H僑城東方之珠物業(yè)管理顧問方案

1、H僑海景城之珠物業(yè)管理顧問方案市 Z 海物業(yè)管理二零零二年六月H僑海景城暨之珠物業(yè)管理顧問方案目錄上篇公司綜合介紹第一部分公司情況簡介第一節(jié)企業(yè)介紹第二節(jié)企業(yè)文化第三節(jié)企業(yè)發(fā)展第四節(jié)企業(yè)優(yōu)勢第二部分公司營業(yè)執(zhí)照第三部分公司資質(zhì)證書下篇物業(yè)管理顧問方案第一部分顧問方式概述及顧問期限確定第二部分 顧問管理工作圍第三部分 顧問管理工作容第四部分顧問管理目標(biāo)第五部分顧問管理設(shè)想第六部分顧問費(fèi)用重 申 明為了讓貴公司能實(shí)際又全面地了解我公司的整體情況及我司物業(yè)管理顧問工作模式，我們特此編寫了 H 僑海景城暨之珠項(xiàng)目物業(yè)管理顧問方案 。以上方案僅供貴公司高層人仕在決策以上兩項(xiàng)目物業(yè)管理合作單位時使用。任何

2、人不得以任何理由、任何形式將本方案容外傳予其它單位或個人，否則，我司將保留因此對我司名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)上可能造成損失的索賠權(quán)。若本方案未被貴公司采納，我司將予以收回。特此申明！市 Z 海物業(yè)管理2002年6月第一部分公司情況簡介第一部分公司情況簡介第一節(jié)企業(yè)介紹市 Z 海物業(yè)管理（以下簡稱“ Z 海物業(yè)”）是最大建筑商及房地產(chǎn)上市公司中國海外集團(tuán)旗下，專門從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)、具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。公司自 1991 年于成立以來，嚴(yán)格遵循“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作宗旨，大力倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”的工作精神 。在掌握先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上 ，融匯世界各國先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國大陸的實(shí)際國情，探

3、索出具有中國特色的 Z 海物業(yè)管理模式。公司以此模式為手段開展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個安全(security)、清潔 (cleaning)、優(yōu)美 (elegancy) 、舒適 (comfort)、方便 (convenience)的生活及工作環(huán)境。多年來， Z 海物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和先進(jìn)的管理技術(shù)不僅取得廣大業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會聲譽(yù)，先后獲得國家建設(shè)部、省、市各級政府部門授予的各種獎牌、獎旗 100 余面。中央電視臺、各大報刊以及 文匯報、大公報、商報、星島日報，國的人民日報、經(jīng)濟(jì)日報、工人日報、法制日報等新聞媒體對 Z 海物業(yè)管理經(jīng)營情況的報道多達(dá)

4、700 余次，慕名前來公司參觀考察的國外各界人士已逾兩萬人次。隨著 Z 海物業(yè)在行業(yè)地位的日益顯著和 Z 海物業(yè)管理模式的日益完善，并應(yīng)國廣產(chǎn)消費(fèi)者和房地產(chǎn)界對先進(jìn)物管模式的迫切需求， Z 海物業(yè)管理模式除在、幾大城市取得驕人的成績外，更已輸出至、天津、 等全國各大城市。Z 海物業(yè)以提高中國物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)為己任，以完美、科學(xué)的專業(yè)物業(yè)管理與服務(wù)來推動中國現(xiàn)代城市文明的進(jìn)程。Z 海物業(yè)在全國多個大城市管理的寫字樓、商場、商住區(qū)、別墅區(qū)等高檔物業(yè)90余處，逾一千三百多萬平方米，成為物業(yè)管理行業(yè)的中國之最；已經(jīng)建成國家優(yōu)秀示小區(qū)（大廈） 14 個，占全國國優(yōu)總數(shù)的3.5%，為國同業(yè)擁有國優(yōu)最多

5、；1996 年 2 月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得ISO9000 國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證 ；1999 年 10 月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家通過商住區(qū)ISO14001 國際環(huán)境管理體系認(rèn)證 Z 海物業(yè)轄區(qū)做到了無設(shè)備破損事故、無火災(zāi)事故、無管理責(zé)任導(dǎo)致的盜搶事故，Z 海物業(yè)倡導(dǎo)的管理高科技、服務(wù)酒店化并由此形成了以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”為核心容的品牌風(fēng)格。在長期的物業(yè)管理實(shí)踐中，Z 海物業(yè)管理模式逐漸形成，Z 海物業(yè)的名牌效應(yīng)和物超所值的優(yōu)良服務(wù)提高了所接管物業(yè)的附加值，確保了物業(yè)投資者的未來收益。第二節(jié)企業(yè)文化（一）（二）（三）（四）Z 海對業(yè)主的承諾：“讓您和您的子后代永遠(yuǎn)滿意?！盳

6、海的工作宗旨：“業(yè)主至上，服務(wù)第一?！盳 海的工作精神：“嚴(yán)格苛求，自覺奉獻(xiàn)。”Z 海的質(zhì)量方針：“為業(yè)主及物業(yè)使用人提供安全、清潔、優(yōu)美、 舒適，方便的生活和工作環(huán)境?！保ㄎ澹﹫F(tuán)隊(duì)精神：所有員工都要有“我的 Z 海物業(yè)、 Z 海物業(yè)的我”的歸屬感、責(zé)任感和集體榮譽(yù)感，實(shí)行首問負(fù)責(zé)制，強(qiáng)調(diào) 1+1+1>3，即在任何情況下，都要自覺維護(hù)公司的利益和形象，使整體效能大于元素效能之和。（六）全程營銷：所有崗位都把對每一位業(yè)主用戶的每一次具體服務(wù)與公司的生存發(fā)展、個人的榮辱得失緊密聯(lián)系起來，明確100-1 0，就是說即使一次微小的失誤，也很可能前功盡棄，必須爭取零缺陷、無微瑕服務(wù)。（七）經(jīng)營理念

7、：品牌、信譽(yù)為先，實(shí)力、質(zhì)量為本。(1) 以質(zhì)量立足市場在質(zhì)量上做到規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化，以高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量體系立足市場，并不斷突破與自我超越，使 Z 海物業(yè)以高檔的物業(yè)與優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲得市場的認(rèn)同。(2) 以品牌角逐市場擁有優(yōu)良品牌的企業(yè)才有永恒的生命力和吸納力。 Z 海物業(yè)精神的涵就是以品牌去占領(lǐng)市場、獲得市場。這種精神涵的實(shí)現(xiàn)是以規(guī)化管理創(chuàng)造品牌、實(shí)施創(chuàng)優(yōu)承諾全面發(fā)展品牌、實(shí)現(xiàn)自我超越升華品牌、實(shí)施塑造工程全情演繹品牌。(3) 以信譽(yù)贏取市場Z 海物業(yè)以“管就高標(biāo)準(zhǔn)、干就創(chuàng)一流”，樹立起 Z 海良好的市場口碑和“有諾必踐、一諾千金”的信譽(yù)。(4) 以實(shí)力拓展市場Z 海物業(yè)對樓宇的管理實(shí)行條塊結(jié)合、以條為

8、主的專業(yè)化管理和外并舉、以效為先的規(guī)?；瘜I(yè)化經(jīng)營，通過組建、磨合、擴(kuò)充，形成了獨(dú)樹一幟的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 。第三節(jié)企業(yè)發(fā)展Z 海物業(yè)自 1991 年成立以來，選擇了“市場化生存、規(guī)?；?jīng)營、精品化管理、專業(yè)化服務(wù)”的發(fā)展道路 ，率先與國際接軌 ，勇于向未來挑戰(zhàn) ，通過自主經(jīng)營 、自覺擴(kuò)、自我積累和自我超越，使管理規(guī)模、法人凈資產(chǎn)分別增長了 20 倍，在全國物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造了一系列第一，成功地立于行業(yè)潮頭，成為中國物業(yè)管理行業(yè)的“旗艦”。（一）蓄勢待發(fā)1991 年 7 月，最大建筑商及房地產(chǎn)上市公司中國海外集團(tuán)，在注冊成立了市 Z 海物業(yè)管理，主要服務(wù)于中國海外集團(tuán)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目

9、。這一出身，使Z 海物業(yè)首先把的成功物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)全面地移植到，開創(chuàng)模式運(yùn)用地之先河。公司所管理的第一個小區(qū)海富花園，不僅在當(dāng)時引起轟動，且時至今日仍是物業(yè)管理協(xié)會向社會廣為推薦的觀摩基地之一。（二）探索前進(jìn)1995 年 4 月，公司注冊為獨(dú)立法人，具備了搏擊市場的條件。1996 年開始試探市場，首次對外承接“中銀花園”物業(yè)管理項(xiàng)目，把 Z 海物業(yè)管理推向社會。 1997 年，又率先走出，接管了天津華昌大廈，引發(fā)了的物業(yè)公司北上、西進(jìn)、東擴(kuò)的浪潮。（三）接軌國際1996 年 2 月，公司在全國服務(wù)性行業(yè)中首家獲 ISO9000 國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系認(rèn)證，率先與國際慣例接軌，并由此引發(fā)了國物業(yè)管理綿綿

10、不斷的認(rèn)證熱潮。三年后，又在國物業(yè)管理行業(yè)中第一家通過商住區(qū) ISO14001 國際環(huán)境管理體系認(rèn)證。新千年，所屬三個專業(yè)子公司也全部通過 ISO9000 國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系認(rèn)證。 Z 海物業(yè)的質(zhì)量保證體系，從人員素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、效率、提供手段、細(xì)微程度、完整性等六個方面闡明了Z 海質(zhì)量保證體系的高標(biāo)準(zhǔn)。（四）自我超越自己動手編撰了 40 余萬字的體系文件，實(shí)施“管理科學(xué)化、服務(wù)規(guī)化、作業(yè)程序化、工作標(biāo)準(zhǔn)化”之后，又不斷推出注入新的元素和涵的體系文件升級，創(chuàng)造了諸如“白紙巾橫豎擦拭壁磚60 厘米無污跡”等許多行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)，至今仍被廣泛引用。除此之外，公司在ISO9000中引入營銷要素、成本要素和設(shè)

11、計要素，提供了更為細(xì)致全面的高標(biāo)準(zhǔn)，可使物業(yè)在完全入伙一年左右達(dá)到ISO9000國際質(zhì)量保證體系的標(biāo)準(zhǔn)。新千年，公司又完成了ISO9000 的 2000 版改版工作。公司還在許多廣闊的圍對自我進(jìn)行不斷超越，樹立了行業(yè)典。（五）快速擴(kuò)在擁有充分優(yōu)勢的基礎(chǔ)上， Z 海物業(yè)于 1998 年大舉進(jìn)軍市場，在短短的時間獲得了滾雪球式的發(fā)展 ，迅速地完成了規(guī)?；?jīng)營過程 。至 2000 年 11 月底，簽約管理高檔物業(yè)建筑面積達(dá) 1000 萬平方米，涉足國 16 個大城市；公司也發(fā)展為擁有 6 個子公司、 2 個區(qū)域公司的集團(tuán)式專業(yè)化企業(yè)，管理規(guī)模、法人凈資產(chǎn)分別增長了 20 倍。此外，還深入到房地產(chǎn)信息

12、咨詢、技術(shù)開發(fā)、服務(wù)、轉(zhuǎn)讓、房屋租賃中介、機(jī)電設(shè)備銷售、家居裝飾工程、網(wǎng)上增值服務(wù)等廣闊的領(lǐng)域。規(guī)?；?jīng)營產(chǎn)生的規(guī)模效應(yīng)、社會資源得到的合理優(yōu)化和富有效率的配置，使 Z 海物業(yè)能夠以比較合理的物業(yè)管理費(fèi)用，支持高檔的服務(wù)質(zhì)量。（六）兩翼齊飛在穩(wěn)健發(fā)展高檔物業(yè)全面委托管理的基礎(chǔ)上，公司充分發(fā)揮管理優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，一是全力推進(jìn)各種形式的管理技術(shù)有償輸出。二是向社會逐步擴(kuò)大技術(shù)含量高的專業(yè)服務(wù)，特別是在樓宇智能化領(lǐng)域取得了長足的進(jìn)步和可喜的成績，得到了市場的認(rèn)可，從而為公司拓展了新的發(fā)展空間。（七）專業(yè)道路1998 年 2 月在國同行業(yè)中第一家引進(jìn)了專業(yè)化經(jīng)營的運(yùn)作方式，將技術(shù)資

13、源重新優(yōu)化配置，形成流程化、專業(yè)化、一體化的智能化物業(yè)管理。公司將技術(shù)含量高的專業(yè)工作和技術(shù)人員從傳統(tǒng)的物業(yè)管理中獨(dú)立出來，先后組建了樓宇科技、電梯工程、專業(yè)清洗三個專業(yè)化公司，以科技型管理模式取代勞動密集型管理，對實(shí)行專業(yè)技術(shù)保障服務(wù)，對外實(shí)行專業(yè)化管理經(jīng)營，走上了專業(yè)化發(fā)展的道路，成為Z 海物業(yè)保持行業(yè)優(yōu)勢的一個亮點(diǎn)。（八）領(lǐng)先科技大力發(fā)展科技化和智能化的物業(yè)管理，全方位引入網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、現(xiàn)代電腦科技、辦公自動化技術(shù)，以及智能安全管理、車輛管理等技術(shù)，使管理與服務(wù)手段發(fā)生了革命性的變化 。98 年底公司組建了由技術(shù)撥尖人才領(lǐng)銜的信息技術(shù)研發(fā)中心，投資 100 多萬先后開發(fā)出大型物業(yè)管理軟件（據(jù)

14、專業(yè)人士介紹，該軟件比目前以財務(wù)軟件為基礎(chǔ)的物業(yè)管理軟件更具有實(shí)際操作性） 、智能化物業(yè)發(fā)布系統(tǒng)和 Z 海一卡通系統(tǒng)，并朝著智能樓宇產(chǎn)品研制開發(fā)、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)服務(wù)、智能小區(qū)設(shè)計、安裝方向飛速發(fā)展。公司還與同濟(jì)大學(xué)、證券建立了密切的合作關(guān)系，并于 99 年 10 月成為國際著名高科技企業(yè)國三星的合作伙伴。（九）求新求變Z 海物業(yè)不滿足于已有的模式，始終追求最完美的境界。1999 年公司導(dǎo)入酒店式管理技術(shù)，聘請了10 多位專事酒店管理人才，成立服務(wù)中心，提供一站式服務(wù)，通過聯(lián)合辦公簡化辦事手續(xù)；并以業(yè)主為核心，實(shí)行“服務(wù)設(shè)計、菜單服務(wù)”等，變“我有什么服務(wù)你享受什么服務(wù)”為“你需要什么服務(wù)我就能提

15、供什么服務(wù)”，目前已經(jīng)陸續(xù)推出3 個類別 100 余個服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)主進(jìn)行物業(yè)消費(fèi)時有了更多的選擇權(quán)和自主權(quán)。此外，公司還招聘專業(yè)藝術(shù)人才，成立了“ Z 海物業(yè)藝術(shù)團(tuán)”，每年在各小區(qū)為業(yè)主進(jìn)行2 次左右的演出，平時則在 Z 海物業(yè)所轄的會所中工作。既提高了業(yè)主的精神生活，又提高了Z 海物業(yè)的文化品味。（十）飛越理想Z 海物業(yè)始終遵循“以人為本”的思想，體現(xiàn)了對人的終極關(guān)愛。古人講以“禮”、“樂”治國， Z 海物業(yè)則從管理制度、公眾制度到管理文化、社區(qū)文化等多方面，提出“氛圍管理”的物業(yè)管理理念，展示了一種“無為而治”的物業(yè)管理理念。 Z 海物業(yè)還積極參與社區(qū)管理與社區(qū)建設(shè)，在社區(qū)管理上除了交通

16、管理、環(huán)境管理、文化管理之外，還提出了嶄新的商業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理等概念。在社區(qū)建設(shè)上創(chuàng)立社區(qū)環(huán)境工程系列 ，如藝術(shù)環(huán)境工程 、社區(qū)保健工程、社區(qū)信息工程、社區(qū)服務(wù)工程等。 Z 海物業(yè)已經(jīng)接近了物業(yè)管理的真諦，“家園”二個字已經(jīng)被每一個Z 海物業(yè)人精心地呵護(hù)著?，F(xiàn)在，Z 海物業(yè)已經(jīng)被許多權(quán)威人士和業(yè)譽(yù)為全國物業(yè)管理行業(yè)的旗艦，國家建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長 、中國物業(yè)管理協(xié)會會長家瑾女士曾不止一次說“Z 海物業(yè)代表了中國物業(yè)管理未來的發(fā)展方向”。第四節(jié)企業(yè)優(yōu)勢Z 海物業(yè)之所以能成為業(yè)翹楚，不在于她過去取得了何種成就，關(guān)鍵在于她能不斷摸索并求新求變。沿著努力創(chuàng)新的發(fā)展思路，“ Z 海”在以下十個方面重

17、點(diǎn)突破，并已取得了可觀的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，這無疑又走在了行業(yè)與市場的前面。（一）超前化的服務(wù)啟動Z 海物業(yè)始終不渝地把產(chǎn)業(yè)鏈條的上一個環(huán)節(jié)“發(fā)展商”，作為自己第一個也是最重要的服務(wù)對象，追求“為商家增色、讓物業(yè)生輝”的服務(wù)效果。一旦與發(fā)展商建立合作關(guān)系，便赤誠相見、傾心相助，立即啟動前期服務(wù)工作。我們涉足 16 個大城市市場、管理 90 多個高檔樓盤、接觸 100 萬以上業(yè)主用戶，所掌握的信息和積累的經(jīng)驗(yàn)對發(fā)展商大有裨益。前期服務(wù)主要是通過派專家組查閱圖紙、現(xiàn)場調(diào)查等形式，本著對發(fā)展商負(fù)責(zé)、對業(yè)主負(fù)責(zé)、對日后物業(yè)管理負(fù)責(zé)的精神，從我們?nèi)粘？偨Y(jié)出來的 8 個方面 100 個關(guān)鍵點(diǎn)上，為樓盤的設(shè)

18、計、開發(fā)和銷售提供有說服力的書面建議。這些建議有著 Z 海物業(yè)的獨(dú)特視角：a) 建筑設(shè)計方面：物業(yè)管理者的身份，使我們特別關(guān)注外墻、道路、管線、光照、隱蔽工程等容易被發(fā)展商忽略的環(huán)節(jié)，我們的完善設(shè)計建議可以保證項(xiàng)目的整體優(yōu)化，最大限度地降低日后的物業(yè)管理運(yùn)行成本。b) 設(shè)備配置方面：物業(yè)管理的實(shí)踐，使我們詳知什么品牌、什么型號的設(shè)備具有最佳的性能價格比，我們的設(shè)備配置建議可以實(shí)現(xiàn)先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性的完美結(jié)合，有效地避免發(fā)展商在設(shè)施設(shè)備上無謂投入。c) 形象包裝方面：物業(yè)管理的廣泛社會接觸，使我們清楚了解眾多發(fā)展商不同的銷售策略和各類置業(yè)者動態(tài)的消費(fèi)心理，我們的推廣建議能夠切中市場潮流和走勢，并和

19、Z 海物業(yè)的品牌一起促進(jìn)和加速樓宇的銷售。（二）精準(zhǔn)化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。Z 海物業(yè)倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”的工作精神，并且將其充分體現(xiàn)在各個崗位各項(xiàng)作業(yè)的具體實(shí)踐中。一般的服務(wù)產(chǎn)品由于缺乏科學(xué)量化而模棱兩可，難以準(zhǔn)確識別、難以客觀評價。我們通過化無形為有形，克服物業(yè)管理事務(wù)隨時出現(xiàn)、隨機(jī)進(jìn)行而容易帶來的隨意性的問題。公司經(jīng)過實(shí)地抽樣、技術(shù)分析、統(tǒng)計對比、反復(fù)測算，按照“明顯超過同行、全面高出國優(yōu)”的基本定位，系統(tǒng)制訂并頒布了涵蓋物業(yè)管理全部事務(wù)的10 個系列近萬個數(shù)據(jù)化的服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，保證給業(yè)主用戶提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)產(chǎn)品可知、可感、可辨、可驗(yàn)，寓服務(wù)于精細(xì)管理中，釀精彩生活于精心呵護(hù)間。這些標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)了

20、4 個原則：a) 時效原則：要求規(guī)定的事情必須在規(guī)定的時間辦結(jié)，不能推托延宕，超過規(guī)定時間，辦得再好也要視為沒有辦好。如接到報修后維修人員 25 分鐘到達(dá)現(xiàn)場，一般故障 30 分鐘處理完畢等。b) 質(zhì)效原則：要求規(guī)定的事情必須辦到規(guī)定的程度，不能應(yīng)付湊和，沒有達(dá)到規(guī)定程度，即使流了再多的汗也算白流。如白色紙巾擦拭60 厘米長壁磚 3 遍后無污跡。c) 綜效原則：要求規(guī)定的事情必須按照規(guī)定的程序辦理，追求全過程的完美，讓服務(wù)對象無可挑剔。如維修人員入戶維修要穿上鞋套 - 講明故障原因、維修方法和收費(fèi)并征得同意- 在作業(yè)地面鋪上苫布低噪無塵作業(yè)清理現(xiàn)場- 請主人簽字認(rèn)可。d) 情效原則：要求規(guī)定的

21、事情必須辦出規(guī)定的最佳效果，講究用出色的服務(wù)征服人心，給服務(wù)對象留下良好印象，如抽樣問卷調(diào)查的滿意率達(dá)到95%以上。（三）規(guī)化的服務(wù)控制Z 海物業(yè)堅(jiān)持“管則精品、干則一流”，通過有效控制切實(shí)保證管理服務(wù)按照既定的程序和標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量地持續(xù)、穩(wěn)定運(yùn)行。公司貫徹 ISO9000 國際質(zhì)量保證體系和 ISO14001 國際環(huán)境管理體系一絲不茍，實(shí)行逐日自行檢查、半月專業(yè)檢查、月度綜合檢評。其中重點(diǎn)抓住樓檢這個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，組建專門班子，采取日期不確定、事先不預(yù)告的方式，增加例行樓檢的隨機(jī)性，并把量化的檢查結(jié)果與每個崗位員工的得失、升遷、去留緊密掛鉤，以促使各管理處把日常管理服務(wù)工作做得更深入、更扎實(shí)。除此之

22、外，我們還自覺接受來自三個方面的監(jiān)督，把他們的意見和建議作為推動管理服務(wù)工作的動力：a) 業(yè)主用戶的監(jiān)督：我們視業(yè)主用戶反映為檢驗(yàn)管理服務(wù)工作的第一信號，各個管理處每月設(shè)立一個設(shè)備區(qū)開放日，半年公布一次財務(wù)收支情況 ，每年進(jìn)行一次滿意度抽樣調(diào)查，形成了小區(qū)建設(shè)管理上的互動效應(yīng)。b) 發(fā)展商的監(jiān)督：我們認(rèn)為負(fù)責(zé)任的發(fā)展商永遠(yuǎn)關(guān)注他的作品，管理服務(wù)的運(yùn)作情況定期向發(fā)展商通報 ，管理服務(wù)的變更提前征求發(fā)展商意見 ，管理服務(wù)中出現(xiàn)的問題及時與發(fā)展商溝通，聯(lián)手創(chuàng)品牌。c) 政府部門的監(jiān)督：我們自覺接受政府部門的指導(dǎo)監(jiān)督，邀請政府主管部門的官員定期對公司管理服務(wù)工作進(jìn)行講評 ，聘請相關(guān)部門的人員長期擔(dān)任管

23、理處的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，促使管理服務(wù)工作始終處于領(lǐng)先水平。（四）個性化的服務(wù)設(shè)計Z 海物業(yè)融匯國外、業(yè)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造了被行業(yè)普遍推崇和爭相仿效的的Z 海管理模式。這個模式“服務(wù)、精彩生活”的基本精神一成不變，但具體涵則在不斷豐富和發(fā)展。我們每承接一個新的項(xiàng)目，都不是原有模式的簡單“克隆”、“拷貝”，而是再創(chuàng)新、再升華的過程。所有新項(xiàng)目入伙之前，我們都要集中各方面的專家，在充分進(jìn)行市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，經(jīng)過擬訂、論證、審批、試行、完善五個環(huán)節(jié)，全面考慮 4 個方面的 16 個要素，為其度身定做“時髦而且合體”的管理方案，使所有的項(xiàng)目既保持 Z 海物業(yè)的管理服務(wù)水準(zhǔn)，又獨(dú)具特色。這些要素是：a) 地區(qū)的要素

24、：包括地方的法規(guī)、經(jīng)濟(jì)、文化、習(xí)俗等，考慮這些要素，主要是為了使我們的管理服務(wù)能夠?yàn)楫?dāng)?shù)氐纳鐣h(huán)境 、市場環(huán)境所接納， 既標(biāo)新立異，又落地生根。b) 物業(yè)的要素：包括物業(yè)的位置、類型、布局、功能等，考慮這些要素，主要是為了使我們的管理服務(wù)能夠契合物業(yè)的實(shí)際情況 ，充分發(fā)揮物業(yè)的建筑設(shè)計功能。c) 發(fā)展商的要素：包括發(fā)展商的定位、取向、要約等，考慮這些要素，主要是為了是我們的管理服務(wù)能夠更好地配合發(fā)展商的發(fā)展戰(zhàn)略 ，有力地托舉發(fā)展商的房地產(chǎn)品牌。d) 業(yè)主用戶的要素：包括業(yè)主用戶的層次、特點(diǎn)、質(zhì)素、需求等，考慮這些要素，主要是為了保證我們的管理服務(wù)能夠適應(yīng)業(yè)主用戶的心理預(yù)期 ，并被他們接受和認(rèn)可

25、。（五）（六）菜單式的服務(wù)容Z 海物業(yè)悉心關(guān)注和呵護(hù)業(yè)主用戶的物質(zhì)和精神生活，重向所有業(yè)主用戶承諾“讓您和您的子后代永遠(yuǎn)滿意”。 我們在管理服務(wù)過程中，不斷調(diào)整、充實(shí)新的服務(wù)項(xiàng)目，全過程、全方位、全時空地滿足業(yè)主用戶發(fā)展變化著的、一切有支付能力的正當(dāng)需求，同時還隨著公司的發(fā)展壯大，逐步增加公司有承受能力的無償服務(wù)。我們以業(yè)主為核心，實(shí)行“服務(wù)設(shè)計，菜單服務(wù)”，因而形成了不是我現(xiàn)有什么服務(wù)你只能享受什么服務(wù)，而是你需要什么服務(wù)我就能提供什么服務(wù)，這一 Z 海物業(yè)酒店式管理的突出特點(diǎn)。目前我們已經(jīng)陸續(xù)推出了3個類別 100 余個服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)時有更多的選擇權(quán)和自主權(quán)。這 3

26、個類別的服務(wù)是：a) 常規(guī)服務(wù)：主要有所有業(yè)主用戶共同享有的維修、保安、清潔、綠化、消殺、車管等服務(wù)項(xiàng)目，它滿足業(yè)主用戶安居樂業(yè)的普遍需求，立足于構(gòu)筑一個安全、整潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境和工作環(huán)境。b) 特約服務(wù)：主要有部分業(yè)主用戶有償享有的商務(wù)、信息、秘書、慶典、代理、家居等服務(wù)項(xiàng)目，它滿足成功人士提高生活質(zhì)素、提高工作效率的需求，立足于創(chuàng)造一種新的現(xiàn)代的上流社會的生存方式。c) 襄助服務(wù)：主要有特殊業(yè)主用戶無償享有的救助、捐助、義工、提醒、郵發(fā)等服務(wù)項(xiàng)目，它滿足那些有特殊困難和臨時困難的業(yè)主用戶需要，立足于弘揚(yáng)一種人們感到久違了的社會主義道德風(fēng)尚。人本化的服務(wù)理念Z 海物業(yè)向全體員工

27、不斷灌注業(yè)主用戶是我們衣食父母的職業(yè)意識，以業(yè)主用戶滿意作為管理服務(wù)工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)?！坝梦抑琳?、至善至美的服務(wù)，給您至尊至貴的感受”，成為公司全體員工的共同追求。為此我們高薪聘用了一批曾經(jīng)長期在國際知名酒店從事管理工作的資深專家，由點(diǎn)及面，對常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行整合。在這個基礎(chǔ)上，公司組織修訂3 個層次 40 余萬字的質(zhì)量體系文件，從服務(wù)主旨、服務(wù)架構(gòu)、服務(wù)設(shè)施、服務(wù)手段、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)控制等方面全面導(dǎo)入酒店管理技術(shù)，融入酒店管理元素，推出了帶有鮮明時代特色的 Z 海物業(yè)的升級版本，其中突出強(qiáng)調(diào)4 個問題：a) 全程營銷 ：所有崗位都把對每一位業(yè)主用戶的每一次具體服務(wù)與公司的生存發(fā)展、個

28、人的榮辱得失緊密聯(lián)系起來，明確 100-1 0，就是說即使一次微小的失誤，也很可能前功盡棄，必須爭取零缺陷、無微瑕服務(wù)。b) 團(tuán)隊(duì)精神：所有員工都要有“我的 Z 海物業(yè)、 Z 海物業(yè)的我”的歸屬感、責(zé)任感和集體榮譽(yù)感，實(shí)行首問負(fù)責(zé)制，強(qiáng)調(diào) 1+1+1>3，即在任何情況下，都要自覺維護(hù)公司的利益和形象，使整體效能大于元素效能之和。c) 一站服務(wù) ：所有工作都首先考慮最大限度地方便業(yè)主用戶，管理處設(shè)立服務(wù)中心，通過聯(lián)合辦公簡化辦事手續(xù)，避免業(yè)主用戶東求西告。d) 氛圍管理：所有小區(qū)都著眼釀造一種精神和行為都能夠得到升華的氛圍，如將“嚴(yán)禁 ”之類的警示標(biāo)識更改為“足下留情 、春色更濃”等的溫馨

29、提示 ，主要通過吸引、感化來實(shí)行管理有序。（七）高科技的管理手段中國物業(yè)管理的初期是屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，人員素質(zhì)要求相對較低， 對于大量的日常工作主要以“量”取勝。而 Z 海時時把握時代脈搏，不斷發(fā)展現(xiàn)代企業(yè)機(jī)制，完善企業(yè)制度，逐步將企業(yè)向科技密集型轉(zhuǎn)化：a) 遠(yuǎn)程的網(wǎng)絡(luò)化管理：眾所周知 21 世紀(jì)是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時代，而 21 世紀(jì)現(xiàn)代企業(yè)管理的精髓在于效率 ，如何提高單位時間的效率 ，并且高質(zhì)量完成工作，是 Z 海不斷追求的目標(biāo)。 Z 海緊跟時代的步伐率先在同行業(yè)中采用電腦化管理模式，將各個管理層通過網(wǎng)絡(luò)連接起來，實(shí)現(xiàn)資源共享，統(tǒng)一調(diào)配。b) 統(tǒng)一的軟件化管理：開發(fā)物業(yè)管理軟件基于長期的

30、高素質(zhì)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，Z海物業(yè)投入 100 多萬進(jìn)行大型物業(yè)管理專業(yè)軟件開發(fā)，據(jù)專業(yè)人士介紹 ，該專業(yè)軟件比目前以財務(wù)軟件為基礎(chǔ)的物業(yè)管理軟件更具有實(shí)際可操作性，所以還未推出便已受到同行的關(guān)注。c) 先進(jìn)的智能化管理：智能化程度直接決定著樓盤素質(zhì)的高低，目前在美國最大的物業(yè)管理公司便有著很高的智能化管理水平 。Z 海物業(yè)還專門成立樓宇科技公司，利用其能夠把握現(xiàn)實(shí)需求和未來走勢的優(yōu)勢，以及對智能化設(shè)備地了解，根據(jù)經(jīng)濟(jì)和實(shí)用的原則來進(jìn)行智能化建設(shè) ，同時與國三星 SDS建立地區(qū)代理合作關(guān)系，保證了技術(shù)根本的先進(jìn)性，并大幅度降低了成本。（八）合理化的服務(wù)成本控制Z 海物業(yè)以一貫倡導(dǎo)的“一紙兩面用”的勤

31、儉辦事精神，珍惜和用好來自業(yè)主用戶的每一分錢。各個層次均實(shí)行質(zhì)量成本雙否決責(zé)任制，力求所費(fèi)必有所值。為了更加嚴(yán)格和科學(xué)地進(jìn)行成本管理，我們組織專門班子，測定出物業(yè)位置、設(shè)計功能、占地面積、設(shè)備狀況、使用年限、管理要求等各種因素在成本構(gòu)成中的權(quán)變系數(shù)，建立起了計算崗位定員編制、公用水電限額和維修材料用度的數(shù)學(xué)模型。公司以此為依據(jù)，并采取“集中配送、貨比三家、兩人采購”和修舊利廢、節(jié)獎超罰等一系列具體措施，分項(xiàng)控制活勞動和物化勞動的消耗，保證業(yè)主、企業(yè)、社會全面受益。a) 授益于業(yè)主 ：在同一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下 ，提供的服務(wù)含量明顯高于其他物業(yè)公司，使業(yè)主用戶享受到了最佳質(zhì)量價格比的服務(wù) ，僅公司放棄執(zhí)行

32、國優(yōu)小區(qū)管理費(fèi)提高 20%的規(guī)定，每年讓利 100 多萬元給業(yè)主用戶。（針對市的全委項(xiàng)目而言）b) 創(chuàng)利于企業(yè)：在物業(yè)管理利潤空間微乎其微的情況下，完全依靠物業(yè)管理（沒有任何補(bǔ)貼）創(chuàng)造利潤，實(shí)現(xiàn)自我生存、自我積累、自我發(fā)展，公司資產(chǎn)5年增加 10 多倍。c) 造福于社會：在公司不斷發(fā)展進(jìn)步的同時，也為社會穩(wěn)定和國家建設(shè)做出了積極的貢獻(xiàn)，累計創(chuàng)造就業(yè)崗位數(shù)千個，每年上繳國家稅金近千萬元。（九）專業(yè)化的服務(wù)人才Z 海物業(yè)一直致力于改善員工隊(duì)伍的有機(jī)構(gòu)成，把高檔次、高品位、高質(zhì)量的服務(wù)建立在高素質(zhì)人才的基礎(chǔ)之上。利用自身的吸引力和凝聚力，通過向社會公開招聘、到地大型企業(yè)借調(diào)和接收名牌院校本科以上畢業(yè)

33、生等途徑，廣泛匯聚各個門類的人才?，F(xiàn)在公司擁有電子計算機(jī)、自動控制、機(jī)電設(shè)備、精細(xì)化工、建筑、園林、環(huán)保、藝術(shù)等專業(yè)的中高級技術(shù)人員240 多名。我們把制約物業(yè)管理服務(wù)水平提升的技術(shù)難點(diǎn)作為技術(shù)開發(fā)的重點(diǎn)，堅(jiān)持“你能翻多高跟頭、我就搭多大舞臺”的用人之道，從各個方面為專業(yè)技術(shù)人員施展才能創(chuàng)造條件，進(jìn)而形成了自己的技術(shù)優(yōu)勢。（十）“一條龍”的服務(wù)體系Z 海物業(yè)在國物業(yè)管理行業(yè)率先與國際慣例接軌，實(shí)行一體化管理與市場化服務(wù)相結(jié)合的運(yùn)作模式，即管理處統(tǒng)籌全部管理服務(wù)工作，具體服務(wù)事項(xiàng)則分兩種情況：技術(shù)含量、商業(yè)含量、文化含量和藝術(shù)含量高的部分，由 Z 海物業(yè)自己的專業(yè)公司和團(tuán)體提供，目前我們已經(jīng)成立

34、了教育培訓(xùn)、樓宇科技、外墻清洗、電梯工程、企業(yè)VI 形象設(shè)計、家居裝飾、花木基地和藝術(shù)團(tuán)等8 個專業(yè)公司和實(shí)體；簡單勞動密集的部分，條件成熟的分判給社會上有相當(dāng)資質(zhì)的企業(yè)，條件尚未成熟的由管理處承擔(dān)。無論是自己的子公司還是社會的專業(yè)公司，均按照市場經(jīng)營方式進(jìn)行篩選，與管理處建立合同關(guān)系，按照Z 海物業(yè)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提供專業(yè)服務(wù)。從而徹底革除了管理處小而全的弊端，簡化了部管理事務(wù)，使管理處能夠更加專心致志地組織、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和督導(dǎo)各項(xiàng)服務(wù)工作的實(shí)施。它普遍使用了高素質(zhì)的專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，使管理服務(wù)水平產(chǎn)生了新的飛躍，并且能夠與時代同步提升。同時，它有效解決了部活力不足的問題，引入了更加靈活的優(yōu)勝劣汰機(jī)制，

35、使專業(yè)公司始終有“責(zé)任在身則如履薄冰、未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)則寢食難安”的感覺。它充分利用了廣闊的市場資源，使經(jīng)過比價擇定的費(fèi)用支出大幅度降低，并且不再呈現(xiàn)剛性，大大降低了成本。a) 樓宇科技公司：樓宇科技公司集智能化設(shè)計、集成、施工、維護(hù)于一身，先后與國三星、同濟(jì)、證券建立了長期經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作關(guān)系，完成小區(qū)安全管理系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、“一卡通”系統(tǒng)、會議系統(tǒng)、演播系統(tǒng)、局域網(wǎng)系統(tǒng)、多媒體查詢系統(tǒng)等智能化建設(shè)工程逾千萬元。b) 專業(yè)清洗公司及研發(fā)中心：擁有獨(dú)立知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品就意味著一個新的利潤增長點(diǎn)的出現(xiàn) ，Z 海物業(yè)在實(shí)際物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)的清洗劑往往使墻磚釉面失去光澤、鍍膜玻璃蝕痕累累，為解決這一問題， Z

36、 海物業(yè)組建專業(yè)清洗公司及清洗劑研發(fā)中心，開展技術(shù)攻關(guān)，針對不同的建筑物上不同的部位，不同材質(zhì)本身及污垢的化學(xué)特性，研制生產(chǎn)去污力強(qiáng)，保護(hù)物體本色，不腐蝕毗連物體的專用清洗劑，成功開發(fā)出具有獨(dú)立知識產(chǎn)權(quán)的W、D、K、T 等 4 個系列 22 種專用清洗劑，既為自身實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的保潔服務(wù)提供了技術(shù)保證，又創(chuàng)造了新的利潤來源。c) 電梯工程公司：搶占電梯工程市場電梯是每個中高層、小高層住宅的重要一環(huán)，其維修與保養(yǎng)成為具有很大發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?。對電梯管理，Z 海物業(yè)設(shè)計了“專人保養(yǎng)，整梯備件、自動尋呼、限時修復(fù)”的服務(wù)方式。我們采用現(xiàn)代調(diào)試、實(shí)驗(yàn)、檢測、監(jiān)控手段，掌握獨(dú)到的保證電梯安全、平穩(wěn)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的

37、技術(shù)措施，安裝、改造、維修10 多個品牌、 40 多種型號的客梯、貨梯、扶梯、觀光梯 500 多部。這種規(guī)?；墓芾頍o疑具有兩方面的優(yōu)勢：首先，由于電梯品牌繁雜，只有在上規(guī)模的情況下，人員才能根據(jù)其不同的特點(diǎn)得到合理配置；其次，維修電梯所需的各種配件進(jìn)貨渠道暢通，降低維修成本。d)企業(yè) VI 設(shè)計部：許多物業(yè)管理公司所負(fù)責(zé)的小區(qū)變化多，不太統(tǒng)一，但Z海物業(yè)組織設(shè)計師對自己的轄區(qū)進(jìn)行策劃包裝，同意了形象使企業(yè)形象方面更上一個臺階。e)裝飾工程部：“買房難，裝修更難”這一句話相信會引起不少人的共鳴，Z海物業(yè)認(rèn)為自己涉足家庭裝修無疑有幾個有利條件：了解業(yè)主的真實(shí)需求 ；出了問題，作為物業(yè)管理公司會真

38、正負(fù)起責(zé)任；“Z ?！笔瞧放瀑Y源。 Z 海裝飾工程部已經(jīng)宣告成立，為廣大業(yè)主解決這個“美麗”的難題。對于小區(qū)的裝修管理，Z 海物業(yè)設(shè)計了“裝修套餐”服務(wù)，從設(shè)計咨詢、報價審查到質(zhì)量監(jiān)理實(shí)行一條龍服務(wù)，這種寓管理于服務(wù)的方式，能夠解決開發(fā)商和業(yè)主一直頭疼的問題，使業(yè)主切實(shí)感到“用錢放心、辦事省心、居家舒心”的Z ?！叭募墶狈?wù)。f) Z ?；ㄆ裕阂荒晁募净t草綠是有別于地城市的一大風(fēng)景 。以前 Z 海物業(yè)為購買花草花費(fèi)不少，使得管理成本增加，現(xiàn)在， Z 海物業(yè)置地育苗，建起了“ Z?；ㄔ贰?，既在降低成本的基礎(chǔ)上滿足了自身需求，又通過出售獲益甚豐。g) Z 海藝術(shù)團(tuán)： Z 海物業(yè)招聘了一些專業(yè)藝

39、術(shù)人才，每年在各小區(qū)為業(yè)主進(jìn)行2 次左右的演出，平時則在Z 海物業(yè)所轄的會所中工作?！癦 海藝術(shù)團(tuán)”的成立既提高了業(yè)主的精神生活，又提高了Z 海物業(yè)的文化品味。第二部分公司營業(yè)執(zhí)照第三部分公司資質(zhì)證書下篇物業(yè)管理顧問方案H僑海景城暨之珠項(xiàng)目物業(yè)管理顧問方案H 僑海景城位于市繁華的鷺江道和禾祥西路交匯處，是H 僑城房地產(chǎn)開發(fā)斥巨資精心打造的 21 世紀(jì)新生代大規(guī)模豪華社區(qū)。項(xiàng)目的定位高檔，將超大規(guī)模園林設(shè)計與獨(dú)特的建筑風(fēng)格相融合，建成后將成為唯一的新外灘國際化濱海高尚園林社區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃用地約 27000 平方米，總建筑面積約22 萬平方米，其中 1-2 層的裙樓將建成長達(dá)700 多米的濱海休閑購

40、物廣場。一期工程已于2002 年 2 月破土動工，預(yù)計 2003 年底可交付使用。之珠項(xiàng)目（禹洲新城二期）位于合港路與合旭路交匯處，項(xiàng)目由禹洲房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā) , 項(xiàng)目總用地約 15000 多平方米，建筑總面積近 6 萬平方米，綠化率 35%，容積率 3.4, 小區(qū)設(shè)計合理 , 配套設(shè)施完善，預(yù)計 2003 年底入伙。享有“中國第一管家”美譽(yù)之稱的市Z 海物業(yè)管理憑借其在物業(yè)管理領(lǐng)域十多年的豐富管理經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的管理模式、一流的管理人才，有決心、有信心成功承接 H 僑海景城和之珠兩個項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問工作，將 ISO9000 質(zhì)量管理體系、 ISO14001環(huán)境管理體系和酒店式物業(yè)管理的全新理念全

41、程導(dǎo)入到以上兩個項(xiàng)目的物業(yè)管理工作中 ，全心全力為即將入住的每一位業(yè)主展現(xiàn)一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的美好家園，讓每一位業(yè)主親身體會到 Z 海物業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)。市 Z 海物業(yè)管理針對以上兩個項(xiàng)目的實(shí)際情況特制定本物業(yè)管理顧問服務(wù)方案，以下將就所提供的物業(yè)管理顧問服務(wù)方式作以系統(tǒng)的闡述。第一部分顧問方式概述及顧問期限確定<一>、顧問方式概述：1、 為保證H 僑海景城和之珠兩個項(xiàng)目有一個高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，發(fā)展商 H 僑城房地產(chǎn)開發(fā)和禹洲房地產(chǎn)開發(fā)擬聘請市Z 海物業(yè)管理為本物業(yè)物管工作的顧問商（以下簡稱“顧問商”） ，指導(dǎo)發(fā)展商下屬的物業(yè)管理公司（以下稱“管理商”）

42、負(fù)責(zé) H 僑海景城和之珠的物管工作的具體實(shí)施運(yùn)作；以便利用 Z海物業(yè)在人力資源、經(jīng)驗(yàn)、管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)、模式、制度以及規(guī)化的服務(wù)體系等諸多方面的優(yōu)勢提供高品質(zhì)的物業(yè)管理顧問服務(wù)。2、 雙方合作關(guān)系一旦確定，顧問商將會把H 僑海景城和之珠的物管工作列入Z海物業(yè)相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評比序列中，由公司組建顧問團(tuán)及委派駐場顧問，根據(jù) H 僑海景城和之珠的具體情況，負(fù)責(zé)跟蹤其對外租售、竣工驗(yàn)收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導(dǎo)管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并督促其有效運(yùn)行，按照雙方約定的顧問服務(wù)容為管理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問管理服務(wù)。3、 為保證管理目標(biāo)的

43、實(shí)現(xiàn)及更有力地推行Z 海物業(yè)管理模式，顧問商將于項(xiàng)目現(xiàn)場派駐兩名物業(yè)管理資深人仕分別擔(dān)任駐場經(jīng)理和安保顧問，作為管理商管理的實(shí)體“核心”，以H 僑海景城項(xiàng)目為重點(diǎn)的同時兼顧跟進(jìn)之珠項(xiàng)目的進(jìn)展，并輔之以公司顧問團(tuán)以及公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術(shù)支持，結(jié)合H 僑海景城和之珠物管工作的實(shí)際需要定期赴現(xiàn)場進(jìn)行考察指導(dǎo)，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及時針對性地提出整改建議與整改措施。在公司顧問團(tuán)與駐場顧問二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。4、 顧問商提供顧問管理服務(wù)的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高質(zhì)素的管理隊(duì)伍，同時 Z 海物業(yè)良好的品牌效應(yīng)也會促進(jìn) H 僑海景城和之珠的租售

44、；在顧問期限，顧問商允許發(fā)展商就 H僑海景城和之珠向外界使用“ Z 海物業(yè)顧問管理”等文字進(jìn)行宣傳推廣。顧問服務(wù)方式示意圖：制定物管方案傳達(dá)、推行方案顧問團(tuán)根據(jù)反饋信息駐場顧問管理商反饋方案執(zhí)行情況及其它問題修訂方案定期或不定期檢查、考核、了解信息雙向溝通顧問期限顧問期限分為前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個階段。其中前期介入階段為合作雙方簽約之日起至H僑海景城一期物業(yè)入伙之日（即發(fā)展商書面通知業(yè)主入住的日期）前兩個月（預(yù)計十六個月）；實(shí)操指導(dǎo)階段為一年，自H僑海景城一期物業(yè)入伙之日前兩個月起至入伙之日后十個月；服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段為實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后三個月。<三>駐場顧問和顧問團(tuán)工

45、作職責(zé)駐場顧問工作職責(zé)：根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在實(shí)操指導(dǎo)階段 Z 海將于項(xiàng)目現(xiàn)場派駐兩名物業(yè)管理資深人仕分別擔(dān)任駐場經(jīng)理主管全面工作和安保顧問，常駐物業(yè)現(xiàn)場負(fù)責(zé)以下各類工作：? 全面考察項(xiàng)目，熟悉物業(yè)所在地物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問商的該項(xiàng)目顧問團(tuán)。? 將顧問團(tuán)針對本項(xiàng)目制定的物業(yè)管理具體計劃付諸實(shí)施。? 將項(xiàng)目物業(yè)管理計劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進(jìn)度及時反饋給顧問團(tuán)，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助管理商落實(shí)解決。? 協(xié)助顧問團(tuán)人員對項(xiàng)目的實(shí)地考察、評審、監(jiān)督整改等的工作。? 日常物業(yè)管理工作的培訓(xùn)、指導(dǎo)、咨詢。? 緊急事故的應(yīng)對與處理技巧。 顧問團(tuán)工作職責(zé)：顧問團(tuán)由一批有著豐富

46、管理專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理專家組成，分別于前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個階段針對項(xiàng)目進(jìn)度并結(jié)合發(fā)展商的需要定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo)，具體安排如下：? 前期介入階段預(yù)計赴現(xiàn)場考察3 次，每次工作 2-3 個工作日：首次考察擬安排于項(xiàng)目簽約兩周設(shè)施、設(shè)備、材料集中選型階段擬赴現(xiàn)場工作 1 次工程交接驗(yàn)收階段擬赴現(xiàn)場工作 1 次? 實(shí)操指導(dǎo)階段預(yù)計赴現(xiàn)場考察4 次，每次工作 2-3 個工作日：一期物業(yè)入伙前兩個月赴現(xiàn)場工作一次一期物業(yè)入伙當(dāng)月赴現(xiàn)場工作一次以后每季度赴現(xiàn)場工作一次? 服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段預(yù)計赴現(xiàn)場考察1 次，每次工作 2-3 個工作日：本階段末赴現(xiàn)場工作一次顧問團(tuán)主要負(fù)責(zé)工作如下：?由顧問團(tuán)

47、根據(jù)駐場顧問及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借Z 海豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目度身訂造一整套物業(yè)管理實(shí)施方案，完成合同約定的各項(xiàng)工作容。? 負(fù)責(zé)解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)等。? 定期對項(xiàng)目管理商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見。? 對駐場顧問的工作予以考察、評價和完善。<二>、 顧問工作安排（詳見下表）工作階段人員構(gòu)成工作方式現(xiàn)場工作安排赴現(xiàn)場工作 3 次，每次 2-3前期介入定期赴現(xiàn)場考察指個工作日，考察時間擬分別安顧問團(tuán) 35人排于簽約后兩周 / 設(shè)施、設(shè)備（預(yù)計十六個月）導(dǎo)集中選型階段 / 工程交接驗(yàn)收階段。實(shí)操指導(dǎo)顧問團(tuán) 35人定期赴現(xiàn)場考察指赴現(xiàn)場工作 4 次，每次 2-3（十二個月）導(dǎo)個工作日。駐場顧問 2 人常駐現(xiàn)場作日常指本階段常駐現(xiàn)場實(shí)地工作。導(dǎo)服務(wù)質(zhì)量跟蹤顧問團(tuán) 35人定期赴現(xiàn)場考評指本階段末赴現(xiàn)場工作一次， 2（三個月）導(dǎo) 3 個工作日。另：除上表中所列顧問團(tuán)定期赴現(xiàn)場考察的安排之外，顧問商還可應(yīng)發(fā)展商及管理商的要求，并結(jié)合顧問管理服務(wù)的實(shí)際需要，不定期派遣顧問團(tuán)人員到項(xiàng)目施工現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地工作指導(dǎo)，并對管理商進(jìn)行相應(yīng)的考核評價，顧問團(tuán)不定期赴現(xiàn)場的費(fèi)用另計。說明：1、 顧問團(tuán)人員將根據(jù)各階段工作容要求，由包含有質(zhì)量管理、機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長期為該