gè)功能完整的公共設(shè)施聚集區(qū)，增強(qiáng)城市向心力，促進(jìn)金鼎、唐家分區(qū)發(fā)展的城市格局向城市核心區(qū)融合。同時(shí)，全國(guó)各大品牌開發(fā)商亦借力核心經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，紛紛進(jìn)駐，開創(chuàng)興盛人居局面。其中居首的華發(fā)蔚藍(lán)堡，以其高質(zhì)素、低密度、生態(tài)化的核心定位，整合穿

22、梭巴士、商業(yè)街、會(huì)所、幼稚園等成熟生活配套，不斷完善當(dāng)?shù)厝司訔l件，提升地區(qū)交通、教育、娛樂、生活水平，以此核心競(jìng)爭(zhēng)力助長(zhǎng)片區(qū)繁榮。 一島淇澳生態(tài)綠島：這也是唐家灣區(qū)域發(fā)展的亮點(diǎn)所在?！疤萍覟硴碛械募t樹林生態(tài)濕地、背山面海的地勢(shì)、歷史積淀深厚的唐家古鎮(zhèn)，都是珠三角西岸得天獨(dú)厚甚至獨(dú)一無二的。唐家灣的置業(yè)前景及宜居水平，不單只局限于珠海市，而將輻射到整個(gè)灣區(qū)，唐家灣的優(yōu)勢(shì)資源有條件使之發(fā)展成為珠三角西岸獨(dú)具特色的文化生態(tài)旅游居住區(qū)。、兩軸沿情侶北延長(zhǎng)線參觀港灣大道發(fā)展軸：區(qū)內(nèi)串連各主要功能區(qū)的重要城市發(fā)展軸線三片圍繞產(chǎn)業(yè)、服務(wù)和旅游 （3） 區(qū)域暢銷樓盤分析截至2014年3月，珠海香洲區(qū)在售樓盤4

23、8個(gè)，以下截取同價(jià)位在售的七個(gè)樓盤進(jìn)行對(duì)比。項(xiàng)目開發(fā)商物業(yè)均價(jià)（元/平）占地面積（平方米）建筑面積（平方米）容積率綠化率仁恒濱海中心新加坡仁恒置地集團(tuán)珠海仁恒置業(yè)管理有限公司 50000460002100004.56 恒虹世紀(jì)廣場(chǎng)珠海市恒虹投資有限公司 恒隆物業(yè) 25000149461201266.425%鈺海帝景珠海鳴志房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 珠海市錦豪物業(yè)公司 300009909465134.60 48%雙水灣 世紀(jì)都市集團(tuán)珠海市海濱廣場(chǎng)房地產(chǎn)有限公司 第一太平戴維斯300008135713626.61 35%格力廣場(chǎng)3期將軍山珠海格力房產(chǎn)有限公司 珠海格力物業(yè)管理有限公司2800041315

24、1546263.11 39%中信紅樹灣中信華南（集團(tuán)）珠海有限公司 深圳市百利行物業(yè)發(fā)展有限公司 260002722188016642.2235.50%曦華園珠海市曦華房產(chǎn)有限公司 珠海市曦華物業(yè)有限公司360005735327664.49 37.51%（4） 區(qū)域滯銷樓盤分析項(xiàng)目開發(fā)商物業(yè)均價(jià)（元/平）占地面積（平方米）建筑面積（平方米）容積率綠化率誠(chéng)豐星座珠海市泰軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 光大酒店管理公司190005628407045.8430.17%盤龍灣珠海市香洲東岸股份合作公司 景泰物業(yè) 1600023410190830.6454%京華假日灣廣東家和園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 奧園物業(yè) 570

25、02355345000002.0035%（5） 區(qū)域住宅租金水平分析以下為香洲區(qū)近一年來的均價(jià)，從圖中可看出，2014年1月為最高房?jī)r(jià)點(diǎn)為21000元/，而本項(xiàng)目的仁恒濱海中心的均價(jià)為50000為一平米，高出香洲區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)2.3倍。由下圖-區(qū)域住宅租金水平分析可知道，仁恒濱海中心周圍區(qū)域樓盤價(jià)格區(qū)間在20000-28000之間，因此，仁恒濱海中心相比同區(qū)域內(nèi)高檔住宅小區(qū)售價(jià)更為高昂。3、 競(jìng)爭(zhēng)樓盤及參考樓盤調(diào)研分析（1） 項(xiàng)目概況分析格力海岸1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介格力海岸踞珠三角臻罕南向半島之上，位處與近代文明伴生的南中國(guó)海第一灣珠海唐家灣，千年福地，靠山向海。擁1.5公里陽(yáng)光海岸線，享200萬平米原

26、生山脈天然氧吧，鄰5000公頃紅樹林濕地。壯美自然，生態(tài)人居。格力海岸項(xiàng)目位于情侶北路唐家灣新城核心片區(qū)，周邊千米范圍內(nèi)六大主題公園縈繞，淇澳島濕地公園、郊野公園、體育公園、城市公園、社區(qū)公園、濱海公園，其中南中國(guó)海沿岸規(guī)劃為生態(tài)濱海公園，設(shè)計(jì)總長(zhǎng)5.2公里觀海綠色長(zhǎng)廊。鄰近總部基地核心片區(qū)，金山軟件園、藍(lán)灣智島等重大項(xiàng)目均已啟動(dòng)，大學(xué)園區(qū)集結(jié)了北師大、北理工、中大等知名學(xué)府。娛樂、休閑、生活、交通等配套一應(yīng)俱全。格力海岸總建面約100萬平方米，由風(fēng)帆洋房、蝶式高層、凌云高層等多元化建筑錯(cuò)落布局而成，與自然共生共處，綠化率高達(dá)53%，項(xiàng)目打造50萬平米熱帶風(fēng)情園林、6000平米高端瞰海會(huì)所、8

27、000平方米人工湖、18班幼兒園、后續(xù)18萬平方米濱海風(fēng)情商業(yè)街以及約200個(gè)泊位的私家游艇碼頭等優(yōu)越配套。頂級(jí)度假生活，時(shí)刻奢享?！?8海里環(huán)海島生活圈】格力地產(chǎn)整合海島資源在南中國(guó)海畫出“88海里環(huán)海島生活圈”，將居住版圖從陸地向海洋衍生，做到真正的離岸生活，開啟中國(guó)“海生活”元年。以涵蓋自然山海與國(guó)際都市的氣魄，創(chuàng)造前所未有的海岸氣質(zhì)，以獨(dú)特的“離岸資源”，打造奢華的親海生活之旅。在這里，濱海度假得到完美的詮釋?！舅较碜鹳F游艇生活】格力海岸項(xiàng)目擁有約200個(gè)泊位的游艇碼頭，并打造珠海唯一擁有私家游艇會(huì)的海景樓盤。由此，成為88海里環(huán)海島生活的起點(diǎn)，蔚藍(lán)夢(mèng)想從此起航。2 項(xiàng)目基本信息物業(yè)類

28、別 住宅、普通住宅、別墅項(xiàng)目特色 低密居所,海景地產(chǎn),宜居生態(tài)地產(chǎn)建筑類別 塔樓 多層 小高層 高層 超高層裝修狀況 精裝修 環(huán)線位置 暫無資料所屬商圈 容 積 率 3.00 綠 化 率 35% 開盤時(shí)間 2013年9月17日加推21棟 交房時(shí)間 2013-12 物 業(yè) 費(fèi) 4.50元/平方米·月 物業(yè)公司 珠海格力地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)有限公司開 發(fā) 商 珠海格力房產(chǎn)有限公司 預(yù)售許可證 S201200010-3 售樓地址 情侶北路3333號(hào)物業(yè)地址 香洲情侶北路3333號(hào) 交通狀況 港灣大道往唐家方向，中山大學(xué)北行約300米，白埔路口右轉(zhuǎn)。目前暫無公交站點(diǎn)。格力海岸房?jī)r(jià) 最低價(jià)20000元

29、/平方米 項(xiàng)目配套項(xiàng)目位于情侶北路唐家灣新城核心片區(qū)，周邊千米范圍內(nèi)六大主題公園縈繞，淇澳島濕地公園、郊野公園、體育公園、城市公園、社區(qū)公園、濱海公園，其中南中國(guó)海沿岸規(guī)劃為生態(tài)濱海公園，設(shè)計(jì)總長(zhǎng)5.2公里觀海綠色長(zhǎng)廊。鄰近總部基地核心片區(qū)，金山軟件園、藍(lán)灣智島等重大項(xiàng)目均已啟動(dòng)，大學(xué)園區(qū)集結(jié)了北師大、北理工、中大等知名學(xué)府。娛樂、休閑、生活、交通等配套一應(yīng)俱全。項(xiàng)目打造50萬平米熱帶風(fēng)情園林、6000平米高端瞰海會(huì)所、8000平方米人工湖、18班幼兒園、后續(xù)18萬平方米濱海風(fēng)情商業(yè)街以及約200個(gè)泊位的私家游艇碼頭等優(yōu)越配套。交通狀況港灣大道往唐家方向，中山大學(xué)北行約300米，白埔路口右轉(zhuǎn)。

30、目前暫無公交站點(diǎn)。建材裝修鋼混結(jié)構(gòu)樓層狀況一期：風(fēng)帆洋房（811層）；蝶式高層（32層）；凌云高層（39層）車位信息停車位:9054個(gè)（一期3604個(gè)）占地面積:391990平方米 建筑面積:1035508平方米 開工時(shí)間:2010-07-01 竣工時(shí)間:2015-06-01工程進(jìn)度:一期已封頂(2014-03-18) 產(chǎn)權(quán)年限:70年 戶 數(shù):總戶數(shù)6500戶 當(dāng)期戶數(shù)2389戶（2） 規(guī)劃格局分析1 整體規(guī)劃1.5公里醉美海岸線綿延項(xiàng)目的1.5公里醉美海岸線，開拓270度多維動(dòng)態(tài)景觀視野，翻涌的白浪、昂場(chǎng)的濤聲，奏響激蕩?kù)`魂的藍(lán)色奏鳴曲；激浪前行的帆影，與天相接的蔚藍(lán).萬南向半島大盤100

31、靠山向海，涵括風(fēng)帆洋房、蝶式高層、凌云高層等多元化建筑形態(tài)，于珠海唯一南向半島之上，圍合出100萬平方米濱海傳奇大盤萬原生森林氧吧200萬畝原生山脈，90%森林植被覆蓋率。南亞熱帶常綠闊葉林層層疊疊，交織出四季如一的蒼翠。近百種珍貴喬木搭建的天然氧吧，漫步其間，身心愉悅，吐納之間，心靈滌蕩得更為澄凈。50萬山水園林主題仁者樂山，智者樂水。水中綠島、花漾疊水、琴鍵般的石階、現(xiàn)代幾何感的陽(yáng)關(guān)草坪，是山的延續(xù)與懷抱；拾階而種的亞熱帶風(fēng)情花木，蜿蜓曲折的環(huán)咤水系，縱情打造海邊的房子，水邊的家。18萬濱海主題商業(yè)向海而立的濱海企業(yè)會(huì)所，七星級(jí)精品酒店，圈層私享，彰顯層峰品位；獨(dú)一無二的濱海風(fēng)情商業(yè)街，流

32、光溢彩的繁華街景，締造徜徉于山海間的暢快購(gòu)物體驗(yàn).多種愉悅風(fēng)情，在此上演。觀海率95%靠山而筑，面海而居是一種不可復(fù)制的恩賜，亦是一份緣定今生的邂逅。格力海岸，三面環(huán)海，高達(dá)95%的觀海率，賞無敵一線南向海景，讓海成為家中最為澎湃的風(fēng)景。200個(gè)泊位私家游艇會(huì)格力海岸是珠海首個(gè)擁有私家游艇碼頭的項(xiàng)目，擬建設(shè)超過200個(gè)游艇泊位，進(jìn)一步拉近了生活與海的距離。相比入會(huì)游艇俱樂部的繁瑣，居于格力海岸，即可隨時(shí)隨地享受海邊游艇會(huì)貴族般生活。作為珠海環(huán)海旅游觀光帶的起點(diǎn)，格力海岸游艇碼頭東望深圳，南望香港，澳門，輻射珠三角，是珠海觀光、旅游、休閑海上快線的核心組成部分，格力海岸私家游艇會(huì)將配合珠海游艇業(yè)

33、發(fā)展，為未來入住的業(yè)主打造高端極致休閑配套。2 園林規(guī)劃（3） 戶型特點(diǎn)分析1 風(fēng)帆洋房（811層）2 蝶式高層（32層）（4） 樣板房特點(diǎn)分析格力海岸S2地塊小高層海景清水樣板房耀目登場(chǎng)，創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的高端品質(zhì)等吸引了不少持續(xù)高度關(guān)注樓盤的購(gòu)房者前來參觀品鑒，人氣不斷升溫。共有兩種戶型展示，格力海岸的產(chǎn)品品質(zhì)也在其中得到體現(xiàn)。樣板間均為一梯兩戶純板式住宅，而且雙向?qū)α?，采光通風(fēng)都非常充裕，保證了最大的生活舒適度。其中，建筑面積為166平方的三房居室，擁有兩廳兩衛(wèi)，南北通透，逾7米的闊景陽(yáng)臺(tái)成了絕佳的觀海平臺(tái)，33平米的超大主臥室讓生活空間盡情舒展；同樣是三房居，206平方樣板房就演繹

34、了不一樣的風(fēng)情。雙套房的設(shè)計(jì)更為人性化，主要廳房全部為南向，10平方米的大廚房、三個(gè)客廳和衛(wèi)生間成為了最大的亮點(diǎn)，讓家成為可以自由演繹的載體。實(shí)實(shí)在在地感受到了項(xiàng)目所倡導(dǎo)的高品質(zhì)生活理念，珠海生態(tài)人文之美、唐家灣深厚的文化底蘊(yùn)以及格力海岸優(yōu)質(zhì)的建筑品質(zhì)與價(jià)值，讓居住于此的人們能私享到難得的醇美海岸生活。（5） 景觀綠化特點(diǎn)分析作為唐家灣高新區(qū)的市政配套設(shè)施，格力海岸濱海公園的建設(shè)承載了更多的意義。體現(xiàn)了格力地產(chǎn)一貫用企業(yè)的力量來推動(dòng)珠海城市發(fā)展的社會(huì)使命感，為唐家區(qū)、為珠海市增添人文景觀新亮點(diǎn)。設(shè)計(jì)理念：打造一個(gè)集娛樂休閑、特色花海藝術(shù)、有氧運(yùn)動(dòng)、觀海藝術(shù)、觀景功能的城市濱海公園。（6） 配套

35、設(shè)施分析1、 珠海目前唯一南向半島海景大盤，擁有1.5公里海岸線； 2、項(xiàng)目綠化率達(dá)53%，配備50萬平米園林、6000平米會(huì)所、8000平米人工湖、18班幼兒園、后續(xù)18萬平米濱海風(fēng)情商業(yè)街以及約200個(gè)泊位的私家游艇碼頭等優(yōu)越配套； 項(xiàng)目定位高端，購(gòu)房門檻較高，在片區(qū)規(guī)劃完成前交通、配套等部分設(shè)施尚不完善。4、 項(xiàng)目自身情況調(diào)研分析項(xiàng)目位置仁恒濱海中心東面臨海，南面緊鄰拱北海關(guān)，是進(jìn)出澳門的門戶，西側(cè)水灣路、北側(cè)粵海東路及情侶南路不僅是擬建項(xiàng)目的交通通道，同時(shí)也是珠海市重要的旅游、出入境集散通道。根據(jù)珠海市的規(guī)劃，廣珠輕軌拱北樞紐站以及未來港珠澳大橋的建成，將進(jìn)一步提升仁恒濱海中心項(xiàng)目在整個(gè)珠海市的地位。該片區(qū)域不僅會(huì)成為珠海市未來商業(yè)、旅游業(yè)的中心，更重要的將成為珠海市重要的對(duì)外門戶和城市標(biāo)志點(diǎn)。基本指標(biāo)仁恒濱海中心占地42203.9，建筑面積216582，容積率為5.0，由4 座住宅樓和1 座酒店綜合樓