亳州市鐘點工食品有限責(zé)任公司估價報告

1、安徽弘業(yè)土地評估測繪有限公18955806966土 地 估 價 報 告項目名稱：亳州市鐘點工食品有限責(zé)任公司位于安徽譙城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)莊周路西側(cè)、規(guī)劃路南側(cè)14700平方米工業(yè)用地出讓國有土地使用權(quán)抵押價格評估（安徽省亳州市）受托估價單位：安徽弘業(yè)土地評估測繪有限公司土地估價報告編號：安徽弘業(yè)（亳估）2015字第25號提交估價報告日期：二0一五年四月二十九日土 地 估 價 報 告第一部分 摘 要一、估價項目名稱：亳州市鐘點工食品有限責(zé)任公司位于安徽譙城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)莊周路西側(cè)、規(guī)劃路南側(cè)14700平方米工業(yè)用地出讓國有土地使用權(quán)抵押價格評估（安徽省亳州市）二、委托估價方：亳州

2、市鐘點工食品有限責(zé)任公司三、估價目的： 此次估價是依據(jù)委托方提供的該宗地的國有土地使用證亳譙國用（2015）字第011號、宗地圖等相關(guān)資料，本次估價僅為亳州市鐘點工食品有限責(zé)任公司使用的該宗工業(yè)用途出讓國有土地使用權(quán)辦理抵押貸款提供土地價格參考。四、估價基準(zhǔn)日：二0一五年四月二十八日五、估價日期 ：二0一五年四月二十八日至二0一五年四月二十九日六、地價定義：此次評估的土地價格是指待估土地在估價基準(zhǔn)日二0一五年四月二十八日，在下列估價設(shè)定條件下的國有出讓土地使用權(quán)市場價格。1、土地使用權(quán)類型及土地使用權(quán)年限：估價對象在評估基準(zhǔn)日是出讓土地使用權(quán)，土地使用權(quán)人為亳州市鐘點工食品有限責(zé)任公司，土地使

3、用權(quán)屬于國有土地，估價對象證載用途為工業(yè)用地，本次評估設(shè)定估價對象用途為工業(yè)用地；工業(yè)用地最高使用年限為50年，評估宗地土地使用權(quán)終止日期為2065年2月11日，本次評估設(shè)定其剩余使用年限為49.91年，從估價基準(zhǔn)日起計算。2、土地用途：根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查，估價對象地上建有廠房等建筑物，土地實際用途為工業(yè)用地，本次評估設(shè)定估價對象用途為工業(yè)用地。3、土地開發(fā)程度：待估宗地在估價基準(zhǔn)日時實際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通訊、通電、供水、排水）和紅線內(nèi)土地平整；本次估價所設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通訊、通電、供水、排水）和宗地內(nèi)土地平整。4、規(guī)劃條件：符合亳州市城

4、市規(guī)劃局規(guī)劃條件。本次評估價格是在規(guī)劃利用條件下，滿足上述用途、使用權(quán)類型、使用權(quán)年限、開發(fā)程度、規(guī)劃指標(biāo)等各項評估設(shè)定條件，于評估基準(zhǔn)日二0一五年四月二十八日的正常市場條件下的國有出讓土地使用權(quán)抵押價格。七、估價結(jié)果：經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘查和當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行分析，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇合適的評估方法，評估得到估價對象在估價設(shè)定用途，土地使用權(quán)類型，使用年限及開發(fā)程度、容積率條件下，于估價基準(zhǔn)日二0一五年四月二十八日的土地使用權(quán)市場價值如下：地價種類：出讓國有土地使用權(quán)抵押價格評估土地面積:14700平方米單位地價：211.45×0.4+294.6×0.6=261.

5、34元/平方米 總 地 價：245.27×14700=384萬元大 寫：叁佰捌拾肆萬整貨幣種類：人民幣（估價結(jié)果詳見附表土地估價結(jié)果一覽表）八、土地估價師簽字： 姓 名 土地估價師資格證書號 簽 名于 弘 2007340037史 慧 2002340027 九、土地估價機構(gòu)： 估價機構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字 （機構(gòu)公章） 二0一五年四月二十九日第二部分 估價對象界定一、委托估價方：亳州市鐘點工食品有限責(zé)任公司二、估價對象：該評估宗地的土地使用者是亳州市鐘點工食品有限責(zé)任公司，位于安徽譙城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)莊周路西側(cè)、規(guī)劃路南側(cè)，評估宗地的證載用途為工業(yè)用地，評估設(shè)定用途為工業(yè)用地，評估土地面積為14700

6、平方米，四級地段，出讓國有土地使用權(quán)。本次評估的是該宗地在估價期日時工業(yè)用途下土地使用權(quán)剩余使用年期為49.91年的出讓國有土地使用權(quán)抵押價格，不含地上建筑物和附屬物的價格。三、估價對象概況1、土地登記狀況 1.1地理位置：安徽譙城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)莊周路西側(cè)、規(guī)劃路南側(cè)。1.2土地用途：根據(jù)委托方提供的國有土地使用證亳譙國用（2015）字第011號等資料顯示，待估宗地的證載用途為工業(yè)用地，評估設(shè)定用途為工業(yè)用地。1.3四 至：東至：莊周路； 南至：2013-16號；西至：2013-19號； 北至：興華包裝。1.4土地面積：本報告評估的面積是依據(jù)委托方提供的國有土地使用證亳譙國用（2015）字第011

7、號中證載的面積14700平方米。1.5土地級別：根據(jù)亳州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)亳州市人民政府關(guān)于公布亳州市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新成果的通告（亳政201411號文件）土地級別分類，本次評估土地屬于四級地段。1.6土地權(quán)屬性質(zhì)：出讓國有土地使用權(quán)1.7國有土地使用證編號: 亳譙國用（2015）字第011號，土地證登記日期為2015年3月27日，土地使用權(quán)終止日期為2065年2月11日。2、土地權(quán)利狀況：2.1土地所有權(quán)狀況：國有土地所有權(quán)2.2土地使有權(quán)狀況：出讓國有土地使用權(quán),土地剩余使用年期為46.51年。2.3土地他項權(quán)利狀況：該宗地在估價期日不存在他項權(quán)利狀況。2.4宗地使用的其他特

8、殊規(guī)定:無。3、土地利用狀況：3.1土地利用現(xiàn)狀：根據(jù)委托方提供的權(quán)屬資料及現(xiàn)場勘查情況，待評估宗地為工業(yè)用地，地勢平坦，地質(zhì)條件較好，在估價期日地上有廠房等建筑物，待估宗地在估價基準(zhǔn)日時實際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通訊、通電、供水、排水）和宗地內(nèi)土地平整。3.2土地規(guī)劃利用情況：根據(jù)委托方提供的國有土地使用證亳譙國用（2015）字第011號、宗地圖等相關(guān)資料，該宗地為工業(yè)用地，評估土地面積為14700平方米，其他規(guī)劃條件符合亳州市城市規(guī)劃局規(guī)劃要求。四、影響地價的因素說明（一）一般因素 1.地理位置亳州市位于安徽省西北部,平面地理坐標(biāo)介于東經(jīng)115°53116

9、6;49 '，北緯32°51'35°05'，是我國中部地區(qū)的農(nóng)業(yè)城市。全市轄4個縣區(qū)，國土面積8522平方公里，全市總?cè)丝?39.23萬人。 2.自然環(huán)境 2.1地勢、地貌亳州市位于黃淮平原的南緣東西窄,南北寬,全境地勢平坦開闊,由西北向東南微傾，坡降約1/7500。 2.2氣候、水文 亳州市地處中緯度暖溫帶半濕帶季風(fēng)氣候區(qū),四季分明,雨量適中,日照充足。但也具有過渡帶氣候的變異性,低溫、霜凍、冰雹、干熱風(fēng)等災(zāi)害時有發(fā)生。其境內(nèi)河流主要有渦河、宋湯河、西淝河、包河均屬淮河水系。 3.行政區(qū)劃亳州市現(xiàn)轄譙城區(qū)1個區(qū)和渦陽、蒙城、利辛3個縣。市轄譙城區(qū),

10、總土地面積為2262平方公里,人口約141.16萬人。 4.社會經(jīng)濟狀況 隨著改革開放的不斷深入，亳州市國民經(jīng)濟穩(wěn)步上升，社會事業(yè)全面發(fā)展，人民生活逐步提高。亳州市緊抓國家擴大內(nèi)需投資的機遇，全市生產(chǎn)總值298.7億元，按可比價比上年增長11.5%。全部財政收入15.05億元，增長34.5%，增幅居全省第2位；其中地方財政收入7.86億元，增長37.1%，增幅居全省第4位。全社會固定資產(chǎn)投資111億元，增長25.7%。社會消費品零售總額113.06億元，增長13.4%。進(jìn)出口總額4118萬美元，增長123.1%，增幅居全省第1位。全市規(guī)模以上工業(yè)增加值32.7億元，增長28.2%，增幅居全省第

11、3位。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9042元，農(nóng)民人均純收入2569元，分別增長13.2%和9.2%。居民儲蓄存款余額184.28億元，比年初增加27.32億元。全市多數(shù)主要經(jīng)濟指標(biāo)創(chuàng)建市以來最好水平。5.房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)市場狀況根據(jù)（2001）國發(fā)15號文件精神及國土資源部、安徽省等相關(guān)文件，亳州市政府抓住機遇，進(jìn)一步推進(jìn)土地制度改革，堅持穩(wěn)定是大前提，改革是主旋律，開放是著眼點，發(fā)展是硬道理的指導(dǎo)思想，亳州市土地市場正在朝著規(guī)范化、法制化軌道邁進(jìn)，市場前景可觀，是國內(nèi)外人士進(jìn)行各項領(lǐng)域投資的理想場所。新建工業(yè)64萬平方米，新增城市綠地8萬平方米.6.城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)亳州市區(qū)位優(yōu)越，自然資源豐

12、富，是著名的"酒城"、"藥都"、"桐鄉(xiāng)",古井貢酒名噪國內(nèi)外，中藥材交易異?；钴S，是全國聞名的中藥材產(chǎn)地和四大中藥材交易市場之一,桐木遠(yuǎn)銷國內(nèi)外。根據(jù)亳州市總體規(guī)劃大綱 （2001年2020年），亳州市用地發(fā)展方向確定為沿渦河兩翼發(fā)展，側(cè)重向南，兼顧向北，適度向東，控制向西發(fā)展。評估宗地位于市區(qū)中南部，目前發(fā)展前景較好。（二）區(qū)域因素1、區(qū)域概況: 亳州市譙城區(qū)位于安徽西北部，面積2226平方公里，耕地面積12.58萬公頃，人口147萬，從商城王建都開始，是一座具有三千多年歷史的文化古城。以悠久的歷史，燦爛的文化聞名遐邇。1986年撤

13、縣建市，2002年成立亳州市譙城區(qū)。全區(qū)轄26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和3個辦事處。2、交通條件:亳州市譙城區(qū)交通便捷，通訊發(fā)達(dá)，京九鐵路縱貫?zāi)媳保瑴u河水運直抵蘇杭，604，105國道交叉穿越，商丘，阜陽民用機場據(jù)譙城區(qū)僅百里之遙，311、105國道和307國道在市內(nèi)交叉穿過，規(guī)劃中的商（商丘）景（景德鎮(zhèn)）高速公路與正在建設(shè)中的界阜蚌高速公路將在境內(nèi)穿過，四通八達(dá)的公鐵水路構(gòu)成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。3、基礎(chǔ)設(shè)施條件: 按照亳州市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，亳州市將按城市主中心，片區(qū)中心和各居住區(qū)中心三級分布，城市主中心布置在城市中心區(qū)，鐵路站場以東至宋湯河以西區(qū)域，形成融行政辦公、商業(yè)金融、市場、信息服務(wù)業(yè)于一體的城市公建主中心。

14、在各片區(qū)和各居住區(qū)分別規(guī)劃片區(qū)中心和居住區(qū)公建中心。其中：行政辦公用地主要布置在城市中心區(qū)，希夷大道中心環(huán)道內(nèi)，并在其周邊布置市級行政辦公用地，形成亳州市行政中心，譙城區(qū)人民政府遷往渦河區(qū)；商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地繼續(xù)改造完善老城區(qū)商業(yè)，并在城市中心區(qū)、站前路以南、亳古路以東、魏武大道以西，規(guī)劃集商貿(mào)、金融、信息服務(wù)于一體的商務(wù)中心區(qū)。4、環(huán)境條件:區(qū)域內(nèi)無污染,條件較好. 亳州城市綠化系統(tǒng)由城市綠地、專用綠地、生態(tài)綠地組成。（三）個別因素3.1、估價對象位置：安徽譙城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)莊周路西側(cè)、規(guī)劃路南側(cè)。3.2、土地面積：14700平方米。3.3、土地用途：工業(yè)用地。3.4、臨街狀況：臨莊周路。3.5

15、、宗 地 形 狀：較規(guī)則圖形。3.6、宗地地勢地質(zhì)狀況：良好。3.7、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件已達(dá)到“五通一平”，即通路、通電、通訊、通上水、通下水和宗地內(nèi)場地平整。3.8、土地規(guī)劃利用情況：根據(jù)委托方提供的國有土地使用證亳譙國用（2015）字第011號、宗地圖等相關(guān)資料，該宗地為工業(yè)用地，評估土地面積為14700平方米，其他規(guī)劃條件符合亳州市城市規(guī)劃局規(guī)劃要求。第三部分 土地估價結(jié)果及其使用一、估價依據(jù)（一）國家法律、法規(guī)和政策依據(jù)中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第二十八號，2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議關(guān)于修改中華人民共和國土地管理

16、法的決定第二次修正）。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國主席令第72號，2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議修訂）。中華人民共和國物權(quán)法（中華人民共和國主席令第62號，2007年3月16日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過）。中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（中華人民共和國主席令第74號，2007年10月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議通過）。中華人民共和國土地管理法實施條例（中華人民共和國國務(wù)院令第256號，1998年12月24日國務(wù)院第12次常務(wù)會議通過）。中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和出讓暫行條例（中華人民共和國國務(wù)

17、院令第55號，1990年5月19日會議通過）。國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國發(fā)【2004】28號，2004年10月21日）。國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（國發(fā)【2006】31號，2006年8月31日）。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)【2008】3號，2008年1月3日）。國土資源部關(guān)于貫徹實施中華人民共和國物權(quán)法的通知（國土資發(fā)【2007】112號，2007年5月8日）。國土資源部關(guān)于嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)實施城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程和城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的通知（國土資發(fā)【2002】195號，2002年6月19日）。國土資源部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地登記工作的通知（國土資發(fā)【2003】38

18、3號，2003年11月14日）。土地登記辦法（中華人民共和國國土資源部令第40號，2007年12月30日）。招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（中華人民共和國國土資源部令第39號，2007年9月28日）。國土資源部關(guān)于堅持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見（國土資發(fā)【2011】63號，2011年5月13日）。中華人民共和國擔(dān)保法。（二）地方政府及有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)、條例、文件、通知。1、安徽省實施中華人民共和國土地管理法辦法（2004年6月26日修正）。2、安徽省物價局、財政廳關(guān)于降低我省32項行政事業(yè)性收費標(biāo)準(zhǔn)的通知（皖價費【2006】240號，2006年8月29日）。3、安徽省人

19、民政府關(guān)于調(diào)整安徽省征地補償標(biāo)準(zhǔn)的通知（皖政【2015】24號）。4、安徽省人民政府關(guān)于征收地方水利建設(shè)基金的決定（皖政【1992】83號）。5、安徽省財政廳關(guān)于印發(fā)安徽省耕地占用稅實施辦法的通知（財農(nóng)村【2008】367號）。（三）、有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18508-2014,2014年12月1日）。2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（GB/T18507-2014,2014年12月1日）。3、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分等（GB/T21010-2007,2007年8月10日）。（四）、其他資料1、亳州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)亳州市

20、人民政府關(guān)于公布亳州市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新成果的通告（亳政201411號文件）；2、委托方提供的國有土地使用證亳譙國用（2015）字第011號、宗地圖等文字及其它資料；3、受托方掌握有關(guān)資料和估價人員實地調(diào)查及現(xiàn)場勘察取得的資料等（1）估價對象宗地位置情況；（2）估價對象現(xiàn)狀利用情況；（3）宗地所在區(qū)域情況；（4）估價人員現(xiàn)場調(diào)查收集的取得的相關(guān)資料。二、土地估價（一）、估價原則1、合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行，遵循合法原則具體體現(xiàn)在：合法產(chǎn)權(quán)方面，以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；合法使用方面，以城市規(guī)劃土地用途管制等為依據(jù)；合法處分方面，以法律法規(guī)或合同等允

21、許的處分方式為依據(jù)；其它方面，評估的價格必須符合國家的價格政策等。2、替代原則根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。3、需求與供給原則 在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一

22、般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價時既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。4、變動原則一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。 5、協(xié)調(diào)原則 土地總是處于

23、一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因為土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價時，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。6、預(yù)期收益原則 對于價格的評估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重要意義，在于為推測未來的收益變化動向提供依據(jù)。因此，商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。土地也是如此，它的價格也是受預(yù)期收益形成因素的變動所左右。所以，土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)

24、狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價格。7、多種方法相結(jié)合的原則隨著我國土地估價業(yè)的發(fā)展，目前比較實用的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價評估時，就要根據(jù)待估宗地的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評估，同時為了使評估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)行評估，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格。（二）估價方法與估價過程：1、估價方法

25、：根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，通行的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（也稱假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修訂法等。估價方法的選擇應(yīng)按照地價評估的技術(shù)規(guī)范，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況，并結(jié)合估價對象的具體特點、用地性質(zhì)及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。2、方法選擇：估價方法的選擇是根據(jù)估價對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀況，估價基礎(chǔ)資料的可用性和估價對象的性質(zhì)、特點等因素來確定的，經(jīng)過對該宗地所處的位置、用途、特點和估價目的進(jìn)行分析，宗地評估設(shè)定用途為工業(yè)用地，由于待估宗地所在區(qū)域近年來征地案例較多，征地補償政策比較完善，土地征用取得費用及開發(fā)費公開透明，比較容易獲得，故對工業(yè)用地可以采用成本

26、逼近法進(jìn)行評估。亳州市現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價是2013年制訂，2014年2月19日公布實施的，基準(zhǔn)日為2013年1月1日，而本次評估宗地在公布的基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，具有參考性，適合選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估。、基準(zhǔn)地價系數(shù)修訂法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修訂系數(shù)表等評估結(jié)果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修訂系數(shù)表選取相應(yīng)的修訂系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正。進(jìn)而求取待估宗地在估價期日價格的方法?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法的公式為：P = Pi×（1±K1）×K+DP待估宗地地價；Pi待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價；K1各影響因素修正系數(shù)

27、之和，包括區(qū)域因素和個別因素；K評估期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)；D開發(fā)程度修正值；成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格的估價方法。公式：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益3、地價確定的方法：、地價確定的方法：經(jīng)測算，用基準(zhǔn)地價修正法和成本逼近法計算出的地價結(jié)果分別為211.45元/平方米和294.6元/平方米，由于兩種估價結(jié)果相差較大，根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程國土資發(fā)2002195號文件的規(guī)定，可采用加權(quán)算術(shù)平均法來確定最終地價。由于成本逼近法是經(jīng)過評估人員

28、調(diào)查待估宗地所在區(qū)域周邊的土地利用狀況，結(jié)合安徽省及亳州市頒布的各項文件和委托方提供的資料所得出的結(jié)果，經(jīng)調(diào)查分析認(rèn)為該宗地采用成本逼近法計算出的地價結(jié)果較接近市場價格，故此次評估以成本逼近法計算結(jié)果為主要參考依據(jù)，因此其權(quán)重取0.6，基準(zhǔn)地價系數(shù)修訂法的權(quán)重取0.4。 、估價結(jié)果經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘查和當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行分析，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇合適的評估方法，評估得到估價對象在估價設(shè)定用途，土地使用權(quán)類型，使用年限及開發(fā)程度、容積率條件下，于估價基準(zhǔn)日二0一五年四月二十八日的土地使用權(quán)市場價值如下：地價種類：出讓國有土地使用權(quán)抵押價格評估土地面積:14700平方米單位地價：211.

29、45×0.4+294.6×0.6=261.34元/平方米 總 地 價：245.27×14700=384萬元大 寫：叁佰捌拾肆萬整貨幣種類：人民幣（估價結(jié)果詳見附表土地估價結(jié)果一覽表）三、土地估價結(jié)果和估價報告的使用1、估價的前提條件和假設(shè)條件：委托方合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費,按工業(yè)用途辦理正常的開發(fā)利用手續(xù)。估價對象在評估期日二0一五年四月二十八日時，評估設(shè)定為工業(yè)用地的利用條件下得到最有效利用，并在法定使用年期內(nèi)產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益；與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足設(shè)定使用年限內(nèi)生產(chǎn)、經(jīng)營的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。在估價期日時地產(chǎn)市場為公正、公開、

30、公平的均衡市場。任何有關(guān)待估宗地的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。委托方提供資料屬實。估價對象能滿足地價定義中關(guān)于用途、開發(fā)程度、使用年期、評估基準(zhǔn)日等設(shè)定條件。土地還原利率的確定。（1）求取土地還原利率方法：根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，土地還原率應(yīng)按下列三種方法確定。A、土地純收益與價格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估宗地相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率的均值作為還原利率。B、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：還原利率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率，風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地

31、區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場等狀況對其影響程度而確定。C、投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關(guān)類型投資，按他們的收益率與風(fēng)險大小排序，然后分析判斷估價對象所對應(yīng)的范圍，確定其還原利率。(2) 土地還原利率的確定。（1）求取土地還原利率方法：根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，土地還原率應(yīng)按下列三種方法確定。A、土地純收益與價格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估宗地相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率的均值作為還原利率。B、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：還原利率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率，

32、風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場等狀況對其影響程度而確定。C、投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關(guān)類型投資，按他們的收益率與風(fēng)險大小排序，然后分析判斷估價對象所對應(yīng)的范圍，確定其還原利率。(2)土地還原利率的確定。由于采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法來測算土地還原利率時，在求取安全利率、風(fēng)險調(diào)整、通貨膨脹率過程中，由于是采用國家政府機關(guān)公布的有關(guān)數(shù)值或是通過市場提取的有關(guān)數(shù)值，估價人員個人的主觀經(jīng)驗判斷因素在三種常用的土地還原利率求取的方法中最低。因此，在本次評估過程中，對于土地還原利率的求取，采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法測算土地還原利率是比較妥當(dāng)?shù)摹８鶕?jù)公式：

33、土地還原利率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值（式中，安全利率可采用中國人民銀行公布的同期存款利息率；風(fēng)險調(diào)整值可根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場并綜合當(dāng)?shù)亟鼛啄晖ㄘ浥蛎浺蛩貋泶_定。）則：土地還原利率=安全利率+通貨膨脹率+風(fēng)險調(diào)整。在估價基準(zhǔn)日，中國人民銀行公布的銀行一年期定期存款年利率作為本次土地還原利率確定過程中的安全利率。對風(fēng)險調(diào)整值估價人員采用近幾年的當(dāng)?shù)仄骄ㄘ浥蛎浡试偌由瞎纼r人員判斷的風(fēng)險調(diào)整作為風(fēng)險調(diào)整值。根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計公告及其近年來的消費價格指數(shù)，來確定風(fēng)險調(diào)整值。通過選取央行2012年7月采用的一年期定期存款年利率3.00%作為安全利率。根據(jù)亳州市社會經(jīng)濟和土地市場狀

34、況，商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的風(fēng)險值調(diào)整值確定為4.0%、3.75%、3.5%。還原利率等于風(fēng)險利率與安全利率之和，算得商業(yè)、住宅、工業(yè)的土地還原利率為7.00 %、6.75%、6.50%。 本次估價的土地面積是依據(jù)委托方提供的國有土地使用證亳譙國用（2015）字第011號。2、估價結(jié)果和估價報告的使用：估價人員依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18508-2001,2001年11月12日）撰寫本估價報告，形成意見和結(jié)論，僅在本估價報告中所載明的估價目的下使用方才有效，對其他用途無效。估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數(shù)。本報告估價結(jié)果是在滿足地價定義所設(shè)定條件下的使用權(quán)價格，若估價期日、土地利用方式、土地開發(fā)程度、土地面積、設(shè)定用途及當(dāng)?shù)氐貎r指數(shù)等影響地價的因素發(fā)生變化，該評估價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評估。本報告結(jié)果僅為亳州市鐘點工食品有限責(zé)任公司使用的該宗出讓國有土地使用權(quán)辦理抵押貸款提供土地價格參考，不作其它使用。本次評估報告分為“土地估價報告”和“土地估價技術(shù)報告”兩部分?！巴恋毓纼r報告”供委托方使用，“土地估價技術(shù)報告”僅供估價機構(gòu)存檔和國土部門備案的附件。 本報告須經(jīng)土地估價師簽字，評估單位蓋章方