有關商圈的調(diào)查分析

1、商圈調(diào)查分析 王雙琪 20104106商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。簡介商圈由核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的5070，核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對減少。 現(xiàn)在網(wǎng)絡上流行的商圈是指就同一個話題組成的一個群體一個圈子。商圈的定義店鋪的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，也即有相對穩(wěn)定的商圈。不同

2、的店由于經(jīng)營商品、交通因素、地理位置、經(jīng)營規(guī)模等方面的不同，其商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。即使是同一個店，在不同時間也可以會因為不同因素的影響，而引致商圈的變化，比如說原商圈內(nèi)出現(xiàn)了競爭，吸引了一部分的顧客，商圈規(guī)模時大時小，商圈形態(tài)表現(xiàn)為各種不規(guī)則的多角形。為便于分析，通常是以商店設定地點為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設定考慮的因素。 但是對一家大型店而言，其商圈范圍則除了周圍的地區(qū)之外，對于交通網(wǎng)分布的情形變化必須列入考慮，顧客利用各種工具即可很容易來店的地區(qū)也應被納入商圈。 商業(yè)是由消費者的購買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營能力所決定的，而商圈是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也

3、就是消費者到商業(yè)場所進行消費活動的時間距離或者空間距離。確定商圈需要從以下幾個方面考慮： 第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個群體，它的層次是多元化的。第二，消費群體。一個商圈若沒有消費力，消費組合只是盲目地打造，也不能稱為成功的商圈。第三，位置。商圈的關鍵要素在于便利性和消費環(huán)境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一個目的，開發(fā)商的目的是如何體現(xiàn)商業(yè)價值。第五，城市規(guī)劃。通過商業(yè)的改造形成消費環(huán)境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。商圈的要素商圈必需的要素，包括消費人群、有效經(jīng)營者、有效的商業(yè)管理、合理的發(fā)展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態(tài)以及

4、建筑成本等。 第一，消費人群。第二，有效經(jīng)營者。這兩者需要有機結合。第三，有效的商業(yè)管理。第四，商業(yè)發(fā)展前景。打造商圈需要多方面的投資者和經(jīng)營者入駐，商圈未來的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商業(yè)形象。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。環(huán)境、包裝、對外宣傳都是商圈樹立形象的重要環(huán)節(jié)。第六，商圈功能。商圈按功能分為傳統(tǒng)商圈和主題、概念商圈。賽特商圈、王府井商圈等屬于傳統(tǒng)商圈，而像電子城等屬于主題商圈。 一般較大的經(jīng)驗商圈是2-3公里。商圈的分類1.商業(yè)區(qū)： 商業(yè)集中的地區(qū)。其特色為商圈大、流動人口多、各種商店林立、繁華熱鬧。其消費習性具有快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等特色

5、。 2.住宅區(qū): 住宅區(qū)住戶數(shù)量至少1000戶以上。其消費習性為消費群穩(wěn)定，講究便利性、親切感，家庭用品購買率高。、 3.文教區(qū): 其附近有一所或以上的學校，其中以私立和補習班集中區(qū)較為理想。該區(qū)消費群以學生居多，消費金額普遍不高，但果汁類飲品購買率高。 4. 辦公區(qū): 指辦公大樓林立的地區(qū)。其消費習性為便利性、在外就餐人口多、消費水平較高。 5 .工業(yè)區(qū) :工業(yè)區(qū)的消費者一般為打工一族，消費水平較低，但消費總量較大。 6. 混合區(qū): 分為住商混合、住教混合、工商混合等?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，一個商圈內(nèi)往往含有多種商圈類型，屬于多元化的消費習性。如何確定商圈在實際運作過程中，主要可

6、以通過兩種方法確定商圈。1.參照法即參照某一類似的市場或地區(qū)已有的店鋪的商圈規(guī)模大小確定。這種方法在使用上為了盡可能地接近本店鋪所在地區(qū)的實際情況，可根據(jù)參照市場或地區(qū)店鋪在經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營特色上的不同，以及居民人口分布、城市建設、交通設施狀況、商業(yè)布局等方面的差異，進行合理的修正，以取得較為準確的商圈零售飽和指數(shù)數(shù)值。2.調(diào)查法即通過填寫問卷調(diào)查的方法，把握在所定商圈范圍上最遠的而且愿意到預定地址購物的消費者的信息，以確定商圈。問卷調(diào)查的內(nèi)容應包括：住址、來店頻率（次周或次月）等信息。根據(jù)收回的調(diào)查表進行統(tǒng)計，將所收集的最遠的消費者的住址在的圖上畫線連接起來，商圈范圍就自然展現(xiàn)出來了。 商圈范

7、圍可按銷售額與市場占有率指標分為：第一商圈市場，其市場占有率在30以上，客戶消費額占店鋪的銷售總額的75；第二商圈市場，其市場占有率在10以上，客戶消費額占店鋪的銷售總額的25；第三商圈市場，其市場占有率在5以上，客戶消費額占店鋪的銷售總額的5。值得注意的是同樣一個店鋪，在不同的經(jīng)營時期會受到許多因素的干擾和影響，致使商圈范圍產(chǎn)生許多變化，所以要經(jīng)常對商圈進行調(diào)查以調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略。決定商圈的因素店鋪的經(jīng)營特征經(jīng)營同類商品的兩個店鋪即便同處一個地區(qū)的同一條街道，其對顧客的吸引力也會有所差異，相應地商圈規(guī)模也不一致。那些經(jīng)營靈活，商品齊全，服務周到，在顧客中樹立了一種屬寄生性質的店鋪，本身并無商圈，

8、完全依靠因其他原因或前往其他店鋪購物而隨機光顧的顧客。店鋪的經(jīng)營規(guī)模隨著店鋪經(jīng)營規(guī)模的擴大它的商圈也隨之擴大。因為規(guī)模越大，它供應的商品范圍越寬，花色品種也越齊全，因此可以吸引顧客的空間范圍也就越大。商圈范圍雖因經(jīng)營規(guī)模而增大，但并非成比例增加。店鋪的商品經(jīng)營種類經(jīng)營傳統(tǒng)商品、日用品的店鋪，商圈較經(jīng)營技術性強的商品、特殊性(專業(yè))商品的店鋪要小。競爭店鋪的位置相互競爭的兩店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。如潛在顧客居于兩家同行業(yè)店鋪之間，各自店鋪分別會吸引一部分潛在顧客，造成客流分散，商圈都會因此而縮小。但有些相互競爭的店鋪毗鄰而設，顧客因有較多的比較、選擇機會而被吸引過來，則商圈反而會因

9、競爭而擴大。顧客的流動性隨著顧客流動性的增長，光顧店鋪的顧客來源會更廣泛，邊際商圈因此而擴大，店鋪的整個商圈規(guī)模也就會擴大。交通地理狀況交通地理條件是影響商圈規(guī)模的一個主要因素。位于交通便利地區(qū)的店鋪，商圈規(guī)模會因此擴大，反之則限制了商圈范圍的延伸。自然和人為的地理障礙，如山脈、河流、鐵路以及高速公路會無情地截斷商圈的界限，成為商圈規(guī)模擴大的巨大障礙。店鋪的促銷手段店鋪可以通過廣告宣傳，開展公關活動，以及廣泛的人員推銷與營業(yè)推廣活動不斷擴大知名度和影響力，吸引更多的邊際商圈顧客慕名光顧，隨之店鋪的商圈規(guī)模會驟然擴張。確定商圈應做的調(diào)查1、店鋪所在地區(qū)平面圖。以店鋪為圓心，半徑分別為1公里、3公

10、里、5公里范圍內(nèi)各居委會所轄區(qū)、各居民小區(qū)、村鎮(zhèn)、各大機關團體單位、學校、各業(yè)態(tài)競爭店、農(nóng)貿(mào)市場、餐飲業(yè)所在地，交通狀況。 2、各商圈內(nèi)居委會所轄區(qū)、居民小區(qū)、村鎮(zhèn)家庭數(shù)、人口數(shù)、就業(yè)人口數(shù)、外來人口數(shù)、大致收入水平。-常住人口數(shù)、戶數(shù)、人口來源、收入水平、就業(yè)位置、主要職業(yè)、主要購物場所 3、新建小區(qū)規(guī)劃情況、入住率、大致收入水平、未來發(fā)展趨勢。 4、各商圈內(nèi)機關團體、學校人數(shù)、集體就餐人數(shù)、收入水平、以往購物去向。行業(yè)、占地面積、企業(yè)性質、職工人數(shù)、平均收入、食堂就餐人數(shù)、企業(yè)效益情況、距離 。5、各商圈內(nèi)競爭店、農(nóng)貿(mào)市場、餐飲業(yè)營業(yè)面積、銷售額、經(jīng)營品類、基本特征。業(yè)態(tài)、營業(yè)面積、結構、

11、客流量、客單價、日均銷售額、價格水平、企業(yè)性質、經(jīng)營項目、距離、收銀機、停車場規(guī)模、 6、店鋪營業(yè)面積、現(xiàn)有經(jīng)營品類、歷史銷售額、各大類所占比重、停車場面積。 7、店鋪客流情況、門前客流、車流情況、各時段客流的構成、購買商品構成及大體客單價。商圈特點（1） 商業(yè)活動頻度高的地區(qū)。在鬧市區(qū)，商業(yè)活動極為頻繁，把店鋪設在這樣的地區(qū)營業(yè)額必然高。這樣的店址就是“寸土寸金”之地。相反如果在客流量較小的地方設店，營業(yè)額就很難提高。 （2） 人口密度高的地區(qū)。居民聚居、人口集中的地方是適宜設置店鋪的地方。在人口集中的地方，人們有著種種各樣的對于商品的大量需要。如果店鋪能夠設在這樣的地方，致力于滿足人們的需

12、要，那肯定會生意興隆，另外此處店鋪收入通常也比較穩(wěn)定。 （3） 面向客流量多的街道。店鋪處在客流量最多的街道上，可使多數(shù)人購物都較為方便。 （4） 交通便利的地區(qū)。比如在旅客上車、下車最多的車站，或者在幾個主要車站的附近，也可以在顧客步行距離很近的街道設店。 （5） 接近人們聚集的場所。比如電影院、公園、游樂場，舞廳等娛樂場所，或者大工廠、機關的附近。 （6） 同類商店聚集的街區(qū)。大量事實證明，對于那些經(jīng)營選購品、耐用品的商店來說，若能集中在某一個地段或街區(qū)，則更能招攬顧客。從顧客的角度來看，店面眾多表示貨品齊全，可比較參考，選擇也較多，不怕價錢不公道，是有心購物時的當然選擇。所以創(chuàng)業(yè)者不需害

13、怕競爭，同業(yè)愈多，人氣愈旺，業(yè)績就愈好，因此店面也就會愈來愈多。許多城市已形成了種種專業(yè)街，如在廣州，買服裝要去北京路，買電器要去海印等，許多精明的顧客為了貨比三家，往往不惜跑遠路也要到專業(yè)街購物。商圈分析商圈分析是經(jīng)營者對商圈的構成情況、特點、范圍以及影響商圈規(guī)模變化的因素進行實地調(diào)查和分析，為選擇店址，制定和調(diào)整經(jīng)營方針和策略提供依據(jù)。 1、商圈分析是新設零售店進行合理選址的前提； 新設零售在選擇店址時，關系力求較大的目標市場，以吸引更多的目標顧客，這首先就需要經(jīng)營者明確商圈范圍，了解商圈內(nèi)人口的分布狀況及市場，非市場因素的有關資料，在此基礎上，進行經(jīng)營效益的評估，衡量店址的使用價值，按照

14、設計的基本原則，選定適宜的地點，使商圈、店址、經(jīng)營條件協(xié)調(diào)融合，創(chuàng)造經(jīng)營優(yōu)勢。 2、商圈分析有助于零售店制定競爭經(jīng)營策略； 零售店為取得競爭優(yōu)勢，廣泛采取了非價格競爭手段，如改善形象，完善服務，加強與顧客的溝通等，這些都需要經(jīng)營者通過商圈分析，掌握客流性質、了解顧客需求、采取針對性的經(jīng)營策略，贏得顧客信任。 3、商圈分析有助于零售店制定市場開拓戰(zhàn)略； 商業(yè)企業(yè)經(jīng)營方針、經(jīng)營策略的制定或調(diào)整，總要立足于商圈內(nèi)各種環(huán)境因素的現(xiàn)狀及其發(fā)展規(guī)律、趨勢。通過商圈分析，可以幫助經(jīng)營者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求保持基本顧客群的同時，著力吸引潛在顧客群。制定積極有效的經(jīng)營戰(zhàn)略。 4、商

15、圈分析有助于零售店加快資金周轉。 零售店經(jīng)營的一大特點是資金占用多，要求資金周轉速度快。零售店的經(jīng)營規(guī)模受到商圈規(guī)模的制約，商圈規(guī)模又會隨著經(jīng)營環(huán)境的變化而變化。商圈規(guī)模收縮時，零售店規(guī)模不變，會導致流動資金積壓，影響資金周轉。因此，經(jīng)營者通過商圈分析，了解經(jīng)營環(huán)境及由此引起的商圈變化，就可以適時調(diào)整，積極應對。舉例變身高鐵站 新商圈升級沙坪壩區(qū)域價值2011年05月12日 08:一五華龍網(wǎng)-重慶商報本報訊（記者 黃航彬）5月8日，沙坪壩火車站正式封閉，開始啟動加蓋工程，修建重慶高鐵站，兌現(xiàn)沙坪壩商圈擴容。如此，一個令沙坪壩人期待了11年的時代真正開啟了沙坪壩將真正進入商圈擴容時代，真正步入外

16、向型經(jīng)濟時代，區(qū)域價值升級，物業(yè)價值的飆升指日可待。未來，沙坪壩將不再只是沙坪壩的沙坪壩，將成為成渝經(jīng)濟圈的沙坪壩，甚至成為重慶輻射西中國的窗口。火車站加蓋沙坪壩將成高鐵新商圈。沙坪壩火車站加蓋后，三峽廣場步行街也將實現(xiàn)“南拓”至小龍坎、石碾盤區(qū)域，核心商圈將從當前的0.23平方公里擴容至1平方公里，擴大4倍，形成一個輻射周邊區(qū)域的6平方公里“泛沙坪壩大商圈”。根據(jù)規(guī)劃，沙坪壩火車站封閉后，在現(xiàn)有的火車站上邊加一個大約1公里長、700多米寬的“蓋子”。這個“蓋子”將與三峽廣場齊平，兩處連成一片形成一個大的步行街。而原有的沙坪壩火車站，則將修建高鐵站，并改造為集高鐵、輕軌、公路交通等為一體的綜合

17、換乘樞紐。因此，擴容后的沙坪壩商圈，將形成一座高速鐵路上的新商圈。其立體交通讓沙坪壩實現(xiàn)與主城各區(qū)、成都及其沿線城市的無縫連接。四通八達的交通的便捷性和巨大的客流吞吐能力，意味著城市人流的高度聚合及隨之而來的商業(yè)地產(chǎn)項目和商業(yè)賣場向沙坪壩區(qū)匯聚。高鐵首站沙坪壩商務可能無限“高鐵交通帶來的滾滾人流，以及超強的磁力效應，將使得沙坪壩人氣、商氣聚集，實現(xiàn)商務可能無限。”領域機構常務副總經(jīng)理王君分析說，縱觀國內(nèi)的京 滬、武廣、福廈等高鐵，每條高鐵的建成都將帶動周圍經(jīng)濟圈的快速發(fā)展，從而引來更多的投資，吸引眾多世界500強或知名商業(yè)集團、連鎖超市都爭相進入。而 備受矚目的成渝高鐵，設計最高時速350公里

18、/小時，未來1個小時就能實現(xiàn)成渝互通，將沙坪壩帶進了成渝經(jīng)濟圈，發(fā)展前景不可估量。據(jù)了解，幾年以后，沙坪壩將成為重慶高鐵首站，與成都、西安無縫連接，共同打造西部經(jīng)濟金三角。這將升級沙坪壩的區(qū)域價值。匯聚成渝商務機遇升級沙坪壩物業(yè)價值“沙坪壩成高鐵重慶首站，這既是沙坪壩發(fā)展的一大機遇，也是對沙坪壩的一大挑戰(zhàn)。”南方東銀副總經(jīng)理顏雪說，作為連接城市之間的快速交通，高鐵將給沙坪 壩帶來的將是巨大的城市間的商務人流，帶來的是重慶與成都、西安的巨大的城市間的商務可能同時，這也給沙坪壩帶來發(fā)展的挑戰(zhàn)為適應發(fā)展需求，沙坪 壩必須扭轉現(xiàn)有“內(nèi)向型”經(jīng)濟局面，大規(guī)模舊城改造，打造與現(xiàn)代化都市匹配的城市建筑，發(fā)展

19、專業(yè)的高端商務樓，滿足無限可能的商務需求。也正是順應了沙坪壩發(fā)展，南方東銀·ARC中央廣場應市而出，以沙區(qū)第一棟超高層專業(yè)寫字樓、第一個參與沙區(qū)城市改造、西中國首個高鐵首站核心商圈城市 綜合體的態(tài)勢，成為重慶都市核心區(qū)的又一城市標桿。它扼守高鐵首站要沖，盡享高鐵沿線城市的城市間的商務可能，成就多邊商務夢想。“沙坪壩區(qū)域價值的升級，將直接帶動區(qū)域內(nèi)物業(yè)價值的飆升?！鳖佈┓治稣J為，當下，沙坪壩的改造剛起步，區(qū)域內(nèi)物業(yè)價值相對是個“低洼”，正是投資沙坪壩的最佳時機。聚焦上海商圈大事件 2011年05月12日一三:11 新聞晚報 隨著上海市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃綱要（2009年2020年）的出臺，

20、未來上海10年間的各大商圈布局，已經(jīng)有了清晰而明細的發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃圈定了上海12個市級商圈，即在原有10大商圈的基礎上新增2個：新虹橋商業(yè)中心、中環(huán)商業(yè)中心。業(yè)內(nèi)人士對新虹橋、中環(huán)兩大商圈升級為市級商業(yè)中心均給予了較高評價。他們表示，新虹橋商圈與中環(huán)商圈躋身上海市市級商圈后，使上海的市級中心商圈分布更加合理化、多元化。商圈數(shù)量的增加也順應了上海建成“四個中心”和現(xiàn)代化大都市這一總體目標的大趨勢，為投資者帶來難得的投資機會。讓我們一起來盤點一下幾大重點商圈的大事件，針對上海商圈的整體布局及其演變發(fā)展作個深度的解讀?！靶旒覅R”上市發(fā)行A股2011年伊始，上海徐家匯商城股份有限公司（股票代碼：002561，公司簡稱：徐家匯）發(fā)行7000萬股A股股票，并將按計劃在深圳證券交易所掛牌。 徐家匯能夠取得如此輝煌的業(yè)績，與所處的時代和優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢息息