商業(yè)-計(jì)劃書-金恒安

1、）金恒安實(shí)業(yè)大廈商業(yè)計(jì)劃書二 0 一五年十月）目 錄第一章：總論一、建設(shè)項(xiàng)目概況第二章：市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目自身因素分析二、一般供給市場(chǎng)預(yù)測(cè)三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論第三章：項(xiàng)目開發(fā)定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位二、項(xiàng)目消費(fèi)群定位三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位四、項(xiàng)目功能定位五、項(xiàng)目價(jià)格定位第四章：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)特點(diǎn)二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第五章：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排第六章：項(xiàng)目營銷方案策劃一、營銷賣點(diǎn)）二、銷售策略三、項(xiàng)目銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃第七章：項(xiàng)目總投資估算及資金籌措計(jì)劃一、項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃第八章：項(xiàng)目銷售和收入測(cè)算一、項(xiàng)目總銷售收入的確定第九章：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)技

2、術(shù)線路二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論：）第一章：總論一、建設(shè)項(xiàng)目概況1、建設(shè)單位基本情況金恒安實(shí)業(yè)大廈由恒安集團(tuán)旗下全資子公司上海垣安房地產(chǎn)有限公司投資建設(shè)，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售、經(jīng)營性物業(yè)、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)重組等經(jīng)營投資項(xiàng)目。2、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱： 金恒安實(shí)業(yè)大廈項(xiàng)目位于上海金山石化龍勝路與東平路交界處；項(xiàng)目涵蓋大型主題商業(yè)、沿街商鋪和 LOFT(酒店式公寓）等物業(yè)形態(tài)。土地面積為 7393.6 平方米，總建筑面積為 27004 平方米，地上建筑面積為 21404 平方米 ( 其中 :A 樓為 17491 平方米， B 樓為 3913 平方米 ) ；地下建筑面積為 5600 平方米。土地使

3、用權(quán)出讓用途為：商業(yè)用地；出讓年限為 40年。該項(xiàng)目已經(jīng)上海市金山區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)立項(xiàng)，已取得“關(guān)于建造恒安商業(yè)及商務(wù)辦公樓項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的批復(fù)”和“金山區(qū)規(guī)劃、土地管理局關(guān)于恒安商業(yè)及商務(wù)辦公樓工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)”，已完成通過環(huán)境影響評(píng)估，并已取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)規(guī)劃許可證、施工許可證，目前打樁、基坑圍護(hù)已完成，10 月號(hào)已正式挖土開工。）第二章：市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目自身因素分析1、項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析1）區(qū)域環(huán)境分析金山區(qū)處于上海西南門戶，城區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯，南臨杭州灣，北連松江、青浦兩區(qū)，東臨奉賢，西與浙江省平湖、嘉善接壤，是長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心。石化新城更成為金山區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中

4、心。規(guī)劃范圍總用地約57 平方公里，形成“二軸五區(qū)三帶”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。目前金山石化區(qū)域人口預(yù)計(jì)40 萬，其中流動(dòng)人口10 萬人左右。2）區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析金山新城自 1997 年撤縣建區(qū)以后，得到上海市政府的高度重視，發(fā)展速度迅猛，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯。如下：對(duì)接三大機(jī)場(chǎng)：擬建的上海第三機(jī)場(chǎng)所在地（廊下）近在咫尺，聚虹橋機(jī)場(chǎng)、浦東機(jī)場(chǎng)只需 50 分鐘車程。四大港口環(huán)伺：上海港、洋山港、蘆潮港、乍浦港、金山至普陀豪華游輪碼頭。兩大鐵路貫通： 2017 年擬建金山至杭州動(dòng)車站， 毗鄰滬杭高鐵。金山直達(dá)鐵路：金山鐵路（軌交 22 號(hào)線），半小時(shí)一站直達(dá)上海南站。五條高速公路：莘奉金高速公路、亭楓高速公路、滬杭高速公

5、路三國道、嘉金高速公路。規(guī)劃新增南北大動(dòng)脈： 新國道 G228南北交通大動(dòng)脈， 起于遼）寧，止于廣西，上海段全長104 公里，從長江隧橋直達(dá)金山滬甬跨海交通通道：規(guī)劃中的杭州灣新區(qū)到上?？绾ｈF路，南起杭州灣跨海大橋南岸，向北跨越杭州灣口，經(jīng)寧波、嘉興、上海海域，在上海金山登陸。3）配套優(yōu)勢(shì)分析目前金山新城是金山區(qū)政府所在地，新城區(qū)內(nèi)行政、商業(yè)、人口、教育等匯聚，人口近40 萬，軌交 22 號(hào)線由市區(qū)直達(dá)金山，配套齊全。如下：政治、行政配套：多達(dá) 27 家行政辦公機(jī)構(gòu)如區(qū)政府、法院、財(cái)稅大樓等匯聚交通配套：高速路網(wǎng)、軌道交通 22 號(hào)線、完善的公共交通系統(tǒng)、港口、大橋及未來的機(jī)場(chǎng)、動(dòng)車站，構(gòu)筑無

6、與倫比的海陸空交通體系。教育配套：金山新城內(nèi)， 21 所幼兒園、 17 所小學(xué)， 1 所市級(jí)重點(diǎn)高中華師大三附中，完美滿足 3-18 歲全齡教育所需 。產(chǎn)業(yè)配套：金山二工業(yè)區(qū)、 金山工業(yè)區(qū)、中國金山石化等 300 多家知名企業(yè)，年產(chǎn)值過千億 經(jīng)濟(jì)中心。商業(yè)配套：萬達(dá)、紅星、易家等大牌開發(fā)商前景共識(shí)，構(gòu)建商貿(mào)大平臺(tái)。旅游配套：金山城市沙灘國家4A 級(jí)旅游景區(qū)， 上海第一個(gè)濱海 4A 景區(qū)，年客流量達(dá) 200 萬人次，據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2014 年 7 月中下旬以來，金山城市沙灘日均接待游客 1.5 萬人次，雙休日最高客）流達(dá) 4.5 萬人次。生活配套：郵政局、工商銀行、中國移動(dòng)、中國電信。二、一般供給市

7、場(chǎng)預(yù)測(cè)2015 年度，金山石化地區(qū)商品住宅整體供求基本平衡，新開樓盤稀少，集中在新城區(qū)，住宅均價(jià)為 10600 元左右，近期月度成交均價(jià)有所回升。石化地區(qū)當(dāng)前無酒店式公寓在建項(xiàng)目，已開發(fā)項(xiàng)目有金山萬達(dá)廣場(chǎng)、晶瓏儷榭等項(xiàng)目，單套面積50-60m2, 單價(jià) 11000-12000 左右。三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論在嚴(yán)控商務(wù)樓成本的基礎(chǔ)上，充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)及配套優(yōu)勢(shì)，制定有競爭力的價(jià)格，提供專業(yè)酒店管理服務(wù)，為客戶提供固定收益回報(bào)保障，實(shí)現(xiàn)性價(jià)比的最優(yōu)化，項(xiàng)目應(yīng)能取得良好收益，建設(shè)投資可迅速回收。第三章：項(xiàng)目開發(fā)定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位金山區(qū)近年來發(fā)展迅速，2014 年度工業(yè)產(chǎn)值已近千億元，如金山第二化工

8、區(qū)、上海杭州灣北岸電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)落戶企業(yè)眾多，且多為高新技術(shù)企業(yè)，高素質(zhì)科研管理人才眾多，對(duì)高品質(zhì)居住服務(wù)有相當(dāng)需求。金山城市沙灘是國家4A級(jí)旅游景區(qū)，也是上海第一個(gè)濱海4A 景）區(qū)。上海金山城市沙灘由保灘工程、人工沙灘、濱海景觀長廊、濱海商業(yè)街、沙灘排球場(chǎng)館以及水上三輪車、水上步行球、摩托快艇等水上游樂項(xiàng)目組成。 在這里還舉辦了系列盛事， 如“世界沙灘排球賽” 、“風(fēng) ?夏音樂季”、 ELITE 世界精英模特大賽、歡樂周末行等，已成為金山海岸線響亮的名片。年客流量已近 300 萬人次，多為家庭游、親子游，有著龐大、多層次的的旅游住宿、休閑消費(fèi)需求。上海是國際金融大都市， 多年來人口持續(xù)

9、增長， 吸引了全國乃至世界各地人才來滬發(fā)展，房產(chǎn)、土地具有稀缺性。居民資金實(shí)力在全國處于高位， 投資欲望強(qiáng)烈， 高性價(jià)比的有良好穩(wěn)定的投資項(xiàng)目向受熱捧。因此，本項(xiàng)目定位為： 金山區(qū)唯一的以個(gè)性化商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店為核心的商業(yè)綜合體 （集旅游、購物、美食、居住為一體） 。二、項(xiàng)目消費(fèi)群定位1、地產(chǎn)投資客戶此部分客戶專注于房地產(chǎn)房屋投資，屬于專業(yè)投資型客戶， 此類型客戶購買量大，注重于長遠(yuǎn)的回報(bào)；2、周邊企事業(yè)單位及其外來的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員周邊企業(yè)為留住人才， 需要為人才提供具高性價(jià)比、 居住舒適、服務(wù)周全的生活環(huán)境，酒店式公寓可滿足他們的要求。3、居家自住者帶有廚房、衛(wèi)生間甚至陽臺(tái)，居住

10、功能齊全的酒店式公寓也可用）于家庭居住， 但部分公用事業(yè)費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)較高，部分人會(huì)作為純粹居家之用。三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目中的酒店式公寓建筑面積主要在5060 M2，同時(shí)盡可能打造立體錯(cuò)層空間，即增加層高、復(fù)式布局，成倍擴(kuò)展實(shí)際可用面積。這種戶型實(shí)用性強(qiáng)， 總價(jià)適中，可以在有限的空間拓展出多室多廳的功能格局，對(duì)消費(fèi)者具有很大的吸引力。商鋪主要為酒店式公寓住客及項(xiàng)目周邊居民服務(wù)配套，所提供包括中型超市、 健身房、餐廳、KTV 、網(wǎng)吧、咖啡廳、影院等商業(yè)服務(wù)。四、項(xiàng)目功能定位為消費(fèi)者提供“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。酒店式公寓由專門的酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理， 既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨

11、時(shí)住宅”。主要特點(diǎn)在于：其一，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。其二，配有全套的家具電器。同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。提供的商業(yè)服務(wù)則更為周到，如包括購物、餐飲、娛樂、洗理、健身、商務(wù)辦公服務(wù)等。五、項(xiàng)目價(jià)格定位由于本項(xiàng)目核心是打造酒店式公寓，終極目的是實(shí)現(xiàn)銷售， 而銷售價(jià)格至關(guān)重要。 真正購買本項(xiàng)目的主要客戶應(yīng)該為投資客。針對(duì)這）些投資客，穩(wěn)定的收益回報(bào)是其投資的保障和前提，如何給他們投資信心，除準(zhǔn)確的定位和宣傳外， 更要依托市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格定位。 在

12、這里，我們的銷售價(jià)格定位將充分考慮區(qū)域住宅市場(chǎng)價(jià)格、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)價(jià)格、酒店市場(chǎng)價(jià)格，酒店式公寓并附加三年固定投資回報(bào)率5%以上保障， 10 年無憂托管經(jīng)營以促進(jìn)項(xiàng)目銷售。第四章：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)特點(diǎn)1、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想項(xiàng)目中的酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用" 和“投資 " 兩大功效。是一種既吸收了星級(jí)酒店較好的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅、寫字樓的某些特點(diǎn)；既可居住，又可辦公的綜合性很強(qiáng)的物業(yè)。與普通住宅樓比較起來，其結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)均有所不同。配套齊全、高檔，能為住房提供星級(jí)酒店式的生活環(huán)境和物

13、業(yè)管理。2、設(shè)計(jì)理念“酒店式的服務(wù)， 公寓式的管理”。 消費(fèi)者選擇酒店式公寓最大的特點(diǎn)就是自由方便，性價(jià)比高，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)。3、設(shè)計(jì)特點(diǎn)項(xiàng)目中的酒店式公寓定位為具有一定居住功能的辦公、商業(yè)建筑，外觀為公共建筑形式，其次，酒店式公寓面積受到一定限制；再）次，酒店式公寓設(shè)計(jì)上不受普通住宅設(shè)計(jì)規(guī)范束縛。建筑設(shè)計(jì)以中小戶型為主。戶型設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)其功能的多樣性和靈活性，房型布局應(yīng)緊湊， 充分利用室內(nèi)空間布置功能， 減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的公攤。物業(yè)方面物業(yè)不僅包括傳統(tǒng)酒店的酒店式服務(wù)和管理模式， 還具備完善的商務(wù)辦公環(huán)境。能提供清潔、送餐、代購物等類似于酒店式的貼身服務(wù)，商

14、務(wù)式功能滿足現(xiàn)代化智能辦公的商務(wù)性需求。硬件配套設(shè)施，配置娛樂休閑及商務(wù)性配套如：酒吧、咖啡、健身房、 KTV、洗衣房、商務(wù)中心等。與傳統(tǒng)酒店相比擁有更多、更安全的生活、辦公配套功能。二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表名稱指標(biāo)總用地面積7393.6m2凈用地面積27393.6m總建筑面積227004m其計(jì)入容積率總建筑面積221404m中其中酒店式公寓11466.7m2）商業(yè)4337.4m2配套商業(yè)、辦公5599.9m2地下室面積 （不計(jì)入容積率）25600m總戶數(shù)293總車位數(shù)211容積率2.374建筑密度33.47%綠地率21%第五章：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排項(xiàng)目建設(shè)

15、經(jīng)營期進(jìn)度表）完成整個(gè)項(xiàng)目投建設(shè)經(jīng)營期時(shí)間主要工作內(nèi)容資的比例前期準(zhǔn)備工作12015.3-2015.7主體建筑基礎(chǔ)工程主體建筑工程地下部分22015.8-2015.9施工完成32015.9-2015.10主體建筑工程 1-5層主體建筑部分工程6-10 層42015.10-2015.11主體建筑部分工程11-15 層52015.12-2016.2主體建筑工程結(jié)構(gòu)封頂62016.3正式對(duì)外銷售）第六章項(xiàng)目營銷策劃方案一、營銷賣點(diǎn)一、 地段優(yōu)越：地處上海金山石化城區(qū)中心位置，距4A 級(jí)景區(qū) -上海金山城市沙灘僅兩公里，客流量大，具有升值潛力。二、 打造吃、喝、玩、樂、住為一體的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。三、

16、項(xiàng)目公司自持部分商業(yè)，信心保障：統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營、共贏財(cái)富。四、 新穎獨(dú)特的酒店式公寓， 舒適自由的自我空間， 任意支配精致生活的每一分鐘，成為時(shí)尚人士的首選。對(duì)于投資者來說，新型的居住模式，象征著大的市場(chǎng)潛力。五、 知名酒店管理公司進(jìn)駐， 提供個(gè)性化的完美酒店服務(wù)，全情關(guān)注生活的每一個(gè)細(xì)節(jié)。如非自住，還可提供代租服務(wù)。六、 開放式電商孵化基地， 結(jié)合二工業(yè)區(qū)成為青年創(chuàng)業(yè)基地，擁有大未來的互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營方式，做到線上線下體驗(yàn)的經(jīng)營模式。七、投資回報(bào)穩(wěn)定可靠，由上海垣安房地產(chǎn)有限公司對(duì)酒店式公寓投資者承諾三年固定投資回報(bào)率5%以上保障， 10 年無憂托管經(jīng)營。投資分析：一、單套總價(jià)僅 50 萬左右

17、，投資門檻低，風(fēng)險(xiǎn)小，靈活性大，容易實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)置業(yè)；二、小戶型出租空間大，可以作居住用，也可以作辦公房、酒店用房；三、通過復(fù)式裝修，使用面積可增加一半以上，花費(fèi)較低的價(jià)格卻能享受高價(jià)房的功能；四、總價(jià)低，首付款與每月還貸款壓力??；五、 入住方便，功能齊全，生活配套完善，提供酒店式物業(yè)管理滿足了現(xiàn)代人對(duì)日常生活方便、快捷的需求；）六、位于區(qū)域中心，工作休閑便利。二、 營銷策略 :1. 實(shí)行 VIP 會(huì)員制度，整理詳實(shí)的客戶檔案。2. 針對(duì)目標(biāo)客戶定點(diǎn)發(fā)放宣傳資料，宣傳品牌價(jià)值，樓盤的優(yōu)勢(shì)，投資的經(jīng)濟(jì)利益。3. 加強(qiáng)和酒店管理公司、 各工業(yè)園區(qū)的合作， 發(fā)揮“金恒安實(shí)業(yè)大廈”建筑綜合體投資方的整體優(yōu)

18、勢(shì)。4. 實(shí)行會(huì)員推薦服務(wù)， 對(duì)于推薦朋友來看房買房的客戶予以一定優(yōu)惠或者促銷措施。5. 建立專屬網(wǎng)站，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)、微信宣傳。6. 強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，對(duì)于買房者可以參與房間裝璜設(shè)計(jì)。三、項(xiàng)目銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃項(xiàng)目各建設(shè)經(jīng)營期銷售比例表。經(jīng)營期銷售比例（ %）銷售金額（萬元）2016 年 3-6 月60132002016 年 7-9 月2044002016 年 10-12 月153300）合計(jì)20900說明：按自持 10%，實(shí)際銷售 90%，銷售總額 22000 萬元，銷售完成率 95%計(jì)算。第七章：項(xiàng)目總投資估算及資金籌措計(jì)劃1、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑類型構(gòu)成表類型面積（）商鋪4337.4酒店式公寓1

19、1466.7會(huì)所及辦公用房5599.9地下層56002、項(xiàng)目開發(fā)成本估算,1 ）前期工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1242可行性研究費(fèi)/433招投標(biāo)費(fèi)6）4地質(zhì)、水文勘察費(fèi)/85三通一平費(fèi)/106綜合(報(bào)建)費(fèi)158合計(jì)3492）建安工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)表類型面積（）單方造價(jià) ( 元/ )投資總額（萬元）小高層住宅11466.733003784.01商鋪及辦公用房9937.333503328.99地下室560043532437.68合計(jì)9550.68 萬元3）不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)：取以上12 項(xiàng)之和的 2%，計(jì) 197.99 萬元。8）開發(fā)成本開

20、發(fā)成本：以上13 項(xiàng)合計(jì)，計(jì) 10097.67 萬元。3、項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算1）管理費(fèi)用管理費(fèi)用：取開發(fā)成本的2%。，計(jì) 201.95 萬元2）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用估算表）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入× 1%2202銷售代理費(fèi)銷售收入× 3%6603其他銷售費(fèi)用銷售收入× 0.5%110合計(jì) 9904、總成本費(fèi)用匯總表注：土地以實(shí)際拿地成本1256 萬元，計(jì) 113.25 萬元 / 畝，當(dāng)前金山商業(yè)用地市場(chǎng)價(jià) 600 萬/ 畝第銷售算成本項(xiàng)目總額（萬元）1、開發(fā)成本 11353.67（1）土地成本 1256（2）前期工程費(fèi) 349（3）建安

21、工程費(fèi) 9550.68（4）不可預(yù)見費(fèi) 197.992、開發(fā)費(fèi)用 1691.95（1）管理費(fèi)用 201.95（2）銷售費(fèi)用 990（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 5003、合計(jì) 13045.62八章：項(xiàng)目和收入測(cè)）銷售總收入預(yù)測(cè)表 :說明：自持 10%部分雖不對(duì)外銷售，但同樣應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)作價(jià)區(qū)域項(xiàng)目樓層可銷售面積建議銷售單價(jià)銷售收入（萬（）（元/ ）元）商鋪1 層1278.2200002556.40A 區(qū)商鋪2 層1632.5180002938.50商務(wù)及辦公3-5 層3246.1100003246.10LOFT615 層11466.7875010033.36商鋪1 層642.1200001284.20B 區(qū)商鋪2 層784.6150001176.90商務(wù)及辦公3-5 層2353.8100002353.80合計(jì)23589.26地下車位地下56001000560.00總計(jì)24149.26第九章：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、稅金計(jì)算本項(xiàng)目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一