商務(wù)酒店投資可行性分析報(bào)告

1、商務(wù)酒店投資可行性分析報(bào)告一、項(xiàng)目基本建設(shè)情況商務(wù)酒店位于 xx 市宏遠(yuǎn)市場(chǎng)西側(cè)， 建設(shè)路宏遠(yuǎn)市場(chǎng)紅 場(chǎng)南側(cè)，距離建設(shè)路約30m。主體建筑高7層（含地下一層），建筑面積約6223 川。一至三層每層938川，四至六層每層803川，地下室1000川，外圍北側(cè)停 車場(chǎng)約500川，南側(cè)停車場(chǎng)長(zhǎng)45m*寬6m = 270川。地下室擬做停車場(chǎng)；一層、 二層擬做餐飲使用；三層至六層共有房間72間，每間面積約32 m2 （含衛(wèi)生間）。 現(xiàn)土建施工已基本結(jié)束。 另外，酒店東側(cè)與路相鄰有一幢三層樓的第三層準(zhǔn)備同 時(shí)出租，面積為630 m,可做為寫字間出租，也可為酒店配套使用。二、配套工程實(shí)施情況1 、水、電、排污

2、市政配套，已施工到位，待入戶施工。2、地溫空調(diào)水井正在施工，合同價(jià)為 109萬，費(fèi)用擬由承租方承擔(dān)。3、消防設(shè)施合同已簽，合同價(jià)包驗(yàn)收合格為 59萬，費(fèi)用擬由承租方承擔(dān)。4、裝修設(shè)計(jì)已初步完成，設(shè)計(jì)費(fèi) 21 萬，費(fèi)用由出租方承擔(dān)（已付 19萬）。 承租方可無償使用。5、電梯預(yù)計(jì) 20 萬。費(fèi)用擬由承租方承擔(dān)。6、暖氣接口費(fèi)每平方50元6223 m2 = 31.1150萬元。費(fèi)用擬由承租方承擔(dān)。7、天然氣接口費(fèi) 2 萬元。費(fèi)用擬由承租方承擔(dān)。三、周邊市場(chǎng)調(diào)查該項(xiàng)目地處 xx 市宏遠(yuǎn)小商品批發(fā)市場(chǎng)中，靠近建設(shè)路東段， 毗鄰家電市場(chǎng)； 周邊行政單位多為陜縣政府的二級(jí)或三級(jí)機(jī)構(gòu)， 有公路局、 供銷 社

3、、陜高、醫(yī)院等單位。市級(jí)單位有市供銷社、三中、物資公司等單位。效益好 的企事業(yè)單位很少，整體消費(fèi)水平較低。周邊較好的酒店有國(guó)風(fēng)會(huì)館（客房 98 間，現(xiàn)出租率 60%，平均房?jī)r(jià) 140元左右），美華商務(wù)酒店（客房 77間，現(xiàn)出 租率 70%，平均房?jī)r(jià) 130元左右） 。周邊商鋪出租情況，建設(shè)路臨街紅場(chǎng)一層 35元m,項(xiàng)目地東側(cè)三層樓一層 35元m。四、 投資可行性分析酒店建筑主體出租價(jià)為 12元m （含地下室），東側(cè)商鋪樓 三層出租價(jià)擬定為20元m （有希望談到12元m）°出租年限為10年，有希望 談到 12 年。1、項(xiàng)目投資明細(xì)及預(yù)計(jì)費(fèi)用地溫空調(diào) 109萬（含空氣源熱泵系統(tǒng)） ；消防

4、系統(tǒng) 59 萬；電 梯 20 萬；三樓至六樓客房裝修72間X32卅間>500元間二115.2萬元；公共部分裝修1043 m2 >250元卅=26.075萬元；物品配置16800元間 燈2間=120.96萬元；燃?xì)饨尤腴_口費(fèi) 2 萬元及內(nèi)部管路暖氣接入開口費(fèi) 31.1150萬元及內(nèi)部管路以上費(fèi)用合計(jì)為 450.235萬元（不含暖氣和燃?xì)猓?2、投資回報(bào)分析若以 450.235做為總投資， 預(yù)計(jì)三年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為 35%，做以下分 析：預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為 450.235萬元 七 年=150.0783萬元£5% = 428.7951萬元 預(yù)計(jì)100%出租率、平均房?jī)r(jià)： 42

5、8.7951萬元T2個(gè)月=35.7329萬元十（72間 X30天）=165.43元此房?jī)r(jià)與周邊市場(chǎng)結(jié)合，房?jī)r(jià)過高，不可取。若以 450.235做為總投資， 預(yù)計(jì)三年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為 40%，做以下分 析：預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為 450.235萬元七 年=150.0783萬元 詔0% = 375.1957萬元 預(yù)計(jì)100%出租率、平均房?jī)r(jià)： 375.1957萬元T2個(gè)月=31.2663萬元十（72間 X30天）=144.75元此房?jī)r(jià)與周邊市場(chǎng)結(jié)合，房?jī)r(jià)過高，不可取。若以 450.235做為總投資， 預(yù)計(jì)三年回本， 預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為 45%，做以下分 析：預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為 450.235萬元七 年=1

6、50.0783萬元 詔5% = 333.5073萬元 預(yù)計(jì)100%出租率、平均房?jī)r(jià)： 333.5073萬元T2個(gè)月=27.7923萬元十（72間 X30天）=128.67元預(yù)計(jì)95%-75%出租率、平均房?jī)r(jià)： 27.7923萬元十（72 間 X30 天 X95%）= 135.44 元 90% ）= 137.86 元 85% ）= 145.97元 80%） =160.23元135元-138元左右的平均房?jī)r(jià)市場(chǎng)較容易接受，但90%-95%的年 平均出租率經(jīng)營(yíng)壓力較大。若以 450.235做為總投資， 預(yù)計(jì)四年回本， 預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為 35%，做以下分 析：預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為 450.235萬元 詔 年

7、=112.5588萬元£5% = 321.5964萬元 預(yù)計(jì)100%出租率、平均房?jī)r(jià)： 321.5964萬元T2個(gè)月=26.7997萬元十（72間 X30天）=124元預(yù)計(jì)95%-75%出租率、平均房?jī)r(jià)：26.7997萬元-（72間X30 天 >95%） = 130.6 元 90%） = 137.86 元 85%） = 145.97 元 80%） = 155.09 元 135元左右的平均房?jī)r(jià)市場(chǎng)較容易接受， 但 90%-95%的年平均出租率經(jīng)營(yíng) 壓力較大。若以 450.235做為總投資， 預(yù)計(jì)四年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為 40%，做以下分 析：預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為 450.235萬元詔

8、 年=112.5588萬元 豈0% =281.397萬元 預(yù)計(jì)100%出租率、平均房?jī)r(jià)：281.397萬元?jiǎng)?個(gè)月=23.4497萬元（72間X30 天）=108.56元預(yù)計(jì)95%-80%出租率、平均房?jī)r(jià)：23. 4497萬元十（72間X30 天刈5%） = 114.28元 90%） = 120.62 元 85%） = 127.72 元 80%） = 135.70 元 135 元左右的平均房?jī)r(jià)，市場(chǎng)接受困難不大； 80%的年平均出租率通過經(jīng)營(yíng) 應(yīng)該可以達(dá)到。3、經(jīng)營(yíng)成本、費(fèi)用分析從經(jīng)營(yíng)角度，在保證服務(wù)品質(zhì)的前提下，核算固定成本 費(fèi)用，核算經(jīng)營(yíng)盈虧平衡點(diǎn)，再結(jié)合市場(chǎng)接受的平均房?jī)r(jià)，核算投資回報(bào)。

9、總租金為6223川X2元卅=74676元月X2個(gè)月=90萬元若將一層按40元/ 卅，二層按20元血出租，可得收益為 938 m2 X? （30元血12元tf）= 33768 元月酒店實(shí)際房租 74676元月一33768元月=40908元月 詔3479.41元m人工費(fèi)用： 店長(zhǎng) 1 人 2500 元 月領(lǐng)班 2 人 X 1200 元 月= 2400 元 月前臺(tái) 4 人 X1000元月=4000元月客房9人 X950元月=8550元 月公衛(wèi)2人 X950元 月=1900元月工程2人 X1200元月=2400元月保安3人 X1000元月=3000 元 月合計(jì) 23人 24750元 月水電費(fèi) 30000元 月物耗、一次用品、洗滌費(fèi)15000元月管理費(fèi)用 5000元 月 以上合計(jì)