物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識培訓(xùn)

1、物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn)課件物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn)課件主講人：物業(yè)服務(wù)的法律定義與范圍物業(yè)服務(wù)的法律定義與范圍l物業(yè)服務(wù)條例第二條規(guī)定：本條例所稱物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 概論部分物業(yè)服務(wù)所應(yīng)遵循的基本法律原則物業(yè)服務(wù)所應(yīng)遵循的基本法律原則l公平、公開、合理l以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)，物業(yè)管理權(quán)利與業(yè)主物業(yè)財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng) （建筑物區(qū)分所有權(quán)是指對建筑物的與其他部分區(qū)別開來的某一特定部分所享有的所有權(quán)以及對共同部分享有的共有權(quán)和共同管理權(quán)

2、。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)）l業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合l保證物業(yè)正常運作與安全合理使用l維護全體業(yè)主合法權(quán)益l可持續(xù)發(fā)展與國際慣例相結(jié)合l政府的適度干預(yù)與推動引動概論部分物業(yè)服務(wù)中的主要法律主體物業(yè)服務(wù)中的主要法律主體l業(yè)主（房屋所有權(quán)人；通過買賣且已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人）l業(yè)主委員會l物業(yè)服務(wù)企業(yè)l建設(shè)單位概論部分物業(yè)服務(wù)中的幾個關(guān)鍵文件物業(yè)服務(wù)中的幾個關(guān)鍵文件l物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同

3、l管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約l其他管理規(guī)定或約定（如裝修管理規(guī)定）概論部分物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的法律效力的法律效力l建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。l物業(yè)服務(wù)合同的簽定主體合法性（其中未成年人須有監(jiān)護人的簽字確認(rèn)）。 物業(yè)服務(wù)合同判定物業(yè)服務(wù)合同或合同條款無效的情形判定物業(yè)服務(wù)合同或合同條款無效的情形l違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定；l主體不合法；l物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；l物業(yè)服務(wù)合同

4、中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款；l合同法規(guī)定的其他合同無效情形（如采用欺詐、脅迫的手段且損害國家利益）。物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè) 服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)

5、不履行合同的法律責(zé)任（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。 業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。 。物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任承擔(dān)范圍物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任承擔(dān)范圍l物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。l對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。 物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主不履行合同的法律責(zé)任業(yè)主不履行合

6、同的法律責(zé)任l業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 l經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)承租人、借用人及其物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)承租人、借用人及其他物業(yè)使用人的法律效力他物業(yè)使用人的法律效力l業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用

7、人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 l因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同終止后的服務(wù)行為的有效性物業(yè)服務(wù)合同終止后的服務(wù)行為的有效性l物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。 物業(yè)服務(wù)合同背景： 杭州市物業(yè)管理條例規(guī)定，未入住的房屋按70%標(biāo)準(zhǔn)交納物管費。新司法解釋可能引起的誤解：

8、 該司法解釋規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。 思考思考空置房物業(yè)服務(wù)費的交納依據(jù)空置房物業(yè)服務(wù)費的交納依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同新司法解釋： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。 既有法律依據(jù)： 物業(yè)服務(wù)條例41條：物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在

9、物業(yè)服務(wù)合同中約定； 物業(yè)服務(wù)條例42條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。03年11月13日物業(yè)服務(wù)收費管理辦法規(guī)定：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。”思考思考空置房物業(yè)服務(wù)費的交納依據(jù)空置房物業(yè)服務(wù)費的交納依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同建筑物區(qū)分所有權(quán)的定義建筑物區(qū)分所有權(quán)的定義l所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個所有人共同擁有一棟高層建筑物時，各個所有人對其在構(gòu)造上和使用上具有獨立性的建筑物部分（專有部分）所享有的所

10、有權(quán)、對供全體或者部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)l(xiāng)專有所有權(quán)，是指在具有構(gòu)造上的獨立性、利專有所有權(quán)，是指在具有構(gòu)造上的獨立性、利用上的獨立性和形式上的獨立性的專有部分上用上的獨立性和形式上的獨立性的專有部分上成立的所有權(quán)。成立的所有權(quán)。 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)l(xiāng)定義：專有所有權(quán)，是指在具有構(gòu)造上的獨立定義：專有所有權(quán)，是指在具有構(gòu)造上的獨立性、利性、利用上的獨立性和形式上的獨立性的專有部分

11、用上的獨立性和形式上的獨立性的專有部分上成立的所有權(quán)。上成立的所有權(quán)。l專有權(quán)內(nèi)容：專有權(quán)內(nèi)容：（一）住宅或經(jīng)營性用房；（一）住宅或經(jīng)營性用房；（二）車庫、攤位；（二）車庫、攤位；（三）獨立別墅整棟及其占地；（三）獨立別墅整棟及其占地；（四）其他特定空間（如可排他私用的露臺）（四）其他特定空間（如可排他私用的露臺） 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)l(xiāng)業(yè)主對其建筑物專有部分享有的權(quán)利：業(yè)主對其建筑物專有部分享有的權(quán)利： （一）占有；（一）占有； （二）使用；（二）使用； （三）收益；（三）收益； （四）處分。（四）處分。建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有

12、權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)業(yè)主對其建筑物專有部分行使權(quán)利的合法性規(guī)定：業(yè)主對其建筑物專有部分行使權(quán)利的合法性規(guī)定：l物權(quán)法物權(quán)法71條：業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，條：業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益 。l應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。l“住改商住改商”應(yīng)符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定，并應(yīng)符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。l新司法解釋：業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部新司法解釋：業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無

13、償利用屋頂以及與其分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。權(quán)益的除外。 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)案例分案例分析析l甲乙分別購買某商品樓的一樓和二樓。甲為在甲乙分別購買某商品樓的一樓和二樓。甲為在一樓開便利店而將廚房挪至陽臺處，同時將上一樓開便利店而將廚房挪至陽臺處，同時將上下水和煤氣管道進(jìn)行改造。乙見到后認(rèn)為不妥，下水和煤氣管道進(jìn)行改造。乙見到后認(rèn)為不

14、妥，甲不予理睬。后甲裝修完畢，并在二樓外墻裝甲不予理睬。后甲裝修完畢，并在二樓外墻裝一燈箱招牌醒目。商店開業(yè)后，由于管道問題，一燈箱招牌醒目。商店開業(yè)后，由于管道問題，二樓下水堵塞，并且燈箱影響二樓休息。二樓下水堵塞，并且燈箱影響二樓休息。l問題：甲是否可以隨意改造管道和安裝燈箱？問題：甲是否可以隨意改造管道和安裝燈箱？ 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)l(xiāng)定義：建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)，也定義：建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)，也稱為共用部分持份權(quán)，是指建筑物區(qū)分稱為共用部分持份權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)

15、分所有建筑物的共用部分所享有的權(quán)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的權(quán)利。利。 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)l(xiāng)定義：建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)，也定義：建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)，也稱為共用部分持份權(quán)，是指建筑物區(qū)分稱為共用部分持份權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的權(quán)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的權(quán)利。利。 l共有權(quán)范圍：建筑物規(guī)劃區(qū)域內(nèi)除專有共有權(quán)范圍：建筑物規(guī)劃區(qū)域內(nèi)除專有部分及城市公建部分的區(qū)域。部分及城市公建部分的區(qū)域。建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)建筑物區(qū)

16、分所有權(quán)中的共有權(quán)共有權(quán)的行使：共有權(quán)的行使：l物權(quán)法第物權(quán)法第72條：主對建筑物專有部分以外的共有部分，條：主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。l物權(quán)法第物權(quán)法第80條：建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)?、收條：建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?，有約定的，按照約定；沒有約定或者益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確

17、的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。比例確定。l物權(quán)法第物權(quán)法第81條：對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者條：對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)共有權(quán)的行使：共有權(quán)的行使：l按物權(quán)法規(guī)定，不得有下列行為：按物權(quán)法規(guī)定，不得有下列行為： 任意棄置垃圾任意棄置垃圾 排放污染物或者噪聲排放污染物或者噪聲 違反規(guī)定飼養(yǎng)動物違反規(guī)定飼養(yǎng)動物 違章搭建違章搭建 侵占通道侵占通道 拒付物業(yè)費拒付物業(yè)費 其他損害他人合法權(quán)益的行為

18、其他損害他人合法權(quán)益的行為 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)共有權(quán)的行使：共有權(quán)的行使：l按新司法解釋規(guī)定，不得有下列行為：按新司法解釋規(guī)定，不得有下列行為： （一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；妨礙建筑物正常使用； （二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；筑物外觀； （三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修； （四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者（四）違章加建、改建，侵占