城鄉(xiāng)結(jié)合部物業(yè)管理方案

1、城鄉(xiāng)結(jié)合部物業(yè)管理方案一、投標(biāo)綜合說(shuō)明書(shū)1、根據(jù)已收到的某市城鄉(xiāng)結(jié)合部物業(yè)招標(biāo)文件，遵照某市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理法的規(guī)定，經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究上述招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招標(biāo)答疑紀(jì)要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所要遞交的標(biāo)書(shū)摘要表中的總投標(biāo)價(jià)，承擔(dān)上述物業(yè)的全部管理工作。2、一旦我方中標(biāo)，我方保證按我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾的期限和招標(biāo)文件中對(duì)承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。3、一旦我方中標(biāo)，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾的質(zhì)量等級(jí)。4、一旦我方中標(biāo)，我方保證按投標(biāo)文件中的物業(yè)管理班子及管理組織設(shè)計(jì)組織管理工作。如確需變更，必須征得業(yè)主的意。5、我方同意所遞交的投

2、標(biāo)文件在投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約束。6、我方同意招標(biāo)文件中各條款，并交納保證金。若我方違約，則扣除所交納的全部保證金。7、除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招標(biāo)答疑紀(jì)要、中標(biāo)通知書(shū)和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們方的合同。投標(biāo)單位：某某物業(yè)管理有限公司法定代表人：某某某日期：2004 年 9 月二、物業(yè)概況該物業(yè)位于某市城鄉(xiāng)結(jié)合部，項(xiàng)目總用地面積55 畝，總建筑面積120492 平方米。 其中住宅 92368 平方米，商店9774 平方米，其余為小區(qū)配套用房?？偼顿Y4 億 2 仟多萬(wàn)元，共有 12 幢 7 至 12 層住宅， 700 多戶(hù)，戶(hù)型

3、面積有30 到 220 平方米不等，小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)位有198 個(gè)，摩托車(chē)、自行車(chē)位936 個(gè)，小區(qū)出入口有3 個(gè)，其中一個(gè)為主要出入口。三、物業(yè)管理前期籌備工作（一）簽訂合同后，管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為建設(shè)單位和業(yè)主解決后顧之憂(yōu)。（二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定樓宇管理公約 ， 業(yè)主手冊(cè) ， 管理處崗位職責(zé)，以及員工的規(guī)章制度。（四）協(xié)助建設(shè)單位提出樓宇

4、公共設(shè)施、設(shè)備的整改要求。（五）制訂詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度，水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃， 公共照明維護(hù)計(jì)劃 ， 監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃等。（六） 規(guī)范各部門(mén)的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個(gè)月內(nèi)所有員工必須全部到位，并針對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。（七） 入住時(shí)應(yīng)幫助業(yè)主檢查房屋質(zhì)量，協(xié)助建設(shè)單位做好驗(yàn)收交接，簽好入住房驗(yàn)收單。四、接管后的日常管理服務(wù)工作（一） 、設(shè)接待處，白天有專(zhuān)職管理員接待住戶(hù)，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴。服務(wù)做到 “十二字方針” （即禮貌、熱情、友善、樂(lè)觀、主動(dòng)、平等）。（二）安防工作：1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊

5、，待人要文明禮貌、熱情。2、保安三班制：實(shí)行24 小時(shí)值班和巡視。3、門(mén)衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來(lái)訪客人要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開(kāi)具證明條。4、充分發(fā)揮小區(qū)24 小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)、tv 分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶(hù)梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器械。6、建立消防安全制度，開(kāi)展消防知識(shí)宣傳教育活動(dòng)。7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時(shí)啟用。8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組團(tuán)、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通。9、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造

6、良好治安環(huán)境。10、車(chē)輛收發(fā)卡并由保安員專(zhuān)人指揮進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)和停車(chē)場(chǎng)，外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車(chē)、摩托車(chē)和電動(dòng)車(chē)派專(zhuān)人管理。（三） 、環(huán)衛(wèi)綠化工作：1、樓宇內(nèi)公共樓道、公共部位及商場(chǎng)門(mén)前衛(wèi)生區(qū)，管理處派專(zhuān)職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每日清掃1 次，半月拖洗1 次；樓梯扶手每周擦洗并2 次；共用部位玻璃每月清潔 1 次；路燈、 樓道燈每季度清潔1次，清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪，并全日制保潔。2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運(yùn)。3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。4、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌現(xiàn)象。5、

7、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢報(bào)告書(shū)；公共雨、污水管道每年疏通 1 次；每季度檢查1 次，及時(shí)清掏；化糞池每2 個(gè)月檢查1 次，每年要清理一次。6、聘請(qǐng)專(zhuān)職園藝工對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長(zhǎng)期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，制定不同的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，為小區(qū)提供一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境。（四） 、房屋及設(shè)備、設(shè)施管理：1、房屋質(zhì)量，設(shè)備設(shè)施維修在保修期內(nèi)應(yīng)及時(shí)反饋給建設(shè)單位，協(xié)助建設(shè)單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設(shè)備設(shè)施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。3、建立設(shè)備臺(tái)帳，并設(shè)置標(biāo)志，以示區(qū)別和了解。4、公共照明及

8、線路，水電維修，安防監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每天完成兩次巡查養(yǎng)護(hù)，所有設(shè)備均按維保計(jì)劃進(jìn)行維保。5、公司每天應(yīng)派人到樓宇現(xiàn)場(chǎng)檢查一次，對(duì)于存在問(wèn)題，及時(shí)提出整改。6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，20 分鐘完成；中修不過(guò)夜，大修不超過(guò)二天；急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)率100%，返修率不高于1%，及時(shí)回訪。（五） 、加強(qiáng)二次裝修跟蹤管理，管理處要與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議，上下午各檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護(hù)房屋質(zhì)量。附房屋裝飾裝修管理協(xié)議及辦理裝修手續(xù)流程 辦理裝修手續(xù)及管理流程圖尊敬的住戶(hù)：當(dāng)您喬遷新居， 準(zhǔn)備精心裝飾裝修房屋的時(shí)候，請(qǐng)您參照以下程序辦理裝修手續(xù)。它將為您節(jié)約許多

9、寶貴的時(shí)間，讓您順利進(jìn)行裝修。業(yè)主裝修前向管理處領(lǐng)取資料，業(yè)主閱讀資料內(nèi)容，向管理處咨詢(xún)。業(yè)主提出裝修申請(qǐng)：1、 填寫(xiě)室內(nèi)裝修申請(qǐng)表； 2、提交裝修施工圖或裝修方案；3、 提供裝修施工人員身份證復(fù)印件1 份及一寸照片1 張。管理處依據(jù)法規(guī)審核業(yè)主裝修方案。業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)：1、 裝修許可證；2、裝修施工人員出入證。裝修施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)施工管理處對(duì)業(yè)主裝修施工過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督業(yè)主裝修完工后告知管理處，竣工使用三個(gè)月后管理處負(fù)責(zé)驗(yàn)收驗(yàn)收合格，無(wú)發(fā)現(xiàn)影響公共設(shè)施、毗鄰房等，無(wú)息退還押金不合格由業(yè)主進(jìn)行整改后再驗(yàn)收裝修特別提示：1、 建議業(yè)主與裝修公司簽訂裝修合同時(shí)，要提出保修期及保修金事宜，以便控制裝修公司的

10、工程質(zhì)量及保修服務(wù)；2、 嚴(yán)格遵守大廈裝修時(shí)間（8：00 12：00 14：00 18： 00） ；3、 禁止裝修工人員串樓串戶(hù)；4、 裝修戶(hù)應(yīng)配備2 只滅火器，嚴(yán)禁使用電爐，注意防火；5、 樓梯搬運(yùn)材料時(shí)，應(yīng)注意維護(hù)公共設(shè)施墻面、樓面、窗戶(hù)、消防箱、燈具、進(jìn)戶(hù)門(mén)、電梯等 ；6、 垃圾實(shí)行袋裝，按管理處指定位置放，裝修垃圾放置地下二層，生活垃圾放置每層樓道間垃圾桶內(nèi)；7、 為了您和其他業(yè)主的利益，請(qǐng)您嚴(yán)格遵守房屋裝飾裝修管理協(xié)議的規(guī)定，謝謝合作！房屋裝飾裝修管理協(xié)議甲方：某某物業(yè)管理有限公司乙方：某某為了確保物業(yè)和公共設(shè)施的安全，延長(zhǎng)使用壽命， 保證乙方所購(gòu)物業(yè)的保值增值，甲乙雙方協(xié)商一致，達(dá)

11、成本協(xié)議：一、甲方建議乙方在住宅室內(nèi)裝修時(shí)，選擇實(shí)力較強(qiáng)，信譽(yù)較好，具有施工資質(zhì)的施工單位。二、乙方開(kāi)始裝修前，應(yīng)提前七日向甲方提出申請(qǐng)，辦理如下手續(xù)：（1） 提供裝修施工圖或裝修方案；（2） 按物價(jià)局、房管局的有關(guān)文件規(guī)定交納垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修保證金；（3） 填寫(xiě)二次裝修申請(qǐng)表。三、乙方的裝修方案經(jīng)甲方審查合格，發(fā)給裝修施工許可證后，方可進(jìn)場(chǎng)施工，否則甲方工作人員有權(quán)要求乙方停止裝修。四、乙方應(yīng)協(xié)助施工人員憑身份證復(fù)印件及一寸照片一張辦理臨時(shí)出入證（工本費(fèi)10 元/本，押金 20 元 /本） ，無(wú)臨時(shí)出證不得進(jìn)入本小區(qū)，裝修完畢后臨時(shí)出入證及裝修施工許可證由乙方或裝修負(fù)責(zé)人交回物業(yè)管理中心，并

12、辦理退押手續(xù)。為了保護(hù)轄區(qū)內(nèi)各業(yè)主的居住安全，施工人員不得在大廈內(nèi)留宿，否則甲方有權(quán)不予退還臨時(shí)出入證押金。五、乙方裝修前須對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)、裝置、裝飾等提供足夠的保護(hù)措施，避免在裝修期內(nèi)有任何損毀。如樓宇內(nèi)的公共設(shè)備有任何損毀（污漬、裂痕、刮傷等），有關(guān)業(yè)主須負(fù)擔(dān)一切修復(fù)費(fèi)用。六、 乙方裝修材料應(yīng)按甲方指定的線路出入本小區(qū)，所有的裝修材料只能存放于戶(hù)內(nèi)，嚴(yán)禁從樓上拋棄垃圾或任何物品。建筑垃圾應(yīng)于室內(nèi)裝袋后，當(dāng)天清運(yùn)至甲方指定地點(diǎn)。拖延一天以上的由管理處負(fù)責(zé)清運(yùn)，所花費(fèi)用從裝修保證金中扣除。七、裝修施工時(shí)間規(guī)定為8：0012：00，14：0018：00。管理處對(duì)違反裝修時(shí)間規(guī)定的有權(quán)采取責(zé)令停工或沒(méi)

13、收工具等處理辦法，以保證小區(qū)住戶(hù)正常作息時(shí)間。八、所有裝修工程只限于本戶(hù)內(nèi)，不得在走廊或共用區(qū)域內(nèi)進(jìn)行，所有工具必須存放于本戶(hù)內(nèi)， 不得占用小區(qū)內(nèi)的公共走道及公共區(qū)域，若乙方行為損害到他人利益，將負(fù)責(zé)賠償其損失。九、裝修施工時(shí)， 應(yīng)盡量減少裝修引起的塵埃及噪音，避免給其他業(yè)主帶來(lái)干擾及不便。應(yīng)注意防火，排除火災(zāi)隱患，如引起火災(zāi)并殃及其它業(yè)主和共用設(shè)施，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。乙方在裝修期間應(yīng)關(guān)閉單元入戶(hù)門(mén)。十、勿將混凝土、沙石、灰渣、瓦礫及其它雜物倒入衛(wèi)生間或排水管道，否則由此產(chǎn)生的維修、疏通費(fèi)用乙方自行承擔(dān)。十一、施工人員只能在裝修施工許可證指定的現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)，不得亂串場(chǎng)地，違者沒(méi)收出入證。十二、乙

14、方在裝修時(shí)，應(yīng)遵守下列規(guī)定：外墻：為維護(hù)建筑外觀的統(tǒng)一、和諧及美觀，業(yè)主不得將窗戶(hù)及外墻作任何更改，嚴(yán)禁改裝窗戶(hù)， 不得拆遷或更改平臺(tái)窗戶(hù)，不得加設(shè)其它附屬物，不準(zhǔn)在外墻及窗戶(hù)上豎立廣告標(biāo)志。結(jié)構(gòu)及外觀：1、嚴(yán)禁改動(dòng)和損壞原有的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，嚴(yán)禁改變房屋及配套設(shè)施的使用功能，否則，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀；2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；3、樓板打沖擊鉆時(shí)要避開(kāi)水管、線纜等，深度不得超過(guò)毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶(hù)的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。陽(yáng)臺(tái)及門(mén)窗： 1、嚴(yán)禁自行封閉陽(yáng)臺(tái)，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；2、貼磁磚時(shí)不得污損外墻，若出現(xiàn)該情

15、況時(shí)要立即清洗干凈；3、嚴(yán)禁改動(dòng)入戶(hù)門(mén)、門(mén)套；4、嚴(yán)禁在窗戶(hù)上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門(mén)；5、靠窗部位建議裝修材料采用防水材料，以避免將來(lái)因滲水引起質(zhì)變。管 道： 1、嚴(yán)禁改動(dòng)廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時(shí)的檢修；3、處理好排污口、地漏及周?chē)浪?，避免滲漏水；4、建議對(duì)預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。廚房及衛(wèi)生間：1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動(dòng)和埋于墻體，避免不安全因素存在；3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井；4、吊頂需做成活動(dòng)式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；5、廚房及衛(wèi)生間已有防水

16、層，嚴(yán)禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補(bǔ)做，避免滲水；6、安裝浴缸、馬桶時(shí)，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。智能設(shè)施及管線： 嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置?？?調(diào)： 1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；2、空調(diào)外機(jī)必須放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。十三、裝修期間，乙方不得私自在戶(hù)外接駁水、電，違者按偷水、偷電論處。十四、乙方在裝修期間嚴(yán)禁使用明火易燃易爆物品，如電焊、氣割等，若確屬需要，應(yīng)報(bào)甲方批準(zhǔn)。十五、 甲方有權(quán)按乙方申請(qǐng)的裝修內(nèi)容及本協(xié)議進(jìn)行監(jiān)督管

17、理，乙方若有違反， 甲方有權(quán)責(zé)令其停工、扣留、沒(méi)收裝修工具或責(zé)令其限期恢復(fù)原狀，造成損失時(shí)，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。十六、乙方在裝修過(guò)程中如造成管道堵塞、滲漏、停電、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或造成他人財(cái)產(chǎn)和人身?yè)p失的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并賠償損失。十七、裝修竣工后乙方通知甲方，甲方將派員與乙方共同驗(yàn)收，經(jīng)三個(gè)月觀察， 無(wú)滲漏或其他遺留問(wèn)題，即可無(wú)息退還乙方相應(yīng)的裝修保證金。十八、本協(xié)議一式兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效。甲方：某某物業(yè)管理有限公司乙方：某某二 oo 四年月 日（六）、空置房管理1，空置房的登記建檔與收費(fèi)： a ，經(jīng)管理處接管的空置房由主管安排管理員進(jìn)行登記造冊(cè)； b ,管理員將

18、空置房記在空置房記表內(nèi)；c ，管理員制作空置房動(dòng)態(tài)表，每月 5 日前報(bào)公共事務(wù)部主管備案；d ，空置房的收費(fèi)時(shí)間是從通知業(yè)主辦理入住手續(xù)當(dāng)日開(kāi)始收取，分批辦理入住的，分批收取。2，空置房的維護(hù)：a ，充分了解房屋的破損規(guī)律，有利于科學(xué)的管理空置房。其破損規(guī)律是：新建房屋的頭十年， 特別是頭三年內(nèi)的房屋發(fā)生破損的幾率是比較高的，尤其是頭一年的空置房，如果管理不到位，房屋的隱性破損是很大的，對(duì)房屋的未來(lái)使用安全尤為重要；b ,管理員根據(jù)季節(jié)變化定時(shí)對(duì)空置房進(jìn)行開(kāi)窗通風(fēng)、散熱。必要時(shí)就進(jìn)行烘干處理，防止墻面、天花板發(fā)霉、木制品生蟲(chóng)及變形。c ，對(duì)于精裝修的房屋應(yīng)在夏季到來(lái)之前對(duì)西曬房間進(jìn)行遮陽(yáng)，防止

19、木器干裂； 在梅雨季節(jié)應(yīng)注意防潮，防止木器發(fā)霉、變形。d ，參照有關(guān)電器使用說(shuō)明書(shū)，定期將電器打開(kāi)試運(yùn)行，以保持電器良好的工作狀態(tài)，還應(yīng)注意及時(shí)關(guān)閉電源。f ，管理員每月定期通知保潔部進(jìn)行一次例行清潔。對(duì)于精裝修的房屋保潔部應(yīng)視情況定期對(duì)木器、大理石、金屬器具進(jìn)行打蠟、防護(hù)處理。g ,管理員巡樓時(shí)應(yīng)注意空置房的防火、防盜工作。如發(fā)現(xiàn)空置房?jī)?nèi)有異常情況時(shí)向公共事務(wù)部主管匯報(bào)。（七） 、積極開(kāi)展便民服務(wù)，建立熱線電話(huà)，方便業(yè)主，為業(yè)主代辦中介，代購(gòu)機(jī)船票、代請(qǐng)保姆、代請(qǐng)鐘點(diǎn)工等。（八） 、根據(jù)本小區(qū)，應(yīng)以“星級(jí)賓館”服務(wù)方式，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿(mǎn)意。五、管理工作必須的

20、物質(zhì)裝備計(jì)劃情況為了保證物業(yè)管理工作的正常開(kāi)展，有堅(jiān)強(qiáng)的物質(zhì)保障基礎(chǔ)，根據(jù)行規(guī)， 物業(yè)管理開(kāi)辦物資由建設(shè)單位投入，并遵循實(shí)用，節(jié)約的原則，擬具體配置如下：（一）辦公及培訓(xùn)類(lèi)序號(hào)備品名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià)（元）金額（元）備注1 辦公桌椅張 5 800 4000 2 文件柜個(gè) 2 1200 2400 3 保險(xiǎn)柜個(gè) 1 1100 1100 4 電腦臺(tái) 1 4000 4000 5 打印機(jī)臺(tái) 1 2000 2000 6 電話(huà)機(jī)部 1 150 150 7 空調(diào)臺(tái) 1 1200 1200 8 電風(fēng)扇臺(tái) 1 100 100 9 飲水機(jī)臺(tái) 1 120 120 10 宣傳欄個(gè) 1 1500 1500 11 其他用品30

21、0 合計(jì)16870 （二）機(jī)電維修類(lèi)序號(hào)備品名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià)（元）金額（元）備注1 電工工具套 1 1200 1200 2 管工工具套 1 1400 1400 3 人字梯架 1 300 300 4 疏通機(jī)臺(tái) 1 800 800 5 沖擊鉆臺(tái) 1 1500 1500 6 其他800 合計(jì)6000 （三）保安裝備類(lèi)序號(hào)備品名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià)（元）金額（元）備注1 夏裝套 20 180 3600 2 秋裝套 20 300 6000 3 軍大衣件 10 80 800 4 武裝帶根 10 30 300 5 對(duì)講機(jī)部 6 500 3000 6 警棍根 10 20 200 7 床架臺(tái) 6 120 720 8

22、手電筒根 6 60 360 8 其他500 合計(jì)15480 （四）衛(wèi)生綠化類(lèi)序號(hào)備品名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià)（元）金額（元）備注1 保潔用具套 1 1500 1500 2 綠化用具套 1 2800 2800 3 垃圾車(chē)部 2 680 1360 4 水管捆 2 250 500 5 垃圾桶個(gè) 30 1000 5 其他用具500 合計(jì)7660 （五）小區(qū)內(nèi)各類(lèi)指示牌、樓棟號(hào)、公共設(shè)備設(shè)施、衛(wèi)生設(shè)施、消防設(shè)備及安防系統(tǒng)的配套由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。（六）業(yè)主未完全入住造成前期管理收不抵支，為確保小區(qū)物業(yè)管理正常運(yùn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)單位支付啟動(dòng)金。六、管理模式（一）擬采取的管理方式服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處必須貫徹以下標(biāo)準(zhǔn)

23、：管理無(wú)空擋， 服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)，投訴有反饋，辦事有時(shí)限，考核不遷就，獎(jiǎng)懲有力度，滿(mǎn)意見(jiàn)真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)、省軍區(qū)各級(jí)官兵、公安派出所等部門(mén)緊密聯(lián)系的“共建”機(jī)制。（二）管理處組織機(jī)構(gòu)1、辦公室：（1） 負(fù)責(zé)日常事物，代收代發(fā)報(bào)紙信件（2） 二次裝修管理（3） 檢查樓宇和綠化養(yǎng)護(hù)、保潔（4） 協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系2、 工程部：（1） 負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查（2） 建立設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃（3） 做好日常維修保養(yǎng)工作3、 財(cái)務(wù)部：（1）管好用好財(cái)務(wù)（2）負(fù)責(zé)日常收管理費(fèi)、代收水電費(fèi)（3）統(tǒng)購(gòu)日常維修器材、分發(fā)器材4、 保安部：（1） 選好保安員

24、搞好培訓(xùn)，管好保安（2） 加強(qiáng)消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序（3） 與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強(qiáng)周邊環(huán)境安全（三）管理人員的配備1、管理處主任1 人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)日常事務(wù)管理。2、樓管員2 人，負(fù)責(zé)樓宇的檢查服務(wù)及收費(fèi)等。3、水電工4 人，負(fù)責(zé)小區(qū)日常水電及工程維修。4、保潔工5 人，負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。5、綠化工3 人，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)。6、保安 16 人， 24 小時(shí)值班。7、車(chē)管員3 人，負(fù)責(zé)汽車(chē)、自行車(chē)、摩托車(chē)、電動(dòng)車(chē)管理。如上共計(jì)34 名。七、人員的選拔和培訓(xùn)管理（一）人員選拔根據(jù)本小區(qū)的特點(diǎn)及所需的服務(wù)要求，適應(yīng)今后的管理及服務(wù)水平，所聘用的各基層管理員將依據(jù)

25、其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配合適的工作崗位，向社會(huì)公開(kāi)招聘具有專(zhuān)業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才。職務(wù)要求主任（項(xiàng)目經(jīng)理）從業(yè)兩年以上，具有大型物業(yè)管理企業(yè)同職位兩年以上的工作經(jīng)驗(yàn)，大專(zhuān)以上學(xué)歷，年輕富有干勁及團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)管理員大專(zhuān)以上學(xué)歷，一年以上工作經(jīng)驗(yàn)，同職位工作一年以上，對(duì)物業(yè)管理有深刻的認(rèn)識(shí)及豐富的實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)保安員高中以上學(xué)歷，退伍軍人或持保安證，在物業(yè)管理行業(yè)一年以上工作經(jīng)驗(yàn)其他工作人員持相關(guān)上崗證件，具相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)（二）培訓(xùn)目標(biāo)及方式為了適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、綜合化、 社會(huì)化的發(fā)展趨勢(shì)，我公司將嚴(yán)格選聘人員， 所聘用的各

26、基層管理員工將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配合適的工作崗位，除公開(kāi)向社會(huì)招聘具有專(zhuān)業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、 精干的人員外，還必須定期組織理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)，管理處并同時(shí)進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作技能訓(xùn)練，務(wù)求使其能日常管理事物的工作。公司會(huì)采取集中與分工種培訓(xùn)，將內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合，造就房屋管理， 電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財(cái)務(wù)管理，與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等專(zhuān)業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍，有人才能出好成果。我公司將同時(shí)負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各級(jí)別管理員工的專(zhuān)業(yè)管理知識(shí)，使其能于理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。（三）培訓(xùn)計(jì)劃及內(nèi)容1、管理處全體員工培訓(xùn)（1）委托方、

27、管理公司及物業(yè)情況的簡(jiǎn)介（包括人事結(jié)構(gòu)和組織）（2）管理員工禮儀及行為規(guī)范（3）員工守則、行為及紀(jì)律（4）物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)（5）物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備（6）物業(yè)設(shè)施的類(lèi)型及應(yīng)用（7）管理服務(wù)的目的及重要性（8）防火知識(shí)、消防裝置及使用（9）各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案及實(shí)際操作培訓(xùn)（10）緊急事件處理程序：如水管爆裂、火警應(yīng)變、電力故障、煤氣泄露、雷暴及臺(tái)風(fēng)、理業(yè)主投訴及投訴處理程序。2. 物業(yè)管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)（1）管理員的職責(zé)（2）物業(yè)移交單元的程序（3）清潔知識(shí)的介紹（4）物業(yè)管理法規(guī)的介紹（5）二次裝修的監(jiān)控及管理（6）物業(yè)范圍內(nèi)巡視規(guī)程（7）緊急事故處理程序3、保安人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)（1）保安人員的職責(zé)

28、（2）保安工作的基本概念（3）物業(yè)安全防范與管理（4）消防安全防范與管理（5）車(chē)輛管理與停車(chē)管理（6）日常巡視及夜間防范管理規(guī)程（7）二次裝修的監(jiān)控及管理規(guī)程（8）治安消防等突發(fā)事件處理（9）步操體能訓(xùn)練及消防演習(xí)（10）事件記錄規(guī)程4、工程人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)（1）工程人員的職責(zé)（2）各施工單位監(jiān)督檢查規(guī)程（3）機(jī)電維護(hù)的措施及程序（4）物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)作流程（5）維修工具維護(hù)及保管（6）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程（7）物業(yè)設(shè)施的操作流程（8）突發(fā)事件處理程序等5、清潔綠化工專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)（1）本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制（2）文明禮貌用語(yǔ)及行為道德規(guī)范（3）不同區(qū)域、不同項(xiàng)目清潔、保潔的標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)范（4）清潔用

29、品的使用規(guī)范及安全操作事項(xiàng)（5）不同綠化品種管理養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)（6）常見(jiàn)病蟲(chóng)害及防治（7）噴灑農(nóng)藥殺蟲(chóng)安全操作（8）常用農(nóng)藥的稀釋配置（四）培訓(xùn)考核為體現(xiàn)培訓(xùn)的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗(yàn)的落實(shí)公司于員工培訓(xùn)期間通過(guò)不定期的培訓(xùn)考核確保培訓(xùn)的質(zhì)量。八、物業(yè)收費(fèi)價(jià)格及收支測(cè)算（一）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（不包括房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用）1、綜合管理服務(wù)費(fèi)；2、車(chē)輛管理費(fèi)；3、二次房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)；4、 特約服務(wù)收費(fèi)：參閱住戶(hù)手冊(cè)有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；5、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按市（區(qū)）物委批復(fù)文件執(zhí)行；6、業(yè)主出租物業(yè)時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主或承租人交納；乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前的

30、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。（二）物業(yè)收費(fèi)以物委批文為準(zhǔn)，現(xiàn)暫定為：1、 物業(yè)綜合管理費(fèi)（1）住宅： 1.00 元/m2. 月（3）商場(chǎng)：2.00 元/m2.月2、 汽車(chē)停車(chē)管理費(fèi)（1）地下車(chē)位60 元/部 .月 室外 60 元/部.月（2）臨時(shí)停放5 元 /輛.次 過(guò)夜停放10 元/次.輛3、 摩托車(chē)停放管理費(fèi)（1） 車(chē)庫(kù) 20 元/月.輛（2） 臨時(shí)停放0.5 元/輛.月 過(guò)夜停放1 元/輛.月4、 自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)收費(fèi)（1） 自行車(chē) 6 元/輛.月 臨時(shí) 0.2 元/次（2） 電動(dòng)車(chē) 20 元 /輛.月（含充電費(fèi)）臨時(shí) 0.3 元/次5、二次裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：100-200 m2 ，300 元/單元2

31、00 m2 以上， 400 元/單元（五）月收支測(cè)算月收入（忽略按收費(fèi)率100%計(jì)算）（一般來(lái)說(shuō)收費(fèi)率達(dá)95%就不錯(cuò)）項(xiàng) 目 面積（平方米或套數(shù)）價(jià)格金額（元）住 宅 92368m2 1.00 元/ m2 92368 商 場(chǎng) 9774 m2 2.00 元/ m2 19548 車(chē) 位 198 位（以實(shí)際情況而定）60 元 11880 摩托車(chē)、電動(dòng)車(chē)450 位 20 元 9000 自行車(chē)486 位 6 元 2916 合 計(jì) 135712 支出項(xiàng)目（折舊費(fèi)忽略）項(xiàng) 目 費(fèi)用（元）備注工 資 31280 人員 34 名，每人月平均工資920 元（包括福利費(fèi)，節(jié)假日補(bǔ)貼等）行政辦公費(fèi)1200 辦公用品，

32、電話(huà)等公共維修、公用水電等11000 燈泡、管線損壞公共設(shè)備設(shè)施小維修、公用水電以及綠化養(yǎng)護(hù)等。綠化保潔費(fèi)1600 澆水、殺蟲(chóng)、施肥，保潔工具等保安費(fèi)用3400 器械、上交保安公司管理費(fèi)等生活垃圾清運(yùn)費(fèi)1100 每天清運(yùn)2 次社區(qū)文化費(fèi)200 法定稅費(fèi)7464.2 5.5% 管理傭金13571.2 10% 其他費(fèi)用500 合 計(jì) 71915.4 九、維修基金的管理與使用（一）按國(guó)家有關(guān)規(guī)定收取并建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后大中修、更新、改造的維修基金。（二）維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門(mén)審核后劃撥。（三） 維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管

33、部門(mén)審核批準(zhǔn)，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。（四）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)。十、物業(yè)管理服務(wù)承諾（一）我公司將以“以人為本，科學(xué)管理，依法辦事，真誠(chéng)服務(wù)”為宗旨，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗(yàn)以外，將在以下幾個(gè)方面作新的嘗試：我們將引進(jìn)系統(tǒng)工程的方法技術(shù)，提高一體化管理水平，采取計(jì)劃目標(biāo)管理、全面質(zhì)量管理、督導(dǎo)管理協(xié)調(diào)管理等先進(jìn)的管理方法。根據(jù)iso9001：2000 質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)化之路；始終強(qiáng)調(diào)把服務(wù)業(yè)主（住戶(hù)） 作為管理的重心。我們將在完善服務(wù)體系，提高服務(wù)層次， 改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量等方

34、面采取一系列新舉措，瞄準(zhǔn)物業(yè)管理先進(jìn)水平，全面接管小區(qū)后，按照全國(guó)城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)管理委托合同的有關(guān)條款，在物業(yè)管理委托期二年內(nèi)達(dá)到“市優(yōu)”，三年內(nèi)達(dá)到“省優(yōu)” 。十一、接管時(shí)的準(zhǔn)備工作1） 移交接管前的準(zhǔn)備工作a 提交介入管理，擬派管理處主任、部分管理員和維修人員到位，其他人員分步到崗，落實(shí)管理用房和宿舍，做好各項(xiàng)籌備工作。b 成立驗(yàn)收小組。技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，了解設(shè)備設(shè)施，熟悉構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的位置及走向；填寫(xiě)有關(guān)質(zhì)量記錄。移交接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表；公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表；公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表；機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。2） 物業(yè)資料的

35、移交接管a 接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交的資料產(chǎn)權(quán)資料；項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、房屋位置、建筑面積清單。市府驗(yàn)收合格資料市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)；市建筑消防驗(yàn)收合格證；物業(yè)綜合驗(yàn)收合格證書(shū)；用電許可證；房屋使用說(shuō)明書(shū)；房屋保修書(shū)。工程技術(shù)資料竣工圖包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬；工程及隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；圖紙會(huì)審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀察記錄；竣工驗(yàn)收證明書(shū)；水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；xi 砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告；xii 供水試壓報(bào)告。3） 物業(yè)接管驗(yàn)收程序a 開(kāi)發(fā)

36、公司通知本公司接管驗(yàn)收；b 驗(yàn)收小組按核對(duì)所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函；c 驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋、功能、公共設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行驗(yàn)收；d 對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，由驗(yàn)收小組填寫(xiě)各類(lèi)遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核；e 對(duì)房屋室內(nèi)物件無(wú)明顯不全，符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的，接收瑣匙；f 入伙時(shí)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)整理后報(bào)告管理處，并要求承建商在限期內(nèi)逐項(xiàng)返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)；g 在保修期內(nèi)，使用過(guò)程中業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時(shí)，報(bào)告管理處查難證實(shí)后，由承建商負(fù)責(zé)。4） 房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)a 驗(yàn)收項(xiàng)目梁、柱、板主體；頂棚；墻面；地（樓）面；樓梯

37、、扶手；插座（電器、電視天線、有線電話(huà)、電話(huà)、空調(diào)插座）；接線盒；開(kāi)關(guān)；照明燈具；供水系統(tǒng)；排污管；地漏；衛(wèi)生潔具；防盜網(wǎng)（窗） ；室內(nèi)配電箱；水表、電表和煤氣表；衛(wèi)生間防水防滲處理。5） 物業(yè)公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)a 驗(yàn)收項(xiàng)目：小區(qū)的公共場(chǎng)所、設(shè)施及其水電設(shè)備等；基礎(chǔ)設(shè)施；天面；公用天線；消防設(shè)施（消防栓、消防箱）；公共路燈；綠化；公共道路；垃圾箱（池） ；垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站；崗?fù)ぃ卉?chē)庫(kù)；沙井、檢查井和化糞池；明暗溝；擋土墻、坡；踏步；臺(tái)階；水池、水箱；信箱；景觀、雕塑及文化娛樂(lè)設(shè)施。b 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部zbp30001-90 和國(guó)家 1997 年 7 月 1 日頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。6） 工程完善和工程遺留問(wèn)題處理規(guī)定a 工程完善在房屋主體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。b 工程遺留問(wèn)題在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過(guò)程中，存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到使用的要求、保修無(wú)法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容。c 處理措施對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)