中海成本控制點(diǎn)

1、中海建安成本29個控制點(diǎn)作為靠建筑起家、發(fā)源于中國香港的中海，中海對建筑開發(fā)各環(huán)節(jié)了如指掌，而其對成本的控制可謂錙銖必較，并以一系列制度嚴(yán)格管控。下面將按照成本科目，逐一分析中海地產(chǎn)各項(xiàng)成本的控制方法。一、前期工程一般水平，按建筑面積計算，單方造價在2050元。場地的現(xiàn)狀，直接決定它的成本水平。比如，如果存在“場地土方工程”這一項(xiàng)的話，比如坡地項(xiàng)目，或未能進(jìn)行三通一平交地的項(xiàng)目，其造價水平就高。越是邊遠(yuǎn)地區(qū)，因其配套設(shè)施不齊全，需要施工的項(xiàng)目多，數(shù)量大，造價也相應(yīng)地高于市區(qū)項(xiàng)目。1.場地土方工程前期工程中需注意兩項(xiàng)，一是場地土方工程，目前很多項(xiàng)目自然高低于市政標(biāo)高，都需要大量回填土方，造價不低

2、。2.圍墻另一個是圍墻。曾經(jīng)有個項(xiàng)目的臨時圍墻分判花掉三個月的時間，原因就是設(shè)計對于圍墻的方案遲遲未定，反復(fù)修改。臨時圍墻標(biāo)準(zhǔn)化可以節(jié)省很多無謂的時間損耗。其次在圍墻設(shè)計上要注意經(jīng)濟(jì)性，圍墻主要功用還是圍護(hù)且是臨時性質(zhì)，局部需要營銷包裝，不要過于奢侈。還有一種情況，對于地塊較大的項(xiàng)目，需要分期建設(shè)，但是首期安排在地塊中間，遠(yuǎn)離市政交通道路，為了展示和銷售需要，在沒有整個地塊的道路交通系統(tǒng)設(shè)計的情況下，必然要興建一定數(shù)量的臨時道路、臨時圍墻、臨時綠化等等設(shè)施，花費(fèi)相當(dāng)大。這是不可取的。二、基礎(chǔ)工程對于樁基工程，以總建筑面積為單位計算，目前的造價水平是80120元/。對于非樁工程，暫時錄不到規(guī)律(

3、具體地體現(xiàn)在建筑面積上)關(guān)聯(lián)性較小。以建筑物基底計算的樁基礎(chǔ)工程，其造價為600800元/。3.地基處理這項(xiàng)費(fèi)用，完全與場地的地質(zhì)條件有關(guān)。比如佛山地區(qū)地下溶洞較多，處理起來花費(fèi)大、耗時長。相對來說，換土之后如果能利用天然地基，是相當(dāng)節(jié)省的，但是，這種方案具有明顯的地區(qū)特征，不是每個城市都可以效仿的。4.樁基礎(chǔ)它的造價水平與樁的種類有關(guān)。而樁的種類在多數(shù)情況下，又是無法替換的，因而也顯示出剛性，比如對于人工挖孔樁和高強(qiáng)度管樁之間的選擇，如果因?yàn)榈鼗浫鯇?dǎo)致樁設(shè)計很長，那是不便選用人工挖樁的，在工期和經(jīng)濟(jì)上都沒有優(yōu)勢。除樁型之外，樁的長度是影響造價的重要原因，而樁長又與地質(zhì)條件直接相關(guān)。在某些情

4、況下，抗撥樁可以用錨桿來代替，經(jīng)濟(jì)性顯著。在樁基礎(chǔ)工程施工中，需注意樁機(jī)數(shù)量、打樁順序與樁長記錄，尤其是樁長記錄。端承樁都是按實(shí)結(jié)算，結(jié)算的數(shù)量依據(jù)全是靠現(xiàn)場的打樁記錄匯總而來，不能僅依靠監(jiān)理去驗(yàn)收。樁基礎(chǔ)工程，其造價上有相當(dāng)?shù)膹椥?，需要做專門的優(yōu)化處理。曾經(jīng)某個項(xiàng)目的別墅樁基礎(chǔ)工程的造價超過400元/，究其原因是樁數(shù)太密，承載力太高。其實(shí)完全可以減少樁數(shù)量而用一塊較厚一些的“板”來作上部柱子的支撐體。5.非樁基礎(chǔ)如果能夠避免獨(dú)立的筏板基礎(chǔ)的話，基礎(chǔ)工程的造價將會明顯地降低，比如讓筏板同時兼做地下室的底板。如果僅有筏板而無地下室的話，那筏板就可惜了。對于低樓層建筑使用獨(dú)立柱基是很經(jīng)濟(jì)的。三、地

5、下室地下室工程的造價，一般是2,2003,000元/。目前有不少地區(qū)的地下室造價已經(jīng)達(dá)到4千的水平了，非常可怕！影響地下室造價的因素很多：6.地下室面積單個地下室的面積越小，整體造價水平就越高，因?yàn)樗謹(jǐn)偭怂闹艿膲w，所以多棟高層建筑，其下面的地下室如果是連成一片的話，相對來說，就很經(jīng)濟(jì)；而如果每一棟的下面都有一個獨(dú)立的地下室，而每個地下室又相互連通，象是“地道戰(zhàn)”一樣，那么多個地下室的造價水平肯定要高于一個地下室。7.地下室的層數(shù)地下室的層數(shù)多一些，比如23層，其經(jīng)濟(jì)性會比1層要好，因?yàn)榈装搴晚敯暹@些造價高昂的構(gòu)件將會被分?jǐn)偂Ｔ趫龅亻_闊、無不良地質(zhì)的條件下，多層地下室其經(jīng)濟(jì)性優(yōu)于單層地下室。

6、8.設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性具體地體現(xiàn)上鋼筋和砼的用量指標(biāo)上，也是地下室建造成本控制的核心！目前的水平是鋼筋140200kg/，甚至更多；砼是1.0m3/以上，影響砼用量的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。當(dāng)然跟層數(shù)也有關(guān)系，層數(shù)多，攤銷下來的指標(biāo)就很低。9.頂板覆土這個因素影響很大，建議控制覆土厚度，在地下室頂板部位不要安排消防通道和大型苗木。10.基坑支護(hù)涉及到經(jīng)濟(jì)性，在能夠保證安全的情況下，盡量優(yōu)化方案，追求最大的經(jīng)濟(jì)性。安全性必須要由施工單位來承諾，否則將來會面臨被索賠的問題。11.土方工程對于土方工程量較大的項(xiàng)目分期，需考慮到開挖土方的可利用性。對于開挖出來的土方，盡量用于本期

7、或該項(xiàng)目的前期回填；仍需外運(yùn)的土方，盡可能回填，“變廢為寶”，減少工程造價。12.地下室的豪華程度豪華的表現(xiàn)，集中在地面處理上，其次是墻面的處理。地面是不是一定要做一層專用油漆或硬化面層，要視項(xiàng)目檔次而定，建議高檔樓盤才考慮面層處理。13.人防工程影響造價較為明顯，但因?yàn)榫唧w的表現(xiàn)形式是在結(jié)構(gòu)工程上，所以無法拆分出造價水平。一般來說，只設(shè)計外防水，防水層不準(zhǔn)做兩道，如果怕漏從施工管理上找原因，而不準(zhǔn)通過額外花費(fèi)來補(bǔ)管理上的漏洞。 14.地下室設(shè)計優(yōu)化(1)方柱比圓柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少節(jié)省10元，甚至15元。墻柱面在用涂料時，可以考慮將膩?zhàn)庸ば蚴÷裕?/p>

8、只刷涂料。當(dāng)然，地下室地涂料一般檔次的就行。(2)天花不要抹灰，直接做涂料（有些地區(qū)天花不抹灰也不刷涂料）。天花因?yàn)橛写罅康牧海阅ɑ颐娣e一般是建筑面積的1.2倍以上，遇有頂板覆土?xí)r，因?yàn)榱盒枰痈撸旎娣e甚至?xí)_(dá)到建筑面積的1.5倍。每平方米的抹灰造價按12元/計算，對于10,000的地下室，如果天花抹灰面積是15,000，僅此一項(xiàng)就可以節(jié)省18萬。(3)少設(shè)計幾盞燈。燈火通明是浪費(fèi)。(4)如果能做成自然通風(fēng)的地下室，那么在機(jī)電工程上，將會節(jié)省相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。比如各種風(fēng)管和風(fēng)機(jī)，就可以省掉。另外，能使用中壓的通風(fēng)管就不要用高壓的，因?yàn)檫@兩種情況下使用的板厚相差較大。(5)地下室的機(jī)電工程在設(shè)

9、計上需要注意以下幾點(diǎn)：a.做好管線綜合平衡，防止不必要的設(shè)計變更和現(xiàn)場修改，以致造成浪費(fèi)；b.對于電氣部分，有條件的機(jī)電圖紙最好能和電力設(shè)計院的外電設(shè)計相匹配（至少需要機(jī)電設(shè)計單位了解電力設(shè)計院當(dāng)?shù)刈龇ǎ?，這樣防止兩者之間的差異較大，而使機(jī)電成本無法控制；c.合理設(shè)置水泵房、消防等控制中心位置，以最適合的位置以減少各管路長度；d.合理選用各管材：預(yù)埋的電線管用PVC管，從橋架接至末端設(shè)備之間的管段用鍍鋅電線管（當(dāng)?shù)赜袕?qiáng)制規(guī)定的除外）；給排水的管材也是，PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和噴淋給水管能用國標(biāo)鍍鋅鋼管的就不要使用加厚鍍鋅鋼管等等。四、地面以上建筑以住宅層的單體造價

10、為例，目前一般是1,6501,850元/(不含戶內(nèi)裝飾)，比2006年平均水平高出300400元/。從物業(yè)類型上看，小高層與高層、超高層的造價差別并不大，這一點(diǎn)，可能巔覆了大家的常識。我們現(xiàn)在的住宅設(shè)計都是要求不露梁不露柱，所以在結(jié)構(gòu)上基本都是“框剪”體系，而與層數(shù)無關(guān)，所以在鋼筋和砼的含量上相異不明顯；但是對于別墅這類低層建筑來說，就完全沒有必要設(shè)計“剪力”或“短肢”了，太浪費(fèi)！而帶電梯的住宅比不帶地電梯的住宅每平方米高50元/。15.建筑工程此處的建筑工程，已經(jīng)剝離了外立面裝飾、外墻保溫、防水等項(xiàng)目，所以，影響造價水平的因素集中在設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性上，即鋼筋和砼的用量，以及屋面造型。影響鋼筋和砼

11、用量指標(biāo)的，還有一個隱性的因素，即“贈送面積”。如果有“贈送面積”的，應(yīng)說明贈送的部位和面積數(shù)量，以便于判斷成本本身的合理性。目前的水平，鋼筋4560kg/，砼0.350.45m³/，鋼筋的施工單價約為5.506.00元/kg，每節(jié)約5kg的鋼筋，就可以節(jié)省成本約30元/。C30砼的價格約為350元/m3，每節(jié)約0.1m³/砼的用量，也可以省35元/。屋頂造型影響單方造價水平顯明，越是層數(shù)少的建筑物，分?jǐn)偟某杀驹礁摺?6.防水工程此項(xiàng)攤至地上建筑面積一般約為2030元/(僅廚衛(wèi)與屋面)，外墻不一定要做防水，有些地區(qū)外墻全部做防水，造價增加至少40元/。17.入戶門工程如果是

12、木質(zhì)入戶門，其造價與木材的種類有關(guān)，另外，裝飾性的邊條，如果是整塊木料加工而成，造價昂貴，相反如果是多塊木片疊合而成，則相對便宜。這一項(xiàng)費(fèi)用剛性明顯，一般均價在2000-3000元/樘，高檔一點(diǎn)的在5000元/樘左右，“最高記錄”是聯(lián)排別墅的3萬/樘。18.外立面門窗工程這一項(xiàng)剛性和彈性都很明顯。目前，外立面的門窗與建筑面積(僅限所在樓層)之比，即“窗積比”約為0.250.3(北方一般在0.25左右)，盡量控制在0.25。影響門窗造價的主要是門窗的功能。比如隔熱、雙玻、較好的五金件、玻璃的種類，如果門窗用后裝法施工，將出現(xiàn)附框的費(fèi)用，相當(dāng)于每平方米建筑面積增加造價1015元。鋁門窗的替代品，僅

13、塑鋼一種，雖然其具有良好的隔熱性，但塑鋼的檔次明顯低于鋁門窗。所以，在鋁門窗工程上，只能從其檔次上注意節(jié)約，比如內(nèi)開內(nèi)倒形式的門窗造價是普通的3倍(以350元/為基數(shù))。若以0.3的窗積比計算，相當(dāng)于地上物業(yè)的單方造價將增加210元/(以地上建筑面積計)，若按可售，增加的造價將會更高！19.保溫工程屬于地方性工程，與地區(qū)氣候條件有關(guān)。目前以50mm110mm苯板保溫為主，華東地區(qū)是采用內(nèi)外兩道保溫砂漿，總的來講，每平方米建筑面積的造價在80100元/。20.外立面裝飾這是影響建筑物單體造價水平的又一個重要因素。一是外立面裝飾面積與建筑面積之比，我們稱為“墻積比”，普遍的數(shù)字是11.3；對于聯(lián)排

14、別墅或獨(dú)棟別墅來講，墻積比目前大部分在1.82.1之間，甚至更高。在設(shè)計上，控制立面的層次將會大大地降低墻積比。二是裝飾的檔次，就是用料。以面磚為例，集中采購的普通檔次的面磚是22元/，面磚施工的單價為45元/，那么外立面的造價是67元/，按墻積比1.2折算成建筑面積，其單方造價是80.40元/。如果墻積比提高到1.4，則增加建筑面積的造價是13元。如果要用較好的外墻磚，比如臺資廠或日資廠，材料價格估計是50元/，相當(dāng)于增加建筑面積造價33.6元/。如果用涂料，目前來說，30元/的造價可以做到較好的合資產(chǎn)品。設(shè)計選型的時候應(yīng)注意，能用國產(chǎn)就不用進(jìn)口。目前來看，高檔的聯(lián)排別墅整項(xiàng)造價以地上建筑面

15、積計約350元/以下，小高層、高層物業(yè)的外立面裝飾造價在110元/左右，高檔的在160元/左右。21.大堂裝飾豪華裝飾一個需要50萬元，普通裝飾，一個只需要不到5萬元。目前限額審批意見中提到的檔次標(biāo)準(zhǔn)是3500、2500、1500元/，此項(xiàng)的單方指標(biāo)受層數(shù)的影響較大，但一般在1020元/，最高不超過25元/。22.公共部位裝飾主要是電梯廳。裝飾標(biāo)準(zhǔn)一般是地面和墻面使用拋光磚，或者加配一些石材裝飾線條。電梯門套普通用石材。造價水平是5060元/建筑面積。以公共部位的面積來計，造價水平約為980元/，設(shè)計時盡量減少公共部分空間。對于中低檔項(xiàng)目，在選材上，一定要選小規(guī)格產(chǎn)品，這樣比較經(jīng)濟(jì)。另外就是取

16、消石材點(diǎn)綴，比如踢腳線、波打線等。23.機(jī)電系統(tǒng)工程對于毛坯住宅來說，造價顯得剛性。合計約為200元/以下，不包括特殊地區(qū)的采暖、中水等系統(tǒng)。對于給排水系統(tǒng)的優(yōu)化：一是管材的材質(zhì)，比如排水系統(tǒng)要選用UPVC，而不是金屬管材；上水管道要選用普通材質(zhì)而不是昂貴的新產(chǎn)品；二是系統(tǒng)的功能要講究，比如不要選用造價昂貴的同層排水。24.安防工程造價有相當(dāng)?shù)膹椥?。主要表現(xiàn)在功能上，盡量不要用噱頭一類的功能，另外一點(diǎn)就是可視對講顯示器是黑白還是彩色。彩色的貴一倍多。25.電梯工程其造價高低一是功能，太多的功能沒有必要；另外一點(diǎn)是選配的標(biāo)準(zhǔn)，比如層門是用不銹鋼還是普通的噴漆鋼板？還有一點(diǎn)要注意，不要盲目地去追新

17、產(chǎn)品。新產(chǎn)品普通存在功能不穩(wěn)定、價格高，維修運(yùn)營費(fèi)用高的特點(diǎn)。電梯工程的單方造價的高低，與其所服務(wù)的面積直接相關(guān)，對于一個10層左右的小高層來說，如果是一梯兩戶，其電梯攤銷的成本非常高，如果是一梯三戶或四戶，則成本成倍地下降。目前對于100米高層住宅來說，住宅層電梯造價50元/是正常的。26.建筑物的泛光照明工程安裝在屋頂上的燈光，每棟5萬元造價是適當(dāng)?shù)模胀ǖ捻?xiàng)目不需要設(shè)置泛光照明。27.配套設(shè)施控制的標(biāo)準(zhǔn)是學(xué)校1600元/全包，會所35004000元/全包(含建造與裝修)。28.配套工程可優(yōu)化的項(xiàng)目是變配電工程，主要體現(xiàn)在設(shè)計上，以KVA為指標(biāo)，每一單位的成本是2000元/KVA左右。但是

18、，其造價水平，又與地方土政策有關(guān)，可注意以下幾點(diǎn)：(1)高低壓柜和元器件在品牌和廠家選擇上很重要，能用合資的就不用進(jìn)口的，能用國產(chǎn)的就不用合資的；(2)對于電纜，能用四芯滿足要求的就不要用五芯電纜(包括插接母線)，能用阻燃的就不要用耐火的，這個存在很大的造價差異；(3)對于地庫面積很大的地庫，將發(fā)電機(jī)房分成多個發(fā)電機(jī)低壓房，雖然增加了低壓柜，但總造價是要減少很多；(4)室外管網(wǎng)工程需要在分判的時候劃分好合同范圍，對于室外工程的土石方開挖與回填分判給一家單位去做。29.室外工程主要包括兩方面，一是景觀工程，二是小區(qū)圍墻工程。景觀工程，是現(xiàn)代地產(chǎn)行業(yè)的一張王牌！目前室外工程的造價水平，一般控制在每平方米建筑面積100120元/，以空地面積來計，整個室外工程的造價水平是400500元/。個別項(xiàng)目占