房地產開發(fā)有限公司項目營銷定位探討方案

1、先馳投資 景觀湖公寓景觀湖公寓 湘潭九華項目湘潭九華項目營銷定營銷定位探討方案位探討方案謹呈：湘潭市明財房地產開發(fā)有限公司謹呈：湘潭市明財房地產開發(fā)有限公司 市場研究市場研究 項目分析項目分析 項目運作思路探討項目運作思路探討目錄目錄 近期工作安排近期工作安排 項目不確定性因素探討項目不確定性因素探討第一部分：第一部分：市場研究市場研究PART 1湘潭，長株潭一體化中南部城鎮(zhèn)群的中心城市，湘潭，長株潭一體化中南部城鎮(zhèn)群的中心城市，湖南省科教副中心，生態(tài)式的現(xiàn)代化工業(yè)城市。湖南省科教副中心，生態(tài)式的現(xiàn)代化工業(yè)城市。湘潭概況湘潭概況城市概況n湘潭市為二級行政區(qū)劃單位，即地級市，總面積5015平方公

2、里，2009年全市總人口295.26萬人，其中城鎮(zhèn)人口147.45萬人，鄉(xiāng)村人口147.81萬人，城市化率為49%；n城市綜合實力列國家統(tǒng)計局2005年公布的中國百強城市第70位。n2007年12月8日召開的全國發(fā)展和改革工作會議正式確定長株潭城市群成為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設綜合配套改革試驗區(qū)?！毕嫣毒哂辛己玫木幼…h(huán)境和人文資源，湘籍外地人士回鄉(xiāng)置業(yè)的基礎。湘潭具有良好的居住環(huán)境和人文資源，湘籍外地人士回鄉(xiāng)置業(yè)的基礎。經濟基礎指標名稱指標名稱單位單位絕對數絕對數增速（增速（%）地區(qū)生產總值億元894.0115.2其中：第一產業(yè)增加值億元96.044.3其中：第二產業(yè)增加值億元49

3、9.3820.6其中：第三產業(yè)增加值億元298.5811.5規(guī)模工業(yè)增加值億元451.3423.4社會消費品零售總額億元256.6619.2全社會固定資產投資億元633.3636.5其中：城鎮(zhèn)以上固定資產投資億元576.3734.8財政總收入億元75.6725.4進出口總額億美元21.5951.1其中：出口億美元7.7747.6實際利用外資億美元4.0315.1城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元1805912.1農村居民人均可支配收入元781715.3城市居民消費價格總指數%102.7-20102010年主年主要經濟指標要經濟指標數據一覽：數據一覽：GDPGDP增長幅度在湖南省各市州中僅低于長沙市。增長

4、幅度在湖南省各市州中僅低于長沙市。交通路網建設便捷的交通系統(tǒng)，縮短了長株潭之間的距離，同時使周邊便捷的交通系統(tǒng)，縮短了長株潭之間的距離，同時使周邊城市客戶來湘潭投資置業(yè)更為方便。城市客戶來湘潭投資置業(yè)更為方便。京珠高速公路京珠高速公路上瑞高速公路上瑞高速公路長潭西線高速長潭西線高速320320國道國道107107國道國道京廣鐵路京廣鐵路滬昆高速鐵路滬昆高速鐵路九華站（籌）九華站（籌）公路：公路：107國道、320國道、京珠高速、上瑞高速、長潭西線高速、潭邵高速及潭醴高速、潭衡西線高速；全市公路路網密度為45.4公里/百平方公里，平均每萬人占有8.3公里，居湖南省第一位。航空和水運：航空和水運：

5、距離長沙黃花國際機場僅50公里；湘江具有千噸級貨輪通行能力；鐵路：鐵路：湘黔鐵路、京廣鐵路、滬昆高速鐵路2014年左右建成通車設湘潭北站（即九華站）、韶山南站兩個站點；該高鐵的建成將大大增強湘潭市與東部沿海及西部各城市的聯(lián)系。教育配套湘潭市是湖南省高等教育的次中心，共有綜合性國家重點大學-湘潭大學，以及湖南科技大學、湖南工程學院、湘潭職業(yè)技術學院、湖南城建職業(yè)技術學院等5所全日制高等學校，有湘潭市一中、湘潭市二中、湘鋼一中、湘潭電機子弟中心、湘潭縣一中等九所湖南省重點中心。湘潭，湖南省高等教育的次中心，具有良好的教育配套，湘潭，湖南省高等教育的次中心，具有良好的教育配套，這成為關注教育的湘潭籍

6、外地人士投資置業(yè)的基礎；這成為關注教育的湘潭籍外地人士投資置業(yè)的基礎；湘潭城市規(guī)劃根據長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃（2010-2020年）：“五片一中心五片一中心”的組團式布局結構：的組團式布局結構：即主城區(qū)、九華示范區(qū)、昭山示范區(qū)、姜畬高效農業(yè)示范區(qū)、楊嘉橋-河口城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)、易俗河組團；未來未來湘潭市重點開發(fā)地區(qū)為：湘潭市重點開發(fā)地區(qū)為：湘潭中心城區(qū)、湘鄉(xiāng)城區(qū)、韶山城區(qū)、湘潭縣城、九華新城、昭山組團、楠湖新城等市域；房地產市場九華九華板塊板塊雨湖雨湖板塊板塊岳塘岳塘板塊板塊雙馬雙馬板塊板塊湘潭縣板塊湘潭縣板塊截至目前，湘潭市商品住宅已經形成三個比較明顯的板塊，即河東板塊（岳塘區(qū)）河東板塊（岳塘區(qū)

7、）與河西（雨湖區(qū)）板塊河西（雨湖區(qū)）板塊、湘湘潭縣板塊潭縣板塊。另外，隨著新興示范園區(qū)的建設，九華、雙九華、雙馬工業(yè)板塊馬工業(yè)板塊雛形初現(xiàn)。房地產市場 湘潭市大盤開發(fā)較多，湘潭市大盤開發(fā)較多，90-120m90-120m2 2與與144m144m2 2以上的房型具有良好的市場以上的房型具有良好的市場前景，小戶型產品開發(fā)量少，主要以公寓為主，前景，小戶型產品開發(fā)量少，主要以公寓為主，20112011年全市住宅均價逐年全市住宅均價逐漸走高，大概為漸走高，大概為3300-34003300-3400元元/m/m2 2左右；左右；九華板塊區(qū)位九華經濟開發(fā)區(qū)是國務院批準的長株潭城市群國家“兩型社會”綜合配

8、套改革試驗區(qū)的五個示范區(qū)之一，承東啟西、連南接北，具有得天獨厚的交通區(qū)位優(yōu)勢。東臨湘江，南連湘潭市區(qū)，北距湖南省會長沙市中心27公里，到長沙黃花國際機場僅30分鐘車程，西接名校湘潭大學。境內上瑞高速橫貫東西、長潭西線連接南北，湘江黃金水道通江達海，湘黔鐵路貨運通達，即將建設的滬昆高速客運鐵路設站九華，長株潭城市輕軌九華站，共同構建九華“水、陸、空”立體交通網絡。占據“臨港靠站、近路依城”的區(qū)位優(yōu)勢，長株潭城市群國家“兩型社會”綜合配套改革試驗區(qū)的五個示范區(qū)之一。九華九華九華規(guī)劃發(fā)展定位：發(fā)展定位：產業(yè)基地、生態(tài)綠谷，長株潭城市群綜合交通樞紐的重要組成部分，湘潭西部先進制造業(yè)中心、臨港物流產業(yè)園

9、區(qū)。發(fā)展規(guī)模：發(fā)展規(guī)模：2020年城區(qū)人口規(guī)?？刂圃?6萬人以內，城鎮(zhèn)建設用地規(guī)?？刂圃?0平方公里左右。區(qū)域布局：區(qū)域布局：“一心八區(qū)”的組團式城市空間布局結構，包括：商務、商貿、行政綜合服務中心、工業(yè)生產區(qū)、科技孵化綜合配套區(qū)、配套居住區(qū)、物流園區(qū)、高鐵綜合配套區(qū)、旅游休閑服務區(qū)、大學科教區(qū)、戰(zhàn)略用地發(fā)展區(qū)；用地主要發(fā)展方向是向北。用地主要發(fā)展方向是向北。汽車產業(yè)汽車產業(yè)區(qū)區(qū)汽車汽車產業(yè)區(qū)產業(yè)區(qū)國家高國家高級合作級合作產業(yè)區(qū)產業(yè)區(qū)居住、居住、金融、金融、商貿物商貿物流配套流配套產業(yè)區(qū)產業(yè)區(qū)九華九華碼頭碼頭物流區(qū)二物流區(qū)二機電機電產業(yè)區(qū)產業(yè)區(qū)配套生活配套生活服務區(qū)服務區(qū)臺商臺商ITIT產業(yè)區(qū)

10、產業(yè)區(qū)汽車汽車產業(yè)區(qū)產業(yè)區(qū)居住、居住、金融、金融、商貿物商貿物流配套流配套產業(yè)區(qū)產業(yè)區(qū)湖南湖南科大科大湖南湖南科大科大軟件軟件學院學院湖南教湖南教職產業(yè)職產業(yè)區(qū)區(qū)項目項目九華主要發(fā)展方向向北，項目位置相對較偏；吉利汽車吉利汽車 百嘉信地產百嘉信地產 湘潭恒久腳輪有限公司湘潭恒久腳輪有限公司 湘潭高工科技有限公司湘潭高工科技有限公司 湘潭宏大真空科技有限公司湘潭宏大真空科技有限公司 湘潭市電磁線廠湘潭市電磁線廠 湖南卓大科技發(fā)展有限公司湖南卓大科技發(fā)展有限公司 湘潭電氣設備制造有限責任公司湘潭電氣設備制造有限責任公司 湘潭科立表面技術有限公司湘潭科立表面技術有限公司 市科技局九華生產力促進中心市

11、科技局九華生產力促進中心 湖南厚德科湖南厚德科 技有限公司技有限公司 湖南威孚汽車部件有限公司湖南威孚汽車部件有限公司 湘潭固泰鋼構公司湘潭固泰鋼構公司 韓國三星電子韓國三星電子 漢邦工貿有限公司漢邦工貿有限公司 湖南新天和工程設備有限公司湖南新天和工程設備有限公司 長沙興安鑄管有限公司長沙興安鑄管有限公司 湖南九華紙業(yè)有限公司湖南九華紙業(yè)有限公司 金介物資回收公司金介物資回收公司 湖南廣繪軸承制造有限公司湖南廣繪軸承制造有限公司 湖南鑫士特鋼管有限公司湖南鑫士特鋼管有限公司 湖南三弘重科機械制造有限公司湖南三弘重科機械制造有限公司 湖南九華碳素高科有限公司湖南九華碳素高科有限公司湘潭市南方機

12、電制造有限公司湘潭市南方機電制造有限公司 湘潭華澤包裝有限公司湘潭華澤包裝有限公司 九華廠企 金僑軟件學院金僑軟件學院 湘潭路九建設投資公司湘潭路九建設投資公司 湘潭經九建設投資有限公司湘潭經九建設投資有限公司 湘潭九華經濟建設有限公司湘潭九華經濟建設有限公司 湘潭九華嘉富房地產開發(fā)有限公司湘潭九華嘉富房地產開發(fā)有限公司 溫州歐舒特獅汽車有限公司溫州歐舒特獅汽車有限公司 鋼材物流園鋼材物流園 湖南融城實業(yè)投資發(fā)展有限公司湖南融城實業(yè)投資發(fā)展有限公司 廣東黃河實業(yè)集團有限公司廣東黃河實業(yè)集團有限公司 湖南英格瑞斯金屬材料科技有限公司湖南英格瑞斯金屬材料科技有限公司 湖南金海鋼結構集團有限公司湖南

13、金海鋼結構集團有限公司 湘潭通達電工發(fā)展有限公司湘潭通達電工發(fā)展有限公司 湘潭三峰數控機床有限公司湘潭三峰數控機床有限公司 中冶京誠（湘潭）重工設備有限公司中冶京誠（湘潭）重工設備有限公司 江麓江麓3030萬臺萬臺CVTCVT變速箱變速箱 華夏特種變壓器有限公司華夏特種變壓器有限公司 湘潭飛釬風動機械有限公司湘潭飛釬風動機械有限公司 湖南鼎盛石油化工有限公司湖南鼎盛石油化工有限公司 湖南新煌冶金資源有限公司湖南新煌冶金資源有限公司 湘潭東森冶金材料有限公司湘潭東森冶金材料有限公司 湘潭市恒信電氣有限公司湘潭市恒信電氣有限公司 湖南整流器廠湖南整流器廠 湘潭華億電器制造有限公司湘潭華億電器制造有

14、限公司 湘潭湘電整流設備有限公司湘潭湘電整流設備有限公司湘潭華彩置業(yè) 湖南業(yè)勝投資管理有限公司(共創(chuàng)) 九華礦業(yè)九華礦業(yè) 湘潭時代工業(yè)自動化科技有限公司湘潭時代工業(yè)自動化科技有限公司 湖南恒潤高科有限公司湖南恒潤高科有限公司 湖南恒利公路橋梁建設有限公司湖南恒利公路橋梁建設有限公司 湘潭江麓精密機械有限公司湘潭江麓精密機械有限公司 湘潭市正誠科技材料有限公司湘潭市正誠科技材料有限公司 湘潭永達機械制造有限公司湘潭永達機械制造有限公司 湘潭三泰機械制造有限公司湘潭三泰機械制造有限公司 湖南電開成套設備制造有限公司湖南電開成套設備制造有限公司 湘潭市億達機電設備制造有限公司湘潭市億達機電設備制造有

15、限公司 湖南鴻發(fā)金屬材料有限公司湖南鴻發(fā)金屬材料有限公司 湘潭上瑞鞋業(yè)有限公司湘潭上瑞鞋業(yè)有限公司 湘潭市金藝包裝制品有限公司湘潭市金藝包裝制品有限公司 湖南聚寶米業(yè)有限責任公司湖南聚寶米業(yè)有限責任公司 湖南順達道路交通設施有限公司湖南順達道路交通設施有限公司 湖南創(chuàng)新機電技術開發(fā)有限公司湖南創(chuàng)新機電技術開發(fā)有限公司 湖南萬英科技有限公司湖南萬英科技有限公司 湘潭長城石業(yè)科技有限公司湘潭長城石業(yè)科技有限公司 湘潭天星工程自動測試技術有限公司湘潭天星工程自動測試技術有限公司 全創(chuàng)科技有限公司 金海重工 恒通鍋爐 湘電重裝 華源港口物流有限公司 湘潭市東晨汽車銷售服務有限公司 金永利大酒店 目前，

16、九華示范區(qū)入園企業(yè)達到目前，九華示范區(qū)入園企業(yè)達到137137家，投產企業(yè)家，投產企業(yè)9090家，家，20092009年完成工年完成工業(yè)總產值業(yè)總產值9090億元，實現(xiàn)財稅收入億元，實現(xiàn)財稅收入5 5億元。預計億元。預計20102010年，九華示范區(qū)工業(yè)年，九華示范區(qū)工業(yè)總產值將達到總產值將達到150150億元，財政收入過億元，財政收入過8 8億元。億元。九華板塊房地產特征城區(qū)邊緣作為“兩型社會”示范區(qū)，九華經濟開發(fā)區(qū)將被打造成一個宜居的“濱江新城”，推進新型城市化建設，未來將發(fā)展一批高檔住宅、高檔酒店、商業(yè)、休閑配套等配套服務項目。九華各大廠區(qū)高層或中高級技術主管會成為區(qū)域商品房的潛在消費對

17、象，客戶基數較大，商業(yè)物業(yè)在九華更將面臨良好的發(fā)展機遇。九華作為一個城區(qū)邊緣的新板塊，其房地產開發(fā)并不是從零起步，該板塊道路及基礎市政均按高標準已經建設好，同時酒店、大學、公園等配套項目與房地產項目同時開發(fā)，這些因素均可促成板塊迅速成熟。新板塊項目高檔客戶基數大新盤開發(fā)多九華樓盤案例分析樓盤樓盤開發(fā)商開發(fā)商規(guī)模規(guī)模產品產品未來公寓供應量未來公寓供應量公寓價格公寓價格入市時間入市時間新都匯湖南原弘房地產開發(fā)有限公司占地面積43294 ，建筑面積328891.26 酒店、公寓、華宅、寫字樓、商業(yè)公寓入市預計為明年4月份預計為3400左右開盤時間 2011年4月底 入住時間 2012年12月九華新城

18、湘潭祥霖建設投資公司占地200.5畝，建筑面積約45萬酒店、商業(yè)、住宅、酒店式公寓住宅三期中的一期酒店式公寓入市時間預計為后年；2011年年底開盤九華三鑫湘潭鑫和房地產開發(fā)有限公司2萬平米左右公寓，6萬平米左右住宅住宅+公寓辦公公寓客戶預約啟動3300左右樓部裝修完成、客戶預約開始金僑城金僑集團占地400余畝，總建筑面積約46萬平米電梯小高層、花園洋房、獨棟別墅開盤時間:2010年7月丘吉爾莊園500畝純別墅目前區(qū)域市場內，項目僅與九華三鑫公目前區(qū)域市場內，項目僅與九華三鑫公寓產品產生直接的產品同質化競爭沖突寓產品產生直接的產品同質化競爭沖突小結n湘潭具有發(fā)展房地產市場的良好經濟基礎：湘潭具有

19、發(fā)展房地產市場的良好經濟基礎：長株潭一體化成為湘潭未來的城市發(fā)展主題，湘潭市受長沙市、株洲市的帶動效應將越來越大，融城效應繼續(xù)加強，湘潭未來的房地產發(fā)展將顯示“長株潭”金三角之整體特色。n九華受湘潭市經濟發(fā)展機遇影響，區(qū)域房地產將面臨良好的發(fā)展前景：九華受湘潭市經濟發(fā)展機遇影響，區(qū)域房地產將面臨良好的發(fā)展前景：“九華經濟開發(fā)區(qū)”規(guī)劃為“長株潭”城市群重要的制造業(yè)、物流園區(qū)、是近中期“長株潭”重點發(fā)展的區(qū)域，該區(qū)域房地產市場面臨具有良好的發(fā)展前景。n項目能否被市場接受有待進一步探索：項目能否被市場接受有待進一步探索：基于目前市場數據：九華呈現(xiàn)向北發(fā)展趨勢，項目所在的江南大道區(qū)域較偏離政府重心發(fā)展

20、區(qū)域，周邊安置小區(qū)較多，整體檔次偏低；且公寓類、小戶型類產品缺乏，項目產品是否具有足夠的優(yōu)勢，能否被市場接受，都將有待進一步探索；第二部分：第二部分：項目分析項目分析PART 2地理區(qū)位：地理區(qū)位：項目位于九華經濟開發(fā)區(qū)南片的中部，東臨江南大道南段，西靠爭光渠主要景觀中心，南接寶馬路，緊臨湖南軟件學院。向南距離湘潭市城區(qū)約3公里，向北距離長沙市城區(qū)約27公里。從長潭西線高速進入長沙僅20分鐘車程，地理位置相對優(yōu)越。交通：交通：項目北距潭邵高速公路及上瑞高速公路約600米，距長潭西線高速出口約1500米，距湘江正在擴建的九華新港口碼頭約3公里，另外長株潭地鐵九華支線出站口將設在寶馬路沿線，交通十

21、分便利；地理區(qū)位及交通項目地處九華經濟開發(fā)區(qū)腹地，擁有完善的交項目地處九華經濟開發(fā)區(qū)腹地，擁有完善的交通網絡，地理位置較為優(yōu)越；通網絡，地理位置較為優(yōu)越；本項目本項目湖南科技大學湖南科技大學項目經濟指標A區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū)總用地面積2292m23468m2總建筑面積18522m220732.18m2建筑基底面積1118.88m21455.58m2商業(yè)面積1118.88m21455.58m2公寓面積15664.32m216876.86m2公寓總戶數182198容積率8.085.98建筑密度4842綠地率2125建筑高度（層）15層12周邊配套及地塊環(huán)境項目東面：項目東面：九華經濟開發(fā)區(qū)管委會中心服務大樓

22、；周邊院校：周邊院校：湖南軟件學院、湖南科技職業(yè)學院、湘潭大學；市政配套：市政配套：濱江水上公園、湘潭九華貨運碼頭、湘潭汽車北站；工業(yè)園區(qū)：工業(yè)園區(qū)：吉利汽車工業(yè)園、臺灣全創(chuàng)高科技工業(yè)園等；項目價值體系分析大環(huán)境下占據區(qū)位優(yōu)勢：大環(huán)境下占據區(qū)位優(yōu)勢：九華經濟開發(fā)區(qū)腹地，擁有完善的交通網絡，地理位置優(yōu)越；環(huán)境優(yōu)勢：環(huán)境優(yōu)勢：基地西臨爭光渠，水域資源豐富，環(huán)境較為優(yōu)越；業(yè)態(tài)優(yōu)勢：業(yè)態(tài)優(yōu)勢：住宅價格、寫字樓價值，可商可?。簧祪?yōu)勢：升值優(yōu)勢：區(qū)域正在規(guī)劃建設中，未來前景無限；強化優(yōu)勢 減弱劣勢 把握機會 回避風險環(huán)境劣勢：環(huán)境劣勢：基地B地塊背靠安置小區(qū)，難以在客戶心目中形成與項目價值相符的高端形象

23、；規(guī)規(guī)模劣勢：模劣勢：不到4萬平米的規(guī)模，配套不完善，聲勢弱小；功能劣勢：功能劣勢：功能、業(yè)態(tài)不純粹，對未來商務造成不便，項目包裝、推廣上有一定難度；交通劣勢：交通劣勢：交通配套尚不完善，公交線路稀少，交通主要依賴私家車。戶型劣勢：戶型劣勢：均為東西向戶型，客戶接受程度不高；項目價值體系分析強化優(yōu)勢 減弱劣勢 把握機會 回避風險項目價值體系分析區(qū)域發(fā)展機會：區(qū)域發(fā)展機會：九華經濟開發(fā)區(qū)是“長株潭”城市群發(fā)展的五大示范區(qū)之一，是未來數年湘潭市重點打造的新片區(qū)之一，“融城”效應將直接惠及九華板塊的房地產項目，本項目將直接受益?？腿簷C會：客群機會：潛在消費人群眾多，未來九華經濟開發(fā)區(qū)總人口將達到25

24、萬人，預計本項目周邊2-3年后人口將達到12萬以上，人口基數大，潛在消費人群增多，項目面臨更多消費機會。強化優(yōu)勢 減弱劣勢 把握機會 回避風險項目價值體系分析“勢勢”的壓力：的壓力：政府對商務公寓的政策導向尚不明確，房地產宏觀調控政策，未來政策改變的不確定，對項目的開發(fā)存在著相應的政策風險威脅。“市市”的壓力：的壓力：項目為住不好住、辦公也不純粹的商住兩用產品，市場接受有一定難度；“事事”的壓力：的壓力：項目周邊皆為實力企業(yè)開發(fā)、規(guī)模大、產品組合到位、推廣士氣很足，無可避免將影響到本項目的客流，想在眾多大盤中脫穎而出絕非易事；強化優(yōu)勢 減弱劣勢 把握機會 回避風險小結在詳細的探討分析當中，可以

25、得知： 項目戶型設計、朝向等方面是存在一定問題，雖然可商可住，但周邊卻缺乏良好的商務環(huán)境與配套設施缺乏良好的商務環(huán)境與配套設施，住宅的設計標準亦不能完全滿足商務住宅的設計標準亦不能完全滿足商務公寓的使用公寓的使用，朝向等導致項目為住不好住、辦公也不純粹的商住兩用產品為住不好住、辦公也不純粹的商住兩用產品，市場接受有一定難度； 因此，采用謹慎入市，以創(chuàng)新型營銷方式突破市場顯得猶為重要，項目操盤的難度也顯而易見！第三部分：項目運作思路探討第三部分：項目運作思路探討PART 3總體策略形象力形象力：較高來源于巨擘整體推廣；銷售力：銷售力：強有力的銷售精英團隊；產品力：產品力：作為商務公寓需要較大的改

26、進；品牌力品牌力形象力、銷售力、產品力三力結合，攻破市場！項目目標客戶支付能力：支付能力：小企業(yè)沒有能力也不會愿意投資不動產，對他們的資金要求太高實用性（不斷擴張的需要）實用性（不斷擴張的需要）這些企業(yè)雖小，但接觸的客戶卻不小，他們也需要較高的辦公環(huán)境面積的需要檔次的需要配套的需要穩(wěn)定性穩(wěn)定性中小企業(yè)抗風險的能力很弱小企業(yè)主小企業(yè)主+ +高級白領高級白領投資前景：投資前景：他們是看使用者的需求和承受能力來決定投資的，九華經濟開發(fā)區(qū)有不可替代商務優(yōu)勢和投資潛力; 承受能力：承受能力：總價底的小戶型對他們具備非常強的吸引力; 心理取向：心理取向：他心里想的是哪怕租不出去，我還有一間房子住; 項目目

27、標客戶投資性客戶投資性客戶項目目標客戶1 1：2 2：33商務三人行商務三人行 12 3 投資型 投資人士投資人士（職業(yè)房東，地產炒家等）（職業(yè)房東，地產炒家等） 商務型 財智新銳財智新銳 （中小型企業(yè)主）（中小型企業(yè)主） 居住型 青年精英青年精英 （九華各大廠區(qū)高層或中高級技術主管）（九華各大廠區(qū)高層或中高級技術主管）項目定位 高端產品本身就是用來建立形象，在周邊整體高形象的條件下也不允許出現(xiàn)中底端產品這樣在保證銷售速度的同時也不至于影響大局。高端產品可以獲得更多的利潤商住公寓中的巨擘，商務公寓的高端產品 九華新商務圈 全產權多元公寓 項目功能定位 由于受到房地產政策的影響，投資型公寓的房價

28、上漲幅度明顯趕不上租金的上漲幅度。隨著周邊學院以及工業(yè)園區(qū)的高管人群入駐；片區(qū)高端公寓租賃市場需求會迅速放大； 九華新商務圈 投資型公寓典范項目案名 生財之處要有水，養(yǎng)生之處亦要有水！臨水生財，是眾多企業(yè)主信奉的風水之說，本案占據爭光渠水域資源，因而，直接選用“御湖國際”案名，以項目絕對競爭力，唱響區(qū)域市場；備選案名：備選案名： 半島國際公寓 金爵國際公寓 晟世國際公寓 爵版國際公寓 御湖商寓首推案名：首推案名： 御湖國際公寓產品調整建議我們的產品應該是怎樣？相當于寫字樓的產品標準，如：入戶大堂相當于寫字樓的產品標準，如：入戶大堂的設計，品牌電梯的設置的設計，品牌電梯的設置自助式裝修多項選擇；

29、自助式裝修多項選擇；單獨于寫字樓和純居住公寓的酒店式物業(yè)單獨于寫字樓和純居住公寓的酒店式物業(yè)管理獲取更高的形象和附加價值管理獲取更高的形象和附加價值建立全托管式物管代理租賃業(yè)務，增建立全托管式物管代理租賃業(yè)務，增加消費者購買信心加消費者購買信心1 12 23 34 4定價及價格分析 價格永遠是促進銷售的最佳手段； 根據目標客戶的特征及項目本身特征，建議執(zhí)行：高檔形象、中等價格、平開高走的價格策略 項目周邊公寓類項目均價處在3300-3400元/m2 左右，項目在定位未明朗、營銷策略未確定的情況下，暫時無法預定價格區(qū)間，具體須仔細探討項目如何銷，銷給何人后再做定奪。 開發(fā)進度建議B棟先建后預約談

30、判先賣|A棟后建先預約談判后賣前期市場銷售前期市場銷售效果很好，或者論效果很好，或者論證市場空間夠大證市場空間夠大占據視野優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢及停車優(yōu)勢占據視野優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢及停車優(yōu)勢B 棟先行入市先行入市A 棟資源景觀較差；資源景觀較差；坐享成熟坐享成熟市場機制市場機制項目時間節(jié)點及工作安排2011-2011-4 4-5-52011-52011-5 2011-62011-6時間進度時間進度階段劃分階段劃分2011-62011-62011-82011-8認籌及準備階段認籌及準備階段開盤階段開盤階段 強銷階段強銷階段 商鋪銷售商鋪銷售 尾盤尾盤1 1、銷售團隊入場、銷售團隊入場2 2、區(qū)域客戶摸底、區(qū)

31、域客戶摸底3 3、銷售培訓、銷售培訓4 4、營銷中心及項、營銷中心及項目現(xiàn)場包裝目現(xiàn)場包裝5 5、銷售物料準備、銷售物料準備1 1、價格制定；、價格制定；2 2、付款等優(yōu)惠政、付款等優(yōu)惠政策確定；策確定；3 3、預定及售卡等、預定及售卡等 1 1、客戶梳、客戶梳理理2 2、團購客、團購客戶打包清盤戶打包清盤工作內容工作內容1 1、廣告持續(xù)跟進、廣告持續(xù)跟進2 2、銷售工作全面、銷售工作全面展開展開3 3、工程進度跟進、工程進度跟進銷售速度銷售速度1 1、商鋪銷售全、商鋪銷售全面展開面展開2 2、銷售技巧培、銷售技巧培訓訓3 3、商鋪客戶拓、商鋪客戶拓展展2011-7 2011-7 2011-9 2011-92011-9 2011-9 2011-10 2011-102011-4-62011-4-6打樁打樁2011-7 2011-7 正負零正負零工程進度工程進度2011-8 -9 2011-8 -9 工程一半工程一半2011-10 2011-10 2011-11 2011-11封頂封頂2011-12 2011-12 垮架垮架宣傳推廣策略投資需求必須依附在辦公與居住需求上而存在。只要項目宣傳