月四川地產樓盤分析報告

1、10月新盤透析商業(yè)供應下滑幅度較大、多層供應有所回升2005年10月成都樓市新開樓盤共計22個，新增供應總量為84.70萬平方米，環(huán)比上月下滑33.21%,其下滑主要是受上月房交會的影響，項目推盤速度有所放緩，新盤放量岀現(xiàn)縮減。本月新增項目中除1個商業(yè)項目1.7萬平米的供應體量外，其余項目均為住宅供應，占供應總量的97.99%。新盤供應價格為每平米3386元（不含別墅項目），與上月基本持平。一、區(qū)域一郊區(qū)是供應主體，城中出現(xiàn)供應空白表1:新盤和供應量區(qū)域分布區(qū)域數(shù)量（個）本月所占比例環(huán)比上月面積（萬用）本月所占比例環(huán)比上月市中區(qū)城東29.09%+ 100%14.6117.25%+3.11%城南

2、29.09%60%8.459.98%+92.05%城西418.18%-20%9.4711.19%-50.34%城北14.55%-66.67%1.72.00%-82.07%郊區(qū)1359.09%-13.33%50.4759.59%-19.20%合計22100%-37.14%84.70100% 33.21%本月城東無論是新盤供應數(shù)量還是供應體量均有上漲，2個項目供應面積為14.61萬平米，占供 應總量的17.25%,位居成都市區(qū)供應之首。04年城東土地的大量成交是近幾個月該區(qū)域內房產供應 持續(xù)上漲的主要原因，而今年城東土地成交也出現(xiàn)了當仁不讓之勢，相信今后較長一段時間內城東房 產將有著較大的供應。城

3、南本月新增供應面積為8.45萬平米，占供應總量的1成，同比上月上漲幅度為92.05%。長時 間內房產的持續(xù)開發(fā)使得城南新項目較少，多為后續(xù)項目，如本月的王府花園、錦官秀城。隨著市區(qū)土地供應的減少，住宅郊區(qū)化的日益發(fā)展，川大河畔、南陽錦城、豐和日麗等郊區(qū)樓盤 大量涌現(xiàn)，使之成為成都房產供應的主體。本月郊區(qū)新開項目13個，供應面積為50.47萬平米，占供 應總量的近6成。城西本月共推出新項目4個，供應面積為9.47萬平方米，占供應總量的11.19%o其代表樓盤有 金域港灣、天邑花園等。城北本月則僅有數(shù)碼港五金機電城1個項目1.7萬平米的供應面積。而隨著 沙河的改造，北部新城的規(guī)劃，使得城北住宅需求

4、大量上漲，從今年土地的供應情況來看，絕大部分 城北成交土地都以住宅為主要用途，看來城北房產開發(fā)將逐漸從商業(yè)轉戰(zhàn)到住宅。圖一：10月新盤供應量環(huán)線分布從供應環(huán)線來看，三環(huán)外供應總量為50.47萬平方米，占供應總量的60%,由于政府的向東、向 南發(fā)展，使得這兩區(qū)域成為房產開發(fā)熱點，特別是有較多土地供應的三環(huán)外區(qū)域，更是逐漸成為房產 供應的主體；二三環(huán)之間共有8個新開盤項目，供應面積為33.3萬平方米，占供應總量的39%,其 代表樓盤有領域、錦官秀城；而二環(huán)內本月僅有王府花園0.93萬平米的供應量。二、物業(yè)類型一商業(yè)供應下滑幅度較大圖2:新盤物業(yè)類型供應數(shù)量10月新盤物業(yè)類型數(shù)量對比1月2月3月4月

5、 5月6月7月8月 9月 10月住宅商業(yè)寫字樓圖3：新盤物業(yè)類型供應面積2001501005001月 2月 3尸 4月 5月 6月 7月 ？月9月10月住宅商業(yè)寫字樓10月新盤物業(yè)類型供應量對比從新盤供應的物業(yè)類型來看，本月僅有住宅、商業(yè)兩種物業(yè)供應。住宅仍是本月市場供應的主體,共有21個項目83萬平方米的供應面積，供應數(shù)量、供應體量同比上月分別下滑12.5%、28.12%,而 商業(yè)項目本月僅有1個新項目開始正式銷售，供應面積為1.7萬平方米，同比上月供應數(shù)量和供應體 量下滑88.89%、74.63%;上月由于房交會的召開，使得新盤供應出現(xiàn)激增，而本月供應的下滑則屬 正常范疇。三、建筑形態(tài)多層

6、供應比重有所上升圖4:新盤建筑形態(tài)供應量2005年10月低層供應面積共計8.2萬平方米，占供應總量的10%,同比上月上漲50.46%,別墅 項目牧馬山.易城、今日潤園的推出是本月低層供應上漲的主要原因。由于整體供應量的縮減，使得本 月除低層項目外，各建筑類型供應量均有所下滑。多層供應共計44.35萬平方米，占供應總量的52%, 多層項目所占比重的上漲在于較多郊區(qū)項目的推岀；而市場的銷售主體小高層項目本月則出現(xiàn)較大滑 坡，僅有17.94萬平方米的供應量，其下滑幅度達42.54%;而以世紀城.天鵝湖、錦官秀城等為代表 的高層項目本月也有17%的供應量。四、價格一住宅均價小幅回落表2: 08月新盤區(qū)

7、域均價對比（住宅項目）區(qū)域均價（元/貳）環(huán)比上月（%）市中區(qū)城東4009+33.63%城南4522-10.19%城西3976-28.26%城北體均價（不含別墅）3386-3.56%體均價（含別墅）3491-1.97%10月成都樓市房產供應均價為3386元/平米（不含別墅項目），同比上月下滑幅度為3.56%,而含 別墅項目整體均價為每平米3491元，同比上月僅有1.97%的下滑幅度。整體來說成都房價保持了較為 平穩(wěn)的發(fā)展，這也與秋交會上購房者對成都房價小幅波動的預期不謀而合。雖然本月城南房價有著1成的下滑幅度，但是憑借4522元/平米的均價仍然位居各區(qū)域房價之首。 其次城東房價為4009元/平方米，同比上周上漲33.63%,成為房價上漲幅度最大的區(qū)域，主要由于翡 翠城項目的推出拉升了本月城東房價的上漲。而城西本月房價僅為3976元/平米，并未突破4000元 大關，同比上月下降28.26%,主要由于鷺島國際社區(qū)的正式銷售抬高了上月城西的房屋均價，本月房 價屬于正常下滑。五、小結05年10月成都樓市新增供應量共計84.7萬平方米，其中97.99%的供應量來自于住宅供應，并 主要分布在二環(huán)外區(qū)域。郊區(qū)項目成為本月房產供應的主打，因此新盤供應主要以多層物業(yè)為主，供 應價格僅有微小波動，不含別墅項目供應均價為3386元/平米，含別墅項