XX文化產(chǎn)業(yè)園可行性分析報告

1、xxxx 文化產(chǎn)業(yè)園可行性報告文化產(chǎn)業(yè)園可行性報告 作者： 日期：2 2xxxxxxxx 文化產(chǎn)業(yè)園文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究報告可行性研究報告xxxx 有限公司有限公司2011-8-212011-8-212011-8-21 xx2011-8-21 xx三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究前前言言xx 是 xx 地區(qū)乃至全國極具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄弧?通過對我市規(guī)劃中的三寶產(chǎn)業(yè)園（面積 300 畝）的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境和市場調(diào)查分析，依據(jù)我市的目前文化市場狀況和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步看法，并結(jié)合我縣項目的特點優(yōu)勢，進(jìn)行了投資分析、產(chǎn)業(yè)分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討

2、該項目進(jìn)行文化商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的可能性。一、報告目的一、報告目的1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。3、結(jié)合項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。4、對項目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。二、項目概況二、項目概況1 1、地理位置及現(xiàn)狀、地理位置及現(xiàn)狀文化產(chǎn)業(yè)園項目擬規(guī)劃于我縣 xxxx 北側(cè)，東臨 xxxx，西臨 xxxxxx，適宜建設(shè)文化產(chǎn)業(yè)所需要的氣候及交通條件，本地塊尚未開發(fā)，屬平整

3、地貌，植被以林木和農(nóng)田為主，文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃和開發(fā)因地制宜、突出特色。2 2、項目建設(shè)必要性分析、項目建設(shè)必要性分析xx 市富礦、富水、富林的的先天然條件為三寶產(chǎn)業(yè)園的誕生提供了區(qū)位優(yōu)勢；青瓷、寶劍、石雕作 xx 的三張名片，又為產(chǎn)業(yè)園的創(chuàng)建搭建了品牌優(yōu)勢；石雕大師 xxx 之子xxx 先生對產(chǎn)業(yè)區(qū)的靈感與規(guī)劃，更是為其藍(lán)圖增色不少。在如此得天獨厚的條件下，xx 產(chǎn)業(yè)園的應(yīng)運而生，更是 xx 走向全國、走向世界的契機(jī)。4 4 城市名片城市名片 機(jī)遇空前機(jī)遇空前2011-8-21 xx2011-8-21 xx三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究三三、項目整體規(guī)劃、項目整體規(guī)劃xx

4、首期工業(yè)用地規(guī)劃面積為 300 畝，園區(qū)主要定位為文化產(chǎn)業(yè)，并致力于打造國家級文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，探索較為成熟的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。園區(qū)依托中國高速經(jīng)濟(jì)增長所帶來的巨大市場潛力，通過廣為熟知的三寶文化與三寶文化帶頭人的紐帶作用，旨在打造三寶之鄉(xiāng)的文化品牌，推出 xx 的城市亮點，通過“以品牌招商、以文化引資” ，搭建全方位的 p2p 營銷平臺，同時，在園區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)商用門面、會展鑒賞中心、貴賓接待中心、專業(yè)服務(wù)等各類設(shè)施和機(jī)構(gòu)，支持入園企業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)入園企業(yè)與園區(qū)的雙贏。四、項目功能規(guī)劃四、項目功能規(guī)劃項目整體規(guī)劃 300 畝，規(guī)劃的出發(fā)點為宣傳弘揚 xx 文化，提升政府形象，使xx 成為本省乃至

5、全國著名的文化產(chǎn)業(yè)基地。總體規(guī)劃建筑物分為會展中心、貴賓樓及商住兩用樓。會展中心規(guī)劃 2 萬平方米，用于展示 xx 青瓷、寶劍、石雕三寶，展區(qū)分為靜態(tài)展示、動態(tài) 3d 展示、現(xiàn)場互動展示。貴賓樓為 40 棟單棟獨體別墅，為保證與 xx 旅游城市地位相協(xié)調(diào)， 各別墅設(shè)計分別進(jìn)行， 初步規(guī)劃每棟 500 平米，合計占地約 2 萬平方米。其余土地建設(shè)商住兩用房，共計 40 棟，底層全部用于商業(yè)門面展示，集中推出三條特色街道，包括特色青瓷一條街、寶劍磨礪一條街、石雕大師一條街。五、可行性分析五、可行性分析園區(qū)計劃在 3 年內(nèi)引進(jìn)別墅群高端酒店運營商 2 家，分別承包 20 棟別墅，50棟商住兩用樓中，

6、高層住房全部用于出售，而樓下商鋪采用出租收取手續(xù)費的原則，預(yù)計將實現(xiàn)年產(chǎn)值超過 50 億元，本文化產(chǎn)業(yè)園有著一般工業(yè)園難以比擬的市場優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、人才優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢，具有良好的市場前景和較高的經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)過審慎的財務(wù)測算，本項目全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率為 37.97%，投資回收期為 5.77 年。在積極控制市場性風(fēng)險與管理風(fēng)險的基礎(chǔ)上，將獲得生態(tài)效益、5 5 城市名片城市名片 機(jī)遇空前機(jī)遇空前2011-8-21 xx2011-8-21 xx三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究經(jīng)濟(jì)收益、社會收益的共贏局面。1、市場分析：一，到目前為止， xx 市尚無規(guī)模成型的大型文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)和規(guī)劃

7、中的 xx 產(chǎn)業(yè)園相媲美。二，國家扶持文化產(chǎn)業(yè)項目。 2011 年上半年，文化部開展“文化與科技融合創(chuàng)新園區(qū)” 、 “文化與科技融合優(yōu)秀產(chǎn)品” 、 “文化與科技融合優(yōu)秀企業(yè)”評選工作，加快文化與科技的結(jié)合，發(fā)展新興業(yè)態(tài)，大力培育新興產(chǎn)業(yè)，三寶文化產(chǎn)業(yè)園是一個典型案例；三，xx 聞名世界，xx 寶劍企業(yè)的產(chǎn)品遠(yuǎn)銷歐美、中東、東南亞、澳大利亞等國家和地區(qū)，在外國享有很高的盛名，但在國內(nèi)的市場并不廣闊，而部分 xx 青瓷及 xx 石雕企業(yè)在國內(nèi)一些省會城市有著非常好的銷售業(yè)績，卻苦于無法打開國外市場。2、自然環(huán)境。產(chǎn)業(yè)園選址于靜幽山谷，林木繁茂 ,環(huán)境優(yōu)美，寧靜，空氣清新，地勢起伏舒緩，山水景觀秀麗

8、，自然意境純美，便于文化產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的園區(qū)因地制宜。3、文化環(huán)境分析：xx 石雕技藝、xx 寶劍鍛造技藝、xx 青瓷燒制技藝是國務(wù)院批準(zhǔn)的文化部確定的第一批國家級非物質(zhì)文化。xx 三寶歷史悠久，享譽海內(nèi)外。xx 的文化觀賞價值及收藏價值極高，消費者購買的目的多以賞玩、收藏為主，或是買了作為禮品相送。由于“xx”的目標(biāo)市場相近，所以為產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)造了很好的條件。4、產(chǎn)業(yè)政策分析xx 產(chǎn)業(yè)園的運營涉及到多方合作，如果沒有政府的主導(dǎo)和支持，很難成功。自從 xx 石雕技藝、xx 寶劍鍛造技藝、xx 青瓷燒制技藝被列為國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)后，xx 市政府對“xx 三寶”發(fā)展大力支持，對其進(jìn)行宣傳支持和政策扶持，

9、xx產(chǎn)業(yè)園區(qū)在這樣的形勢下，由 xx 政府支持將更具權(quán)威性、信服力。通過以上分析，我們對該項目進(jìn)行 swot 分析，剖析項目優(yōu)勢、劣勢及其應(yīng)對的方法。strength：xx 聞名國內(nèi)，其品牌具有不可復(fù)制性，而xx 豐富的旅游資源也是增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園綜合競爭力的因素之一。weakness：城市相對較小，顧客引導(dǎo)不充分，需求未完全打開。6 6 城市名片城市名片 機(jī)遇空前機(jī)遇空前2011-8-21 xx2011-8-21 xx三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究opportunity：周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展情況較好，旅客資源豐富，我市資源稟賦明顯好于其他地區(qū)，我們的增長潛力在新客戶還是在原有客戶爭取

10、上都具備一定優(yōu)勢。threat：產(chǎn)業(yè)園建立后，縣城其余商鋪顧客需求勢必會被分流，不排除其采用不正當(dāng)?shù)膬r格競爭手段，不規(guī)范運營或威脅行業(yè)整體盈利水準(zhǔn)。六、商業(yè)模式分析六、商業(yè)模式分析產(chǎn)業(yè)園區(qū)運作模式的設(shè)計既要體現(xiàn)當(dāng)?shù)靥厣幕?，又要考慮美妙的客戶體驗，因此，從設(shè)計的風(fēng)格上來看，應(yīng)充分符合 xx 文化歷史旅游名城的定位，兼具古樸與現(xiàn)代的結(jié)合，在歷史的積淀中尋覓現(xiàn)代城市生活的便捷體驗尤為重要。我們規(guī)劃展示中心作為產(chǎn)業(yè)園美好形象的標(biāo)志，可考慮引進(jìn)先進(jìn)的 3dmax 視頻技術(shù)，拍攝 3d 宣傳片，讓客戶在立體影片中享受 xx 美景與文化的巔峰之感。貴賓樓作為專家樓，可邀請多位文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的專家和領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行文

11、化交流座談活動，在其空余時可對外進(jìn)行度假酒店式出租，定位高端，迎合高端團(tuán)體客戶及部分優(yōu)質(zhì)散戶的需求。商用兩主樓的底層全部用于門面展示，性質(zhì)為項目方出租，所涉及商品遍布于特色青瓷一條街、寶劍磨礪一條街、石雕大師一條街，項目公司對其采用銷售由項目公司收費并從中提取一定的運營管理費，用于街道日常管理和初始投入的回報，此種方法可降低商家間的惡性價格競爭，規(guī)范市場行為，為xx 文化的傳播及項目公司良好的盈利奠定基礎(chǔ)。1、融資狀況：資金來源：主要通過銀行借貸、產(chǎn)業(yè)基金、私募股權(quán)等方式。2、投資狀況（1）預(yù)計投資金額：20,000 萬元（2）初始資金來源：投資項目公司自籌資金 5,000 萬元；銀行貸款 1

12、5,000 萬元。3、收入來源：依據(jù)投資的方向，主要有稅收收入、工業(yè)用地批地收益和商業(yè)用地開發(fā)增值。7 7 城市名片城市名片 機(jī)遇空前機(jī)遇空前2011-8-21 xx2011-8-21 xx三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究（1）稅收收入估算本項目 300 畝工業(yè)用地預(yù)計分五年全部開發(fā)完畢。在本項目中，考慮到園區(qū)的土地開發(fā)面積、地理位置、商業(yè)環(huán)境以及開發(fā)初期客觀上存在的經(jīng)營風(fēng)險，綜合投資期內(nèi)的發(fā)展趨勢，將本項目平均每期工程的建設(shè)期預(yù)計為 1 年，項目 10 年期內(nèi)企業(yè)入園率的平均值保守估計為 75%。4、支出狀況：（1）工業(yè)用地開發(fā)成本 300 畝工業(yè)用地預(yù)計分五年全部開發(fā)完畢。

13、 工業(yè)用地的開發(fā)成本約為每畝14 萬元。（2）商業(yè)用地開發(fā)成本1,500 畝商業(yè)用地預(yù)計在 2012 年開始 3 年內(nèi)開發(fā)完畢。初始每畝商業(yè)用地開發(fā)成本以 14.5 萬（6.5 萬/畝土地拆遷費、2.8 萬/畝土地報批費、5.2 萬/畝土地平整費）計算，考慮到今后國家土地征用相關(guān)政策可能調(diào)整，土地征用成本可能變化，拆遷費用可能上升。從而導(dǎo)致土地開發(fā)成本也可能發(fā)生改變。（3）管理費用主要為員工工資、房租、辦公費用等。其中：主要是用于高級管理人員的薪酬，每人每年約 50 萬元。第 1 年(2011 年)員工工資支出約 100 萬，辦公費用約 60 萬，共計 160 萬。預(yù)計管理費用增長：2012

14、年開始管理費用部分預(yù)計以 5%的速率逐年遞增。即：2011 年為 140160300 萬 2012 年為 3003005%315 萬 2013 年為 3153155%331 萬其余類推（4）經(jīng)營費用主要包括用于市場開發(fā)、企業(yè)推介、廣告宣傳等方面的費用。廣告宣傳等費用第一年的初期投入為 100 萬元，預(yù)計該部分以 5%的速率逐年遞增。8 8 城市名片城市名片 機(jī)遇空前機(jī)遇空前2011-8-21 xx2011-8-21 xx三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究即：2011 年為 100 萬； 2012 年為 1001005% 105 萬； 2013 年為 1051055% 110 萬；

15、其余類推。（5）財務(wù)費用采用貸款融資方式，相關(guān)費用總計約 8%。關(guān)于項目還款計劃：根據(jù)預(yù)計的項目資金需求和投資收益發(fā)生的數(shù)量、時間等因素，需要的還款期限為 5 年。還款方式為每年支付利息，到期支付本金。再考慮承銷費用等其他相關(guān)費用， 均按每年支付當(dāng)年費用計算， 預(yù)計每年財務(wù)費用為 1200 萬元 （150008%1200 萬元） 。（6）稅費須繳納的主要稅費有：營業(yè)稅、城建稅及教育費附加、企業(yè)所得稅。營業(yè)稅率為 5%，城建稅為 7%，教育費附加為 3%，企業(yè)所得稅率為 33%。上述稅金計算結(jié)果見表 1。表 1：項目公司交納的主要稅金營業(yè)收入營業(yè)稅(5%)城建稅及教育費附加(7%+3%)營業(yè)稅金

16、及附加企業(yè)所得稅20118338320122013201455656201564565201659642983020176972349352018814940741201947347202055055166501949024003111271290297512009712094541099791610721320121611119066120710032838344852060511011307154918181773其中：營業(yè)收入稅收收入工業(yè)用地報批后收益商業(yè)用地開發(fā)增值營業(yè)稅營業(yè)收入5%城建稅及教育費附加營業(yè)稅(7%3%)企業(yè)所得稅(營業(yè)收入營業(yè)稅金及附加經(jīng)營成本利息支出) 33%5、預(yù)計現(xiàn)金流量折現(xiàn)：用收入減去支出、費用等成本后，得出利潤，再用當(dāng)前銀行借貸利息率折現(xiàn)，大概預(yù)計出盈利。9 9 城市名片城市名片 機(jī)遇空前機(jī)遇空前2011-8-21 xx2011-8-21 xx三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究在完全市場基礎(chǔ)之上，并假設(shè)企業(yè)的經(jīng)營是有規(guī)律的、并且是可以預(yù)測的。我們采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對對企業(yè)未來的現(xiàn)金流量及其風(fēng)險進(jìn)行預(yù)期，然后選擇合理的貼現(xiàn)率，將未來的現(xiàn)金流量折合成現(xiàn)值。七、