民間資投資房地產(chǎn)的途徑調(diào)查

1、logo 孫曉雅（主持人）章羽希（經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平）晏雯婷（易居中國研究院部長楊紅旭）王倩（本臺記者）陳棲（被采訪者1）高聞宏（被采訪者2）指導(dǎo)老師：蔣英logopage 2流程房地產(chǎn)投資環(huán)境房地產(chǎn)投資環(huán)境1 房地產(chǎn)投資途徑的發(fā)展歷程房地產(chǎn)投資途徑的發(fā)展歷程234 房地產(chǎn)投資建議及總結(jié)房地產(chǎn)投資建議及總結(jié)2012年房產(chǎn)投資會是你的首選嗎年房產(chǎn)投資會是你的首選嗎1 房地產(chǎn)投資途徑的發(fā)展歷程房地產(chǎn)投資途徑的發(fā)展歷程234logopage 3一、 房地產(chǎn)投資環(huán)境中國被譽(yù)為中國被譽(yù)為“全球私人財富增速最快國家全球私人財富增速最快國家”。自從。自從房地產(chǎn)商品化房地產(chǎn)商品化以以來，來，民間資本民間資本過度流

2、入實(shí)體房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成過度流入實(shí)體房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成房價上漲房價上漲壓力過大。壓力過大。為此，官方為此，官方收緊銀根收緊銀根、重典調(diào)控重典調(diào)控樓市樓市國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資31873億元人民幣，同比增長33.6%。其中，住宅投資22789億元人民幣，增長36.4%。logopage 4一、 房地產(chǎn)投資環(huán)境今年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快有幾方面原因：一是在一線重點(diǎn)城市實(shí)施住宅限購的背景下，部分開發(fā)商調(diào)整戰(zhàn)略布局，投資轉(zhuǎn)戰(zhàn)到二、三、四線城市，拉動了整個房地產(chǎn)投資的增長；二是部分開發(fā)商和投資者對房地產(chǎn)業(yè)前景的預(yù)期并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)；三是房地產(chǎn)已開工項(xiàng)目對后續(xù)

3、投資的慣性推動；四是保障性住房安居工程投資增幅較大。中國計(jì)劃在五年內(nèi)完成建設(shè)3600萬套保障性住房，預(yù)計(jì)至少需要投資1.3萬億元人民幣，這部分占整個固定資產(chǎn)投資的20%左右。logopage 5 二、房地產(chǎn)投資途徑的發(fā)展歷程房地產(chǎn)調(diào)控之前，傳統(tǒng)民間資本投資房地產(chǎn)主要在房地產(chǎn)調(diào)控之前，傳統(tǒng)民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端需求端，即直接，即直接購買已開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)，如購買已開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)，如住宅、寫字樓和商鋪?zhàn)≌?、寫字樓和商鋪等。伴隨民間等。伴隨民間資本投資房地產(chǎn)資本投資房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大規(guī)模不斷擴(kuò)大，其投資形式逐步從，其投資形式逐步從需求端轉(zhuǎn)向供需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端應(yīng)端，如投資開發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)

4、開發(fā)商，如投資開發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)開發(fā)商提供過橋貸款提供過橋貸款等。等。logopage 6民間資本投資房地產(chǎn)的途徑 我國民間資本和我國民間資本和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大變化，兩大變化，一一是是投資投資趨勢趨勢正在告正在告別別“炒房時代炒房時代”，進(jìn)入進(jìn)入“理性投資理性投資時代時代”，即房地，即房地產(chǎn)投資的證券化；產(chǎn)投資的證券化；二是二是房地產(chǎn)的融房地產(chǎn)的融資趨勢正在從資趨勢正在從銀銀行行為主的為主的間接融間接融資資轉(zhuǎn)向以轉(zhuǎn)向以信托、信托、基金為主的直接基金為主的直接融資。融資。 logopage 7民間資本在房地產(chǎn)投資行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r近幾年，房價持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要

5、選擇之一。日前，由住建部政策研究中心與高和投資組成的民間資本研究聯(lián)合課題組，發(fā)布了民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告。該課題組測算，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達(dá)到約1萬億元、5200億元、2200億元，今后規(guī)模還將增長。報告顯示，近幾年，由于房價持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要選擇之一。從投資類型看，有溫州的投機(jī)獲利型、有山西的投資保值型、有鄂爾多斯的購房儲蓄型等。過去，山西、陜北、鄂爾多斯民間資本普遍選擇以“單打獨(dú)斗”的方式投資普通住宅，尤其是鄂爾多斯資本絕大部分在內(nèi)部運(yùn)行，不會流到其他省份，資金運(yùn)用基本也呈現(xiàn)粗放式發(fā)展態(tài)勢。而溫州民間資本涉足房地產(chǎn)可謂“北上南下，西進(jìn)東拓”

6、，形成了合作抱團(tuán)購房炒房的投資機(jī)制。據(jù)悉，溫州人通過合作抱團(tuán)購房的方式，形成了利益共享、風(fēng)險共擔(dān)、信息共用的合作機(jī)制?！坝H朋好友聯(lián)合，少則兩三人，多則幾十人，合作購買多套房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)也多為共有形式，參與者按入股比例或房屋套數(shù)分享房產(chǎn)增值收益?！眻蟾娣Q，獨(dú)特的資金運(yùn)作模式。使得溫州民間投資在房地產(chǎn)的投資具有極高的效率。logopage 8全國首家權(quán)益資產(chǎn)類房地產(chǎn)交易所 落戶濟(jì)南 2011年6月22日上午，全國首家權(quán)益資產(chǎn)類房地產(chǎn)交易所新華(山東)房地產(chǎn)交易所在濟(jì)南正式掛牌成立。交易所主要從事房地產(chǎn)信息、房地產(chǎn)權(quán)益資產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn)的信息發(fā)布和交易。作為全國首家權(quán)益資產(chǎn)類房地產(chǎn)交易所，該交易所吸引了個人

7、和機(jī)構(gòu)投資者等各類投資主體參與房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益資產(chǎn)的投資和交易，為民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)提供新的通道和平臺。此外，交易所還為廉租房建設(shè)提供了新的融資平臺。通過將廉租房項(xiàng)目掛牌交易，吸引個人和機(jī)構(gòu)投資者投資廉租房建設(shè)項(xiàng)目，拓展保障性住房建設(shè)的資金來源渠道，加快保障性住房建設(shè)速度。在現(xiàn)場了解到，交易所成立當(dāng)天，吸引了60多家房地產(chǎn)企業(yè)的近百個房地產(chǎn)項(xiàng)目上市交易，包括火炬東第融資項(xiàng)目、收購第一大道裙樓融資項(xiàng)目、牛旺莊舊村改造融資項(xiàng)目，以及來自北京、福建漳州等地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。融資難題有了新的解決辦法，投資者也可以由以往只能投資實(shí)物性房產(chǎn)，變?yōu)橹苯油顿Y房地產(chǎn)開發(fā)商的股權(quán)，享受作為房地產(chǎn)企業(yè)股東的相關(guān)權(quán)益

8、。這將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新鮮的“血液”，有利于調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)長期過度依賴國有金融體系的狀況。logopage 9樓市調(diào)控步步緊逼 房地產(chǎn)將告別“炒房”時代 隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，房企的庫存和資金壓力日趨加大。在2011博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結(jié)束，房企粗放式經(jīng)營模式和依賴投資升值的盈利模式遭遇挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)投資將逐漸告別“炒房”時代進(jìn)入理性投資時代。logopage 102012年，房產(chǎn)投資會是你的首選嗎 隨著銀根不斷緊縮，房產(chǎn)投資的杠桿化效應(yīng)在不斷縮小，連溫州炒房團(tuán)都開始退出。同時，樓市限購政策也在向二三線城市推進(jìn)，有人甚至聲稱，房產(chǎn)投資將告別黃金時代。

9、那么2012年，你有閑錢的話會投資房地產(chǎn)嗎？這一話題，本臺記者專門做了一次調(diào)查，下面，請看本臺記著現(xiàn)場帶回的報道。logopage 11采訪者一一、會成為投資首選。任何投資都存在著一定的風(fēng)險，不能光看眼前的利潤，雖長期處于調(diào)控，但房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，本身具有升值、保值空間，值得投資。二、雖然一個房地產(chǎn)主宰著國家的gdp并不正常，雖然經(jīng)濟(jì)規(guī)律不可阻擋，但這里往往能有奇跡發(fā)生。在利益集團(tuán)沒有找到替代房地產(chǎn)的新盈利項(xiàng)目前，不投資房地產(chǎn)投資什么呢？再說，誰看到房價降了？十大城市房價沒漲，但二三四線漲了多少了？一線限購，就是為了二三四線上漲，漲上去一線就不高了三、我會考慮投資房產(chǎn)，但投資房產(chǎn)和投資股票等其他

10、理財工具一樣，必須克服“買漲不買跌”的心理，雖說明年初始房價下行趨勢的幾率依然比較大，但反彈回升的可能性也會在年中或年底出現(xiàn)，逢低適時介入不會有錯。四：即使在樓市嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，對于像杭州這樣無數(shù)人向往的美麗城市，房價也只是郊區(qū)跌得厲害，但中心城區(qū)沒有感覺到跌多少，可見只要選擇對合適的房產(chǎn)，投資還是保值的，可以考慮作為首選。logopage 12采訪者二一、投資理財，我覺得還是要“穩(wěn)字當(dāng)頭”，千萬不可冒進(jìn)，2012年，相較于其他的投資手段，可以確定的是房產(chǎn)投資確實(shí)需要回避一下，房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷了2011年之后終于取得了效果，房價的繼續(xù)回調(diào)在明年是大概率事件，“寧可放棄，不可套牢”。二、20

11、12年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向。在房價明顯下降或達(dá)到中央的預(yù)期之前，調(diào)控不會貿(mào)然放松。所以2012的樓市總體不容樂觀,我不會考慮投資房地產(chǎn)的。三、個人認(rèn)為,在2012年或更長時間內(nèi)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，盡管試點(diǎn)初期由于稅率較低、覆蓋范圍窄，不會對市場產(chǎn)生顯著影響，但其長期影響不容忽視。所以有錢投資還是要另謀出路。logopage 13調(diào)查結(jié)果通過調(diào)查顯示，70%的網(wǎng)友認(rèn)為房地產(chǎn)投資仍舊存在較大空間；也有30%的網(wǎng)友認(rèn)為，房地產(chǎn)投資的黃金時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。logopage 14四、房地產(chǎn)投資建議及總結(jié)一、采取“以看為主，多作比較，謹(jǐn)慎出手”的態(tài)度該為上策。時刻關(guān)注政策和房地

12、產(chǎn)市場的動態(tài)信息。二、具體問題具體分析。另外，對于投資者而言，房地產(chǎn)行業(yè)如同股市，也是有很大風(fēng)險的，因此對于把房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品的人而言，就務(wù)必要關(guān)注其可能存在的風(fēng)險因素，譬如公寓、住宅、商鋪等，對于其投資的預(yù)期的預(yù)判很重要，建議投資者在進(jìn)入這個行業(yè)時不要只算自己能賺多少錢，還要算能賠多少錢，能否賠得起，這個因素很關(guān)鍵。三、投資房地產(chǎn)有個技巧就是可以關(guān)注房子的租售比，一套房子出租，租金是多少，多少年能收回投資，購房者如果能搞清楚這個關(guān)系，投資房地產(chǎn)就會變得很簡單，要準(zhǔn)備一個參考值，目前如果812年能夠收回投資，那么這個就應(yīng)該算是較好的投資了。 logopage 15公寓、寫字間成最佳投資產(chǎn)品通過相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，歷年以來，非限購產(chǎn)品中公寓、寫字間的租金價格多在5060元/平方米