上海市區(qū)都市工業(yè)招商報告

1、L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告基礎(chǔ)知識基礎(chǔ)知識1市場形勢市場形勢2經(jīng)驗分享經(jīng)驗分享3機構(gòu)服務(wù)機構(gòu)服務(wù)4L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告基礎(chǔ)知識基礎(chǔ)知識基本特征產(chǎn)業(yè)內(nèi)容定義認(rèn)識都市型工業(yè)認(rèn)識都市型工業(yè)L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告基礎(chǔ)知識基礎(chǔ)知識v都市型工業(yè)的定義 都市型工業(yè)是指依托大都市獨特的信息流、人才流、現(xiàn)代物流、資金流等社會資源，以產(chǎn)品設(shè)計、研究開發(fā)、營銷管理、技術(shù)服務(wù)和加工制造為主，以都市型工業(yè)園區(qū)、樓宇為載體，能夠在市中心區(qū)域

2、生存與發(fā)展、與城市功能和生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)的，具有增值快、就業(yè)廣、適應(yīng)市場快速反應(yīng)的現(xiàn)代綠色工業(yè)。L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告基礎(chǔ)知識基礎(chǔ)知識v都市型工業(yè)的基本特征 主要位于中心城區(qū) 相對集中在都市型工業(yè)園區(qū)和工業(yè)樓宇 勞動密集型、技術(shù)密集型、研究開發(fā)型和輕加工型 良好的建筑外形，與城市生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào) 個體、私營、民營等多種所有制形式并存、多元投資，以小企業(yè)為主體 L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告基礎(chǔ)知識基礎(chǔ)知識v都市工業(yè)的行業(yè)范圍，主要包括十大領(lǐng)域： (1) 電子信息產(chǎn)品研究、開發(fā)和組裝； (2) 軟件開發(fā)、制造業(yè)； (3) 室內(nèi)裝飾裝潢產(chǎn)品設(shè)

3、計、開發(fā)與組裝業(yè)； (4) 鉆石珠寶等工藝美術(shù)品和旅游品業(yè)； (5) 廣告印刷與包裝業(yè)； (6) 鐘表眼鏡業(yè)； (7) 模型及模具設(shè)計制造業(yè)； (8) 食品加工業(yè)； (9) 服裝服飾業(yè)； (10)化妝品及日用洗滌用品業(yè)等。L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告市場形勢市場形勢市場形勢剖析市場形勢剖析發(fā)展發(fā)展背景背景發(fā)展現(xiàn)發(fā)展現(xiàn)狀分析狀分析發(fā)展的發(fā)展的必要性必要性發(fā)展過程中發(fā)展過程中存在的問題存在的問題持續(xù)發(fā)展持續(xù)發(fā)展的對策思路的對策思路L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告市場形勢市場形勢上海發(fā)展都市型工業(yè)的背景上海發(fā)展都市型工業(yè)的背景 90年代初，上海市委

4、、市政府提出了“三二一”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略“市區(qū)不需要保留工業(yè)，工業(yè)應(yīng)該從市區(qū)搬出去”？都市工業(yè)的發(fā)展在發(fā)達國家的中心城市都市工業(yè)的發(fā)展在發(fā)達國家的中心城市 美國紐約的服裝業(yè) 擁有20多萬就業(yè)人群 法國巴黎的化妝品業(yè) 僅其對外貿(mào)易占法國貿(mào)易總額的30 L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告市場形勢市場形勢上海發(fā)展都市型工業(yè)的必要性上海發(fā)展都市型工業(yè)的必要性1發(fā)展都市型工業(yè)是盤活國有資產(chǎn)存量、增加就業(yè)崗位的新路子。對環(huán)境產(chǎn)生污染等因素而閑置不適應(yīng)城市擴容和城市功能發(fā)生變化的要求也處于閑置 發(fā)展都市型工業(yè)是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的新一輪增長點。 發(fā)展都市樓宇經(jīng)濟入住企業(yè)注冊產(chǎn)稅2L o g o

5、L o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告市場形勢市場形勢 上海都市型工業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀上海都市型工業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀總體發(fā)展?fàn)顩r總體發(fā)展?fàn)顩r 截至目前，上海11個市中心區(qū)已建成近300個都市型工業(yè)園區(qū)（樓宇），建筑面積達到500萬平方米以上。上海都市型工業(yè)整體運行態(tài)勢良好，盈利能力不斷提高。上海都市型工業(yè)的總產(chǎn)值于過去十年實現(xiàn)了年復(fù)合增長率10.61%，利潤率持續(xù)上升，目前達5.59%，在全市工業(yè)中處于中上游水平。表表1 上海都市型工業(yè)的基本情況（上海都市型工業(yè)的基本情況（2008年）年）工業(yè)總產(chǎn)值工業(yè)銷售產(chǎn)值主營業(yè)務(wù)收入利潤總額都市型工業(yè)合計（億元）3101.193043.763180.39144.

6、3占全市工業(yè)比重（%）12.3412.2712.214.92資料來源：上海統(tǒng)計網(wǎng)，2009統(tǒng)計年鑒L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告市場形勢市場形勢上海都市型工業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀上海都市型工業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀總體發(fā)展?fàn)顩r總體發(fā)展?fàn)顩r圖圖1 都市型工業(yè)對上海工業(yè)的貢獻（都市型工業(yè)對上海工業(yè)的貢獻（2008） 上海都市型工業(yè)2008年末的從業(yè)人數(shù)為75.74萬，擁有資產(chǎn)達2522.14億元，分別占當(dāng)年全市工業(yè)同一指標(biāo)的25.62%和11.09%，可見在上海工業(yè)經(jīng)濟中具有相當(dāng)重要的地位。具體見表1和圖1。L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告市場形勢市場形勢上海都市型工業(yè)

7、的發(fā)展現(xiàn)狀上海都市型工業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀總體發(fā)展?fàn)顩r總體發(fā)展?fàn)顩r 從上海都市型工業(yè)行業(yè)角度分析，以工業(yè)總產(chǎn)值分析指標(biāo)可以知道，服裝服飾業(yè)和食品加工業(yè)是上海都市型工業(yè)中的兩大支柱。具體參見圖2。圖圖2 上海都市型工業(yè)行業(yè)分析（上海都市型工業(yè)行業(yè)分析（2008年）年）L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告市場形勢市場形勢 上海都市型工業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀上海都市型工業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀總體發(fā)展?fàn)顩r總體發(fā)展?fàn)顩r上海都市型工業(yè)企業(yè)的構(gòu)成在所有制形式上是多元的。如圖3、圖4所示。圖圖3 上海都市型工業(yè)企業(yè)注冊類型結(jié)構(gòu)分析（上海都市型工業(yè)企業(yè)注冊類型結(jié)構(gòu)分析（2008）圖圖4 上海都市型工業(yè)企業(yè)注冊類型（內(nèi)資

8、）結(jié)構(gòu)分析（上海都市型工業(yè)企業(yè)注冊類型（內(nèi)資）結(jié)構(gòu)分析（2008）L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告市場形勢市場形勢上海都市型工業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀上海都市型工業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征 上海都市型工業(yè)既包括傳統(tǒng)的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，也包括資金密集型產(chǎn)業(yè)，還涵蓋精密電子設(shè)備開發(fā)制造、軟件開發(fā)和各類工業(yè)與民用設(shè)計等高技術(shù)、“頭腦型”行業(yè)。 上海都市型工業(yè)為無污染或少污染產(chǎn)業(yè)。如“頭腦型”行業(yè)是典型無污染產(chǎn)業(yè)；服裝、電子等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要是從事設(shè)計與開發(fā)；印刷行業(yè)目前清潔水平大幅提高。 發(fā)展差別化 因各行業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境的差異，上海都市型工業(yè)各行業(yè)發(fā)展快慢不一。如電子信息產(chǎn)品制造業(yè)、包裝

9、印刷業(yè)發(fā)展很快，而服裝服飾業(yè)等受市場影響年度波動較大。 各區(qū)根據(jù)在全市功能布局中的定位，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，如楊浦區(qū)的家用紡織品行業(yè)、長寧區(qū)的服裝服飾業(yè)。 都市型工業(yè)企業(yè)絕大多數(shù)為小型企業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，小型都市型企業(yè)占94.1。 所有制多元化 上海都市型工業(yè)企業(yè)包括內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)。內(nèi)資企業(yè)中，以集體企業(yè)和股份合作制企業(yè)為主；“三資”企業(yè)中以中外合資經(jīng)營企業(yè)和港澳臺合資企業(yè)為主。 L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告市場形勢市場形勢上海都市型工業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域分布特征上海都市型工業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域分布特征 一是園區(qū)化、樓宇化特征日益顯著。 * 都市型工業(yè)企業(yè)集聚園區(qū)和樓宇 二是內(nèi)外有

10、別。即內(nèi)環(huán)線內(nèi)外都市型工業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模、類型和聚集形態(tài)都有較大差異。 * 從產(chǎn)業(yè)規(guī)模和結(jié)構(gòu)來看 * 從園區(qū)規(guī)模和發(fā)展來看 三是南北分工。即中心城區(qū)北部的都市型工業(yè)以勞動、資金密集型的加工制造業(yè)為主，而南部區(qū)域以技術(shù)密集型的設(shè)計業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)為主，呈現(xiàn)明顯的產(chǎn)業(yè)分工態(tài)勢。 * 通過我們對中心城區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的調(diào)研可以看出，位于中心城區(qū)南部的長寧區(qū)的多數(shù)都市產(chǎn)業(yè)園的入駐企業(yè)以設(shè)計類和中介服務(wù)類為主，而位于中心城區(qū)北部的楊浦區(qū)的各都市產(chǎn)業(yè)園中小型加工類企業(yè)的入駐量明顯增多。 L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告市場形勢市場形勢上海在發(fā)展都市型工業(yè)園區(qū)過程中存在的問題上海在發(fā)展都市型工

11、業(yè)園區(qū)過程中存在的問題 1 根據(jù)國際化大都市的要求和增強城市綜合競爭力的目標(biāo)，目前對都市型工業(yè)園區(qū)的定位認(rèn)識，在觀念上還存在著一定的偏差。 園區(qū)建設(shè)和開發(fā)依賴于政府經(jīng)濟扶持和政策優(yōu)惠的陳舊觀念； 園區(qū)殼體企業(yè)經(jīng)營上的短期意識； 企業(yè)之間的封閉行為，即園區(qū)內(nèi)企業(yè)間“供應(yīng)鏈”意識的缺乏。2 從都市型工業(yè)園區(qū)(樓宇)現(xiàn)有的布局看，存在不盡如人意之處。 園區(qū)建設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)良莽不齊； 園區(qū)有忽視不同企業(yè)入駐要求的現(xiàn)象。3 從目前都市型工業(yè)園區(qū)的管理模式看，亦有一些不足之處。 園區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)水準(zhǔn)有待提高； 管理和服務(wù)體系有待進一步健全。4 從都市型工業(yè)園區(qū)目前的運作形式看，尚有需要進一步完善的地方。 都市

12、型工業(yè)園區(qū)在運作機制上仍帶有明顯的計劃經(jīng)濟痕跡； 園區(qū)內(nèi)大部分企業(yè)的經(jīng)濟外向度較低，缺乏融入國際競爭的經(jīng)驗； 各園區(qū)發(fā)展不平衡的狀況還普遍存在，資源的合理配置也難以得到充分的落實。 L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告市場形勢市場形勢1科學(xué)化管理科學(xué)化管理 強化綜合服務(wù)經(jīng)營理念，完善專業(yè)化物業(yè)管理、工商注冊、財務(wù)代理、人力資源、知識產(chǎn)權(quán)、法律咨詢等方面配套服務(wù)。 通過專業(yè)化的的培訓(xùn)，提高園區(qū)相關(guān)管理人員的專業(yè)能力，以此提高園區(qū)管理的專業(yè)化水平。 3市場化運作市場化運作 強化“企業(yè)本位論”的理念。入駐企業(yè)“唱戲”，園區(qū)經(jīng)營企業(yè)“搭臺”，相互扶持共努力。 深化專業(yè)研究，加強國際

13、交流。 研討會、論壇、人才交流等。規(guī)范化布局規(guī)范化布局 重視園區(qū)招商與區(qū)域特色的結(jié)合。 重視“園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈”建設(shè)。 2進一步推動上海都市型工業(yè)園區(qū)持續(xù)發(fā)展的對策思路進一步推動上海都市型工業(yè)園區(qū)持續(xù)發(fā)展的對策思路 L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告經(jīng)驗分享經(jīng)驗分享上海市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的南北差異上海市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的南北差異 以長寧、楊浦為例 由圖5可以看出：長寧區(qū)被調(diào)研的20家都市產(chǎn)業(yè)園中，租金價格小于2元/平米/天、大于5元/平米/天的園區(qū)分別占4.76%，租金價格在2-5元/平米/天的園區(qū)占90.48%，其中租金價格在2-3元/平米/天的園區(qū)占到61.9%，租金價格在3-4元

14、/平米/天以及4-5元/平米/天的園區(qū)分別占到14.29%。圖圖5 5 長寧區(qū)被調(diào)研的長寧區(qū)被調(diào)研的2020家都市產(chǎn)業(yè)園的租金分布情家都市產(chǎn)業(yè)園的租金分布情況況數(shù)據(jù)來源：上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告經(jīng)驗分享經(jīng)驗分享上海市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的南北差異上海市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的南北差異 以長寧、楊浦為例圖圖6 長寧區(qū)被調(diào)研的長寧區(qū)被調(diào)研的20家都市產(chǎn)業(yè)園的出租率分布情況家都市產(chǎn)業(yè)園的出租率分布情況數(shù)據(jù)來源：上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心 長寧區(qū)被調(diào)研的20家都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的出租率均在50%以上，其中出租率介于50%60%、60%70%、70%80%以及滿租的園區(qū)

15、分別占5%；出租率介于80%90%的園區(qū)占20%；出租率介于90%100%的園區(qū)占60%。 同時，調(diào)研數(shù)據(jù)也顯示，20家被調(diào)研園區(qū)的總空置量只占總面積的7.64%，其中還有相當(dāng)一部分是由金融危機導(dǎo)致租戶退租造成的。 L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告經(jīng)驗分享經(jīng)驗分享上海市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的南北差異上海市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的南北差異 以長寧、楊浦為例圖圖7 長寧區(qū)被調(diào)研的長寧區(qū)被調(diào)研的20家都市產(chǎn)業(yè)園的可租面積分布情況家都市產(chǎn)業(yè)園的可租面積分布情況數(shù)據(jù)來源：上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心 長寧區(qū)被調(diào)研的20家都市產(chǎn)業(yè)園的高出租率、低空置率，反映了該區(qū)域內(nèi)此類型物業(yè)的受歡迎程度。 此外，在

16、我們調(diào)研走訪的過程中亦發(fā)現(xiàn)，長寧區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的入駐企業(yè)以各類型的設(shè)計公司、高科技公司、服務(wù)性公司居多，幾乎很難覓到生產(chǎn)型企業(yè)的蹤跡。 L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告經(jīng)驗分享經(jīng)驗分享上海市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的南北差異上海市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的南北差異 以長寧、楊浦為例楊浦區(qū)被調(diào)研的18家都市產(chǎn)業(yè)園中，租金價格低于1元/平米/天的園區(qū)、介于2-3元/平米/天的園區(qū)分別占21.05%；租金價格介于1-2元/平米/天的園區(qū)占到52.63%；租金價格高于3元/平米/天的園區(qū)只占5.27%。由此可見，楊浦區(qū)被調(diào)研的18家都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金價格主要集中在1-2元/平米/天。圖圖8 8 楊浦區(qū)被

17、調(diào)研的楊浦區(qū)被調(diào)研的1818家都市產(chǎn)業(yè)園的租金分布情況家都市產(chǎn)業(yè)園的租金分布情況數(shù)據(jù)來源：上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告經(jīng)驗分享經(jīng)驗分享上海市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的南北差異上海市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的南北差異 以長寧、楊浦為例楊浦區(qū)被調(diào)研的18家都市產(chǎn)業(yè)園中，可租面積小于1000平米的占23.53%；可租面積為1000-2000平米的占47.06%；可租面積為2000-3000平米的占11.76%；可租面積大于3000平米的占17.65%，這其中包含兩家零出租的園區(qū)（其中一家是剛改造好，處于招商初期，一家因為糾紛，處于停工狀態(tài)）。圖圖10 10 浦區(qū)被調(diào)研的

18、浦區(qū)被調(diào)研的1818家都市產(chǎn)業(yè)園的可租面積分布情況家都市產(chǎn)業(yè)園的可租面積分布情況數(shù)據(jù)來源：上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告經(jīng)驗分享經(jīng)驗分享上海市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的南北差異上海市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的南北差異 以長寧、楊浦為例 四平路沿線都市產(chǎn)業(yè)園的租金均價最高，達到2.5元/平米/天，主要是此次采樣的四平路沿線的都市產(chǎn)業(yè)園均為高層商務(wù)辦公樓；作為楊浦區(qū)主要干道的長陽路和楊樹浦路，其沿線的都市產(chǎn)業(yè)園的租金均價位居第二梯隊，這除了受到園區(qū)的品質(zhì)影響外，還應(yīng)該與園區(qū)的交通便利性有關(guān)。 圖圖11 11 調(diào)研的調(diào)研的1818家都市產(chǎn)業(yè)園所處主要路段的租金均價家都市產(chǎn)

19、業(yè)園所處主要路段的租金均價數(shù)據(jù)來源：上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告經(jīng)驗分享經(jīng)驗分享典型園區(qū)案例（一）典型園區(qū)案例（一） 表表2 2 優(yōu)秀都市產(chǎn)業(yè)園代表的具體信息優(yōu)秀都市產(chǎn)業(yè)園代表的具體信息區(qū)域長寧區(qū)楊浦區(qū)園區(qū)名稱新十鋼紅坊園赤峰路63號創(chuàng)意設(shè)計工場地址淮海西路570號赤峰路63號總建筑面積（）4500041869.5最小可租面積（）47300可租面積（）4560租金（元/天）4.5-6.52.7（含物業(yè)）入駐率（%）98100物業(yè)管理費用（元/月）180停車位（個）/停車費（元/月）/300400/300入駐企業(yè)類型設(shè)計、中介服務(wù)業(yè)建筑與城市

20、規(guī)劃設(shè)計L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告經(jīng)驗分享經(jīng)驗分享典型園區(qū)案例（二）典型園區(qū)案例（二） 表表3 3 發(fā)展情況欠佳園區(qū)代表的具體信息發(fā)展情況欠佳園區(qū)代表的具體信息區(qū)域長寧區(qū)楊浦區(qū)園區(qū)名稱上海時尚園品牌中心鑫融工業(yè)園地址北翟路163弄30號平?jīng)雎?40號總建筑面積（）80003000最小可租面積（）20018可租面積（）4000268租金（元/天）2-30.9入駐率（%）50%91%物業(yè)管理費用（元/月）61.5停車費（元/月）300100入駐企業(yè)類型服裝服飾設(shè)計、制造業(yè)小型加工、倉儲L o g oL o g o上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報告經(jīng)驗分享經(jīng)驗分享園區(qū)優(yōu)勢的專業(yè)挖掘利用及宣傳到位園區(qū)規(guī)劃定位與區(qū)域及行業(yè)市場的一致性 園區(qū)招商人員的市場意識、專業(yè)化水平及對目標(biāo)客戶的了解及判斷園區(qū)對提供入住企業(yè)綜合服務(wù)等軟環(huán)境建設(shè)重視程度上海都市工業(yè)園經(jīng)營成功要素上海都市工業(yè)園經(jīng)營成功要