常用土地面積換算公式（精編版）

1、.常用土地面積換算公式2008-03-03 15:53常用土地面積換算公式 1 畝=60 平方丈=6000平方尺， 1 畝=6666 平方米 其實(shí)在民間還有一個(gè)更實(shí)用的口決來(lái)計(jì)算：平方米換為畝，計(jì)算口訣為“加半左移三”。 1 平方米 0.0015 畝， 1 萬(wàn)平方米=15 畝，如 128 平方米等于多少畝？計(jì)算方法是先用 128 加 128 的一半： 12864 192，再把小數(shù)點(diǎn)左移 3 位，即得出畝數(shù)為 0.192 。畝換平方米，計(jì)算口訣為“除以三加倍右移三”。如要計(jì)算 24.6 畝等于多少平方米， 24.6 ÷3 8.2 ，8.2 加倍后為 16.4 ，然后再將小數(shù)點(diǎn)右移 3

2、位，即得出平方米數(shù)為 16400。市畝和公畝以與公頃又有很大的差異，具體換算公式如下：1 公頃 15 畝 100 公畝 10000 平方米1( 市) 畝等于 666.66 平方米1 公頃等于 10000 平方米1 公畝等于 100 平方米1 畝=666.6666666. 平方米1 公頃 = 10 000平方米 (square meters)1 公頃 = 100公畝(ares) 1 公頃 = 15畝1 公頃 = 2.471 053 8英畝(acres)1 公頃 = 0.01平方公里（平方千米） (square kilometers) 1 平方公里 =100 公頃1 畝 0.0666666 公頃

3、666.6666 平方米1 公畝 100 平方米容積率獨(dú)立別墅為0.20.5,聯(lián)排別墅為 0.40.7,6 層以下 多層住宅為 0.81.2,11 層小 高層住宅為 1.52.0,18 層高層住宅為1.82.5,19 層以上住宅為2.44.5,住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為 非普通住宅。7 / 7容積率定義容積率：又稱(chēng)建筑面積毛密度，項(xiàng)目用地圍地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0 標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值， 通常以 地塊面積為 1 ，地塊地上建筑物 的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。計(jì)算公式容積率 =

4、地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積容積率 ：項(xiàng)目用地圍 總建筑面積 與項(xiàng)目總 用地面積 的比值。計(jì)算公式：容積率 =總建筑面積÷總用地面積當(dāng)建筑物 層高超過(guò) 8 米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。建筑密度 是指在具體“宗地”建筑物基底面積 與宗地面積之比。容積率 :所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率越大， 建筑密度越大，容積率越小，建筑密度越小。( 你想看比較直接的數(shù)字, 可是你未提供項(xiàng)目用地面積的數(shù)值)建筑密度 :建筑覆蓋率 ( 建筑密度 ) 是指建設(shè)用地圍所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率.它可以反映出一定用地圍的空地率和建筑密集程

5、度。綠地率 :綠地率描述的是居住區(qū)用地圍各類(lèi)綠地的總和與用地面積的比率（% ）。容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率的計(jì)算公式是：容積率=總建筑面積÷總用地面積。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子說(shuō)明：一個(gè)項(xiàng)目如果總建筑面積為5 萬(wàn)平米， 而總用地面積為4 萬(wàn)平米，那么該項(xiàng)目的容積率應(yīng)該這樣進(jìn)行計(jì)算50000÷40000=1.25。這里得出的答案 1.25 就是容積率。知道了這一點(diǎn)，我們?cè)谫?gòu)房時(shí)，詢(xún)問(wèn)了相關(guān)數(shù)據(jù)之后就能輕松地計(jì)算出該項(xiàng)目的容積率了。容積率與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系：通俗的說(shuō)， 容積率越低的房子價(jià)格越高、而容積率高的房子價(jià)格通常會(huì)略低于同等地段的其他項(xiàng)目定價(jià)。而換個(gè)角度來(lái)

6、看，越是寸土寸金的地段，開(kāi)發(fā)商就越希望提高項(xiàng)目的容積率在有限的用地面積中盡量多蓋房，這樣會(huì)使地價(jià)成本在房屋中 所占的比例大幅下降，從而得到更多的利潤(rùn)。簡(jiǎn)單的講， 一個(gè)項(xiàng)目的容積率越高，開(kāi)發(fā)生能夠得到的利潤(rùn)就越大。那么，容積率具體來(lái)說(shuō)到底代表什么呢？容積率的高低對(duì)我們的生活會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？下面，讓我們?nèi)齻€(gè)不同的角度來(lái)進(jìn)行以下說(shuō)明。1、人口密度：高容積率的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)房子建得多， 而高密度的住宅必定會(huì)帶來(lái)高密度的居住人口， 最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。 另外， 高密度的居住人口還會(huì)對(duì)小區(qū)的健身場(chǎng)所、 兒童活動(dòng)區(qū)域、娛樂(lè)中心以與樓宇的電梯、 消防通道形成比較大的壓力。頻繁的的使用會(huì)加

7、劇這些設(shè)施的老化，所以在購(gòu)買(mǎi)高密度小區(qū)時(shí)應(yīng)該對(duì)此提出更高的要求。2、部規(guī)劃問(wèn)題：由于高容積率住宅對(duì)土地使用率的過(guò)分追求，小區(qū)的樓層會(huì)比較高、綠地的比例也會(huì)相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)的生活環(huán)境與品質(zhì)。另外，樓間距過(guò)近、小區(qū)道路狹窄、停車(chē)位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問(wèn)題。如何合理地解決這些問(wèn)題不但是擺在開(kāi)發(fā)商案頭的重要工作，也是使購(gòu)房者提高對(duì)小區(qū)的認(rèn)可度的重要方面。3、安防問(wèn)題：由于居住密度大，所以出入的人會(huì)較多，外來(lái)人員混入其中的難度也會(huì) 相應(yīng)地降低很多。 這就對(duì)高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統(tǒng)一定要跟上（當(dāng)然這不是說(shuō)低容積率的小區(qū)安防就不重要），不僅要加

8、大監(jiān)控設(shè)備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來(lái)保證住戶(hù)的安全。ps：容積率多高才適宜？容積率過(guò)高或綠化率過(guò)低的小區(qū)在居住安全性與舒適度方面大多會(huì)存在一些問(wèn)題， 一個(gè)具有良好居住環(huán)境的小區(qū)，多層住宅應(yīng)的容積率不應(yīng)超過(guò) 3、高層住宅的容積率不應(yīng)超過(guò) 5、而綠化率以不低于 30%為好。建筑容積率是每公頃住區(qū)用地上擁有的各類(lèi)建筑的建筑面積（萬(wàn)m2/hm2）或以住區(qū)總建筑面積（萬(wàn)m2）與住區(qū)用地（萬(wàn)m2）的比值表示。它是開(kāi)發(fā)商最敏感的一個(gè)數(shù)字。容積率過(guò)小，土地資源利用率低，造成單位住宅成本過(guò)高；容積率過(guò)大，可能產(chǎn)生人口密度過(guò)高、居住環(huán)境質(zhì)量下降、建筑造價(jià)過(guò)高等問(wèn)題。因而，對(duì)容積率的評(píng)定要綜合考慮經(jīng)濟(jì)、環(huán)境

9、以與未來(lái)發(fā)展等多種因素。實(shí)際上住宅性能認(rèn)定前，容積率已由規(guī)劃部門(mén)嚴(yán)格審批，在此強(qiáng)調(diào)是突出節(jié)地的重要性。建筑密度也稱(chēng)建筑覆蓋率，它是指建設(shè)用地圍所有的建筑基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；建筑容積率就是指在建設(shè)用地圍所有建筑地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地的比率。容積率是考察一個(gè)小區(qū)居住舒適度的重要指標(biāo)，這個(gè)比值越小， 意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住密度越小，好住度就會(huì)越高。一般來(lái)說(shuō)，較舒適的容積率是： 高層塔樓 (1820 層左右 ) 的容積率應(yīng)為34，板式小高層 (710 層) 為 1.82 ，多層板樓 (46 層左右 ) 為 1.5 左右，聯(lián)排別墅(townhouse)為 0.6 左

10、右，別墅容積率 0.2 。對(duì)于發(fā)展商而言，容積率這個(gè)指標(biāo)是決定最終利潤(rùn)的關(guān)鍵，因?yàn)榈貎r(jià)成本在開(kāi)發(fā)中占絕對(duì)比例，建筑容積率越高，發(fā)展商的可售面積越大，回收資金就越多。規(guī)劃對(duì)低密度住宅的大體標(biāo)準(zhǔn)概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2 ；多層低密度住宅容積率不大于1.2 ；排屋（ town house）容積率不大于0.7 ；別墅（ villa）容積率不大于0.35 。一. 容積率的涵與其特性容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度與其利用

11、效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此， 容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。建筑特點(diǎn)( 一 ) 容積率表達(dá)的是具體“宗地”單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的 基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政與公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。( 二 ) 容積率 (r) 、建筑密度(c) 與層數(shù) (h) 之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋 來(lái)說(shuō)各層建筑

12、面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：rc·h，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。( 三 ) 容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)房屋。房屋的單方開(kāi)發(fā)成本房屋單方造價(jià)樓面地價(jià)稅費(fèi)樓面地價(jià)宗地總價(jià)宗地允許總建筑面積土地單價(jià)容積率 因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。( 四) 容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下， 提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則一、容積率系

13、指一定地塊，地上總建筑面積計(jì)算值與總建設(shè)用地面 積的商。地上總建筑面積計(jì)算值為建設(shè)用地各棟建筑物地上建筑面積計(jì)算值之和；地下有經(jīng)營(yíng)性面積的，其經(jīng)營(yíng)面積不納入計(jì)算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計(jì)算值按照建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)（ gb/t50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行；遇有特殊情況，按照本規(guī)則以下規(guī)定執(zhí)行。二、當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米 (2.7米 2.2米 ) 時(shí)，不論層是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2 倍計(jì)算； 當(dāng)住宅建筑層高大于7.6米（ 2.7米× 2+2.2米）時(shí)，不論層是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。三、當(dāng)辦公建筑標(biāo)

14、準(zhǔn)層層高大于5.5米 (3.3米 2.2米) 時(shí)，不論層是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2 倍計(jì)算； 當(dāng)辦公建筑層高大于8.8米（ 3.3米× 2+2.2米）時(shí)，不論層是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。四、當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6.1米 (3.9米 2.2米) 時(shí)，不論層是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2 倍計(jì)算；當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10 米（ 3.9米× 2 2.2米）時(shí)，不論層是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3 倍計(jì)算。五、計(jì)算含陽(yáng)臺(tái)建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，陽(yáng)臺(tái)部分建筑面積的計(jì)算值按照其水平投影

15、面積計(jì)算。六、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時(shí)，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積計(jì)算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計(jì)入容積率。如建筑室外地坪標(biāo)高不一致時(shí)，以周邊最近的城市道路標(biāo)高為準(zhǔn)加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準(zhǔn)。容積率具有如下特性：( 一) 容積率表達(dá)的是具體“宗地”單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、 大型市政與公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。( 二) 容積率 (r)

16、、建筑密度 (c) 與層數(shù) (h) 之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：rc·h，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。( 三) 容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)， 建設(shè)房屋。 房屋的單方開(kāi)發(fā)成本房屋單方造價(jià)樓面地價(jià)稅費(fèi)樓面地價(jià)宗地總價(jià)宗地允許總建筑面積土地單價(jià)容積率因此， 樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。( 四) 容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增

17、大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律影響地價(jià)的因素很多， 雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不相同， 但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個(gè)方面：一是通過(guò)影響土地收益來(lái)影響地價(jià)，二是通過(guò)影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。收益機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)經(jīng)濟(jì)剩余量的分配，使地價(jià)的變化趨于復(fù)雜化。容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律，濟(jì)剩余量，市場(chǎng)供求關(guān)系使地價(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動(dòng)，決定了土地供給的同時(shí)受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用，總體說(shuō)來(lái)，區(qū)位條件愈優(yōu)越， 地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對(duì)地

18、價(jià)的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：( ) 遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。作為城市建設(shè)用地，容積率對(duì)地價(jià)影響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開(kāi)始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)與地基處理費(fèi)的分?jǐn)?，單方造價(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢(shì)。當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時(shí)，土地收益達(dá)到最大，土地價(jià)格也達(dá)到最高，此時(shí)的容積率為最經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率

19、會(huì)因單方售價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資收益開(kāi)始下降，地價(jià)也隨之開(kāi)始下降。mc為單方造價(jià)，mr 為單方售價(jià)，某一容積率l 時(shí)的地價(jià)是該容積率下的總收益(dcgf面積 ) 減掉投資者資本、勞力的正常利潤(rùn)，剩余部分即為地價(jià)。當(dāng)容積率等于m時(shí)，單方造價(jià)等于單方售價(jià)，土地開(kāi)發(fā)的邊際收益為0，總收益 (dcnf面積 ) 達(dá)到最大， 地價(jià)達(dá)到最高，m為最正確容積率。超過(guò)這個(gè)容積率，地價(jià)開(kāi)始向反方向變化，隨容積率提高而下降。( 二) 容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價(jià)總體水平高，樓面地價(jià)占房屋單方開(kāi)發(fā)成本比例高，通過(guò)降低樓面地價(jià)來(lái)降低房屋單方開(kāi)發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價(jià)總體水平低，房屋開(kāi)發(fā)單方成本主要受房屋單方造價(jià)影響，通過(guò)降低樓面地價(jià)降低房屋開(kāi)發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會(huì)增加單方工程造價(jià)；另外，大城市