投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式分析

1、泰 州 職 業(yè) 技 術(shù) 學(xué) 院畢業(yè)論文投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式分析學(xué)生姓名 :戴莎莎班級名稱：實習(xí)單位：指導(dǎo)教師 (外) ：職稱 ( 務(wù)) ：指導(dǎo)教師 (內(nèi)) ：樊樂 職稱 ( 務(wù)) ：講師經(jīng)濟與管理學(xué)院二一八年六月目 錄一、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式現(xiàn)狀1 （一）現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)中存在的計量模式1 （二）公允價值計量模式在房地產(chǎn)中的運用1 （三）投資性房地產(chǎn)中公允價值計量模式地位1 二、投資性房地產(chǎn)中公允價值計量模式存在的問題1 （一）投資性房地產(chǎn)中選擇何種會計計量模式2 （二）采用公允價值計量模式成本高1 （三）加劇企業(yè)利潤總額的變動，增加企業(yè)賦稅1 （四）影響房地產(chǎn)企業(yè)股利分配政策

2、1 （五）公允價值計量作為后續(xù)計量存在限制1 三、完善公允價值計量模式的對策分析1 （一）比較不同計量模式做出正確選擇1 （二）房地產(chǎn)企業(yè)自身做到保守計量、降低成本1 （三）國家應(yīng)控制房價、防止利潤操控1 （四）合理分配股利、提高投資者熱情1 （五）改變會計準(zhǔn)則導(dǎo)向，降低公允價值計量模式應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)1 四、結(jié)論5 參考文獻5 投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式分析（14 會計電算化一班戴莎莎）【摘要】隨著社會經(jīng)濟的疾速成長， 公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的運用也日漸突出。 相較于成本計量模式， 公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的地位更不可撼動。 然而，雖然公允價值計量模式更具有優(yōu)越性，但其在投資性房

3、地產(chǎn)中的運用還還存在一定的問題。 本文通過對公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中的現(xiàn)狀分析以及其在投資性房地產(chǎn)中存在的問題，提出了幾點改善建議?！娟P(guān)鍵詞】 公允價值計量模式投資性房地產(chǎn)在投資性房地產(chǎn)中 , 采用的會計計量模式類別不同，為投資性房地產(chǎn)企業(yè)提供的信息側(cè)重點也不同， 當(dāng)然， 因此帶來的影響也不盡相同。 對于投資性房地產(chǎn)，主要以成本模型和公允價值計量模型為基礎(chǔ)，根據(jù)目前的現(xiàn)狀， 投資性房地產(chǎn)中主要采用公允價值計量模式， 本文通過對公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的運用以及存在的問題對策分析， 詳細(xì)的闡述了公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的運用。一、在投資性房地產(chǎn)下公允價值計量模式的現(xiàn)狀

4、（一）現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)中存在的計量模式成本計量模式是最基礎(chǔ)的傳統(tǒng)計量模式，適用于物價較為穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境。作為一種資產(chǎn)定價模型， 它具有直觀、可靠性和可驗證性， 能夠反映商品的價值，并有利于資產(chǎn)托管。 但在通貨膨脹的形勢下， 物價變動較大， 貨幣價值存在不確定因素，不利于投資者制定經(jīng)營與投資決策。在投資性房地產(chǎn)中， 企業(yè)可以選擇成本計量模式節(jié)省企業(yè)資本。并且便于企業(yè)實現(xiàn)對公允價值計量模式的轉(zhuǎn)變。公允價值計量模式是指當(dāng)事人所熟悉的資產(chǎn)數(shù)額，或者債務(wù)金額。 要求交易雙方掌握相關(guān)市場信息對稱性。 在房地產(chǎn)投資中， 公允價值計量模型是以房地產(chǎn)市場價值作為衡量房地產(chǎn)市場價值的一種手段。假如房地產(chǎn)價錢在資產(chǎn)

5、負(fù)債表中產(chǎn)生了變更， 那便需要以公允價值計量作為調(diào)節(jié)其賬面價值的基礎(chǔ)性方式。在企業(yè)利潤的調(diào)整中，往往通過公允價值和原賬面價值的差額將投資性房地產(chǎn)納入當(dāng)期損益進行調(diào)整。（二）公允價值計量模式在房地產(chǎn)中的運用隨著經(jīng)濟的發(fā)展，傳統(tǒng)的成本計量模式難以反映投資性房地產(chǎn)企業(yè)真實的資產(chǎn)價值，因此在2006 年，投資性房地產(chǎn)被單獨獨立出來，在原有的成本計量模式下引入了新的計量模式，即公允價值計量模式。雖然在“投資性房地產(chǎn)”的指導(dǎo)方針下，一般使用歷史成本計量模型作為后續(xù)測量。但是，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起， 選擇成本計量模式作為后續(xù)計量的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，已經(jīng)意識到傳統(tǒng)的成本計量模式已經(jīng)不符合社會經(jīng)濟趨勢的

6、發(fā)展，更不適應(yīng)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢。 因為利用歷史成本計量模型來反映房地產(chǎn)投資的資產(chǎn)價值，更為機械化，是一種靜態(tài)反應(yīng)。因此，企業(yè)選用公允價值計量模式。然而，采用公允價值計量模式前提是該企業(yè)能確定有活躍的交易市場并且能合理估算出公允價值。投資性房地產(chǎn)的價值不是計提折舊或攤銷，而是按照當(dāng)下價值入賬， 這不僅僅反映出投資性房地產(chǎn)市場的情況，也影響到了企業(yè)的經(jīng)營成果即利潤。（三）投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式地位根據(jù)投資性房地產(chǎn)上市情況來看，擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的比重在40%-50% ，但是企業(yè)采用公允價值計量模式上市的比重不足10%,由此可知，以成本計量模式上市的投資性房地產(chǎn)仍然處于主導(dǎo)地位。即

7、使如此，但根據(jù)近幾年公司上市情況來看，有明顯轉(zhuǎn)變。 公允價值計量模式上市比重以逐步增加。說明雖然我國公允價值計量模式還處在初級階段，但在投資性房地產(chǎn)中， 其相較于成本計量模式更具有優(yōu)越性。二、投資性房地產(chǎn)中公允價值計量模式存在的問題（一）投資性房地產(chǎn)中選擇何種會計計量模式我國主要的支柱行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)， 因此計量模式的選擇對將會影響該行業(yè)的發(fā)展。進而，對于房地產(chǎn)投資企業(yè)，會計計量模式的選擇至關(guān)重要。然而，在房地產(chǎn)投資會計計量模式一直難以選擇，新企業(yè)準(zhǔn)則規(guī)定在投資性房地產(chǎn)中可采用成本計量模式或公允價值計量模式。而企業(yè)如何選擇會計計量模式則成為一大難點。因為，兩種計量模式各有利弊，對于投資企業(yè)來說

8、，根據(jù)企業(yè)本身現(xiàn)狀發(fā)展的會計計量模式很難進行抉擇。（二）采用公允價值計量模式成本高投資性房地產(chǎn)選擇公允價值計量模式時，公允價值的公允性是投資性房地產(chǎn)商品價格公允判斷的關(guān)鍵。 而公允價值計量要求即公開性和公正性，這就要求在進行商品價格衡定時， 投資性房地產(chǎn)市場環(huán)境必需在競爭的前提下保持公開透明性， 這就要求會計人員能具備超高的職業(yè)判斷能力，來對企業(yè)的公允性進行評估。不過現(xiàn)實是， 在投資性房地產(chǎn)企業(yè)有限的部門資源形勢下，會計人員不能夠合理的進行公允價值的判斷， 因此，投資性企業(yè)則需要引入第三方作為公允價值判斷者，即獨立的評估機構(gòu)。當(dāng)然，價格不菲的評估機構(gòu)費大大的增加了企業(yè)成本。（三）加劇投資性房地

9、產(chǎn)企業(yè)利潤總額的變動，增加企業(yè)賦稅對于投資性房地產(chǎn)企業(yè)， 其決定因素即為房價。 房價的波動幅度對投資性房地產(chǎn)的影響巨大。眾所周知，我國房地產(chǎn)市場隨房價的波動而變化。然而，一直以來房價持續(xù)上升， 炒房的熱度有增不減， 其中房價產(chǎn)生的利得會在公允價值變動損益中反映，由于公允價值計量不再計提折舊、攤銷，因此，投資性房地產(chǎn)企業(yè)利潤波動會隨房價的波動進行變化，其利得差額會使企業(yè)賦稅增加， 隨著企業(yè)賦稅的增加，納稅人納稅資金必然只增不減。（四）影響投資性房地產(chǎn)企業(yè)股利分配政策對于公允價值計量模式， 其相較成本計量模式具有很大差異性。在我國，公允價值計量的引入， 對于投資性房地產(chǎn)企業(yè)是否增添股利分配政策便會

10、成為一大困擾。因為股利分配隨之帶來的是年底分紅問題。如果企業(yè)年底不增加股利分紅這一政策， 那么便會降低投資者投資的熱情，影響企業(yè)投資發(fā)展?fàn)顩r， 不利于企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。 其次，如果年底增加股利分配， 那么股利份額的分配也將成為影響企業(yè)投資發(fā)展的一大因素。 分配額的多少決定了投資性房地產(chǎn)經(jīng)營者投入工作的熱情，進而影響企業(yè)生存環(huán)境狀態(tài)。（五）公允價值計量作為后續(xù)計量存在限制在投資性房地產(chǎn)中需要滿足相應(yīng)條件才能采用公允價值計量模式。其一，具有活躍的交易市場地區(qū)， 如我國大中型城市。 其二，企業(yè)需要獲取同類或類似價格信息來做出合理估計。 同類或類似信息即要求房地產(chǎn)企業(yè)， 地理位置環(huán)境相同、結(jié)構(gòu)類型相似、

11、 狀態(tài)新舊程度相近。 這兩個條件， 很大程度上限制了公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)運用中的發(fā)展。在企業(yè)新會計準(zhǔn)則中， 對于投資性房地產(chǎn)中會計計量模式的轉(zhuǎn)換也存在一定的限制。在一定的條件下， 成本計量模式可以轉(zhuǎn)化為公允價值計量模式，但公允價值計量模式則不能轉(zhuǎn)化為成本計量模式。因此企業(yè)為了謹(jǐn)慎起見， 往往采用成本計量模式。三、完善公允價值計量模式的對策分析(一) 比較不同計量模式做出正確選擇成本計量模式能夠有效的降低企業(yè)會計人員對企業(yè)利潤調(diào)整的可能性。其次，投資性房地產(chǎn)中企業(yè)的信息能夠獲取。在傳統(tǒng)的成本計量模式中， 企業(yè)以實際費用作為計量基礎(chǔ)，通過完整的計量憑證， 反映了真實可靠的會計計量信息。

12、然而，成本計量模式的相關(guān)性和及時性相對匱乏，會忽略企業(yè)未來、現(xiàn)金流和企業(yè)價值，因而不能很好地反映和體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。公允價值計量模式具備公正性和即時性，能有效率的提高企業(yè)會計信息的即時性，能夠真實的反映企業(yè)資產(chǎn)價值并且能夠便于經(jīng)營者了解市場變化形勢，因此，公允價值計量模式有助于管理者做出決策和判斷，便于企業(yè)的發(fā)展。 但企業(yè)采用公允價值計量模式， 會計人員更易操縱企業(yè)利潤。 因此，在這種情況下， 公允價值很容易被上市公司作為提高企業(yè)業(yè)績的工具。易導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金流量減少，不利于企業(yè)的正常運營。因此，規(guī)模較小的投資性房地產(chǎn)企業(yè)，為了保險，節(jié)約資本，變會一直采用成本計量模式作為后續(xù)計量。但是

13、，如果公司資金周轉(zhuǎn)困難，融資壓力大，對資金需求尤為迫切， 并且該企業(yè)對資金的需求量很大，該公司很有可能會選擇公允價值計量模式來加快資金到位的速度，拓寬資金獲取的途徑。（二）房地產(chǎn)企業(yè)自身做到保守計量、降低成本投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價值計量模式要求企業(yè)管理層在確定會計政策以及會計計量模式時考慮各種因素，經(jīng)營者能夠結(jié)合本企業(yè)的實際經(jīng)營情況，運用合理的會計計量方法確定企業(yè)所得。 能夠堅持資本保持理念， 防止資本的侵蝕。并且在維持資本的同時， 能夠增設(shè)相應(yīng)的投資性房地產(chǎn)資源部門，做到保守計量。其次，企業(yè)可以通過聘請高級財務(wù)人員，達(dá)到降低評估機構(gòu)費用支出的目的。與此同時，企業(yè)可以建立專門的評估結(jié)構(gòu)，對

14、投資性房地產(chǎn)企業(yè)進行公允性判斷。（三）國家應(yīng)控制房價，防止利潤操控公允價值計量模式是在公允價值計量下，如果企業(yè)繳納稅款， 則需要調(diào)整當(dāng)前公允價值計量的成本計量。 因此當(dāng)投資性房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本減少時，企業(yè)需要在稅前進行折舊和攤銷。 國家應(yīng)鼓勵投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價值計量模式，在鼓勵的同時， 應(yīng)控制市場房價， 對采取公允價值計量模式的房地產(chǎn)企業(yè)采取降低其一定納稅額措施。 其次，企業(yè)應(yīng)定期對相關(guān)會計人員進行培訓(xùn)，提高會計人員職業(yè)素養(yǎng)，使會計人員能夠堅持操守，秉持誠信原則，不弄虛作假，防止其操控企業(yè)利潤。（四）合理分配股利、提高投資者熱情在投資性房地產(chǎn)環(huán)境下，公允價值計量模式企業(yè)利潤的增加和減少

15、是其會計政策的選擇的表現(xiàn)。 當(dāng)房地產(chǎn)市場價格增長， 企業(yè)便會采用公允價值計量模式上市以此達(dá)到增加企業(yè)利潤的目的。但是，當(dāng)價格下跌時， 企業(yè)選擇公允價值計量模式便會考慮利潤的增減。 利潤的增減直接影響企業(yè)對投資者進行股利分紅。因此，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在年底合理分配股利，帶動投資者積極性，使投資者熱情增加，增強投資者熱情。（五）改變會計準(zhǔn)則導(dǎo)向，降低公允價值計量模式應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)由于我國市場經(jīng)濟發(fā)展滯后， 因此公允價值計量模式條件較嚴(yán)格，國家應(yīng)該修訂會計準(zhǔn)則， 適時的降低上市公司采用公允價值計量模式的門檻，同時，放松一定政策， 鼓勵投資者積極上市。 此外，指引投資性房地產(chǎn)將公允價值計量模式作為主要計量，

16、 對采用公允價值計量模式的公司進行一定的鼓勵，增強企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人信心。不過，國家在降低此門檻的同時，政府要加強管理監(jiān)督，防止部分公司利用漏洞偷稅漏稅，違反一定的會計準(zhǔn)則規(guī)章。四、結(jié)論通過對投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及問題、建議的闡述， 得出以下結(jié)論： 雖然公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)運用中還存在一定的問題，但事實證明， 公允價值計量模式與投資性房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢更吻合。盡管公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的運用還存在一定的問題，如果投資性房地中能解決計量模式的不足之處，并且政府能積極鼓勵投資性房地產(chǎn)選擇公允價值計量模式作為主要后續(xù)計量，帶動房地產(chǎn)計量模式選擇發(fā)展，那么，公允價值計量模式必然會完全取代以傳統(tǒng)的成本作為計量的成本計量模式。因而，從長遠(yuǎn)角度考慮， 公允價值計量模式相比較成本計量模式更加具有優(yōu)越性，更加適合投資性房地產(chǎn)長期的發(fā)展趨勢。參考文獻1 張瑞麗 , 曲曉輝 , 張國華 . 投資性房地產(chǎn)計量模式選擇的動機及影響因素研究來自中國 a股市場的經(jīng)驗證據(jù)j.2014年 12 期2 范玉冰 . 淺談投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式j(luò).經(jīng)濟師， 2013 年 09 期3 王福勝，程富 . 投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式選擇動因?qū)嵶C研究j.財務(wù)與會計 ,2014年 05 期4 田莉杰 . 投資性房地產(chǎn)計量模式比較研究j.財經(jīng)縱橫， 2007 年 06 期5 許璟旻 . 投資性房地