物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀分析

1、物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀分析一、基本情況通過檢查，檢查組認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)是住房商品化、社會化的產(chǎn)物。城鎮(zhèn)化的發(fā)展，使人們的居住環(huán)境迅速小區(qū)化，房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)得以迅猛發(fā)展，物業(yè)服務(wù)對象從單一的新建住宅小區(qū)發(fā)展到寫字樓、工業(yè)廠區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、機關(guān)辦公樓等各類場所，形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、小區(qū)環(huán)境保潔、 安全防護、 生活服務(wù)、 綠化管理等社會服務(wù)。到目前為止， 全州有資質(zhì)備案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共計55 戶全部集中在北部七縣（市） ，物業(yè)管理項目合計237 個，其中：居民住宅小區(qū)184 個，從業(yè)人員2397 人，管理的建筑面積974.64萬平方米（其中住宅900.01 萬平方米），成立業(yè)主大會

2、39 個，新建商品房小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到100%。形成了多類型、多層次、多形式的物業(yè)服務(wù)管理格局，初步建立起市場化經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)體系。（一）開展對條例的學(xué)習(xí)宣傳。條例頒布實施以來，州及大多數(shù)縣（市）政府及建設(shè)房管部門充分利用電臺、電視臺、 城建網(wǎng)、懸掛宣傳橫幅等形式進行宣傳。并組織物管企業(yè)進行學(xué)習(xí)培訓(xùn)，指導(dǎo)企業(yè)開展形式多樣的物業(yè)政策宣傳，擴大居民對條例的了解和認(rèn)識。 有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)自辦報刊免費發(fā)給業(yè)主，讓業(yè)主了解物業(yè)企業(yè)服務(wù)項目及經(jīng)營理念，了解業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，為形成良好的物業(yè)服務(wù)社會氛圍起到了積極的促進作用。（二）依法進行指導(dǎo)和監(jiān)管。州、縣（市）建設(shè)房管部門一是依法指導(dǎo)具備條件的小區(qū)召開

3、業(yè)主大會， 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會并正確引導(dǎo)其發(fā)揮職責(zé)，做好登記備案工作。二是嚴(yán)格進行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)入資格和年度審核，完成縣（市）房地產(chǎn)管理處初審，縣（市）建設(shè)局復(fù)審， 州建設(shè)局終審的三級審核申報批準(zhǔn)制度，嚴(yán)把物管企業(yè)市場準(zhǔn)入關(guān)，進行誠信經(jīng)營評價， 強化前期物業(yè)服務(wù)管理，形成強有力的監(jiān)督制約機制。三是及時調(diào)處各類物管矛盾糾紛，保障業(yè)主和物管企業(yè)的權(quán)益。（三） 規(guī)范企業(yè)收費行為。州、縣（市） 發(fā)改部門嚴(yán)格執(zhí)行國家物業(yè)服務(wù)收費審批制度，收費實行政府指導(dǎo)價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供住宅相關(guān)的物業(yè)服務(wù)。我州物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)按級次為0.30.5 元/平方米 /月收費，漲幅最

4、高向上浮 20%，下浮不限，部分小區(qū)實行市場價（別墅類）。蒙自收費0.30.5 元/平方米 /月；建水 0.30.4 元/平方米 /月；彌勒 0.250.5 元/平方米 /月。業(yè)主繳費率，蒙自達到80%，建水 95%，彌勒基本實現(xiàn)100%。（四）加強住宅專項維修資金的歸集和管理。按照建設(shè)部、財政部住宅專項維修資金的管理辦法規(guī)定，從2006 年到今年8 月，全州共收取住房專項維修資金6652.64 萬元，資金使用按照“業(yè)主所有、專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督”的規(guī)定進行。一是將維修資金存繳到指定的房地產(chǎn)管理機構(gòu)進行監(jiān)管；二是建立資金使用公開制度，增強資金使用透明度。目前，全州僅有彌勒縣出

5、現(xiàn)一起使用專項維修資金情況。從總體情況上看，資金管理基本上是按規(guī)定進行的。二、存在的主要問題（一） 條例宣傳工作的深度和廣度不夠。宣傳手段單一，未能引起全社會的重視，甚至不少小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)只知道有一個條例，不知道具體內(nèi)容。檢查組在小區(qū)的個別走訪中了解到有些物業(yè)服務(wù)人員對物業(yè)服務(wù)的職責(zé)不清，對相關(guān)的物業(yè)政策、法規(guī)條文領(lǐng)會不透， 服務(wù)質(zhì)量差， 服務(wù)目標(biāo)不明確。一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何維護自身的權(quán)利，沒有擺脫計劃經(jīng)濟福利用房管理的思維模式。少數(shù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費問題認(rèn)識不到位，只享受權(quán)利， 不履行義務(wù)。 部分業(yè)主對小區(qū)服務(wù)出現(xiàn)的問題，不是通過協(xié)商處理和法律手段解決，而是采用簡單的拒絕交費等

6、行為使矛盾激化。（二）物業(yè)發(fā)展滯后，監(jiān)管力量薄弱。物業(yè)管理人員少，監(jiān)督力量薄弱，與物管工作相關(guān)的政府建設(shè)房管部門和物價部門監(jiān)管、協(xié)調(diào)不夠； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)由于物業(yè)管理行政職能和具體工作制度不健全，沒有履行監(jiān)管職責(zé)和協(xié)調(diào)指導(dǎo)。目前最突出的問題是指導(dǎo)成立業(yè)主委員會的工作滯后； 老居住小區(qū)的專項維修資金歸集困難。許多老區(qū)己進入房屋公共設(shè)施的維修階段， 而維修資金原來沒有歸集，無法進行維修，影響了居民的正常生活，有的小區(qū)出現(xiàn)了業(yè)主上訪現(xiàn)象。（三）物業(yè)服務(wù)主體行為不夠規(guī)范，部分業(yè)主認(rèn)識不到位。一方面，開發(fā)商遺留問題反映出前期物業(yè)管理的薄弱，主要表現(xiàn)在： 一些小區(qū)水電未直接抄表到戶，增加損耗平攤爭議；停車車位

7、規(guī)劃沒有前瞻性，存在收費權(quán)屬爭議，導(dǎo)致后期物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管后矛盾突出。受建設(shè)部門未及時開展培訓(xùn)的影響，服務(wù)企業(yè)的從業(yè)人員多為短期聘用，未參加過專業(yè)培訓(xùn)，無論是從職業(yè)道德、專業(yè)技術(shù)、 應(yīng)變能力、 還是法律知識水平等方面都難以適應(yīng)物業(yè)服務(wù)的需求，部分服務(wù)企業(yè)管理混亂，矛盾糾紛不斷；另一方面，業(yè)主自我管理能力不強，業(yè)主委員會組織不健全， 缺乏維權(quán)和建立物業(yè)服務(wù)是消費行為的理念，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要收了服務(wù)費，就應(yīng)該解決住宅小區(qū)的所有問題，承擔(dān)社會服務(wù)工作和相關(guān)的一切責(zé)任。（四） 物業(yè)服務(wù)費收繳率低，影響物業(yè)服務(wù)工作開展。一方面是小區(qū)存在著物業(yè)服務(wù)企業(yè)重收費、 輕服務(wù)及亂收費的現(xiàn)象，引起業(yè)主不滿； 另

8、一方面， 物業(yè)服務(wù)費收繳率低，按州、縣（市）發(fā)改部門向物業(yè)服務(wù)企業(yè)核批的收費標(biāo)準(zhǔn)，大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)收繳率只達到80%左右，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于經(jīng)營虧損邊緣，這在很大程度上制約著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展，也無法滿足業(yè)主對服務(wù)的要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)長期低成本運作，使服務(wù)質(zhì)量難以保證，長此下去，會嚴(yán)重影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)和物業(yè)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。（五） 住宅專項維修基金的收繳和管理不到位。檢查中發(fā)現(xiàn)有的小區(qū)已居住近十年，但無專項維修基金，目前已出現(xiàn)屋面漏雨、水電系統(tǒng)損壞， 由于無資金維修，有的小區(qū)出現(xiàn)住戶上訪的情況； 個別小區(qū)出現(xiàn)業(yè)主委員會成員將專項維修基金私存的現(xiàn)象，查處后到現(xiàn)在利息部分仍沒有歸還

9、。三、檢查建議（一）政府相關(guān)部門要進一步加強對條例的宣傳工作。物業(yè)管理工作關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益，同時還涉及到社區(qū)乃至社會的和諧與穩(wěn)定。要通過廣播、電視、報刊、社區(qū)文藝匯演等多種形式宣傳條例，做到家喻戶曉。廣泛動員物業(yè)服務(wù)企業(yè)，運用各種宣傳方式宣傳物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主雙方的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)， 提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主守法意識，使廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)堅持貫徹實施條例，依法維護雙方的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)。（二）政府要加大規(guī)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)管力度。一是小區(qū)內(nèi)必要的功能設(shè)計和審批要把關(guān)。在新建小區(qū)的規(guī)劃中，要注重人性化和前瞻性，如供水、供電抄表到戶、建停車場、醫(yī)療衛(wèi)生、銀行、保險、商業(yè)服務(wù)設(shè)施，業(yè)主活動場所等

10、，提高物業(yè)小區(qū)的綜合服務(wù)功能，使物業(yè)服務(wù)逐步走向規(guī)?；鸵?guī)范化。二是根據(jù)條例的要求，政府房管部門要進行職能調(diào)整，按照條例要求要配置專門的監(jiān)管人員。針對小區(qū)目前存在的問題，政府相關(guān)部門要對全州的物業(yè)管理及物業(yè)服務(wù)進行一次全面檢查，涉及到物業(yè)服務(wù)工作的建設(shè)、發(fā)改、 工商、規(guī)劃、財政、有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、供水、供電等單位要綜合協(xié)調(diào)，各司其職，共同推進和諧社會建設(shè)。（三）加強指導(dǎo)，強化培訓(xùn)，規(guī)范服務(wù)。政府職能部門要指導(dǎo)和督促小區(qū)成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會， 引導(dǎo)業(yè)主委員會充分行使選擇權(quán)和決定權(quán)，依法維護業(yè)主權(quán)利，使服務(wù)企業(yè)有生存壓力，競爭動力，努力提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。州建設(shè)局要針對建設(shè)部因長期未組織培訓(xùn)，導(dǎo)致物管

11、人員無證上崗的實際，積極反映，加強協(xié)調(diào)， 開展物管企業(yè)人員崗位培訓(xùn)工作，使物管企業(yè)人員掌握物業(yè)服務(wù)方面的知識，加深對物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識的理解，增強責(zé)任感和優(yōu)質(zhì)服務(wù)意識，依法持證上崗。（四）進一步規(guī)范物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)。州、縣（市）建設(shè)局要協(xié)調(diào)發(fā)改委（局）嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)價格的監(jiān)督， 對于亂收費的企業(yè)，要依法給予處罰。同時，要向業(yè)主宣傳介紹政府批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)， 增強業(yè)主按標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費用意識，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提高服務(wù)質(zhì)量，通過宣傳收費政策緩解各種矛盾，促進小區(qū)和諧，促進社會安定。（五） 加大住宅專項維修基金的監(jiān)管力度。按照住宅專項維修基金管理條例的要求，結(jié)合我州實際， 制定專項維修資金的歸集管理和

12、使用的暫行管理規(guī)定，嚴(yán)格資金使用的操作程序，合理使用資金，確保資金安全。通過條例的貫徹實施，促進小區(qū)的和諧與文明，為全州的穩(wěn)定和發(fā)展作出貢獻。以上便是我這幾天的發(fā)現(xiàn)，雖然它達不到較高的標(biāo)準(zhǔn)，但，它是蒙自地區(qū)物管的基本格局的體現(xiàn)，對公司的經(jīng)營決策、服務(wù)等等有一些借鑒意義。下面是物業(yè)公司副總的基本職責(zé)和我的一些思考1、 協(xié)助總經(jīng)理抓好各項工作，對公司服務(wù)負直接責(zé)任；2、 組織貫徹實施公司質(zhì)量方針，實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)；3、 組織并協(xié)調(diào)質(zhì)量管理體系的建立、實施、保持和改進；4、 組織公司內(nèi)部質(zhì)量體系審核并向總經(jīng)理報告質(zhì)量體系運行情況；5、 負責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，確保業(yè)主和住戶滿意；6、 代表公司就與質(zhì)量管理體系的有關(guān)的事宜負責(zé)對外聯(lián)絡(luò)。7、 協(xié)助總經(jīng)理組織并協(xié)調(diào)質(zhì)量管理體系的建立、實施、保持和改進；8、 負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和組織制定公司物業(yè)管理招、投標(biāo)工作；9、 參與公司