百強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之十二--上海青浦奧特萊斯

1、百強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之十二上海青浦奧特萊斯項(xiàng)目概況趙港鎮(zhèn)位于青浦東部，距上海市中心人民廣場26公里，東距上海虹橋機(jī)場 10公里，西距朱家角和淀山湖約 18公里，南臨余山國家旅游度假區(qū)，北與重固、華新鎮(zhèn)相依。依托便 捷的交通與優(yōu)越的地理位置，趙巷正逐步形成上海西部新興城市化地區(qū)。項(xiàng)目是具有歐美風(fēng)格的23棟建筑群組成，總建筑面積11萬平方米，地上部分由南往北，依次為1至4層，以商品經(jīng)營和餐飲為主，共有200間商鋪。面積從100平方米到500平方米不等，可供多種商業(yè)形式進(jìn)行組合。停車場擁有車位1000個(gè)。上海奧特萊斯布局占地面積16萬平方米，入駐品牌240余家，按照經(jīng)營功能的不同，分為A區(qū)、E區(qū)和C 區(qū)

2、3大板塊。A區(qū)一一主要經(jīng)營國際一線服飾品牌的折扣商品。E區(qū)一一主要經(jīng)營國際知名運(yùn)動(dòng)休閑品牌、國際二線品牌以及國內(nèi)著名品牌。C區(qū)一一餐飲休閑娛樂區(qū)，建筑面積達(dá)3萬平方米，主要為各類大型餐飲及娛樂企業(yè)提供經(jīng)營場地。目前已進(jìn)駐的餐飲企業(yè)有避風(fēng)塘、星巴克、吳越人家、肯德基、永和豆?jié){、老夜上 海等十余家。A BIF B2F注意：以下數(shù)據(jù)僅供參考。ClFC2FC3FB236B236B2348232B單區(qū)二樓B雙區(qū)二樓B235 IOIftMOlB237 EXRB226AShWOrtl 師威B2285th STREET第五街B239AdidaS阿迪達(dá)斯B241 IOttoB230/萍果B232 LtViSB2

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5、 LeVi? SB243-swissB245其樂大帝B234 KaPPaB236 NlKE GoLFB247皮爾卡丹牛仔B287GSTARB238/董金熊B282 Adi das三葉草B289SOVOB291ECKOB284 RaPidoB288 VAliSB293Le COq SPOrti £樂卡克B297reebokB290 MIZUNO美津濃B292new balance新百倫B296FUNAC107/夏娃的誘惑C108Anna Llg安娜麗絲C109FIKITY 菲呢迪CllO/永和豆?jié){CI天廚房Cl 16/喜來登C1174 魚恤Cl 18/CARVEN 卡第Cl 19/凱撒

6、C120/馬天奴C121TOHBOYC122/伊莢心悅C123/安莉芳C124/曼妮芬C127/歐迪芬C128ASCOt ChangC129/傲士C130/W.C131/淑女屋C132LiLLy 麗萊C133LA CsVERC134/瑪絲菲爾C13523(XC136/慕托麗C137/娜爾思C138MARISAC139KoOKAlC140DJC141LUXMAN SPARKC142H.0.T. A.C143甲/格菲蘭C143乙IJ3UISA M路易莎美Cl 45/CoKDlERfOl 羅蒂雅C146/舒雅C14T/輿黛莉Cl 48/法典嫌Cl49/NNC TOWNC151/爰諳詩C152Rime

7、C153MEACHEAlK 茜爾A BIF B2F CIF注意：以下數(shù)據(jù)僅供參考。C3FC155N0M0 VlSIONC206/凱晉狄諾C208BASlC MOuSE百家好C209OCHlRLYC210Nke 耐克C212/甜蠻蠻C213/KFCC215/吳越人家C216/C218甲/卡丹狄諾C218 乙 /C219/報(bào)喜鳥C220B OSS SUnW en 裝C221/凱敬大帝C222SARTORE 薩托尼C223/卡爾威特C224GOOD LUCK GLADlUSC22S/全鯊C226MARK BOSEC227/保羅世家C228B OSS SImW QnJK 具C229CARTELOC23

8、0/博格西尼C231U.S POLo男裝C232NORTH LNDC233/金利來C234PaUI DdLUwy保羅丹尼C235TimberlandC236LOZlO 羅茜輿 一 A BlF B2F注意：以下數(shù)據(jù)僅供參考 C3F C2Csf注菖：U下敷據(jù)僅供瑩冬°C30tBEic HQU£«百家好C303CJUELYCSOSZlfike 耐克C3CR0CCMT 甲 /CaIlnwayCSOT乙vilQnG3U日甲/MHYERSE匡感C308 乙/ELLECWC310/C312jC313F百郭帝高C315 竹C31&/群工羊緘C317KARL KmC3I3/

9、KETlNGDr櫻C319甲/CATC319 乙/PmtCXOZJeepC32tFlUC322CLENFl ELD 格愴菲需C323瑞信密C324FlUC325lei6ht Cf hanJC326SAUCCInfC327/臺(tái)繼/蒙卡莉娜C328/李寧上海奧特萊斯坐落于 A9 （滬青平）高速公路趙巷出口處200米，南靠余山國家旅游度假區(qū)，西臨淀山湖、朱家角、周莊、甪直、烏鎮(zhèn)等著名江南水鄉(xiāng)風(fēng)景區(qū)，是市府確定的上海 趙巷現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目。附近的國際時(shí)尚家具城、商務(wù)物流中心、星級賓館等項(xiàng)目也正陸續(xù)開工建設(shè)。整個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃面積4平方公里；廣場所處交通位置十分優(yōu)越：距市中心人民廣場

10、26公里，車程僅30-40分鐘；A9高速西端與乍（浦）嘉（興） 蘇（州）高速相交，距廣場 6公里的A5嘉（定）金（山）高速與沿江高速、A12滬嘉高速、A11滬寧高速、A7高速、A8滬杭高速、A4莘奉金高速相連，大大方便了本市及江浙兩省 高端消費(fèi)者前來購物游玩，來往非常便利。廣場四周云集東方綠洲青少年活動(dòng)中心，各類高級會(huì)所，以及近萬幢融度假、居住、智能化為一體的高品質(zhì)別墅和一批高檔居住小區(qū)。得天獨(dú)厚的地理位置與明顯的區(qū)位優(yōu)勢為上海奧特萊斯品牌直銷廣場的存在與發(fā)展創(chuàng)造了良好 的條件。評論：項(xiàng)目是具有歐美風(fēng)格逐步形成上海西部新興城市化地區(qū)這個(gè)項(xiàng)目是目前國內(nèi)奧特萊斯做的最為成功的一個(gè)項(xiàng)目我的去的時(shí)候，

11、感覺人氣很不錯(cuò)覺得有幾點(diǎn)特別值得借鑒：1、交通方便，僅靠高速2、成本低：這個(gè)主要是對入住的商家來說的，項(xiàng)目處在郊縣，而不是市區(qū)3、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)比較好，有點(diǎn)在異國購物的感覺4、引入品牌比較多，而且層次豐富：少見的大牌云集，而且既有一線大牌，也有休閑、運(yùn) 動(dòng)大牌，滿足了多種需求5、內(nèi)部布局合理：各個(gè)品牌的搭配、購物與餐飲的搭配相對合理6、運(yùn)營比較成功：無論是對項(xiàng)目的日常運(yùn)作，現(xiàn)場管理（導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)等），還是對項(xiàng)目的推 廣和宣傳，以及與其他項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)，如導(dǎo)入旅游團(tuán)隊(duì)等，都做的比較好需要說明的是， 開發(fā)商百聯(lián)已經(jīng)積累了豐富的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和資源， 這個(gè)也是項(xiàng)目獲得目前 的成功的一個(gè)關(guān)鍵。這些都值得其他

12、的項(xiàng)目在定位時(shí)進(jìn)行思考。準(zhǔn)確的定位，找準(zhǔn)目標(biāo)客群，了解其需求，滿足其需求，是其成功的基礎(chǔ)，上海的很多區(qū)域 型項(xiàng)目就是這樣！其實(shí)很贊成說一個(gè)項(xiàng)目的成功， 項(xiàng)目就是缺乏科學(xué)的運(yùn)營方式， 在市場的洪流中埋沒。首先應(yīng)該注意到它的運(yùn)營。 往往一些硬件很好， 引資很好的 或者確切地說是沒有成功的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)在籌備策劃， 才讓項(xiàng)目上海之所以發(fā)展得這么快， 就是因?yàn)檫@些商業(yè)地產(chǎn)的一步一步完善， 定位準(zhǔn)確， 目標(biāo)客戶也 準(zhǔn)確，這些成功的項(xiàng)目讓上海儼然成為華人世界里最拿得出手的國際化大都市。建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)比較好，有點(diǎn)在異國購物的感覺 一個(gè)項(xiàng)目的成功，首先應(yīng)該注意到它的運(yùn)營 大大方便了本市及江浙兩省高端消費(fèi)者前來

13、購物游玩， 來往非常便利。廣場四周云集東方綠洲青少年活動(dòng)中心，各類高級會(huì)所，以及近 萬幢融度假、居住、智能化為一體的高品質(zhì)別墅和一批高檔居住小區(qū)。奧特萊斯模式城鄉(xiāng)結(jié)合處比較理想的商業(yè)發(fā)展模式， 個(gè)人感覺項(xiàng)目成功的核心在于管理、 交 通便利、核心消費(fèi)人群接受度，北京燕莎奧特萊斯從原來的 3 萬多平米發(fā)展到現(xiàn)在 5 萬多 平米，北京市民消費(fèi)支撐是一部分，京東、唐山的北方環(huán)渤海消費(fèi)人群不可忽視！ 感覺在前面較大的店面還是人氣比較足的， 就是半圓形的最里面部分， 人氣不怎么足， 可能 因?yàn)樾∑放贫荚O(shè)在里面了吧，估計(jì)租金也是比較低的，還是存在商業(yè)上的死角。 。中國目前最成功的奧特萊斯廣場店，從規(guī)模、建筑

14、風(fēng)格、品牌、管理都很不錯(cuò)。值得一看。 為什么上海青浦的奧特萊斯能夠成功？除了交通， 規(guī)劃布局， 運(yùn)營管理，成本，業(yè)態(tài)組合等 等外，最重要的因素之一是其開發(fā)投資商 百聯(lián)集團(tuán)， 其擁有雄厚的資金實(shí)力和豐富的客 戶資源，大商場里面的下柜產(chǎn)品一概搬到這里來， 打折促銷， 沒有不旺銷的道理。 當(dāng)然趨之 若鶩了啦。關(guān)鍵還是品牌，其他城市的 OUTLETS 做得比較差的原因是那邊的牌子不響，貨又不全， 去了也沒價(jià)值品牌資源這方面九龍倉幫了百聯(lián)不少地理位置，當(dāng)?shù)卣闹С郑放频母患鹊榷际浅晒Φ脑驅(qū)⒋笮唾徫镏行倪x址在市郊，值得借鑒。這也是我到過的 OUTLETS 比較好的一個(gè)。我覺得建筑不錯(cuò)，但 OUTLETS 的出現(xiàn)和 OUTLETS 的吸引人的地方，主要還是商品，零售商和品牌。因此，我覺得 OUTLETS 的吸 引力應(yīng)放在商家 /業(yè)態(tài)，找客戶要的品牌過來。未來中國的市場應(yīng)該有過