“左鄰右里”項(xiàng)目二期產(chǎn)品建議報(bào)告資料

1、 左鄰右里二期產(chǎn)品建議報(bào)告 “左鄰右里”項(xiàng)目二期產(chǎn)品建議報(bào)告導(dǎo) 言： 真誠(chéng)感謝中浙房地產(chǎn)公司的厚愛(ài),予以本公司參與“左鄰右里”二期工程建議討論，我司全體同仁為貴公司領(lǐng)導(dǎo)的戰(zhàn)略眼光與膽識(shí)深表敬佩！本著對(duì)雙方公司品牌負(fù)責(zé)、對(duì)市場(chǎng)及消費(fèi)者負(fù)責(zé)的原則，我司全體同仁以明確的目標(biāo)積極承接“左鄰右里”全方位的市場(chǎng)調(diào)研及市場(chǎng)定位、二期規(guī)劃建議工作。從而提供一個(gè)全面的項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展的方向性思考，以便為貴公司決策層提供參考。我們堅(jiān)信：通過(guò)雙方的緊密協(xié)作，憑借整合相關(guān)行業(yè)優(yōu)勢(shì)資源、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，把該項(xiàng)目打造成為南京地產(chǎn)界的“明星樓盤(pán)”，塑造“左鄰右里”的知名品牌，樹(shù)立優(yōu)秀企業(yè)形象，為貴公司縱橫地產(chǎn)天下貢獻(xiàn)綿薄之力。目錄：

2、 區(qū)域住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀與競(jìng)爭(zhēng)分析1、板塊分布2、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析3、板塊結(jié)論項(xiàng)目SWOT分析與戰(zhàn)略突破1、項(xiàng)目住宅部分SWOT分析2、主力目標(biāo)客群鎖定3、主力目標(biāo)客群價(jià)值取向4、主力目標(biāo)客群行為特征5、主力目標(biāo)客群財(cái)富特征6、主力目標(biāo)客群購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)7、購(gòu)買(mǎi)誘因8、市場(chǎng)戰(zhàn)略突破 結(jié) 論 ：項(xiàng)目總平面圖規(guī)劃調(diào)整建議項(xiàng)目景觀建議項(xiàng)目（二期）戶(hù)型建議區(qū)域住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀與競(jìng)爭(zhēng)分析1、板塊分布A）核心板塊 岔路口板塊地域范圍：岔路口地區(qū)是江寧與南京的門(mén)戶(hù)，是江寧區(qū)通往市區(qū)的必經(jīng)之路，離南京主城區(qū)最近。板塊內(nèi)項(xiàng)目大多數(shù)分布在寧溧公路兩側(cè)。生活配套：目前較為匱乏，周邊配套主要以小型的便利店，以及零散的沿街門(mén)面為主，只

3、滿(mǎn)足日常生活的需要。住宅檔次：早期區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)是以經(jīng)緯花園、紫薇花園為代表的拆遷解困房為主，但隨著近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，以天地新城、明月港灣為代表的規(guī)模較大，品質(zhì)較高的樓盤(pán)也進(jìn)入了這一板塊。產(chǎn)品狀況：多層、小高層客群特征：主要是市區(qū)市政建設(shè)疏散型居民，中低收入的普通工薪階層；原住地為城東、城南、城西一帶，以白下區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)居民居多；年齡多在50-60歲之間的中老年人和20-35歲之間的年青人，還有少部分的城東南部的各企業(yè)基層干部。消費(fèi)特征：作為第一居所的比例很高，投資和第二居所較少。發(fā)展空間：目前該板塊在整個(gè)江寧區(qū)被市場(chǎng)定位為“市區(qū)中低收入普通居民疏散居住區(qū)”。價(jià)格低廉，購(gòu)房經(jīng)

4、濟(jì)實(shí)惠，已被廣大市民認(rèn)可。目前，中小戶(hù)型房屋銷(xiāo)售良好，大戶(hù)型躍層別墅類(lèi)型住宅則銷(xiāo)售不佳。未來(lái)隨著南京老城區(qū)的改造工程的日漸深入，將會(huì)給此區(qū)域帶來(lái)源源不斷的客源，發(fā)展趨勢(shì)良好。但也看到，此板塊土地開(kāi)發(fā)已進(jìn)入中期，后續(xù)土地儲(chǔ)備不多，板塊后期發(fā)展空間不大，價(jià)格由于受到客群特征所限，上升空間狹小。 東山鎮(zhèn)板塊地域范圍：東山鎮(zhèn)板塊位于江寧區(qū)中部，秦淮河?xùn)|岸，是江寧區(qū)的政治、文化、商業(yè)中心，也是江寧區(qū)黨政機(jī)關(guān)所在地。與項(xiàng)目關(guān)系：從地緣角度來(lái)看，位于基地的西南側(cè)，基地雙龍路上元大街大街西路竹山路，距離岔路口2-3公里。生活配套：周邊的商業(yè)、生活配套設(shè)施相對(duì)成熟，已形成了幾條大型的商業(yè)街。住宅檔次：主要是以區(qū)

5、域性的住戶(hù)為主，以中等檔次的產(chǎn)品為主。產(chǎn)品狀況：小高層為主客群特征：位于江寧商圈內(nèi)的項(xiàng)目客群大多為江寧本地二次置業(yè)者和江寧周邊一次置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)。主要以區(qū)政府、機(jī)關(guān)單位、私營(yíng)業(yè)主、周邊各郊縣居民為主，其中黨政機(jī)關(guān)公務(wù)員占絕大多數(shù)，有相當(dāng)?shù)募瘓F(tuán)消費(fèi)比例。位于秦淮河沿河的項(xiàng)目客群大多為南京市區(qū)二次置業(yè)者和少量外地在寧工作和經(jīng)商人士。南京市區(qū)客群分布較廣，局限性較小，市區(qū)中有一半以上的客戶(hù)有投資行為。消費(fèi)特征：作為第一居所的本地置業(yè)者和作為第二居所的南京市區(qū)置業(yè)者在本區(qū)域并存。發(fā)展空間：該板塊借助東山鎮(zhèn)老城區(qū)和江寧商圈形成的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以生活便利性強(qiáng)，價(jià)格相對(duì)適中，人氣較旺等優(yōu)點(diǎn)，不僅成為江寧本地居民置業(yè)

6、安家的首選，還吸引了大量市區(qū)和外地駐寧人員。B）次級(jí)板塊 百家湖板塊地域范圍：位于江寧區(qū)中部，秦淮河以西，在江寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，是江寧區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域之一。項(xiàng)目主要分布在百家湖四周，風(fēng)景秀麗是該板塊最大的特色。與項(xiàng)目關(guān)系：從地緣角度來(lái)看，位于基地的西南側(cè)，基地雙龍路中新北路勝太路，距離岔路口約3公里。生活配套：主要集中在勝太路上的同曦鳴城，未來(lái)還將有鳳凰港商業(yè)項(xiàng)目、21世紀(jì)世紀(jì)園的20萬(wàn)商貿(mào)街、百家湖花園商業(yè)步行街、翠屏山配套商業(yè)街等。住宅檔次：以中高檔產(chǎn)品為主產(chǎn)品狀況：小高層客群特征：百家湖板塊的主要客戶(hù)群體為中產(chǎn)階層，區(qū)域分布廣泛，基本上每個(gè)行政區(qū)都有，絕大多數(shù)作為度假的第二居所。早期購(gòu)房者

7、除了作為第二居所外，另有為數(shù)不少的投資者。消費(fèi)者心理主要以景觀作為其購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)，主力客群為30-45歲的社會(huì)中堅(jiān)力量。消費(fèi)特征：主要作為第二居所和投資，第一居所的比例極少。所以江寧百家湖地區(qū)的入住率不高也就在情理之中。發(fā)展空間：百家湖板塊是江寧地區(qū)開(kāi)發(fā)最早的房地產(chǎn)板塊之一，周邊的土地資源相對(duì)較少，百家湖沿岸的開(kāi)發(fā)基本完成，百家湖沿岸的景觀住宅開(kāi)發(fā)也將在近段時(shí)間內(nèi)將宣告結(jié)束。從景觀的不可再生性上看，該地區(qū)存在可觀的升值空間。C）邊際板塊 將軍路板塊：地域范圍：翠屏山板塊緊鄰江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，將軍山，翠屏山山腳將軍路沿線，與江寧大學(xué)城相鄰。與項(xiàng)目關(guān)系：從地緣角度來(lái)看，位于基地的西南部，離基地56公里

8、左右。生活配套：目前相關(guān)配套尚未成熟，主要依靠小區(qū)會(huì)所的配套支撐，隨著托樂(lè)嘉街區(qū)的建設(shè)，區(qū)域配套將有質(zhì)的改觀。住宅檔次：是南京多家別墅的聚集地，以高檔產(chǎn)品為主。產(chǎn)品狀況：以別墅為主，部分社區(qū)有小高層?？腿禾卣鳎骸巴顿Y未來(lái)，品味高尚生活”是消費(fèi)者在此購(gòu)房的最主要原因。年輕人客群（25-35）：城市中心區(qū)公寓房的價(jià)格享受別墅生活；中青年客群（35-45）：“親山、親水、親生活”，更重要的是具有投資價(jià)值；中老年客群（45-60）：享受自然、享受生活、安享晚年。消費(fèi)特征：作為度假性第二居所和投資的客群并存，但隨著城市化進(jìn)程的加速，逐漸向第一居所過(guò)渡。發(fā)展空間：翠屏山板塊發(fā)展定位為“南京高檔居住區(qū)”，其

9、優(yōu)越的自然景觀加上大學(xué)城的文化氣息必將吸引大量年輕追求高品味生活的第一居所消費(fèi)客群和投資客群。隨著“托樂(lè)嘉街區(qū)”“挪威森林”等項(xiàng)目二期相繼上市，將會(huì)給岔路口板塊帶來(lái)極大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。2、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析2.1區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)列表案名明月港灣地理位置外觀戶(hù)數(shù) 2000戶(hù)（樓盤(pán)總戶(hù)數(shù)） 578戶(hù)（在售戶(hù)數(shù)）售價(jià)：3500元/平方米 優(yōu)惠：一次性96折；按揭98折，送3年物管，主力戶(hù)型圖（在售）景觀實(shí)景圖銷(xiāo)售情況目前在售6幢小高層主力戶(hù)型面積（135平方米）偏大，銷(xiāo)售遭遇了很大的抗性。但頂層免費(fèi)贈(zèng)送80多平米的露臺(tái)，銷(xiāo)售情況較好?？蛻?hù)群中、青年人置業(yè)者為主導(dǎo)，老年人占少數(shù)未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)向05年8月計(jì)劃

10、推出6棟多層，主力面積：89平方米兩房（3棟） 105平方米三房（3棟） 11間商鋪（70120平方米）案名天地新城地理位置外觀戶(hù)數(shù) 5000戶(hù)（樓盤(pán)總戶(hù)數(shù)） 320戶(hù)（在售）4.10開(kāi)盤(pán)售價(jià)：3600元/平方米 優(yōu)惠：一次性97折，按揭80%99折，按揭6098折主力戶(hù)型圖（在售）景觀實(shí)景圖銷(xiāo)售情況在售（05年4月10日開(kāi)盤(pán)）五幢多層，三幢小高層85平方米（主力戶(hù)型）兩房受到了市場(chǎng)廣泛歡迎110平方米三房銷(xiāo)售平淡客戶(hù)群中、青年人置業(yè)者為主導(dǎo)，老年人占少數(shù)案名托樂(lè)嘉街區(qū)地理位置外觀戶(hù)數(shù) 800戶(hù)（一期在售） 400戶(hù)（二期）售價(jià)：3600元/平方米 主力戶(hù)型圖（預(yù)售）景觀效果圖86平方米（兩房

11、）銷(xiāo)售情況1期（04年10月1日開(kāi)盤(pán)）銷(xiāo)售率約90剩余80套左右較大面積戶(hù)型（140平方米以上）客戶(hù)群年齡層次在2840多歲，以首次置業(yè)者為主，也有小部分第二居所。未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)向05年5月計(jì)劃推出6棟小高層400套主力面積：86平方米兩房（主力） 三房（120、130、140平方米）案名挪威森林地理位置外觀戶(hù)數(shù) 150戶(hù)（一期） 售價(jià)：3450元/平方米主力戶(hù)型圖（在售）景觀效果圖銷(xiāo)售情況一期共5幢（多層），可售套數(shù)共150套，（04年12月開(kāi)盤(pán)）二房（銷(xiāo)售率80%）（體量占一期總量50）三房（銷(xiāo)售率67%）（體量占一期總量50）還有12幢（多層、小高層）待售客戶(hù)群年齡層次在2840多歲，以首次

12、置業(yè)者為主，也有小部分第二居所。2.2左鄰右里一期客戶(hù)來(lái)人來(lái)電詢(xún)問(wèn)各戶(hù)型對(duì)比圖例客戶(hù)詢(xún)問(wèn)面積80平方米以下90平方米左右100120平方米130平方米以上來(lái)人來(lái)電詢(xún)問(wèn)比例5553553、板塊結(jié)論戶(hù)型面積需求： 90平方米兩房 105平方米三房130平方米三房& 90平方米左右的兩房在岔路口房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了市場(chǎng)廣泛的追捧，110平方米三房則次之，而130平方米以上的戶(hù)型則受到了較大的阻力。消費(fèi)人群：年輕的置業(yè)者（2830歲）（結(jié)婚需求）構(gòu)成目前岔路口房地產(chǎn)需求中堅(jiān)力量。城東南、城南區(qū)域40歲左右工薪階層（更換居住環(huán)境）也在岔路口需求人群占有部分比例項(xiàng)目SWOT分析與戰(zhàn)略突破區(qū)位分布1、項(xiàng)

13、目住宅部分SWOT分析Strength優(yōu)勢(shì)分析Weakness劣勢(shì)分析S1：本案建筑設(shè)計(jì)為杭州綠城，有一定的產(chǎn)品品牌價(jià)值。在住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，綠城無(wú)論從環(huán)境綠化還是產(chǎn)品布局，建筑外形包裝有不少經(jīng)典之作。S2：本案緊鄰秦淮風(fēng)光帶，具有獨(dú)特的自然優(yōu)勢(shì)。W1：基地周邊車(chē)流大、污染較嚴(yán)重。W2：綠城品牌在南京相對(duì)“萬(wàn)科”、“中?！?、“棲霞”而言，知名度較低，尚不具備可比性。W3：中浙首次涉足房地產(chǎn)，品牌認(rèn)知度較低。W4：工期不確定性給本案后期銷(xiāo)售帶來(lái)了很大的負(fù)面影響。Opportunite機(jī)會(huì)分析Threat威脅分析O1：本案交通優(yōu)勢(shì)明顯，特別是地鐵1號(hào)延線以及京滬高速的建成，本案將成為江寧最為受益的樓

14、盤(pán)。未來(lái)升值潛力巨大。 O2：隨著國(guó)家宏觀金融利率的不斷上調(diào)，對(duì)于以按揭為主要購(gòu)房手段的年輕置業(yè)者來(lái)說(shuō)，每月的還款壓力是他們不得不面對(duì)的實(shí)際問(wèn)題，“岔路口”較高的性?xún)r(jià)對(duì)他們有著非常大的誘惑性。O3：本案3500元/平方米的價(jià)格相比較南京其它板塊而言，有著非常大的性?xún)r(jià)比競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。O4：大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)的搬遷將使區(qū)域真正融入主城區(qū)T1： 本案所位于的岔路口板塊一直給購(gòu)房者留有著“臟亂差”的印象，住進(jìn)低檔盤(pán)對(duì)于目前主流購(gòu)房人群（受過(guò)較高的學(xué)歷教育）則是無(wú)力接受的。T2: 岔路口目前教育配套較差，雖然“東山鎮(zhèn)”規(guī)劃明確了解決岔路口學(xué)區(qū)問(wèn)題的辦法，但從目前情況來(lái)看，仍然遙遙無(wú)期。T3: 目前位于岔路口板塊都以

15、具有較高知名度的大盤(pán)為主，無(wú)論是明月港灣、天地新城還是武夷商城在岔路口都具有較高的代表性。如何使得本案在消費(fèi)者心目中建立較高的知名度對(duì)于本案營(yíng)銷(xiāo)非常關(guān)鍵。T4: 隨著南京房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，以及利率上調(diào)，投資者還款壓力變大，存量房供應(yīng)體量逐漸放大。由分析可見(jiàn)，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目所處的地段具有交通便捷、距離主城區(qū)較近的特征與項(xiàng)目良好的設(shè)計(jì)理念，如何利用并充分挖掘項(xiàng)目特有的資源，打破項(xiàng)目目前配套設(shè)施與環(huán)境等的局限性，塑造項(xiàng)目獨(dú)特的居住理念，滿(mǎn)足潛在客群內(nèi)在的居住需求，是本項(xiàng)目定位的方向所在。2、主力目標(biāo)客群鎖定在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入分析研究的基礎(chǔ)上得出，本項(xiàng)目最大的、最具潛力的客群主要為²

16、; 資產(chǎn)總額不多的成長(zhǎng)型家庭(25歲左右),目前這類(lèi)人群已經(jīng)成為南京市場(chǎng)最活躍的主體。² 改善居住環(huán)境的工薪家庭(40歲左右),這類(lèi)人群目前居住環(huán)境主要以老房為主,房間部分功能缺損已經(jīng)不能滿(mǎn)足這類(lèi)人群的居住要求.3、主力目標(biāo)客群價(jià)值取向本項(xiàng)目作為郊區(qū)化住宅項(xiàng)目，營(yíng)造的生活配套完備，生活模式獨(dú)特的項(xiàng)目定位，面對(duì)的目標(biāo)人群通常都擁有以下的共同特征： 由于工作的需要，時(shí)間是他們最寶貴的東西，所以一切的品質(zhì)追求和享受必須以低時(shí)間成本為前提； 對(duì)繁華生活有著較強(qiáng)的眷念與要求；對(duì)生活充滿(mǎn)夢(mèng)想和激情，追求高品質(zhì)生活，并且在不斷超越自我； 他們重視性?xún)r(jià)比，消費(fèi)講究品質(zhì)和身份標(biāo)簽的同時(shí)，更重視實(shí)用和綜

17、合價(jià)值，關(guān)注產(chǎn)品的增值性。 家也許不大，但求舒適而不奢華、精致不乏溫馨、年輕富有激情的家； 他們的需求層次正處于馬斯洛需求理論第一層次向第二層次和第二層次向第三層次轉(zhuǎn)變的過(guò)程中。4、主力目標(biāo)客群行為特征從衣食住行等角度，目標(biāo)客群具有如下屬性：食：家庭備餐及個(gè)性化餐廳；?。鹤夥俊⑹袇^(qū)兩代合??；行：自行車(chē)、公交車(chē)、摩托車(chē)、的士；其他活動(dòng)：交際范圍廣、社交活動(dòng)內(nèi)容豐富。5、主力目標(biāo)客群財(cái)富特征 自住型家庭現(xiàn)有資產(chǎn)：存款不多，一般約10萬(wàn)元左右； 收入水平：家庭年收入5萬(wàn)元以上； 現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)承受力有限，高度關(guān)注房屋價(jià)格。6、主力目標(biāo)客群購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 青年男女結(jié)婚購(gòu)房為重要購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)； 已婚家庭出于對(duì)于居住空

18、間更多需求功能購(gòu)買(mǎi)；7、購(gòu)買(mǎi)誘因比較內(nèi)容本項(xiàng)目客群支 撐 點(diǎn)居住理念以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為重總價(jià)低、可支付性強(qiáng)工作與生活的關(guān)系要求兩者交通快捷，節(jié)約生活成本公交發(fā)達(dá)，可達(dá)性強(qiáng)對(duì)配套要求極其豐富，滿(mǎn)足各種需求本項(xiàng)目商業(yè)配套（京滬高速南京站）對(duì)交通要求極其發(fā)達(dá)，多種選擇多條公交、規(guī)劃地鐵一號(hào)延長(zhǎng)線8、市場(chǎng)戰(zhàn)略突破¨ 基地資源賦予本項(xiàng)目“城市邊緣區(qū)的成長(zhǎng)型板塊”的特質(zhì)。¨ 南京住宅市場(chǎng)面臨階段性結(jié)構(gòu)失調(diào)的現(xiàn)狀。在中高總價(jià)位（45萬(wàn)以上）存在激烈競(jìng)爭(zhēng)。目前市場(chǎng)的趨勢(shì)是：住宅戶(hù)型趨小化，以緊湊戶(hù)型為主，但也要充分注意到各房間功能分布問(wèn)題，保證居住業(yè)主居住舒適度。¨ 本項(xiàng)目戶(hù)型產(chǎn)品市場(chǎng)

19、機(jī)會(huì)點(diǎn)與空白點(diǎn)：產(chǎn) 品面積區(qū)間總 價(jià)飽 和 度潛在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)單身公寓35551319萬(wàn)未飽和大中等精致二房85952933萬(wàn)左右 饑渴小極大標(biāo)準(zhǔn)二房901103239萬(wàn)左右未飽和較小中等精致三房105左右36萬(wàn)左右未飽和小較大標(biāo)準(zhǔn)三房1201354248萬(wàn)左右飽和大較小荒島分析：對(duì)于產(chǎn)品銷(xiāo)售而言，我們需要有一批去化能力極強(qiáng)的戶(hù)型以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)正常運(yùn)營(yíng)。同時(shí)還需有部分特殊戶(hù)型（面積較大）形成市場(chǎng)差異化供給，樹(shù)立產(chǎn)品知名度，提高產(chǎn)品品質(zhì)。但主力銷(xiāo)售戶(hù)型應(yīng)是易于去化且極具競(jìng)爭(zhēng)力或者市場(chǎng)號(hào)召力的。 結(jié) 論 ： 精致實(shí)用型產(chǎn)品是目前區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與空白點(diǎn)，能有效的區(qū)隔市場(chǎng)； 依靠適中的單位價(jià)格、魅力

20、產(chǎn)品的塑造、較低的總價(jià)，形成對(duì)目標(biāo)客群的強(qiáng)烈震撼與吸引。 根據(jù)上述市場(chǎng)研究分析，可以明顯判斷：精致實(shí)用型產(chǎn)品是本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 由上述市場(chǎng)分析得出的市場(chǎng)機(jī)會(huì)與市場(chǎng)空白，結(jié)合目標(biāo)市場(chǎng)需求特征，我們找到了獨(dú)一無(wú)二的市場(chǎng)稀缺性產(chǎn)品。該產(chǎn)品為居家型精致公寓：具有高度的實(shí)用度、舒適度與可支付性（控制總價(jià)，擴(kuò)大客群容量）最大程度滿(mǎn)足目標(biāo)客群潛在需求，具有廣泛的市場(chǎng)基礎(chǔ)與有效的市場(chǎng)支撐項(xiàng)目總平面圖規(guī)劃調(diào)整建議（1）建議取消小區(qū)主入口商鋪荒島分析：景觀房?jī)r(jià)值：本案具有緊鄰“秦淮河”天然優(yōu)勢(shì)，水景住宅是提升本案品質(zhì)的又一優(yōu)勢(shì)。取消濱河路沿街門(mén)面房可以得本案住宅與天然水資源自然融合。 商業(yè)裙房?jī)r(jià)值：本案緊鄰新城路

21、以及中馳路商業(yè)裙房其商業(yè)價(jià)值分別依托于“地鐵出口”以及“中馳汽配”，在售價(jià)方面可以得到最大程度得釋放，但濱河路商業(yè)裙房相比較而言則遜色很多。而且如果會(huì)所南遷（規(guī)劃建議），其商業(yè)功能會(huì)與門(mén)面房形成重疊。結(jié)論：建議取消小區(qū)主入口商鋪沿濱河路產(chǎn)品建議：為了使得周邊自然資源與本案自身產(chǎn)品景觀特點(diǎn)價(jià)值得到最大程度釋放，建議沿濱河路沿線采用“疊加”別墅產(chǎn)品，而次層建議采用多層典式住宅，緊鄰小區(qū)中心景觀區(qū)物業(yè)采取典式小高層。保證每戶(hù)都可以欣賞到秦淮河水景資源與本案小區(qū)水景資源，形成三重景觀體系。（2）中心景觀區(qū)產(chǎn)品荒島分析：建議小區(qū)中心景觀區(qū)產(chǎn)品采取低密度典式小高層，充分遵循產(chǎn)品的舒適性。產(chǎn)品采取大戶(hù)型（130