國(guó)內(nèi)及深圳旅游酒店業(yè)市場(chǎng)研究與分析

1、國(guó)內(nèi)及深圳旅游酒店業(yè)市場(chǎng)研究與分析一、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析盡管全球經(jīng)濟(jì)普遍下滑，亞太地區(qū)受日本全面衰退及歐美經(jīng)濟(jì)影響表現(xiàn)出不均衡的發(fā)展。然而，中國(guó)大陸卻表現(xiàn)出一枝獨(dú)秀。2003年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已實(shí)現(xiàn)116,694億元，同比增長(zhǎng)9.1%。自1992年至今的12年間，每年的增長(zhǎng)率都在7%以上，1991年到1998年的平均增長(zhǎng)率更是達(dá)到了9%以上。從1986年突破1萬(wàn)億元，到2001年突破9萬(wàn)億元，中國(guó)只用了15年的時(shí)間。各年GDP見(jiàn)下圖：2002年中國(guó)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力總體排名居世界第31位，比2001年上升了兩位，雖然仍居世界中等偏下水平，但所表現(xiàn)出來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)上升的狀況也說(shuō)明了近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)

2、展。二、國(guó)內(nèi)旅游業(yè)形勢(shì)分析2003年旅游業(yè)受非典疫情影響較大。全年入境人數(shù)9,166萬(wàn)人次，比上年下降6.4%。其中，外國(guó)人1,140萬(wàn)人次，下降15.2%；香港、澳門和臺(tái)灣同胞8,026萬(wàn)人次，下降5.0%。在入境旅游者中，過(guò)夜人數(shù)3,297萬(wàn)人次，下降10.4%。國(guó)際旅游外匯收入174億美元，下降14.6%。全年國(guó)內(nèi)出境人數(shù)達(dá)2,022萬(wàn)人次，增長(zhǎng)21.8%。其中因私出境1,481萬(wàn)人次，增長(zhǎng)47.2%，占出境人數(shù)的73.2%。國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)8.7億人次，下降0.9%；旅游總收入3,442億元，下降11.2%。 三、深圳市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析盡管受到東南亞金融危機(jī)、美國(guó)911事件以及2003年上半

3、年“非典”疫情等不利因素的影響，深圳市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)依然保持了平穩(wěn)快速的增長(zhǎng)，從1996年到2003年8年間全市經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng)14.88%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值13,000多億元，僅2003年深圳市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值就達(dá)到2,861多億元人民幣，增長(zhǎng)率更是達(dá)到了1996年以來(lái)的最高值17%。如下圖：在世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇加快，內(nèi)需擴(kuò)大的背景下，入世效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)， 2003年我市進(jìn)出口總額大幅增長(zhǎng)，連續(xù)11年居全國(guó)23個(gè)大中城市之首，外貿(mào)進(jìn)出口總額首次突破1,000億美元，達(dá)1,173.99億美元，同比增長(zhǎng)34.6%，其中出口629.62億美元，增長(zhǎng)35.2%，進(jìn)口544.37億美元，增長(zhǎng)33.8%，實(shí)現(xiàn)順差85.

4、25億美元，比上年多26.42億美元，增長(zhǎng)44.9%。外貿(mào)出口結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品出口保持快速增長(zhǎng)，全年機(jī)電產(chǎn)品出口461.34億美元，占出口總值73.3%，同比增長(zhǎng)43.1%，比重比上年提高4.1個(gè)百分點(diǎn)，增速提高13.0個(gè)百分點(diǎn)；以IT產(chǎn)品為主的高新技術(shù)產(chǎn)品出口251.55億美元，占出口總值40.0%，同比增長(zhǎng)60.3%，比重比上年提高6.3個(gè)百分點(diǎn)，增速比上年提高22.3個(gè)百分點(diǎn)。歷年來(lái)深圳市外貿(mào)進(jìn)出口總額情況如下圖： 歷年來(lái)深圳市固定資產(chǎn)投資逐年穩(wěn)步提高，2003年全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資946.49億元，同比增長(zhǎng)20.1%，增速比上年提高9.1個(gè)百分點(diǎn)。其中基本建設(shè)

5、和更新改造投資大幅增長(zhǎng)，累計(jì)完成投資358.36億元和62.09億元，分別增長(zhǎng)25.3%和61.2%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在政策調(diào)控下，速度明顯回落，累計(jì)完成投資410.06億元，增長(zhǎng)5.6%，增速比上年回落11.8個(gè)百分點(diǎn)。按注冊(cè)登記類型看，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資增速較快，比重提高，完成投資增長(zhǎng)25.9%，比非國(guó)有投資快出9.9個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)投資的比重從2002年的41.0%提高到2003年的43.0%。2003年利用外資繼續(xù)增長(zhǎng)，實(shí)際利用外資50.42億美元，同比增長(zhǎng)2.9%，其中外商直接投資36.23億美元，增長(zhǎng)13.6%；合同外資金額58.29億美元，增長(zhǎng)12.4%。四、深圳市旅游業(yè)形勢(shì)分析 1、

6、2003年深圳市旅游業(yè)情況根據(jù)深圳市旅游局公布的數(shù)據(jù)，2003年全年深圳市共接待游客總?cè)藬?shù)為4,283.60萬(wàn)人次，同比下降15.38%，其中過(guò)夜游客1,448.82萬(wàn)人次，一日游游客2,834.78萬(wàn)人次；2003年全年實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入294.63億元，同比下降17.12%，其中國(guó)際旅游（外匯）收入13.01億美元，同比下降24.49%，國(guó)內(nèi)旅游收入187.04億元，同比下降12.17%。有關(guān)數(shù)據(jù)見(jiàn)以下圖表：2、歷年及未來(lái)深圳市旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r根據(jù)深圳市旅游發(fā)展"十五"計(jì)劃和2020年遠(yuǎn)景規(guī)劃，其接待游客及創(chuàng)匯情況見(jiàn)下表： 接待總?cè)藬?shù) (萬(wàn)人次)過(guò)夜海外游客 （萬(wàn)人次）過(guò)夜

7、外國(guó)人 （萬(wàn)人次）旅游總收入 （億元）旅游創(chuàng)匯 (億美元)2000年4294.06397.3461.09301.6014.112005年5480.43507.1289.76403.6119.79年增長(zhǎng)率5.00%5.00%8.00%6.00%7.00%2020年11393.421054.3284.74967.2754.60年增長(zhǎng)率5.00%5.00%8.00%6.00%7.00% 深圳市歷年接待游客及旅游業(yè)國(guó)內(nèi)、國(guó)際收入情況見(jiàn)下表：1998年至2002年間，隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展，深圳市賓館飯店客房的出租率也基本保持了增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2003年由于受“非典”疫情的影響，館飯店客房的出租率降到了199

8、6年以來(lái)的最低點(diǎn)55.20%，預(yù)計(jì)從2004年起將逐年提高。第四部分 深圳市酒店業(yè)市場(chǎng)分析一、酒店物業(yè)概況酒店物業(yè)在房地產(chǎn)各類型物業(yè)中屬特殊類物業(yè)。因?yàn)檫@類物業(yè)的供求量在很大程度上與一個(gè)地區(qū)或城市的流動(dòng)人口、旅游業(yè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有直接的關(guān)系，而且選址主要受交通及環(huán)境限制。由此，酒店的劃分通常有五種類型，即商業(yè)旅游型、度假型、會(huì)議型、汽車旅館、招待所等。商業(yè)旅游型酒店的客人是商業(yè)旅游者，是來(lái)酒店所在地辦事的，因而入住的酒店會(huì)選城市中心地段或經(jīng)濟(jì)商務(wù)活動(dòng)發(fā)生較多的地段，這類客人對(duì)酒店的服務(wù)項(xiàng)目、質(zhì)量、水準(zhǔn)有更多的要求，而且有相當(dāng)一部分是回頭客。這一類酒店受季節(jié)影響較小，但受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響較大。度假

9、型酒店則受季節(jié)的影響較嚴(yán)重，通常都有淡旺季之分。這類酒店的會(huì)選景區(qū)附近，且交通便利的地方。會(huì)議型酒店最主要的特點(diǎn)就是擁有多間規(guī)格不等的會(huì)議室。汽車旅館則會(huì)依地區(qū)間的交通要道路邊而建。至于招待所，因其客人只是以居住為目的，對(duì)其它的服務(wù)要求較低，因此會(huì)散落在城市各個(gè)地方。由于酒店物業(yè)的特殊性，因此位置、交通以及酒店的建筑及裝飾是成立酒店的硬件，而酒店軟件是經(jīng)營(yíng)管理，這也是影響酒店能否成功的主要因素。一般來(lái)說(shuō)，酒店的評(píng)比是通過(guò)星級(jí)來(lái)定的，星級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)建筑、裝飾、設(shè)施、設(shè)備及管理服務(wù)水平等方面來(lái)確定的。在國(guó)內(nèi)，還分為旅游涉外飯店和對(duì)內(nèi)酒店兩種，其主要區(qū)別是涉外飯店可以評(píng)定星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)內(nèi)酒店可以

10、參照星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)管理。一般而言，判斷酒店行業(yè)的市場(chǎng)情況，主要是依據(jù)出租率這項(xiàng)指標(biāo)，出租率越高，表示酒店市場(chǎng)客源穩(wěn)定，盈利機(jī)會(huì)較大，但出租率高并不表示酒店的凈利潤(rùn)就高，利潤(rùn)率的高低與酒店管理、經(jīng)營(yíng)水平直接相關(guān)。2002年，中國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。到2002年末，全國(guó)共有星級(jí)酒店8,880家，比上年末增加1,522家，增長(zhǎng)20.68%；擁有客房89.72萬(wàn)間，比上年末增加8.10萬(wàn)間，增長(zhǎng)9.92%；擁有床位172.95萬(wàn)張，比上年末增加19.64萬(wàn)張，增長(zhǎng)12.81%。 2002年，全國(guó)星級(jí)酒店?duì)I業(yè)收入總額為914.43億元，比上年增加151.11億元；上繳營(yíng)業(yè)稅48.65億元，比上年增

11、加8.99億元；年平均客房出租率為60.15%，比上年提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。二、深圳市酒店業(yè)市場(chǎng)分析1、深圳市酒店業(yè)市場(chǎng)概況據(jù)統(tǒng)計(jì)到2002年末，深圳市納入統(tǒng)計(jì)賓館酒店270家，客房28,640間，增長(zhǎng)2.65%，床位數(shù)50,645張，增長(zhǎng)1.74%，接待游客661.30萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)2.21%。從星級(jí)來(lái)看，到2002年末，深圳市星級(jí)飯店共152家，其中，五星級(jí)飯店10家，四星級(jí)飯店14家，三星級(jí)飯店54家，二星級(jí)飯店72家，一星級(jí)飯店2家，未評(píng)星級(jí)飯店118家。雖然2003年有關(guān)深圳市酒店行業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未公布，但據(jù)估計(jì)與2002年相比變化不大。從客房的規(guī)模來(lái)看，到2002年末，飯店客房數(shù)

12、在500間以上的有4家，300-499間的有10家，200-299間的有27家，100-199間的有65家，1-99間的有164家。2002年，深圳市賓館酒店?duì)I業(yè)收入總額為44.98億元，比上年增長(zhǎng)4.86%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)7481.68萬(wàn)元，比上年下降0.81%；上繳營(yíng)業(yè)稅金及附加為2.48億元，比上年增長(zhǎng)6.90%；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率為9.83萬(wàn)元/人，比去年增長(zhǎng)13.77%。2、2003年深圳市旅游業(yè)發(fā)展情況2003年深圳市賓館酒店共接待游客620.13萬(wàn)人次，賓館全年平均出租率為55.20%。三、深圳市高星級(jí)酒店概況目前，深圳的四星級(jí)以上的高星級(jí)酒店總數(shù)已達(dá)到23家，成為全國(guó)高級(jí)酒店最密集的城市

13、之一。其中五星級(jí)酒店首次達(dá)到10家，四星級(jí)酒店達(dá)13家。深圳在1986年3月建起了第一家五星級(jí)酒店南海酒店，此后，南海酒店在整個(gè)八十年代曾一枝獨(dú)秀。進(jìn)入90年代，五星級(jí)酒店一家接一家拔地而起，富臨大酒店、陽(yáng)光酒店、香格里拉大酒店、富苑酒店、駿豪酒店、景軒酒店、彭年酒店等相繼建成，2002年圣廷苑酒店、威尼斯酒店接連開(kāi)業(yè)，并同時(shí)于去年評(píng)為預(yù)備五星級(jí)酒店（開(kāi)業(yè)滿一年后轉(zhuǎn)正）。已評(píng)的10家五星級(jí)酒店加上未參評(píng)五星級(jí)但以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的五洲賓館、麒麟山莊等，客房總數(shù)超過(guò)4,000間，每日可接待客人8,000多人。深圳灣大酒店是深圳第一家四星級(jí)酒店，于1984年開(kāi)業(yè)，1990年評(píng)定為四星級(jí)酒店，此

14、后，到2000年之前，深圳經(jīng)評(píng)定的四星級(jí)酒店只有深圳灣酒店、新都酒店、晶都酒店和都之都大酒店。進(jìn)入新世紀(jì)之后，一批新的四星級(jí)酒店，包括新世紀(jì)酒店、東華假日酒店、廬山國(guó)際酒店、中南海濱大酒店、格蘭云天酒店、明華國(guó)際會(huì)議中心、寶民城花園酒店等迅速崛起，去年?yáng)|方之珠酒店僅開(kāi)業(yè)四個(gè)月，即榮膺四星級(jí)酒店，至此，深圳四星級(jí)酒店上升為13家，客房總數(shù)接近3,000間。在市各行政區(qū)域的高星級(jí)酒店擁有量中，羅湖區(qū)居首位，其次是南山區(qū)。龍崗區(qū)和鹽田區(qū)目前暫無(wú)四、五星級(jí)酒店。各區(qū)的高星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)情況見(jiàn)下表。 深圳市四星級(jí)、五星級(jí)酒店客房數(shù)量、價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)見(jiàn)下表： 四、深圳市各區(qū)高星級(jí)酒店分析深圳市各區(qū)擁有的高檔星級(jí)

15、酒店在位置分布、主要客源又各有不同特征。九十年代，羅湖是深圳發(fā)展最早、最為成熟的區(qū)域，是當(dāng)時(shí)的市中心區(qū)。羅湖區(qū)高星級(jí)酒店主要集中分布在羅湖口岸附近，羅湖口岸是深圳市火車站出入口，毗鄰香港，作為深圳對(duì)外交流重要窗口，配套設(shè)施完善，高樓林立，商業(yè)繁華度高，各種商場(chǎng)、酒肆、娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所等一應(yīng)俱全，名噪一時(shí)的國(guó)貿(mào)商圈吸引了國(guó)內(nèi)大批旅游者，人流如鯽。羅湖區(qū)高檔星級(jí)酒店早期主要客源以國(guó)內(nèi)外旅游者、旅游團(tuán)體、港人為主，后期由于商務(wù)活動(dòng)日益頻繁，商務(wù)旅游客源也占有一定的比率，出租率在73%左右。羅湖高檔星級(jí)酒店早期經(jīng)營(yíng)狀況普遍良好，但近年來(lái)受市中心區(qū)西移，高檔星級(jí)酒店數(shù)量的增加，以及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，酒店經(jīng)

16、營(yíng)利潤(rùn)存在普遍下滑的趨勢(shì)。福田區(qū)高檔酒店總體數(shù)量相對(duì)較少，分布較集中，主要在華強(qiáng)北、上海賓館一帶。該地區(qū)地處城市中心，交通十分便利，華強(qiáng)北已發(fā)展成為與羅湖“東門”并駕齊驅(qū)的著名商圈，形成了電子產(chǎn)品、服裝、餐飲為特色的商業(yè)街，吸引了大批客流。該片區(qū)商務(wù)活動(dòng)集中，除了來(lái)深圳辦事的商務(wù)人員外，還有許多長(zhǎng)期租客將其用做寫字樓辦公。所以，福田高星級(jí)酒店一般定位在商務(wù)型酒店，客源主要以商業(yè)旅游者、商務(wù)人士為主，酒店的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水準(zhǔn)都比較高，因此客源穩(wěn)定，出租率一直較高，平均為78%左右，經(jīng)營(yíng)狀況良好。南山區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)西部，依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，旅游資源十分豐富，是深圳市旅游資源最為集中的地區(qū)之一。這里既有以現(xiàn)代主題公園為特色的錦繡中華、民俗文化村、世界之窗、歡樂(lè)谷、未來(lái)時(shí)代、又有體現(xiàn)南山悠久歷史的新安故城、天后宮、赤灣左炮臺(tái)等歷史人文景觀，還有體現(xiàn)生