順馳太陽城策劃全案

1、目錄引言 第 2 頁第一部分 項(xiàng)目總體概況第 3 頁第二部分 法律及政策性風(fēng)險分析第 7 頁第三部分 市場分析第 8 頁第四部分 項(xiàng)目素質(zhì)分析第 23 頁第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想第 27 頁第六部分 太陽城2期開發(fā)建議第 30 頁第七部分 經(jīng)濟(jì)可行性分析第 35 頁引言順馳太陽城的前身是天津市政府重點(diǎn)安居工程麗苑居住區(qū)二期，與華苑、梅江、雙林、西橫堤并列被稱為天津市五大居住區(qū)，在天津市住宅開發(fā)市場上占有舉足輕重的地位。順馳太陽城項(xiàng)目起步區(qū)住宅建筑面積25萬平方米、2期規(guī)劃住宅建筑面積27萬平方米，由我公司獨(dú)立開發(fā)，關(guān)于后期5、6、7、9、10五個地塊的開發(fā)，我公司已經(jīng)與天津市安居工程辦公室達(dá)成合

2、作意向。太陽城項(xiàng)目全部建成后，住宅建筑面積將達(dá)到140萬平方米，其開發(fā)運(yùn)作標(biāo)志著天津市住宅開發(fā)進(jìn)入了大盤時代，具有劃時代的意義。太陽城項(xiàng)目在公司乃至整個順馳集團(tuán)的開發(fā)事業(yè)中都占有極其重要的地位，其成功運(yùn)作將使順馳發(fā)展公司的開發(fā)規(guī)模急劇擴(kuò)大并使企業(yè)在項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、操作手段、工程建設(shè)、銷售推廣等各方面的能力都得到飛躍式的提高。順馳太陽城項(xiàng)目由于自身具有良好的素質(zhì)，未來的土地升值潛力較大，其成功運(yùn)作可為公司帶來巨大的現(xiàn)金流量并實(shí)現(xiàn)住宅及經(jīng)營性公建項(xiàng)目的可持續(xù)性開發(fā)。第一部分 項(xiàng)目總體概況一 地理位置順馳太陽城項(xiàng)目位于衛(wèi)國道中環(huán)線外2.8公里處，東起博山道，西到昆侖北路，北接增產(chǎn)道，南至衛(wèi)國道。

3、太陽城2期為4#、8#地塊，位于東真理道以北。（見地理位置圖）二 地塊現(xiàn)狀順馳太陽城項(xiàng)目共包含12個地塊，地塊總面積148.66公頃，紅線內(nèi)用地127.90公頃。 各地塊的用地狀況詳見下表：（單位：公頃）太陽城用地狀況表項(xiàng) 目地塊總面積紅線內(nèi)用地道路用地1號地15.56 2號地3號地4號地16.34 5號地6號地7號地8號地2.189號地10號地16號地25號地3總計目前地塊內(nèi)土地已經(jīng)平整，無不良地質(zhì)情況。地塊四周及區(qū)內(nèi)的主要道路已經(jīng)修好，外側(cè)有圍墻與外界分隔。三 交通狀況該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊道路四通八達(dá)，距中環(huán)線2.8公里，距市中心5公里、天津站7公里、天津機(jī)場9公里。衛(wèi)國道規(guī)劃紅線寬度

4、70米，是連接市區(qū)與天津機(jī)場及京津高速公路的城市主干線。東真理道紅線寬度40米，在太陽城地塊內(nèi)橫穿而過，全線貫通后可直通河北區(qū)中心位置。居住區(qū)內(nèi)另有兩條主要道路為天山北路與賀蘭路，紅線寬度均為30米，現(xiàn)已建成，向南直通萬新村居住區(qū)。太陽城地塊西側(cè)緊鄰規(guī)劃中的東南半環(huán)昆侖路段，目前東南半環(huán)黑牛城道路段及海河大橋工程正在緊張施工，整個工程預(yù)計3至5年內(nèi)完成。東南半環(huán)建成后將極大地緩解市區(qū)東南部交通的緊張局面，并促進(jìn)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2002年市政府將投資改造河?xùn)|區(qū)的基礎(chǔ)道路設(shè)施。位于衛(wèi)國道以南的兩條城市主干道路程林莊路與張貴莊路的改造工程，計劃于2002年相繼動工。程林莊路改造工程現(xiàn)已啟動，張貴

5、莊路規(guī)劃為寬度100-140米的“世紀(jì)大道”，計劃年底竣工。改造完成后，將使河?xùn)|區(qū)的交通狀況得到根本性的改變，并使周邊市容市貌以及人文環(huán)境都得到明顯的改善。規(guī)劃中的地鐵2號線沿衛(wèi)國道修建，東起天津機(jī)場，西至地鐵1#線新華路站，中環(huán)線以外規(guī)劃為高架輕軌鐵路，在賀蘭路與衛(wèi)國道交口設(shè)計有地鐵站。為迎接2008年北京奧運(yùn)會，地鐵2號線工程預(yù)計2005年動工興建，2008年以前投入使用。地鐵2號線的興建將為太陽城及周邊居民帶來極大便利，大幅提升沿線地塊的區(qū)位價值。目前，麗苑一期已建有公交總站，現(xiàn)有公交路線為： 668路 麗苑至水上公園 907路 麗苑至大同門（丁字沽） 847路 麗苑至王頂?shù)?640路

6、麗苑至一中心醫(yī)院 827路 麗苑至勸業(yè)場四 周邊環(huán)境從自然環(huán)境看，太陽城地塊西側(cè)是月牙河，東北側(cè)為北塘排污河，而且其緊鄰程林莊工業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)內(nèi)多大型工廠，目前仍有一部分在生產(chǎn)，自然環(huán)境一般。但從現(xiàn)場實(shí)際調(diào)查情況看，上述不利因素的影響主要是心理上的，實(shí)際影響不大。首先，附近的工廠近幾年經(jīng)過關(guān)停并轉(zhuǎn)，大多已經(jīng)不再生產(chǎn)，現(xiàn)在對周邊的環(huán)境影響不大；其次，天津市夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，排污河處于太陽城地塊的下風(fēng)口，而且地塊與排污河之間目前有高大樹木和圍墻相分隔，基本上沒有影響，此外，北塘排污河在不久的將來將改造為地下暗河，屆時，將徹底消除此河對該地塊的影響；另外，作為天津城市景觀改造工程之一的月牙河改造工

7、程目前正在進(jìn)行，2002下半年改造完成后，將成為太陽城周邊的一條漂亮的景觀河。從人文環(huán)境看，太陽城地處河?xùn)|區(qū)與東麗區(qū)結(jié)合部，南側(cè)為萬新村居住區(qū)。衛(wèi)國道一側(cè)由于人口相應(yīng)減少，道路兩側(cè)的狀況有較大改觀，衛(wèi)國道沿線聚集了一些平均售價在2500元/平方米左右的項(xiàng)目，一定程度上帶動了區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的改善。五 周邊生活配套設(shè)施太陽城項(xiàng)目周邊的生活配套設(shè)施主要包括：Ø 商業(yè)：太陽城起步區(qū)2#地東側(cè)的商業(yè)街；位于天山路上的萬新村居住區(qū)的商業(yè)中心，包括大榮超市、麥當(dāng)勞快餐店等。Ø 教育：麗苑小學(xué)、天津八中、太陽城起步區(qū)3#地內(nèi)的雙語幼兒園等。Ø 交通：位于麗苑一期的公交總站以及太陽

8、城起步區(qū)的公交車站。Ø 公園：16#地塊的兒童公園“歡樂谷”；位于衛(wèi)國道沿線的“新世紀(jì) 新生活 新天津”主題雕塑公園；麗苑一期兩萬平方米居住區(qū)公園。Ø 娛樂：位于25#地的社區(qū)綜合會所，內(nèi)有游泳池、健身房、乒乓球、臺球、壁球等體育娛樂設(shè)施。Ø 其他：麗苑一期派出所；位于4#地內(nèi)的電話局。六 土地價格按照我公司與天津市安居工程辦公室簽訂的土地協(xié)議，太陽城2期4#、8#地塊分別按紅線內(nèi)用地每畝51萬和52萬支付土地及大配套費(fèi)用，費(fèi)用總計約為19983萬元。第二部分 法律及政策性風(fēng)險分析一 合作方式及條件（一） 太陽城項(xiàng)目的土地合作方為“天津市安居建設(shè)發(fā)展總公司”，隸屬

9、于天津市安居工程辦公室，有較強(qiáng)的政府背景。在項(xiàng)目開發(fā)過程中將要遇到的政府部門協(xié)調(diào)方面可起到較大的作用。（二） 合作方式：合作方負(fù)責(zé)按照現(xiàn)行政府批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行征地、墊土及小區(qū)外市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程的建設(shè)。二 法律性風(fēng)險評估太陽城項(xiàng)目為天津市重點(diǎn)政府工程之一，土地合作方具有很強(qiáng)的政府背景，與土地相關(guān)的各項(xiàng)法律手續(xù)齊全，幾乎不存在法律性風(fēng)險。三 與二期相關(guān)的規(guī)劃調(diào)整問題原規(guī)劃中在賀蘭路一側(cè)，預(yù)留有100米寬遠(yuǎn)期發(fā)展用地貫穿地塊南北，若不變?yōu)殚_發(fā)用地，則太陽城項(xiàng)目規(guī)劃的整體性無法保證，而且由此將帶來土地及大配套費(fèi)用的大幅上升，所以擬將該用地變性為住宅用地。四 政策性風(fēng)險評估由于太陽城起步區(qū)沒有調(diào)

10、整控規(guī)條件，而是采取了在原詳細(xì)規(guī)劃基礎(chǔ)上調(diào)整規(guī)劃方案的做法，所以二期在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整時任務(wù)較重，規(guī)劃局也要求先期進(jìn)行控規(guī)調(diào)整，因控規(guī)牽涉面廣且難度大，因此規(guī)劃何時通過等都具有很大的不可確定性，由此蘊(yùn)涵一定的操作風(fēng)險。第三部分 市場分析一 天津市住宅市場分析(一) 市場回顧近幾年，天津市始終把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動城市經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過一系列控制市場供給、培育有效需求等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施，大大減少了天津房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為，去除了市場中虛熱的泡沫成分，使天津市房地產(chǎn)市場基本保持了健康、穩(wěn)定、均衡、快速的發(fā)展勢頭。九五期間，天津市實(shí)施了大規(guī)模的危陋平房改造，從1999年以來，又加大了住房分配

11、制度改革的力度，并相繼出臺了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對刺激住宅市場需求產(chǎn)生了積極的影響。2000年住宅市場銷售量約630萬平方米，第一次超過了當(dāng)年新開工面積和當(dāng)年竣工面積。2001年，住宅市場繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長，全年商品房銷售面積達(dá)到660萬平方米?？v觀天津市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，我們可以斷言，在今后的5至10年內(nèi)，天津市住宅市場將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長的發(fā)展趨勢。(二) 住宅市場當(dāng)前特點(diǎn)從天津市房管局獲悉，2001年天津市住宅市場繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，住房消費(fèi)持續(xù)增長。全市商品房成交660萬平方米，成交金額億元，分別比上年同期增長和，其中個人購買商品房比例為。根據(jù)天津市房管局對今年

12、上半年各類房屋交易情況分析，天津市住房市場呈現(xiàn)以下幾個特點(diǎn)：1 價格小幅上升。去年居民購買3000元/平方米以上的商品房數(shù)量比上一年提高了1.5個百分點(diǎn)，其中每平方米3000元3500元價位的商品房購買量提高了5.8個百分點(diǎn)，3500元4000元的商品房比上一年提高了21.4個百分點(diǎn)。2 住宅改善型消費(fèi)增加，居民對小戶型的商品房需求減弱。購買單套面積在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了2.6個百分點(diǎn)，其中購買單套面積在100平方米120平方米商品房同比提高了4.8個百分點(diǎn)，單套面積在120平方米以上的商品房同比提高了4.34個百分點(diǎn)。經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前天津市住宅市場正在從以價格競爭為

13、主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競爭和品牌競爭。3 金融支持力度加大，居民貸款購房意識增強(qiáng)。2001年，全市商業(yè)性和公積金住房貸款余額首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占整個消費(fèi)貸款余額的86%，貸款購房比例達(dá)71。此外，2001年天津住宅市場顯著特點(diǎn)是，私產(chǎn)房屋上市交易增多，其中表現(xiàn)最為明顯的是房改房和商品房再上市量增大。這表明，隨著天津市居民生活水平的不斷提高，以前購買商品房和房改房的家庭開始進(jìn)入改善期，從而帶動了中、高檔商品住宅的消費(fèi)。(三) 住宅市場未來發(fā)展走勢1 政策支持力度不斷加大。從2001年政府頒布的一些相關(guān)政策來看，住宅市場的政策支持力度仍在加大。由于住房消費(fèi)是啟動內(nèi)需的重要因素，所以為了進(jìn)一

14、步推動住房消費(fèi)，拉動經(jīng)濟(jì)增長，政府將在立法、住房分配貨幣化、住房消費(fèi)金融、加快培育住房二級市場等多方面采取措施，以保證未來幾年天津房地產(chǎn)市場的有效增長。2 市場利好消息2001年，中國加入wto、成功申辦奧運(yùn)會，以及貸款利率下調(diào)等一系列消息，可以說是未來幾年中國房地產(chǎn)市場較大的利好消息，將會對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大影響。3 房地產(chǎn)價格將穩(wěn)中有升。隨著城市用地的日趨減少，土地價格會不斷攀升， 而且隨著生活水平的提高，對高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的中高檔項(xiàng)目需求增大，這都將使房地產(chǎn)的相對價格穩(wěn)步上升。4 改善型需求不斷增長。有資料顯示，2000年底全市人均居住面積為平方米，還有非常大的上升空間。隨著收入水平

15、的提高，人們對居住舒適性、良好的居住環(huán)境、富有情趣的戶型設(shè)計會有更高的追求，從而帶動改善型需求的持續(xù)增長。5 住宅建設(shè)的郊區(qū)化傾向。首先是由于市中心土地的稀缺，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，市中心住宅的開發(fā)量越來越不能滿足日益增長的需求；其次，郊區(qū)的房地產(chǎn)價格相對較低，居住環(huán)境較好，多數(shù)為居住新區(qū)，規(guī)劃、房型、生活配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)高，是吸引改善型需求的主要原因；再次，隨著私家車的不斷普及，市中心住宅的位置優(yōu)勢將不斷弱化，相反，近郊住宅由于道路交通狀況良好，區(qū)位價值會不斷提升。6 市場競爭格局發(fā)展趨勢近年來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的市場集約化的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場以及一些與房地產(chǎn)市場相關(guān)的產(chǎn)業(yè)異常繁榮，市場

16、發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)為以下幾個方面。Ø 房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，不斷成熟，促使更大的市場分額掌握在較少的開發(fā)商手中。Ø 利用大規(guī)模土地資源實(shí)施大盤開發(fā)，通過合理規(guī)劃、有效利用土地資源提供環(huán)境優(yōu)美、配套完善、居住氛圍濃郁的住宅區(qū)。Ø 隨著人民生活水平的提高，提升了住宅市場的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然興起。Ø 隨著市場的不斷成熟，市場競爭已經(jīng)開始從質(zhì)量、戶型、環(huán)境等標(biāo)準(zhǔn)動作的競爭逐漸轉(zhuǎn)化為以生活方式、居住理念等為代表的自選動作的競爭，已經(jīng)出現(xiàn)了體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)嫁接的復(fù)合地產(chǎn)模式。二 區(qū)域市場分析(一) 區(qū)域市場概述順

17、馳太陽城地處河?xùn)|區(qū)與河北區(qū)的交界處，在行政上隸屬于河?xùn)|區(qū)。這兩個區(qū)的整體發(fā)展水平落后于和平、河西、南開三區(qū)，但好于紅橋區(qū)，在天津市屬中游水平。河?xùn)|區(qū)居民收入水平不高，住宅消費(fèi)水平相對較低，但住宅市場需求旺盛。從2000年起，河?xùn)|區(qū)商品房銷售量已經(jīng)由過去的天津市第二位躍居第一位。近幾年隨著市中心區(qū)住宅開發(fā)量的減小，首先帶動了河?xùn)|臨近市區(qū)地域的房地產(chǎn)開發(fā)，形成了東站后廣場、十一經(jīng)路、六緯路沿線地區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮。河?xùn)|區(qū)距離市中心較遠(yuǎn)區(qū)域的項(xiàng)目大多數(shù)檔次不高，定位較低，主要以低價位吸引客戶。河北區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也主要集中在臨近市中心的區(qū)域，但由于距市區(qū)中心地帶距離較遠(yuǎn)，這些項(xiàng)目的客戶群主要以周邊區(qū)域

18、為主。河北區(qū)雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般，但其購買力不容小視，從1997年2001年這5年的發(fā)展情況來看，河北區(qū)的市場成長速度要高于河?xùn)|區(qū)，其與河?xùn)|區(qū)商品房交易量的差距也在逐漸縮小，但從兩區(qū)各價位間成交量的比較來看，河北區(qū)主要集中在低檔產(chǎn)品市場，這也能說明，河北區(qū)的市場處于剛剛啟動的階段，購買力尚未完全成熟。從河北區(qū)的項(xiàng)目來看，總體的開發(fā)水平較低，缺乏中高檔項(xiàng)目對市場的拉動。(二) 區(qū)域市場現(xiàn)狀針對順馳太陽城項(xiàng)目，對周邊項(xiàng)目進(jìn)行了市場調(diào)查。從所調(diào)查的項(xiàng)目中選取15個主要項(xiàng)目樣本，這些項(xiàng)目主要集中在東站后廣場、河?xùn)|與河北交界地區(qū)、六緯路沿線、真理道沿線、衛(wèi)國道沿線、程林莊路沿線這幾個區(qū)域，項(xiàng)目概況如下：

19、項(xiàng)目名稱建筑形式銷售均價（元/m2）建筑面積（萬m2）新月花苑多層、部分高層2600萬興花園多層、小高層2500紅頂花園多層和別墅起價2550戀日風(fēng)景四層半2800總18朗晴居多層磚混2300柏麗花園多層磚混330062008先鋒社區(qū)板式高層4000嘉?；▓@點(diǎn)式高層3200總60美日陽光點(diǎn)式高層未定6萬春花園多層、高層3600豐盈新苑多層磚混3200匯和家園多層磚混340011大通時尚花園四層半310013金灣花園大部分多層220021中環(huán)花園多層磚混25005(三) 重點(diǎn)項(xiàng)目介紹Ø 萬春花園此項(xiàng)目屬中高檔項(xiàng)目，是周邊區(qū)域比較富有特色也是較為成功的樓盤，由中海地產(chǎn)操作，典型香港式的設(shè)

20、計風(fēng)格，清新靚麗。該項(xiàng)目一期以多層為主，高層為輔，銷售情況很好。二期、三期則全部為點(diǎn)式高層，二期已經(jīng)開盤，其銷售情況一般，值得繼續(xù)關(guān)注。Ø 金灣花園項(xiàng)目總建筑面積21萬平米，地處河?xùn)|公園西側(cè)。外有公園，內(nèi)有大面積的花園綠地，環(huán)境較好。金灣花園憑著較佳的地理位置、適中的銷價、良好的大社區(qū)環(huán)境取得了驕人的銷售業(yè)績，多層部分18萬平米實(shí)現(xiàn)銷售率100%，客戶主要為河?xùn)|區(qū)居民。這說明此區(qū)域有一定的購買力，規(guī)模大、素質(zhì)相對較高的項(xiàng)目對市場有很強(qiáng)的吸引力。Ø 戀日風(fēng)景該項(xiàng)目位于衛(wèi)國道以18萬平米的大型社區(qū)、4層半低層低密度的規(guī)劃設(shè)計、3萬平米的主題花園、1萬平方米水景花園、雙語幼兒園為

21、主要宣傳賣點(diǎn)，形象清新秀麗。戀日風(fēng)景的前身為帝旺溫泉花園，之前銷售幾乎處于停滯狀態(tài)，經(jīng)過策劃公司的重新包裝后于2001年3月重新開盤，銷售良好。(四) 市場綜述綜上所述，區(qū)域市場具有以下幾個特點(diǎn)：1 新項(xiàng)目迭出，項(xiàng)目素質(zhì)正在不斷提高。2 高素質(zhì)項(xiàng)目吸引了大量和平、河西區(qū)的居民前來購買。3 隨著河西、和平、南開居民的遷入，人文環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)。4 道路交通發(fā)展迅速，出行十分便利。5 新房上市量增幅大于市內(nèi)其他各區(qū)。6 價格仍是居民選擇住宅的最大影響因素。三 區(qū)域市場消費(fèi)者行為分析目前河?xùn)|區(qū)的大型住宅項(xiàng)目集中于津塘公路，東站后廣場、衛(wèi)國道沿線及富民路附近地區(qū)。建筑形式上多以多層住宅為主，特色項(xiàng)目不多，

22、產(chǎn)品形式上要落后于河西區(qū)和南開區(qū)，銷售總體上趨于平淡。天津市經(jīng)過多年的開發(fā)歷程，河西、南開等原先熱點(diǎn)區(qū)域經(jīng)過幾年來高強(qiáng)度、大規(guī)模的開發(fā)，發(fā)展空間已顯局促?，F(xiàn)河西區(qū)除梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)以及尚未開發(fā)的雙林居住區(qū)外，市區(qū)周邊區(qū)域已無大宗可開發(fā)土地。南開區(qū)除部分城區(qū)的拆遷尚未完成，大型可開發(fā)項(xiàng)目也寥寥無幾，而且上述兩區(qū)項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化傾向。隨著河?xùn)|區(qū)城市開發(fā)進(jìn)程的加快，區(qū)內(nèi)中心部位土地基本開發(fā)完畢，開發(fā)重點(diǎn)逐漸向城市外圍發(fā)展。河?xùn)|區(qū)連接中心市區(qū)與濱海新區(qū)，是市區(qū)通往經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、機(jī)場、北京的交通樞紐，是政府實(shí)施城市長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的熱點(diǎn)區(qū)域，市場潛力巨大。河?xùn)|區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也高

23、于河北、紅橋，我們有理由相信，在未來的幾年中，河?xùn)|區(qū)將取代河西、南開之后成為天津市第三個開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。從2000年和2001年5月的商品房成交量的動態(tài)分布圖就能看出：河?xùn)|區(qū)2001年商品房成交量已是各區(qū)之首。(一) 舊居住區(qū)調(diào)查分析我們通過對河?xùn)|區(qū)一些大型舊居住區(qū)的調(diào)查，可以看出。1 目前消費(fèi)者對商品房的購買力相對偏低，從1999年至2001年5月河?xùn)|商品房各價位成交量動態(tài)分布圖來看， 2000元/平方米至3000元/平方米的產(chǎn)品市場認(rèn)可率最高，2000元/平方米以下的產(chǎn)品也占有很大比例，而3000元/平方米以上的產(chǎn)品市場需求較少。可接受的房價總款多集中于30萬元以下，支付首付款的能力及還款能

24、力也偏低。2 居民解決住房困難或者改善居住條件是購房最主要的目的。市場調(diào)查中消費(fèi)者購房是為了“解決住房困難或改善居住條件”這部分人群比例分別為了34%和29.5%，說明大部分消費(fèi)者對更高檔次住宅的要求不是很高。舊區(qū)居民購房原因示意圖3 除價格因素外，消費(fèi)者更關(guān)心的是環(huán)境及地段。調(diào)查表明，環(huán)境及地段的關(guān)注程度分別為36.5%和20.5%，對于其它諸如物業(yè)管理、開發(fā)商實(shí)力、小區(qū)設(shè)施不甚關(guān)心。舊區(qū)居民對住宅產(chǎn)品各因素的關(guān)心程度示意圖通過總體數(shù)據(jù)表明，河?xùn)|區(qū)老居民區(qū)的消費(fèi)者購買能力偏低，對住宅的需求處于最基本的階段，居住條件要求不高。(二) 居住新區(qū)調(diào)查分析通過對于河?xùn)|區(qū)太陽城周邊地區(qū)的新商品房的調(diào)查

25、顯示：1 新遷進(jìn)居民無論是在收入、學(xué)歷，還是職業(yè)層次上都要明顯高于老區(qū)居民。2 新遷進(jìn)居民的居住面積為80-120平方米者居多，超過舊區(qū)居民60平方米以下的居住面積。3 新遷進(jìn)居民對所居住小區(qū)的總體感受一般，并未達(dá)到最佳居住要求，表明稍好的產(chǎn)品仍有廣闊的市場空間。4 新遷進(jìn)居民有更多的購房經(jīng)驗(yàn)，除了關(guān)心環(huán)境外，對于開發(fā)商實(shí)力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費(fèi)者，購房更趨理性化。再次購房關(guān)注因素示意圖(三) 麗苑一期居民調(diào)查分析我們還重點(diǎn)對麗苑一期的居民做了詳細(xì)的調(diào)查，以了解這部分消費(fèi)者購買行為的產(chǎn)生原因，以利于我們更直接有效的把握市場。1 麗苑一期的居民總體生活水平介于新居民區(qū)和舊區(qū)居民之間。2

26、購房原因以改善居住條件為主，麗苑一期的環(huán)境是吸引他們選擇的主要原因，同時也是他們引以為豪的最主要的因素?？蛻糍彿孔钪饕脑蚴疽鈭D3 麗苑一期目前存在的最大的問題，依然是交通不便，周邊生活設(shè)施不完善，對于工程質(zhì)量和物業(yè)管理也頗有微詞?？蛻魧愒纺壳安粷M意的地方示意圖4 這部分消費(fèi)者十分看好麗苑地區(qū)將來的發(fā)展前景，堅信自己選擇的正確性，并認(rèn)為麗苑地區(qū)有發(fā)展?jié)摿?。對麗苑發(fā)展前景的心理預(yù)期示意圖(四) 具體消費(fèi)意向分析通過我們對市場調(diào)查，以及對消費(fèi)者購買住宅消費(fèi)行為的分析，我們不難對消費(fèi)者的住房消費(fèi)意向得出如下結(jié)論。1 多數(shù)居民對自身現(xiàn)有居住條件都有不同程度上的不滿意，都有改變現(xiàn)狀的良好愿望，自身的

27、消費(fèi)能力以及房屋價格是制約購房行為產(chǎn)生的主要因素。2 每平方米2000元3000元的住宅為市場主流產(chǎn)品，又因各個區(qū)域的價值發(fā)展水平不同而有所差別，25萬30萬元的住宅最受市場歡迎。3 地理位置是影響購買行為的重要因素，城市近郊區(qū)是理想的居住區(qū)域，傾向住在市中心或遠(yuǎn)郊區(qū)的人比重很小。4 由于目前消費(fèi)者所反映的商品房問題多集中于質(zhì)量問題以及兌現(xiàn)承諾問題，使得越來越多的消費(fèi)者將房地產(chǎn)開發(fā)商的知名度和信譽(yù)度作為購房選擇的要素。5 由于河?xùn)|區(qū)開發(fā)商素質(zhì)參差不齊，居民在選擇購買時存有較多后顧之憂，所以規(guī)模較大的項(xiàng)目受到追捧，從這一點(diǎn)看來，大規(guī)模項(xiàng)目的開發(fā)在該區(qū)仍屬空白。6 貸款買房成為購房最主要的付款方式

28、，人們正在逐漸拋棄傳統(tǒng)的消費(fèi)方式，樹立了借貸購房的住宅消費(fèi)觀念。7 建筑形式上傳統(tǒng)的多層住宅仍受消費(fèi)者的青睞，居民對低密度住宅的認(rèn)可程度在升高，獨(dú)體別墅和塔式高層市場接受難度頗大，建筑結(jié)構(gòu)也以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)的接受程度較差。8 環(huán)境是住宅永恒的賣點(diǎn)，除價格外在房地產(chǎn)各因素的關(guān)心程度上，景觀環(huán)境一直是消費(fèi)者最為看重的。9 戶型選擇上平層仍是廣大消費(fèi)者的首選，錯層、躍層等富于變化的形式常常被誤解為高檔次房屋的象征。10 物業(yè)管理受重視的程度在消費(fèi)者購房時考慮的各種因素中比重有所增加，表明消費(fèi)者開始注重入住后的小區(qū)管理和生活服務(wù)了。11 由于目前市場上供應(yīng)的商品住宅絕大部分為毛坯房交工，所以從

29、裝修標(biāo)準(zhǔn)上看毛坯房仍是消費(fèi)者的第一選擇，但對精裝修的要求日趨強(qiáng)烈。12 消費(fèi)者對居住區(qū)或小區(qū)的各種配套設(shè)施越來越重視，其中關(guān)乎生活質(zhì)量的基本生活服務(wù)設(shè)施和交通設(shè)施在消費(fèi)者進(jìn)行購房選擇時倍受關(guān)注，而對一些實(shí)用性功能不佳的智能化設(shè)施興趣不大。13 對人文環(huán)境的追求，擇鄰而居，成為部分高層次消費(fèi)者購房考慮的重要因素，而這種追求越是在檔次高的小區(qū)顯現(xiàn)的越明顯。通過上述我們對天津市總體市場及順馳太陽城相關(guān)區(qū)域市場消費(fèi)行為分析，我們認(rèn)為隨著天津市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民購買力也將逐步提高，加之河?xùn)|區(qū)大規(guī)模開發(fā)的熱度升溫，隨著消費(fèi)者購房理念的日漸成熟，適應(yīng)市場需求并引領(lǐng)市場的品牌產(chǎn)品，將有很大的市場空間。第四部

30、分 項(xiàng)目素質(zhì)分析一 項(xiàng)目優(yōu)勢1 太陽城項(xiàng)目規(guī)模大，總建筑面積超過100萬平方米，各種功能規(guī)劃齊備，二期項(xiàng)目依托于大社區(qū)，有利于營造良好的居住氛圍。2 太陽城起步區(qū)將于2003年6月入住，目前銷售情況良好，其良好的市場形象將對二期產(chǎn)生巨大的示范效應(yīng)。3 緊鄰城市迎賓快速路、外環(huán)線、京津高速、天津機(jī)場，交通出行便利。未來隨著東南半環(huán)的改造、真理道的貫通、地鐵2號線的興建，項(xiàng)目周邊的交通狀況會得到更大程度的改善。4 地塊內(nèi)土地已平整，地塊周邊為大面積的空地，無重大污染源，自然環(huán)境較好。5 順馳太陽城項(xiàng)目為政府統(tǒng)一規(guī)劃的大型住宅工程，市政大配套設(shè)施齊備。6 順馳集團(tuán)開發(fā)事業(yè)的良好表現(xiàn)，優(yōu)勢品牌支持。二

31、 項(xiàng)目劣勢1 與周邊項(xiàng)目相對比，土地成本較高，付款壓力大。2 地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)區(qū)域，目前區(qū)位價值市場評價較低。3 地塊位于太陽城中心位置，由于地塊南側(cè)的真理道尚未打通，與通往市區(qū)的主干道路衛(wèi)國道距離較遠(yuǎn)，不利于現(xiàn)場的形象展示。4 地塊北側(cè)為大面積的空地，南側(cè)的麗苑一期銷售情況較差，周邊人氣仍顯不足。5 4#地內(nèi)有現(xiàn)狀電話局一座，將對區(qū)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。三 威脅分析1 與北京、深圳、廣州等住宅產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)相比較，天津市居民選擇居住地點(diǎn)的區(qū)域性傾向較強(qiáng)烈，在一定程度上將限制太陽城的客戶群來源。2 從天津市整體市場格局來看，在消費(fèi)能力較強(qiáng)的和平、河西、南開三個區(qū)內(nèi)，聚集著較多

32、的項(xiàng)目，尤其是梅江周邊地區(qū)，有巨大的開發(fā)量，對我們吸引這幾個區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。3 在海河以東、中環(huán)線以西的廣大地區(qū)，聚集了許多比之順馳太陽城更具有位置優(yōu)勢和相對價格優(yōu)勢的住宅項(xiàng)目。這些項(xiàng)目對順馳太陽城有直接影響，將持續(xù)威脅每一期開發(fā)。4 西橫堤、雙林兩大片居住區(qū)將相繼啟動，規(guī)模、售價等因素與順馳太陽城類似，順馳太陽城面臨著巨大的競爭壓力，尤其是“中體產(chǎn)業(yè)”在西橫堤運(yùn)作的“運(yùn)動主題社區(qū)”將對順馳太陽城產(chǎn)生比較大的沖擊。四 機(jī)會分析1 政府對于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開發(fā)大地塊資源的減少，太陽城項(xiàng)目以其相對較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。2 太陽城的操作由順馳獨(dú)立完成，

33、起步區(qū)在規(guī)劃、環(huán)境及社區(qū)配套等方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢，太陽城2期如能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并不斷完善生活配套設(shè)施建設(shè)，將取得良好的市場效果。3 太陽城周邊道路交通及所處地理位置將使其成為天津市未來的熱點(diǎn)區(qū)域。4 天津市住宅分配政策的出臺，有利于住宅市場的發(fā)展。5 加入wto及天津近幾年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長將為太陽城項(xiàng)目帶來較大的發(fā)展機(jī)遇。諸如私人汽車的日益普及等等。6 北京2008年奧運(yùn)會選定天津機(jī)場作為輔助機(jī)場，有消息稱計劃在京津之間再修一條高架輕軌。五 綜合評價結(jié)合前面的swot因素分析，我們可以看出，順馳太陽城2期雖然存在一些劣勢，諸如土地成本較高、所屬區(qū)域購買力較低等等，但放之全

34、市范圍內(nèi)看，該地塊與梅江相比擁有價格優(yōu)勢，與西橫堤、雙林相比擁有地理位置優(yōu)勢。因此，依托于起步區(qū)的成功運(yùn)作，太陽城2期項(xiàng)目具有交通便利、市場認(rèn)可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點(diǎn)，從而凸顯出該地塊的開發(fā)價值。為了將太陽城2期項(xiàng)目運(yùn)作成功，我們?nèi)孕枳⒁庖韵陆裹c(diǎn)問題：1 住宅產(chǎn)品的易模仿性加大了產(chǎn)品尋求強(qiáng)烈差異化的困難，周邊眾多住宅項(xiàng)目綜合素質(zhì)一般，所以，在項(xiàng)目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，配套環(huán)節(jié)適度超前，強(qiáng)調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開價格競爭。2 密切關(guān)注起步區(qū)市場反應(yīng)情況，根據(jù)市場需求進(jìn)行二期的規(guī)劃設(shè)計與產(chǎn)品定位，并注意不同類型產(chǎn)品的配置以占領(lǐng)更大的目標(biāo)市場。3 掌握“以我

35、為主”的開發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開發(fā)間隔等多個角度研究問題。4 通過項(xiàng)目推廣工作，消除與消費(fèi)者之間的溝通障礙，最大程度弱化地域性消費(fèi)觀念，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售速度的本質(zhì)性飛躍。 5 對物業(yè)管理及社區(qū)文化活動方面繼續(xù)加大投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽(yù)度的轉(zhuǎn)化。6 在產(chǎn)品開發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對項(xiàng)目居住理念的提升，加強(qiáng)對大社區(qū)生活方式的營造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場關(guān)注度。第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想一 項(xiàng)目定位1 太陽城基本描述以先進(jìn)的居住理念為先導(dǎo)，注重營造空間布局、主題園林環(huán)境、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點(diǎn)，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對弱化處理住宅配套設(shè)施，具備二十一世紀(jì)領(lǐng)先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形

36、象的大規(guī)模居住社區(qū)。2 客戶群定位整個太陽城項(xiàng)目的客戶群定位必然是多層次的?？傮w上看，應(yīng)明確以 “中等收入階層”為主流消費(fèi)群體的客戶群定位?！爸械仁杖腚A層”應(yīng)該是指：有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭月收入在3000元/平方米以上，具有較高的文化水平和審美能力，對未來美好生活充滿信心和渴望的人群。3 產(chǎn)品定位利用大規(guī)模居住區(qū)的優(yōu)勢，以“中等收入階層”為主流消費(fèi)群體，講求住宅產(chǎn)品的多樣化。4 形象定位作為120萬平方米的大型居住社區(qū)，太陽城項(xiàng)目的形象塑造應(yīng)體現(xiàn)出其應(yīng)有的“大氣”與“活力”，樹立順馳太陽城品牌在天津房地產(chǎn)界的強(qiáng)勢地位，并通過太陽城項(xiàng)目進(jìn)一步提升順馳品牌的知名度與美譽(yù)度。整體形象包裝應(yīng)以清新、自

37、然、浪漫為主調(diào)，強(qiáng)調(diào)順馳太陽城品牌的親和力。二 發(fā)展思路1 倡導(dǎo)新的居住理念，在理念的指導(dǎo)下，進(jìn)行規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套等設(shè)計，使各項(xiàng)設(shè)計成為理念的最有力支撐。2 完善社區(qū)生活配套服務(wù)功能，強(qiáng)化商業(yè)及教育設(shè)施，充分發(fā)揮大規(guī)模項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢。3 以產(chǎn)品品質(zhì)為主導(dǎo)，以舒適性、便利性、安全性、適度超前為指導(dǎo)原則的產(chǎn)品設(shè)計思路。4 精心打造主題環(huán)境，利用園林環(huán)境形成太陽城項(xiàng)目的主要競爭優(yōu)勢之一。5 通過起步區(qū)對整個太陽城項(xiàng)目的展示效果，提升項(xiàng)目綜合價值，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。6 實(shí)施具有“指標(biāo)性概念”的操作手段，提高市場關(guān)注度諸如建造精品商業(yè)走廊、示范校、高標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主會所等等。7 控制開發(fā)節(jié)奏，降低市場風(fēng)險

38、三 總體規(guī)劃理念1 通過對社區(qū)生活配套設(shè)施的合理配置，創(chuàng)造新型城市住宅區(qū)發(fā)展模式，體現(xiàn)“造城”的概念。通過整合的規(guī)劃設(shè)計手法，充分考慮居民的各種需求，強(qiáng)調(diào)社區(qū)生活服務(wù)設(shè)施、室外公共空間、區(qū)域節(jié)點(diǎn)的合理設(shè)置，形成有機(jī)統(tǒng)一的城市功能系統(tǒng)。2 結(jié)合開發(fā)節(jié)奏逐步完成居住區(qū)功能的發(fā)展與延續(xù)，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展。綜合考慮居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的整體性、系統(tǒng)性、規(guī)律性和可持續(xù)性，最終形成集商業(yè)、教育、文化、娛樂、休閑等各項(xiàng)高尚品質(zhì)功能于一體的社區(qū)中心系統(tǒng)。3 在公建的配置上遵循減少數(shù)量、擴(kuò)大規(guī)模、提高質(zhì)量、服務(wù)便捷的原則。主要大型公建（包括體育館、居住區(qū)公園、中小學(xué)等）集中布置于居住區(qū)中心位置，使之成為太陽城

39、的中心。小型商業(yè)設(shè)施分散設(shè)置于2#地東側(cè)和4#、5#地的中間位置。在公建的布局上考慮各級公建設(shè)施的合理服務(wù)半徑，形成公建設(shè)施的系統(tǒng)性與層次性。4 在保證主要公建設(shè)施用地的基礎(chǔ)上，尊重原有地塊分割與現(xiàn)有道路組織，每個地塊采用具有差異化的規(guī)劃理念單獨(dú)規(guī)劃，大社區(qū)規(guī)劃的整體性依靠大型公建的配置來體現(xiàn)。第六部分 太陽城2期開發(fā)建議一 開發(fā)計劃1. 開發(fā)住宅地塊：4#、8#地塊；2. 開發(fā)時間安排2003年3月基礎(chǔ)施工2003年4月主體施工2003年9月主體封頂2004年3月環(huán)境施工2004年8月竣工入住二 目標(biāo)客戶群分析針對太陽城項(xiàng)目“中等收入階層”的市場定位，結(jié)合大規(guī)模項(xiàng)目產(chǎn)品多樣化的特點(diǎn)，主要從三

40、方面對目標(biāo)客戶群進(jìn)行分析：1. 從地域上劃分Ø 目前在附近地區(qū)居住，向往居住在高尚居住區(qū)的人群。Ø 在天津開發(fā)區(qū)和天津機(jī)場工作的高級白領(lǐng)。Ø 現(xiàn)居住在和平、河西兩個區(qū)，需要不同程度地改善居住條件的人群。Ø 少部分認(rèn)可太陽城地理位置，需要進(jìn)行二次甚至多次置業(yè)的富人階層。Ø 認(rèn)可順馳品牌，相信順馳公司的實(shí)力，對太陽城起步區(qū)充分認(rèn)可，相信太陽城項(xiàng)目美好的發(fā)展前景，具有投資和居住雙重購房動機(jī)的購房者。2. 從收入上劃分與起步區(qū)不同，太陽城2期的客戶群在收入上應(yīng)具有一定的差異性，主力客戶群主要由以下兩方面構(gòu)成：Ø 擁有穩(wěn)定未來收入的職業(yè)經(jīng)理層和

41、白領(lǐng)階層，這部分人群的事業(yè)蒸蒸日上，對未來信心十足，是社會的有生力量，他們向往綜合素質(zhì)高，環(huán)境優(yōu)美，與自身品位相符的項(xiàng)目。Ø 另一部分是擁有一定的存款，但收入處于中等水平的普通市民，他們被太陽城整體的項(xiàng)目素質(zhì)所打動，傾其畢生的積蓄改善居住條件。3. 從年齡上劃分從起步區(qū)購房客戶的現(xiàn)狀來看，主要集中在30-50歲之間的年齡段，年齡層次比較廣泛。但從發(fā)展的角度看，年輕人充滿活力，消費(fèi)觀念先進(jìn)，代表了社會的發(fā)展潮流，所以二期的主力客戶群應(yīng)定位于30-40歲這一年齡段，我們在進(jìn)行環(huán)境設(shè)計、外檐風(fēng)格選擇、形象宣傳等方面要注意迎合年輕人的特點(diǎn)。另一方面，由于目前社會老齡化現(xiàn)象比較明顯，要對老年人

42、的居住需求給予一定的重視。三 產(chǎn)品設(shè)計思路1. 產(chǎn)品設(shè)計原則：Ø 產(chǎn)品建筑形式針對客戶群定位，在產(chǎn)品形式上形成一定的差異，滿足目標(biāo)客戶群的不同居住需求。Ø 相對于起步區(qū)，在產(chǎn)品形式、戶型平立面設(shè)計、環(huán)境營造等方面實(shí)現(xiàn)一定程度的創(chuàng)新與突破。2. 建筑形式：根據(jù)兩個地塊不同的特點(diǎn)，形成產(chǎn)品差異。結(jié)合太陽城整體規(guī)劃，采取板式小高層、普通多層與低層相結(jié)合的建筑形式，具體配比見下表：建筑形式層數(shù)比例（%）板式小高層1040普通多層40準(zhǔn)低層3420合計1003. 房型平面設(shè)計：Ø 在戶均面積上適當(dāng)做出檔次差異，迎合不同層次客戶群的不同需求，多采用錯層與躍層設(shè)計；低層住宅在保

43、證平面合理性與居住舒適性的基礎(chǔ)上，采用個性化設(shè)計。Ø 通過加大面寬和提高層高等手段增強(qiáng)房型的舒適性。Ø 通過落地窗、外飄窗、吹拔等手段增強(qiáng)房型的趣味性。Ø 通過樓體挖槽、陽面不封閉陽臺等處理手法豐富房型設(shè)計處理手法，控制單套戶型面積。4. 戶均面積：結(jié)合起步區(qū)的銷售情況，在起步區(qū)戶型面積的基礎(chǔ)上，適當(dāng)放大單套面積，具體指標(biāo)見下表： 戶 型 項(xiàng) 目兩室（m2）三室（m2）低層住宅（m2）面積951301905. 建筑立面：借助高水平設(shè)計師的設(shè)計手法，營造現(xiàn)代感強(qiáng)的建筑風(fēng)格，通過勻稱的線條處理與簡潔、明快的色彩，注重建筑的美感，強(qiáng)調(diào)可識別性。6. 住宅配套：采用中等檔

44、次的配套水平，在保證住宅品質(zhì)的基礎(chǔ)上盡量控制成本，充分考慮舒適度、成本與所產(chǎn)生收益之間的關(guān)系。Ø 入戶門：高級防盜門Ø 外檐窗：高級塑鋼窗Ø 適度智能化配套：網(wǎng)絡(luò)、圍墻紅外監(jiān)控、背景音樂Ø 供水：不設(shè)熱水、中水、直飲水系統(tǒng)Ø 供熱：集中供熱，鋁合金散熱器。Ø 樓棟入口：可視對講防盜門Ø 樓梯間：地面防滑地磚，木扶手，鐵藝欄桿7. 精裝修成品房設(shè)計在起步區(qū)的成品房交工標(biāo)準(zhǔn)獲得極大市場認(rèn)可的情況下，太陽城2期應(yīng)繼續(xù)對成品房設(shè)計進(jìn)行深化，在推行統(tǒng)一交工標(biāo)準(zhǔn)成品房基礎(chǔ)的同時，適當(dāng)進(jìn)行菜單式裝修的積極探索，具體思路如下：Ø

45、充分研究客戶群消費(fèi)心理與消費(fèi)能力，嚴(yán)格按照市場定位確定成品房精裝修費(fèi)用，以確定的精裝修費(fèi)用指導(dǎo)裝修設(shè)計與材料選擇。Ø 在房型施工圖設(shè)計階段引入精裝修設(shè)計公司，對某些房型進(jìn)行必要的更改，其中包括某些平面結(jié)構(gòu)的處理和對電路、上下水、暖氣的安排與布置等。Ø 減少現(xiàn)場施工的工作量，在裝修設(shè)計時考慮80%以上的工作為外加工，現(xiàn)場裝配，以達(dá)到縮短工期，提高裝修質(zhì)量與裝修效果的目的。Ø 整體風(fēng)格定位為“時尚、實(shí)用”，倡導(dǎo)“輕裝修，重裝飾”的裝修理念。Ø 抓住重點(diǎn)，注重廚房、衛(wèi)生間的裝修效果。在整體預(yù)算的控制下突出幾個亮點(diǎn)，如某些材質(zhì)的使用，潔具、淋浴房采取定制等。&#

46、216; 注重細(xì)節(jié)處理，例如淋浴房地面的處理、地面不同材質(zhì)交接處的處理等。Ø 注意用裝修彌補(bǔ)某些房型設(shè)計中的缺陷。Ø 強(qiáng)調(diào)成品房樣板間的裝飾，體現(xiàn)生活品位，根據(jù)戶型特點(diǎn)選擇適當(dāng)尺寸的家具，增強(qiáng)室內(nèi)空間感受。Ø 與關(guān)鍵建材供應(yīng)商建立良好的合作關(guān)系，從而降低采購成本并為提供有限菜單式裝修提供經(jīng)濟(jì)前提。第七部分 經(jīng)濟(jì)可行性分析一 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)估算規(guī)劃總用地公頃紅線內(nèi)占地公頃居住區(qū)用地（按紅線內(nèi)用地的80%計算）容積率（估算）住宅建筑面積 27萬平方米（估算）二 成本估算（一） 估算范圍根據(jù)估算的居住區(qū)用地25.93公頃，按容積率1.3計算，太陽城2期住宅建筑面積約為27萬平方米。其中不同建筑形式的建筑面積見下表：建筑形式層數(shù)比例（%）建筑面積（萬平方米）板式小高層1040普通多層40準(zhǔn)低層3420合計10027（二） 單方成本估算小高層成本估算表項(xiàng)目單方造價（元）樓面土地及大配套費(fèi)用分?jǐn)?40工程建設(shè)費(fèi)1