物業(yè)管理方案1221802899

1、平遠(yuǎn)山水鑫村物業(yè)管理方案第一章物業(yè)管理方案一、物業(yè)基本情況*項(xiàng)目的選址地塊在新城鎮(zhèn)規(guī)劃中心地帶，是*國道的''客 ?！保?最為集中的人流、物流必經(jīng)地塊，商居優(yōu)勢明顯?？偨ㄖ娣e*平方米，其中臨街商住樓建筑面積為杓杓*平方 米，共*戶，多層住宅*幢，總建筑面積*平方米，共*戶，總 戶數(shù)*戶。二、物業(yè)管理策劃構(gòu)思及定位*小區(qū)由*房地產(chǎn)公司開發(fā)的商業(yè)樓盤，居住人群主 要是杓杓*內(nèi)部職工。我公司對該小區(qū)的日常物業(yè)管理策劃構(gòu)思則從: 貼近市場規(guī)范服務(wù)，為業(yè)主量體裁衣，制訂適宜的服務(wù)策略，充分 體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的專屬性。為了讓小區(qū)在現(xiàn)有生活環(huán)境之上得到不斷 提升，我公司將以優(yōu)質(zhì)的管理水平和服

2、務(wù)意識，成就每一位業(yè)主的 共同夢想。三、專屬性日常物業(yè)管理方案及操作規(guī)程我公司對“*小區(qū)”的物業(yè)管理，針對其小區(qū)的特性，采取 相關(guān)對應(yīng)措施，制定專屬性的物業(yè)管理方案。我公司將秉承“為業(yè) 主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，從以下方面對業(yè) 主進(jìn)行服務(wù)：1、房屋建筑共用部位、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)及運(yùn)行管理共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻 體、柱、樑、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊、 通道等，共用設(shè)施設(shè)備指住宅小區(qū)內(nèi)或單幢住宅內(nèi)共用的上下水管 道、落水管、水箱、加壓水泵、天線、供電線路、照明、鍋爐、煤 氣設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫

3、、 公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。根據(jù)建設(shè)部1 9981213號住宅共用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基 金管理辦法規(guī)定，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大 修、更新、改造等將使用原單位的維修基金。根據(jù)和和小區(qū)的實(shí)際情況，我公司在管理過程中，將釆取如下 兩條對房屋進(jìn)行維護(hù)：（1）向和*建設(shè)局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計的相關(guān)部門報送年度維修 計劃，申請維修基金。（2）臨時出現(xiàn)問題的報當(dāng)?shù)胤抗芫窒嚓P(guān)部門申請專項(xiàng)維修金。2、安全管理安全管理包括治安、消防和交通管理。（1）治安管理治安管理是物業(yè)管理企業(yè)為防盜、防破壞、防災(zāi)害事故而對所 管物業(yè)進(jìn)行的一系列管理活動。治安管理是物業(yè)管理中最敏感、最 重要、最

4、為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬無一失。針對平遠(yuǎn)山水 鑫村的物業(yè)特點(diǎn)，我公司將采取以下管理控制措施：對該小區(qū)采取半封閉式管理，盡快熟悉院內(nèi)居住業(yè)主，對可疑 人員進(jìn)行仔細(xì)盤查，嚴(yán)格實(shí)施“來訪登記”制度，為了保證業(yè)主的 財產(chǎn)和人身安全，我們勢必提高警惕，防止犯罪嫌疑人竄入小區(qū)， 對小區(qū)實(shí)行全天24小時值班巡邏，值班室24小時有人值班，并做 好防火防盜安全防范工作。制定各種突發(fā)事件處理預(yù)案作業(yè)規(guī)程。(2)消防管理消防管理是預(yù)防火災(zāi)發(fā)生，最大限度減少火災(zāi)損失，為業(yè)主及使用 人提供安全環(huán)境，保護(hù)牛命和財產(chǎn)安全的管理活動。為加強(qiáng)消防管理，預(yù)防和減少火災(zāi)危害，保障公私財產(chǎn)和業(yè)主及使 用人生命安全，根據(jù)中華人民

5、共和國消防法和有關(guān)規(guī)定，我們 結(jié)合實(shí)際制定了相關(guān)消防管理的規(guī)定。所有管理處的工作人員都是 義務(wù)消防員，熟悉院內(nèi)消防器材和設(shè)備的分布，對住宅區(qū)內(nèi)各樓宇 的消防器材設(shè)備定期檢查、及時維修，保證設(shè)備處于完好狀況，檢 查防火通道，時刻保證暢通，及時糾正消防違章和消除火險隱患。做好消防宣傳工作，增強(qiáng)每個人的消防意識和社會責(zé)任感，不僅使 物業(yè)管理人員而且使每個業(yè)主都能做到“消防意識，警鐘長鳴，消 防工作，常抓不懈”。(3)交通管理交通管理是為保證業(yè)主或使用人生命安全，創(chuàng)造良好有序的生活環(huán) 境而進(jìn)行的管理活動。保安人員對所有進(jìn)出大門的業(yè)主車輛行標(biāo)準(zhǔn)禮。負(fù)責(zé)停車區(qū)域的巡 查、管理，保證道路暢通，監(jiān)督進(jìn)入小區(qū)內(nèi)

6、的車輛慢行、禁鳴喇叭, 車輛停放在指定停車位置，提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗，巡檢車輛情 況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好和發(fā)現(xiàn)漏油、漏水等現(xiàn)象要及時通知車主。留意進(jìn)出區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，對載有易燃、易爆等危險物品的車輛禁止進(jìn)入，對營運(yùn)車輛進(jìn)行控制，如無特殊情況，出租車禁止入 內(nèi)。對基地內(nèi)機(jī)動車的停放，將根據(jù)*市機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)政 府定價收取費(fèi)用。非機(jī)動車輛統(tǒng)一停放在非機(jī)動車停車棚內(nèi)，禁 止亂停亂放，并設(shè)專人看管，車主須辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取存車牌， 確保停放安全。根據(jù)*市非機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)政府定價收取 費(fèi)用。所得停車費(fèi)用于補(bǔ)貼物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)不足。3、清潔衛(wèi)生管理服務(wù)物業(yè)清潔衛(wèi)生管理的任務(wù)是維護(hù)和保持整個物業(yè)區(qū)

7、域內(nèi)的環(huán)境質(zhì) 量，為業(yè)主及使用人提供一個潔凈、優(yōu)良的工作和生活環(huán)境。我公司將以高效的服務(wù)、先進(jìn)的理念、科學(xué)的管理、規(guī)范的操 作為前提，實(shí)施一級保潔管理：樓道地面每天進(jìn)行全面清掃、每周 拖洗2次；院內(nèi)道路每季清洗一次，保持無雜物，無積水，無污漬; 垃圾日產(chǎn)日清、做到無異味、每季度全面藥水消毒；實(shí)施8小時不 間斷清潔服務(wù)。4、水電維修管理服務(wù) 我公司負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的日常維修任務(wù)。但考慮到業(yè)主的切身利益，我 們未在小區(qū)內(nèi)配備專門的水電維修人員，而遇到維修事件時，由公 司總部派水電維修工及時前往，保證重要的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好。 對所有的維修工作均實(shí)行時效管理，做到準(zhǔn)確及時，以確保所有機(jī) 電設(shè)備的正常運(yùn)行

8、。針對辦公樓業(yè)主的工作時間和居民樓業(yè)主的休 息時間，合理安排設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，基本做到不影響業(yè)主的正常工 作、生活和學(xué)習(xí)，真正實(shí)現(xiàn)“零干擾”服務(wù)。5、綠化管理服務(wù)物業(yè)綠化管理的內(nèi)容包括對綠化植物、草坪等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理、 保潔、更新、修繕，使其達(dá)到改善、美化環(huán)境，保持環(huán)境生態(tài)系統(tǒng) 的良性循環(huán)效果。綠化管理是一年四季日常性的工作，又有階段性 的特點(diǎn)，根據(jù)平遠(yuǎn)山水鑫村的綠化覆蓋率情況，對綠地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和 營造，加強(qiáng)小區(qū)綠化的日常養(yǎng)護(hù)及管理是養(yǎng)護(hù)的基本工作。包括澆水、 除草、松土、施肥、修剪、防止病蟲害等。6、社區(qū)文化服務(wù)現(xiàn)代生活是多姿多彩的，人的追求隨著物質(zhì)生活水平的提高不 斷深化。人們都希望生活在文化活

9、動豐富的社區(qū)里，為了營造一個 健康活潑、個性鮮明、美好、和諧的社區(qū)文化氛圍，我們將會為社 區(qū)建設(shè)出謀劃策，提供各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使得社區(qū)文化活動更加精彩。7、檔案管理服務(wù)物業(yè)管理中檔案管理具體管理內(nèi)容涉及建筑物、業(yè)主檔案、管理 運(yùn)作、歷史檔案等。物業(yè)管理檔案是歷史的原始真實(shí)記錄，是物業(yè) 管理服務(wù)的重要依據(jù)。建立物業(yè)檔案，是物業(yè)管理單位實(shí)現(xiàn)物業(yè)規(guī) 范化和現(xiàn)代化管理的手段，是提高綜合管理能力的基礎(chǔ)。四、公司內(nèi)部管理機(jī)制1、時效工作制：我方對業(yè)主的服務(wù)工作一律實(shí)行時效工作制。 即本公司承諾；所有對外的服務(wù)工作，均在向業(yè)主公開承諾的時間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。2、公開服務(wù)制：所有服務(wù)工作均向業(yè)主公開。管理處禁

10、止員工 向業(yè)主索取任何酬勞。3、首問責(zé)任制：任何員工在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時均負(fù) 責(zé)將業(yè)主的問題解決完畢方可獲得公司認(rèn)證。4、財務(wù)公開制：我公司將每年一次定期向業(yè)主公開財務(wù)收支賬 目，接受業(yè)主的公開咨詢。5、全天候服務(wù)：我方實(shí)行全天24小時服務(wù)。管理處設(shè)熱線服 務(wù)電話，歡迎業(yè)主隨時撥打。6、不均衡管理：我方各項(xiàng)服務(wù)工作均會依照工作的輕重緩急和 業(yè)主的生活規(guī)律進(jìn)行統(tǒng)籌安排，通過優(yōu)化后工作編排使工作更加人 性化，更加節(jié)省業(yè)主的每一分錢，更加符合專業(yè)化物業(yè)管理公司的 要求。7、回訪工作制：我方將依照自己的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對開展的服務(wù) 工作定期走訪業(yè)主，虛心接受業(yè)主的建議、批評。重大決策、措施 均會事

11、先通報給業(yè)主。8、零干擾服務(wù)：我方將認(rèn)真解決因自身的工作給業(yè)主造成的二次干擾降至最低，給業(yè)主一個寧靜、悠閑的工作、學(xué)習(xí)環(huán)境。9、安全預(yù)案制度：可能出現(xiàn)的突發(fā)問題均有及時、有效的處理 程序，確保安全工作的萬無一失。10、保本微利：我方承諾將按照保本微利原則管理業(yè)主的物業(yè), 無論何時都只按一定比例公開提取微薄的傭金，所有的管理節(jié)余將 用于業(yè)主的服務(wù)之中。五、公司內(nèi)部管理規(guī)章制度(篇幅有限、只列舉目錄)我公司堅持“以人為本，服務(wù)第一”的宗旨，通過深入的接觸 和踏實(shí)的工作，并將之充分體現(xiàn)在與客戶的交流、溝通中，并為這 制定出一系列制度，來保證運(yùn)行的有效性。1、公眾制度目錄(1) 業(yè)主公約(2) 客戶手

12、冊(3) 文明公約(4) 客戶登記制度(5) 裝修管理制度(6) 客戶信件、郵件、報紙及雜志分發(fā)規(guī)定(7) 客戶搬入、搬出物品管理辦法(8) 戶外廣告、招牌、宣傳設(shè)施及其他懸掛物品的管理方法(9) 臨時用電管理規(guī)定(10)車輛管理規(guī)定（11）停車場管理規(guī)定（12）其他（政府及主管部門的有關(guān)規(guī)定）2、內(nèi)部崗位責(zé)任制（1）管理處主管職責(zé)（2）水電工程技術(shù)崗位職責(zé)（3 ）清潔工崗位職責(zé)（4 ）綠化工崗位職責(zé)（5 ）護(hù)衛(wèi)員巡邏崗崗位職責(zé)（6）消防責(zé)任人崗位職責(zé)（7）義務(wù)消防隊員職責(zé)六、管理人員配備及承諾指標(biāo)人員配備方案：管理處主管1名（兼水電維修）、保安3名、 保潔綠化員1名，共計5人。（1）保安：主

13、入口保安崗、巡邏崗每班1人，三班制共計3人。（2）環(huán)境衛(wèi)生保潔：住宅區(qū)樓道衛(wèi)生清潔、環(huán)境衛(wèi)生清潔、公 共衛(wèi)生間衛(wèi)生清潔，并對綠化植被進(jìn)行養(yǎng)護(hù),實(shí)行早8晚5工作制.1、聘任、聘用制度及入職依照*物業(yè)公司制定的人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門和用 人單位聯(lián)合考核、面試擇優(yōu)錄用。錄用后經(jīng)公司或管理處培訓(xùn)部門 對員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用1-3個月，依據(jù)勞動法 的規(guī)定，以勞動合同書的形式與員工確定勞動關(guān)系和回頭期限。2、員工培訓(xùn)方案及相關(guān)機(jī)制為了提高管理水平，采取平時自學(xué)和定期培訓(xùn)為輔的方法，提 高從業(yè)人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和工作水平，逐做到全員培訓(xùn)合 格。（1）新招聘人員實(shí)行一個月業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，考

14、試合格者留用。（2 ）保安員每日進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練，增強(qiáng)安全責(zé)任心。（3）每周安排一定時間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報刊、書籍，舉行 管理經(jīng)驗(yàn)座談會。（4）每季舉行一次全員消防訓(xùn)練，學(xué)習(xí)有關(guān)消防器材的使用方 法、熟悉小區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及學(xué)習(xí)有關(guān)求生方法，并舉行消 防演習(xí)，要求人人達(dá)標(biāo)。（5）定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力，熟練掌握在發(fā)生 火警、臺風(fēng)天氣、治安案件等情況下應(yīng)急處理方法，減少損失，要 求人人達(dá)標(biāo)。（6 ）每年組織到市內(nèi)外的先進(jìn)單位參觀演習(xí)。（7）有計劃的安排機(jī)電、維修等各工種員工分批進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí) 和深造，以確保員工的整體文化素質(zhì)。（8）定期進(jìn)行電腦培訓(xùn)和智能化管理的培訓(xùn)，引進(jìn)現(xiàn)代高科技

15、管理技術(shù)，提高工作效率。4、員工考核與獎懲(1) 錄用：根據(jù)我公司的人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門和 用人單位聯(lián)合考核、面試擇優(yōu)錄用。錄用后經(jīng)管理處培訓(xùn)部門對員 工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用期三個月。(2) 考核：考核檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段, 我公司制定了一系列的考核制度和實(shí)施辦法：(a) 簽訂經(jīng)營管理冃標(biāo)責(zé)任書，考核整體冃標(biāo)完成情況。(b) 每年對員工進(jìn)行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績實(shí)施獎懲。 考核率100%,年淘汰率5%,崗位輪換率10%o(c) 對新員工在錄用前進(jìn)行一次全面考核和面試，經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn) 行考核，考核率100%o(d) 培訓(xùn)項(xiàng)冃結(jié)束后，對培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核

16、。(e) 對管理處主要負(fù)責(zé)人每年進(jìn)行兩次民主評議，根據(jù)評議及 考核結(jié)果決定是否繼聘或調(diào)換。5、淘汰機(jī)制在實(shí)施*小區(qū)物業(yè)管理過程中將嚴(yán)格按照我公司員工考核和淘 汰機(jī)制程序運(yùn)行，結(jié)合和小區(qū)實(shí)際情況，貫徹實(shí)施淘汰機(jī)制，提高 管理服務(wù)水平。7、員工著裝、標(biāo)志(1) 公司將在小區(qū)管理處采用統(tǒng)一的公司服裝，根據(jù)不同工種 統(tǒng)一著裝，佩帶工作牌。(2) 所有工作人員的著裝必須保持清潔、平整，不得帶有污跡、折跡，開線、掉扣。(3) 著裝應(yīng)得體、光潔，不準(zhǔn)卷衣袖、褲腿，定期換洗。(4 )必須佩戴有公司統(tǒng)一標(biāo)志的服飾。6、承諾指標(biāo)(1) 房屋及配套設(shè)備、設(shè)施完好率為9 8%；(2) 房屋零修、急修及時率為98%；(

17、3) 維修工程質(zhì)量合格率為100%；(4) 綠化完好率為98 %；(5) 保潔率為1 00%；(6) 道路完好率為98%；(7) 住戶投訴處理率為10 0%；(8) 管理費(fèi)收取率為98%；(9) 居民物業(yè)管理滿意率為95%；(10)消防火災(zāi)發(fā)生率為0；(1 1)治安事件發(fā)生率每年少于一件。7、be意承受的有關(guān)獎懲(1)完全按照合同條款的約定，認(rèn)真履行自己的義務(wù)。(2)如果我方違約或沒有按照合同條款的規(guī)定執(zhí)行，愿意接受合同制約并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。第二章物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán) 境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。1、根據(jù)云南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則，我公司物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，釆用包干制。其服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主（單位）與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)合同中約定。2、物業(yè)管理費(fèi)主要用于:（1）管理服務(wù)人員的工資，社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi);（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的h常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用（小修）;（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用;（9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。3、物業(yè)服務(wù)