農(nóng)戶(hù)新型儲(chǔ)糧倉(cāng)立項(xiàng)申請(qǐng)書(shū)可行性研究報(bào)告

1、農(nóng)戶(hù)新型儲(chǔ)糧倉(cāng)立項(xiàng)申請(qǐng)書(shū)可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告深友項(xiàng)評(píng)字號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng)： 開(kāi)發(fā)商： 評(píng)估單位： 主評(píng)估人： 審定： 估價(jià)日期： 目錄 一、項(xiàng)目總論 1.1項(xiàng)目背景 1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng) 1.1.2開(kāi)發(fā)公司 1.1.3承擔(dān)可行性研究工作的單位 1.1.4研究工作依據(jù) 1.1.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 1.1.6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù) 1.2可行性研究結(jié)論 1.2.1市場(chǎng)預(yù)測(cè) 1.2.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 1.2.3投資估算和資金籌措 1.2.4項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 2.1市場(chǎng)宏觀(guān)背景 2.1.1全國(guó)投資環(huán)境 2.1.2xx市投資宏觀(guān)背景 2.1.3區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 2

2、.1.4宏觀(guān)市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 2.2區(qū)域市場(chǎng)分析 2.2.1區(qū)域市場(chǎng)界定 2.2.2供給分析 2.2.3需求分析 2.2.4競(jìng)爭(zhēng)分析 2.2.5典型物業(yè)調(diào)查 2.2.6市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 3.1地塊解析 3.1.1交通條件 3.1.2地形、地勢(shì) 3.1.3水電氣保障 3.1.4規(guī)劃限制條件 3.2項(xiàng)目swot分析 3.3項(xiàng)目評(píng)價(jià) 四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 4.1項(xiàng)目定位 4.2方案評(píng)估意見(jiàn) 五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 5.1有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 5.2施工橫道圖 六、投資估算與資金籌措 6.1項(xiàng)目總投資估算 6.1.1固定資產(chǎn)投資總額 6.1.2流動(dòng)資金估算 6.2資金籌措 6.

3、1.1資金來(lái)源 6.1.2項(xiàng)目籌資方案 6.3投資使用計(jì)劃 6.3.1投資使用計(jì)劃 6.3.2借款償還計(jì)劃 七、銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 7.1各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售收入估算 7.2項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃 7.3資金來(lái)源與運(yùn)用分析 7.4銷(xiāo)售利潤(rùn) 八、財(cái)務(wù)與敏感性分析 8.1贏(yíng)利能力分析 8.2項(xiàng)目不確定性分析 8.3社會(huì)效益和影響分析 九、可行性研究結(jié)論與建議 9.1擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn) 9.2項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議 9.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 十、附表 10.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表 10.2項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 10.3項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 10.4資金來(lái)源與運(yùn)用表 10.5損益及利潤(rùn)分配表 10

4、.6現(xiàn)金流量表（全部投資） 10.7借款償還期測(cè)算表 10.8敏感性分析表 10.9項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖 十一、附件 附件1：（開(kāi)發(fā)商）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 附件2：xx市建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件； 附件3：開(kāi)發(fā)商提供的相關(guān)資料復(fù)印件； 附件4：評(píng)估單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 附件5：評(píng)估單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件； 附件6：評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書(shū)復(fù)印件； 一、項(xiàng)目總論 1.1項(xiàng)目背景 1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng)：xxx商住樓 方向位置 東面 西面 南面 北面 備注 1.1.2開(kāi)發(fā)公司 開(kāi)發(fā)公司 公司地址 法定代表人 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 注冊(cè)資本 企業(yè)類(lèi)型 經(jīng)營(yíng)范圍 備注 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 1.1.3承擔(dān)可行性研究工作的單位

5、評(píng)估單位 法定代表人 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 評(píng)估資質(zhì) 公司地址 經(jīng)營(yíng)范圍 備注 1.1.4研究工作依據(jù) （1）國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)； （3）建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法； （4）xx市發(fā)展計(jì)劃局文件發(fā)布的深計(jì)2003590號(hào)xx市發(fā)展計(jì)劃局文件； （5）國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部、xx省、xx市人民政府、xx市規(guī)劃與國(guó)土資源局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策； （6）各級(jí)政府職能部門(mén)公布的統(tǒng)計(jì)資料及市場(chǎng)行情資料； （7）開(kāi)發(fā)公司提供的有關(guān)本項(xiàng)目評(píng)估所需資料； （8）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范gb/t50291-1999； （9）評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察記錄、攝影及市場(chǎng)調(diào)

6、查資料； （10）xx市建設(shè)工程價(jià)格信息； （11）xx市建筑工程綜合價(jià)格； （12）估價(jià)方掌握的其他相關(guān)資料； 1.1.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 土地情況宗地號(hào)地塊編號(hào)： 占地面積平方米 土地用途商業(yè)、住宅 土地使用年限尚未辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù) 用地規(guī)劃建設(shè)情況主體建筑物性質(zhì)高層商住樓 建筑容積率7.0 建筑覆蓋率40% 建筑面積總建筑面積為14100平方米，包括商業(yè)2100平方米（其中凈菜市場(chǎng)1000平方米），住宅12000平方米。 1.1.6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù) （1）根據(jù)xx市建設(shè)用地規(guī)劃許可證深規(guī)土規(guī)許字xxx號(hào)，xxxx號(hào)宗地的用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅，總用地面積為2021.5平方米，其中建

7、設(shè)用地面積為2021.5平方米，建筑容積率為7.0，建筑覆蓋率40%，建筑層數(shù)為高層，總建筑面積為14100平方米，包括商業(yè)2100平方米（其中凈菜市場(chǎng)1000平方米），住宅12000平方米。 1.2可行性研究結(jié)論 1.2.1市場(chǎng)預(yù)測(cè) （1）從xx市的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的影響下，2003年深圳房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過(guò)2002年的高速增長(zhǎng)后，已開(kāi)始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。深圳房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已日漸成熟、規(guī)范。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)市場(chǎng)規(guī)模的穩(wěn)健擴(kuò)張

8、后轉(zhuǎn)入對(duì)質(zhì)的需求上升，近年國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策保持穩(wěn)定。同時(shí)國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)政策進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)購(gòu)房者置業(yè)需求，預(yù)計(jì)xx市房地產(chǎn)業(yè)在近幾年內(nèi)將保持相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 （2）從xx縣區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。近年來(lái)，xx市在xx縣區(qū)進(jìn)行的人民南改造、東門(mén)改造、筍崗重建工程相繼進(jìn)入實(shí)施階段，帶旺了周邊樓市。同時(shí)，羅湖“圍剿”違法建筑的力度不斷加大，為周邊樓盤(pán)的包裝和環(huán)境改善掃清了障礙。如果加上早已規(guī)劃好的仙桐體育公園、圍嶺森林公園等市政設(shè)施能早日動(dòng)工，口岸經(jīng)濟(jì)區(qū)如能早日推出，打擊違規(guī)違建力度如能進(jìn)一步加大，這些都將有效破除羅湖房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸因素，推動(dòng)羅湖樓市的繁榮。根據(jù)調(diào)查，羅湖口岸片區(qū)依然

9、為港人消費(fèi)和置業(yè)的首選之地，加之政府正積極計(jì)劃改革通關(guān)政策，將進(jìn)一步促使港人在港工作、在深居住的生活方式。所以，羅湖仍是外銷(xiāo)最有利的區(qū)域。同時(shí)羅湖作為深圳的商業(yè)中心，寫(xiě)字樓林立，加之港人的來(lái)往頻繁，這些都為東門(mén)等片區(qū)大量的小戶(hù)型住宅提供了廣泛的出租客源；同時(shí)，周邊商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的興旺也帶來(lái)了部分生意人的以商帶住的需求。因此一直以來(lái)該片區(qū)的買(mǎi)房投資氛圍在不斷上升。 （3）從東門(mén)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。該片區(qū)地處羅湖繁華商業(yè)區(qū)，商業(yè)發(fā)達(dá)、寫(xiě)字樓集中、人口密度大、交通便利、配套設(shè)施齊全，是深圳白領(lǐng)的集中聚集地之一，也是深圳的商業(yè)中心。由于地處商業(yè)中心區(qū)，精品小戶(hù)型是市場(chǎng)的主要需求。這一區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比

10、較成熟，大多以精品小戶(hù)型為主，如百仕達(dá)花園、沁芳名苑、東悅名軒、嘉年華名苑、駿景名園、繽紛家園等。 （4）從該項(xiàng)目自身分析：該項(xiàng)目位于東門(mén)片區(qū)，首先具有地處繁華商業(yè)地段的 優(yōu)勢(shì)。東門(mén)片區(qū)作為深圳最主要的商圈，一直以來(lái)都是港人最為熟悉和認(rèn)同的區(qū)域，因此在外銷(xiāo)方面具有先天的優(yōu)勢(shì)。其次，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)定位為以小戶(hù)型為主的物業(yè)，戶(hù)型面積小，總價(jià)低，符合投資客戶(hù)的投資要求，具有一定的市場(chǎng)空間。 1.2.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀項(xiàng)目用地已經(jīng)用圍墻圍住，地面為水泥地面，無(wú)其他建筑物和附著物，目前用地基本完成“三通一平”（路通、通電、通水及場(chǎng)地平整），項(xiàng)目尚處于建設(shè)前期準(zhǔn)備階段。項(xiàng)目前期工作 土建工程 其他工

11、程 竣工入伙時(shí)間 備注項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀情況詳見(jiàn)附件：委估物業(yè)實(shí)景照片；項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度詳見(jiàn)附件：項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖； 1.2.3投資估算和資金籌措 根據(jù)深圳建設(shè)工程價(jià)格信息、xx市建筑工程綜合價(jià)格等，經(jīng)評(píng)估測(cè)算本項(xiàng)目總投資估算額為人民幣9014萬(wàn)元。工程建設(shè)資金的籌措方式為開(kāi)發(fā)商自有資金5400萬(wàn)元，銀行借款2000萬(wàn)元，銷(xiāo)售回款1614萬(wàn)元。 1.2.4項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 （1）從市場(chǎng)角度評(píng)估分析結(jié)論。該項(xiàng)目位于xx市xx縣區(qū)繁華的東門(mén)片區(qū)，地處繁華的商業(yè)中心地段，具有較多的優(yōu)勢(shì)，具有一定市場(chǎng)空間。經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目住宅的銷(xiāo)售均價(jià)為7000元/平方米，商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為20000元/平方米，預(yù)計(jì)可實(shí)

12、現(xiàn)銷(xiāo)售收入11970萬(wàn)元（在本評(píng)估測(cè)算中，考慮到目前該區(qū)域的市場(chǎng)特點(diǎn)以及同類(lèi)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況，結(jié)合該項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)該項(xiàng)目考慮5%的空置率）。 （2）從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益角度評(píng)估分析結(jié)論： 該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入（考慮5%的空置率）為11970萬(wàn)元； 該項(xiàng)目可建成后可實(shí)現(xiàn)的稅前利潤(rùn)2321萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)率為25.7%； 該項(xiàng)目可建成后可實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)1973萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率為21.9%； 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=19.4% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=7.137%）=1059萬(wàn)元 投資回收期（動(dòng)態(tài)）=2.73 由以上可以看出，該項(xiàng)目效益較好，經(jīng)濟(jì)上可行。 （3）從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)角度評(píng)估分析結(jié)論： 在下面9.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議的評(píng)估分析中，我們對(duì)項(xiàng)目的盈虧平衡分析、敏感性等定量分析；對(duì)項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目工程進(jìn)度方面風(fēng)險(xiǎn)等定性分析，得出結(jié)論是項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 （4）從下面的資金的籌措與運(yùn)用分析來(lái)看。經(jīng)評(píng)估測(cè)算本項(xiàng)目總投資估算額為人民幣9014萬(wàn)元