物業(yè)管理市場化

1、物業(yè)管理市場化什么是物業(yè)管理市場化物業(yè)管理市場化是指把自給自足和內(nèi)部交換為主要內(nèi)容的初級(jí)、低層次和封閉的物業(yè)管理 推向市場 的過程。簡單地說，就是培育物業(yè)管理市場的過程。具體地說，物業(yè)管理市場化包括以下幾個(gè)要點(diǎn)：第一 ，把物業(yè)管理需求主體，即業(yè)主管理委員會(huì)推向 市場 ，讓 業(yè)主管理委員會(huì)在市場上尋找自己滿意的、能夠提供符合自己要求的物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司。而不再像以前那樣，被動(dòng)地接受物業(yè)管理單位的管理和服務(wù)。第二 ，把物業(yè)管理供給主體，即物業(yè)管理公司推向市場，讓物業(yè)管理公司在市場中通過競爭獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)，選擇自己滿意的物業(yè)管理項(xiàng)目 ，在 市場競爭 中求生存和發(fā)展。而再不家過去那樣，是接受

2、任務(wù)式的被動(dòng)管理物業(yè) ，不論自己是否愿意。第三 ，發(fā)展與物業(yè)管理相關(guān)的技術(shù)性或?qū)I(yè)性的管理機(jī)構(gòu)，如房屋修繕公司、綠化公司、保安公司、設(shè)備維修保養(yǎng)公司、樓宇清洗公司以及急修服務(wù)中心等單位，通過這些單位提供的專業(yè)化服務(wù)，來提高物業(yè)管理 的專業(yè)水平和總體服務(wù)水平。第四 ，建立物業(yè)管理的媒介機(jī)構(gòu) 或顧問公司 ，作為業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司的中介代理方，為物業(yè)管理服務(wù)的生產(chǎn)與消費(fèi)牽線搭橋。物業(yè)管理的市場化不是某一個(gè)人主觀的產(chǎn)物，也不是人的意志所能決定的，它既有堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)，又有迫切的現(xiàn)實(shí)必要性。1編輯 物業(yè)管理市場化的條件2要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場化的目標(biāo)，必須具備一些較為成熟的條件，如完善的招投標(biāo)政策

3、、規(guī)則，權(quán)屬清晰的 物業(yè) ，成熟的招標(biāo)主體和投標(biāo)主體，健全的市場信息系統(tǒng)。1完善的招投標(biāo)政策、規(guī)則完善的招投標(biāo)政策、規(guī)則，是物業(yè)管理市場化運(yùn)行的前提和正常進(jìn)行招投標(biāo)、保護(hù)招投標(biāo)雙方權(quán)益不可缺少的法律規(guī)定。如果沒有有利于物業(yè)管理市場運(yùn)作的游戲規(guī)則，物業(yè)管理市場化很可能就走入歧途。2權(quán)屬清晰的物業(yè)物業(yè)管理 最早推行是在體制貨幣化分房后在新建小區(qū)中進(jìn)行的，因?yàn)樾陆ㄐ^(qū)的權(quán)屬清晰。產(chǎn)權(quán)清晰 是物業(yè)管理市場化的必要條件，否則 物業(yè)管理市場的主體之一就不存在了，物業(yè)管理市場就不存在了，這樣就又回到了傳統(tǒng)的房屋管理時(shí)代去了。3成熟的招投標(biāo)主體招標(biāo)主體是 業(yè)主大會(huì) 和 業(yè)主委員會(huì) ，因此，每個(gè)物業(yè)都要成立業(yè)主

4、大會(huì) 和業(yè)主委員會(huì) ，否則就沒有一個(gè)代表社區(qū)物業(yè)的組織到市場上去招聘 物業(yè)管理公司了。 沒有一個(gè)組織來代表社區(qū)的業(yè)主及物業(yè)，就沒有一個(gè)可以和物業(yè)管理公司對(duì)等的主體，在市場的環(huán)境中就是一個(gè)弱勢(shì)群體 ，物業(yè)管理公司就可能單方面地控制市場，這樣物業(yè)管理市場極可能發(fā)展為一個(gè)壟斷市場 ，而不是一個(gè)可以競爭的公平市場。當(dāng)然，僅有招標(biāo)主體是不夠的，業(yè)主大會(huì) 和業(yè)主委員會(huì) 還應(yīng)該是一個(gè)成熟的招標(biāo)主體。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該熟悉國家有關(guān)物業(yè)管理招標(biāo)的相關(guān)政策和法律規(guī)定，熟悉 市場運(yùn)行 的規(guī)律 ，能根據(jù) 市場和物業(yè) 的情況，代表社區(qū)選聘到合適的物業(yè)管理公司，能自主續(xù)聘和辭聘物業(yè)管理公司。投標(biāo)主體，就是各種各樣，即不同專業(yè)

5、、不同服務(wù)項(xiàng)目、不同服務(wù)特色、不同服務(wù)質(zhì)量 、不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理公司 、專業(yè)服務(wù)公司及顧問公司 。獨(dú)立法人 是物業(yè)管理市場發(fā)展的活力與動(dòng)力，如果物業(yè)管理企業(yè)都從屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，那物業(yè)管理市場的競爭就無從說起；如果物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)都千篇一律，物業(yè)管理市場的需求就不能滿足， 物業(yè)管理的市場化就沒有了基礎(chǔ)。成熟的投標(biāo)主體，是指物業(yè)管理企業(yè)在管理經(jīng)驗(yàn) 、管理技術(shù) 、人才使用 、市場運(yùn)作 等方面的成熟。要有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，成熟而先進(jìn)的管理技術(shù)，優(yōu)秀的專業(yè)管理和技術(shù)人才，準(zhǔn)確的市場定位 和經(jīng)營規(guī)模，能把握市場的變化，并能及時(shí)調(diào)整公司投標(biāo)策略、管理方向、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及品牌戰(zhàn)略 等。4健全的 市場信

6、息網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理主體市場需求者的特殊性(業(yè)主委員會(huì)的成員多為兼職 ，而且專業(yè)知識(shí)欠缺)，使得物業(yè)的需求方對(duì)信息 的 需求量 很大，同時(shí)業(yè)主委員會(huì)也需要專業(yè)顧問公司的指導(dǎo)。同樣，作為物業(yè)管理市場服務(wù)的提供者 物業(yè)管理公司 ，也需要有通暢的市場信息 來保證企業(yè)在市場競爭中制勝。編輯 物業(yè)管理市場化的必然趨勢(shì)3物業(yè)管理是我國市場經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)綜合開發(fā)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。現(xiàn)代物業(yè)管理是傳統(tǒng)房屋管理的發(fā)展方向，而市場化 正是現(xiàn)代物業(yè)管理的最突出的特征。物業(yè)管理市場化是應(yīng)對(duì)我國加入 wto 挑戰(zhàn)的需要，是滿足群眾不斷提高的居住生活需求的需要，是建立我國統(tǒng)一市場體系的需要，也是 物業(yè)管理服務(wù)的 消費(fèi)者 業(yè)主的

7、迫切要求。(一 )物業(yè)管理市場化是應(yīng)對(duì)我國加入wt0 挑戰(zhàn)的需要入世以后，國外企業(yè)將會(huì)逐漸進(jìn)入我國市場的各個(gè)領(lǐng)域。物業(yè)管理作為一個(gè)融管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的服務(wù)性行業(yè)，其巨大的市場空間 將對(duì)外資形成強(qiáng)烈的吸引力。相對(duì)于國外大型的物業(yè)管理企業(yè) ，我國物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)理念 滯后、管理規(guī)模 偏小、專業(yè)化程度 不高、經(jīng)營機(jī)制 不活、服務(wù)內(nèi)容 單一的問題將使它們處于市場競爭的劣勢(shì)。因此，必須建立物業(yè)管理市場，吸引社會(huì)各方面力量進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，使其迅速發(fā)展壯大。(二 )物業(yè)管理市場化是滿足群眾不斷提高的生活需求的需要當(dāng)前，人們對(duì)居住、工作環(huán)境的要求越來越高，簡單意義上的保安、保潔、保綠、保修等物業(yè)管理服

8、務(wù)需求，已開始向物業(yè)的保值增值化、生活環(huán)境人文化和服務(wù)需求個(gè)性化發(fā)展，只有建立物業(yè)管理市場，讓物業(yè)管理企業(yè)按城市居民不斷提高的消費(fèi)需求開拓自身的服務(wù)領(lǐng)域，才能不斷擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)的空問。(三 )物業(yè)管理市場化是建立我國統(tǒng)一社會(huì)主義市場體系的需要市場體系 是各類專業(yè)市場組成的統(tǒng)一市場整體。主要包括 商品市場 和生產(chǎn)要素市場 。商品市場由消費(fèi)者市場 和生產(chǎn)資料市場組成； 生產(chǎn)要素市場由金融市場 、勞動(dòng)力市場 、技術(shù)市場 、信息市場 、房地產(chǎn)市場 和企業(yè)資產(chǎn)市場等組成。此外，也有人將旅游市場 、文化市場 、娛樂市場 、 郵電市場 等歸入市場體系中。這些按行業(yè)性質(zhì)分類的市場主要是提供某種服務(wù)的市場，如

9、按行業(yè)劃分還可以分出許多不同的專業(yè)市場 。各類 專業(yè)市場 具有不同的交換對(duì)象、不同的調(diào)節(jié)功能、不同的地域分布、不同的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，也發(fā)揮著不同的市場作用。因此，既不能用一種市場替代另一種市場，也不能只發(fā)展一種市場，而忽視另一種市場，形成“ 瘸腿 ” 的市場體系 。如果沒有 物業(yè)管理市場 、房地產(chǎn)市場 ，我國統(tǒng)一的市場體系就不健全。因此，物業(yè)管理市場化是建立我國統(tǒng)一社會(huì)主義市場體系的需要。(四 )物業(yè)管理市場化是物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者 業(yè)主的要求目前，實(shí)踐中的物業(yè)管理基本上存在著四種形態(tài)，即繼承式、自管式、自薦式及招投標(biāo)式。所謂繼承式，是指由原房管所(站、科等 )轉(zhuǎn)換成物業(yè)管理公司后對(duì)國家所有或單位所

10、有的售后公房進(jìn)行的物業(yè)管理。所謂自管式，是指“ 誰開發(fā)，誰管理” 模式的物業(yè)管理。而自薦式，是指企業(yè)化、專業(yè)化的物業(yè)管理公司為尋找業(yè)務(wù)而上門自我推薦，獲得業(yè)務(wù)后進(jìn)行的物業(yè)管理。與前三者不同的是，招投標(biāo)式則是指物業(yè)管理公司通過市場競爭 的方式， 經(jīng)過投標(biāo)獲得物業(yè)管理權(quán) 后進(jìn)行的物業(yè)管理。對(duì)于繼承式的物業(yè)管理，一方面，物業(yè)管理公司的員工基本上都是原行政性房管單位的職工，專業(yè)素質(zhì)相對(duì)較差，思想上還有“ 房老大 ” 的印記，缺乏服務(wù)意識(shí)和市場意識(shí) ；另一方面，售后公房的業(yè)主和使用人福利意識(shí)較強(qiáng)，對(duì)于有償?shù)奈飿I(yè)管理從心理上不愿接受，一旦被迫繳費(fèi)，自然對(duì)物業(yè)管理要求較高。由于繼承式物業(yè)管理公司經(jīng)常服務(wù)不到

11、位，態(tài)度 也比較差，讓業(yè)主與使用人覺得 “ 有償和無償一個(gè)樣，管理和不管理一個(gè)樣” ，因而很不滿意，欲炒這些物業(yè)管理公司的“ 魷魚 ” ，卻因?yàn)闆]有物業(yè)管理市場，找不到其他物業(yè)管理公司來管理而只好作罷。但為了行使自己業(yè)主的權(quán)利，享受高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主們往往通過各種方式和途徑，呼吁和要求政府盡快建立物業(yè)管理市場，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的市場化。對(duì)于自管式物業(yè)管理，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司常常是開發(fā)公司的全資子公司 ，其管理人員 一般都是開發(fā)商 的手下，干部提升基本上都由開發(fā)商 決定等，以致物業(yè)管理公司以對(duì)開發(fā)公司負(fù)責(zé)(而不是 業(yè)主 )作為自己的工作目標(biāo)。這樣，物業(yè)管理公司一方面拿著業(yè)主的錢，另一方面又不以

12、服務(wù)于 業(yè)主 為己任，管理服務(wù)不到位，而且常常以主人自居，業(yè)主對(duì)此意見很大，希望盡快建立物業(yè)管理市場，讓他們選擇自己滿意的物業(yè)管理公司來管理物業(yè)。對(duì)于自薦式物業(yè)管理，雖然物業(yè)管理公司是專業(yè)化的，但因?yàn)闆]有物業(yè)管理市場，這些物業(yè)管理公司常常缺乏業(yè)務(wù)來源，為了生存，只好上門自薦。沒有市場，一般的業(yè)主(業(yè)主委員會(huì) )也不可能了解他們的情況，又不知道到哪里去找這些物業(yè)管理公司，因而更談不上讓他們來管理自己的物業(yè)。不少業(yè)主說，如今保姆們都能自發(fā)地在人流多的地方聚集，形成市場，物業(yè)管理公司是否也可聚集起來，掛牌上市 ，形成物業(yè)管理市場呢? 招投標(biāo)式物業(yè)管理應(yīng)該是市場的產(chǎn)物，但是目前我國開展招投標(biāo)的物業(yè)管理

13、還比較有限，在有限的若干例子中，絕大部分都是系統(tǒng)內(nèi)、集團(tuán)內(nèi) 、城市內(nèi)開展的招投標(biāo)，面向全國的寥寥無幾。這對(duì)有實(shí)力而又想有大發(fā)展的物業(yè)管理公司來說，無疑是一個(gè)極大的束縛。同樣，對(duì)于那些想在全國尋找最有實(shí)力提供物美價(jià)廉的服務(wù)并能管理好自己物業(yè)的物業(yè)管理公司的業(yè)主們來說， 也只能是一種企望。綜上所述，無論從哪個(gè)角度出發(fā)，在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì) 的條件下，建立和發(fā)展物業(yè)管理市場、推進(jìn)物業(yè)管理市場化都是非常必要和迫切的。編輯 物業(yè)管理市場化的重要意義3(一 )有效落實(shí)了業(yè)主的“ 主權(quán) ”實(shí)行物業(yè)管理市場化，業(yè)委會(huì)依法成立并登記成為社團(tuán)法人 ，以及有一個(gè)依法定程序通過的業(yè)主章程，在整個(gè)招標(biāo)、簽約過程中能明顯起到組

14、織者、領(lǐng)導(dǎo)者 的作用。(二 )形成了平等的民事法律關(guān)系在 市場化 的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的選擇過程中，邀約談判和簽約過程中，充分表現(xiàn)為兩法人之間的平等權(quán)利的交易，合同 的簽訂，意味著達(dá)成定時(shí)期內(nèi)定向服務(wù)的協(xié)議。當(dāng)公司發(fā)生某些重大失誤時(shí)，業(yè)委會(huì)有權(quán)解聘 物業(yè)管理公司；在合同期滿物業(yè)公司工作表現(xiàn)正常時(shí)，有同等條件下的優(yōu)先受聘權(quán)。這種互相選擇、自愿成交的關(guān)系，不僅大大有別于房管體制 房管所是業(yè)主，住戶是 管理對(duì)象 ；也有別于現(xiàn)在的多數(shù)物業(yè)管理體制 權(quán)責(zé)的設(shè)定未經(jīng)對(duì)等談判，且業(yè)主很難炒物業(yè)管理公司的“ 魷魚 ” 。(三 )凸顯了競爭性的價(jià)格形成機(jī)制市場不僅意味著公平，更意味著競爭。在競標(biāo)過程中，投標(biāo)者要提出一整套有關(guān)管理目標(biāo)、管理成本及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的資料，而在議標(biāo) 過程中，業(yè)委會(huì)要就投標(biāo)者提供的各種服務(wù)的質(zhì)和量及其相對(duì)應(yīng)的 服務(wù)價(jià)格 以“ 物美價(jià)廉 ” 為標(biāo)準(zhǔn)做出選擇。這種競標(biāo)與議標(biāo)的過程，實(shí)際上就是物業(yè)管理市場價(jià)格的形成過程。物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合服務(wù)，這種服務(wù)不見得都能明確界定受惠個(gè)體，也不宜確定具體服務(wù)的準(zhǔn)確參數(shù)。因此，物業(yè)管理定價(jià)是一項(xiàng)難度較大的工作，而這種競爭性的市場價(jià)格 形成 機(jī)制 ，有利于 公平交易 的實(shí)現(xiàn)。