中海外集團內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項目銷售價格系數(shù)制定指引

1、中國海外集團地房地產(chǎn)商品住宅項目銷售價格系數(shù)制定指引（試行）編制時間：二零零二年四月目錄第一章總則··········································

2、;·····1第二章適用圍···········································

3、3;···2第三章制定住宅銷售價格的過程· ································3第四章住宅銷售價格系數(shù)的制定原則· ·······

4、·····················4第五章住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分· ·························

5、;·5第六章定價信息的調(diào)研與分析· ··································9第七章住宅銷售價格計算公式的擬定· ·······&#

6、183;···················12表一：不同住宅小區(qū)規(guī)劃布局系數(shù)評分表表二：不同別墅樓型規(guī)劃布局總體均價計算公式表表三：不同住宅小區(qū)規(guī)劃布局總體均價計算公式表第八章其它···················

7、;·······························28附件：某項目銷售價格系數(shù)專題報告提綱及附件附表一：某項目樓型價格試算匯總表附表二：某項目住宅銷售價格平面系數(shù)評估標準表附表三：某項目住宅銷售價格垂直系數(shù)評估標準表附表四：某住宅項目××棟價格試算表案例一

8、：某住宅項目銷售價格系數(shù)專題報告案例二：某別墅項目銷售價格系數(shù)專題報告第一章總則第1條在房地產(chǎn)市場中，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)銷售價格是決定公司市場份額和盈利率的最重要因素之一；對購買者而言，房地產(chǎn)銷售價格是置業(yè)者作出選擇的主要決定因素；對市場營銷而言，房地產(chǎn)銷售價格是決定預(yù)期銷售收入的最關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)銷售價格也是營銷組合中最靈活的因素，它與住宅產(chǎn)品的特征不同，它隨著市場供求關(guān)系的變化而迅速變化。制定產(chǎn)品銷售價格是發(fā)展商實現(xiàn)利潤的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是發(fā)展商操縱市場的有效手段和強有力的經(jīng)濟杠桿。在制定價格中，如何依據(jù)市場變化及時、準確地加以修改或調(diào)整，如何同營銷組合中的其它部分相結(jié)合，如何作為市場定

9、位戰(zhàn)略中的重要在因素加以運用，這已經(jīng)成為了我們工作中面臨的一個主要課題。住宅單位銷售價格制定是否合理直接取決于銷售價格系數(shù)，而影響銷售價格系數(shù)的因素又非常之多、且非常復(fù)雜。本地房地產(chǎn)商品住宅項目銷售價格系數(shù)制定指引（以下簡稱“指引” ）旨在建立一個技術(shù)交流平臺，指引各地區(qū)營銷決策小組在銷售價格系數(shù)制定過程中對各種影響因素進行系統(tǒng)、縝密的分析。第2條編制本指引的重要性。住宅產(chǎn)品最重要的一個特征是位置的固定性和不可移動性，雖然某些住宅產(chǎn)品在朝向、樓型、房型及自然地理位置等方面可能有類似的方面，但是它們在景觀、安靜度及使用功能等方面肯定有諸多的差異。歸納的說，就是不同的住宅產(chǎn)品都具有不同的性能。那么

10、，如何使住宅產(chǎn)品性能與其銷售價格相匹配、如何制定合理的銷售價格、如何使每個住宅產(chǎn)品性價比都趨于合理、如何使住宅產(chǎn)品銷售速度合理化，這一切都可以在其它相關(guān)專業(yè)的共同努力下，有望通過制定合理的銷售價格系數(shù)來實現(xiàn)。第3條編制本指引的意義。由于各地區(qū)公司在制定住宅產(chǎn)品銷售價格中對銷售價格系數(shù)的制定、價格系數(shù)權(quán)重的確定、價格計算公式的選定等方面都各有所長，并取得了較好的銷售業(yè)績。但在銷售價格制定過程中，還存在一些不足之處，缺乏規(guī)性、統(tǒng)一性和科學(xué)性，時有住宅產(chǎn)品的性價比結(jié)構(gòu)不是十分合理，去化速度無法達到預(yù)期目的之現(xiàn)象。因此十分有必要對銷售價格系數(shù)制定工作進行規(guī)化，使制定工作達到操作科學(xué)化。故對制定住宅銷售

11、價格系數(shù)的方法、經(jīng)驗、思路進行歸納、分析、整理和完善，并在此基礎(chǔ)上編制本指引，以便今后對各地區(qū)公司住宅產(chǎn)品銷售價格系數(shù)制定起到指引作用，實現(xiàn)各地區(qū)公司之間先進經(jīng)驗、方法交流之意義。第4條編制本指引的目的。編制本指引的目的是提供一個技術(shù)交流平臺，以便在制定銷售價格過程中，實現(xiàn)集團和地區(qū)公司兩級營銷管理執(zhí)行機構(gòu)的溝通、交流和互動，通過上下的共同努力使住宅產(chǎn)品銷售價格系數(shù)的制定更加趨于快捷、合理。第5條本指引的宏觀指導(dǎo)性。不同的項目，由于其所處的區(qū)域不同，住宅產(chǎn)品的特征不同，因此其項目的個性也不相同。在住宅產(chǎn)品開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計過程中把握住宅單位的均好性，通過制定合理的銷售價格系數(shù)，將不同的住宅單位產(chǎn)品

12、功能及性能進行量化，確定其銷售價格，才能使住宅產(chǎn)品達到性價比的同一性和均勻度，實現(xiàn)銷售速度的均勻性。地區(qū)公司在使用本指引時，應(yīng)因地制宜、因時制宜、因項目制宜，有機地結(jié)合本指引的宏觀指導(dǎo)性，制定出合理的銷售價格系數(shù)，避免對本指引的過度依賴。第6條集團國地產(chǎn)營銷決策委員會擁有本指引的解釋和修改權(quán)，各地區(qū)營銷決策小組和執(zhí)行機構(gòu)在實際運用本指引時如發(fā)現(xiàn)有任何不足或需要補充之處，請及時以書面形式向集團國地產(chǎn)營銷決策委員會反映。第7條本指引所描述的“價格”及“銷售價格” ，在一般情況下，是指整個項目中住宅的按揭貸款方式預(yù)期實收價格。第二章適用圍第8條本指引適用于集團公司所有在地投資發(fā)展的房地產(chǎn)住宅項目，凡

13、中海占大股、合資及合作項目，均可參照本指引制定銷售價格系數(shù)。第9條本指引僅限于住宅項目，商場、寫字樓等非住宅項目均不在本指引的研究圍之。住宅項目一般由別墅類、多層、小高層或高層住宅組成，各種樓型遵循總體規(guī)劃布局分布于住宅小區(qū)。第10條所謂別墅類包括獨棟別墅、雙拼別墅、排屋（Townhouse）和花園洋房；多層是指樓層數(shù)在七層以下的住宅，有的可能配備電梯；小高層是指樓層數(shù)在八至十二層之間，配備電梯的住宅；高層是指樓層數(shù)在十三層以上，配備電梯的住宅。第11條住宅小區(qū)總體規(guī)劃布局形式分類（樓型分類）如下：別墅類布置；多層布置；小高層布置；高層布置；別墅類、多層混合布置；別墅類、小高層混合布置；別墅類

14、、高層混合布置；別墅類、多層、小高層混合布置；別墅類、小高層、高層混合布置；多層、小高層混合布置；多層、高層混合布置；多層、小高層、高層混合布置；小高層、高層混合布置；別墅類、多層、小高層、高層混合布置；其它住宅樓型布置形式。第三章制定住宅銷售價格的過程第12條定價信息的調(diào)研和分析。定價信息調(diào)研要求對住宅銷售價格相關(guān)的市場信息及項目自身特征進行系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，只有通過定價信息調(diào)查，才能了解置業(yè)者需要什么樣的住房、需要多少面積的住房、對住宅小區(qū)外環(huán)境的要求、對地理位置的要求等等；了解項目自身的規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、建筑設(shè)計等等產(chǎn)品特征，進而制定住宅產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策

15、略、促銷策略等。在這一過程中，需要調(diào)查并分析影響住宅銷售價格的主要因素，定價信息調(diào)研的主要容會在本指引第六章詳細闡述。第13條確定項目總體均價及分期均價。確定項目總體均價是房地產(chǎn)營銷過程的核心和關(guān)鍵性工作，它決定了項目經(jīng)營利潤的高低，反映了開發(fā)商的經(jīng)營理念，一切銷售價格制定過程均以此為主軸。確定總體均價時，要在考慮外部因素及定價信息的基礎(chǔ)上，洞察目標客戶的價值取向，衡量目標客戶的銷售價格接受能力。有的項目規(guī)模較大，可能會分期進行開發(fā)，這就需要在總體均價確定后，根據(jù)各期地塊之間的相對位置關(guān)系、發(fā)展規(guī)劃、地塊狀況及公司的營銷策略等因素，在總體均價的基礎(chǔ)上確定各個分期的均價。但是，住宅項目不論如何定

16、價，最后都必須符合市場需求規(guī)律，接受市場的最后檢驗，房地產(chǎn)定價的方法很多，在此就不再逐一列舉。第14條制定銷售價格系數(shù)、確定價格系數(shù)權(quán)重。制定銷售價格系數(shù)時主要考慮住宅產(chǎn)品個性特征對住宅單位單價的影響因素，例如朝向、景觀、安靜度、房型、樓型、樓層等等；確定權(quán)重則要考慮住宅產(chǎn)品各因素對住宅單位單價的影響程度，由于住宅項目部和外部因素的差異，購買者對住宅的樓型、朝向、景觀、噪音、樓層、房型等的重視和喜好程度不盡相同，故而價格系數(shù)權(quán)重也不同，權(quán)重分值（比例）不同，將直接導(dǎo)致每一住宅單位的積分不同。第15條評分、制定計價參數(shù)及單價。由于每一地區(qū)公司在評分和制定計價參數(shù)及單價時的方法不盡相同，而且各有特

17、色、各有所長，本指引就不作細致論述。根據(jù)這些系數(shù)來確定住宅的計價參數(shù)及價格系數(shù)權(quán)重，并試算出每一套單位的銷售價格。這種價格計算方法對住宅單位的相關(guān)指標及權(quán)重系數(shù)進行了較為客觀的評估，因而能夠比較準確地反映出每一住宅單位合理、科學(xué)的價格及各住宅單位之間地相互價格關(guān)系。第四章住宅銷售價格系數(shù)的制定原則第16條市場導(dǎo)向原則。在制定住宅銷售價格系數(shù)時，需要深入開展定價信息調(diào)研，仔細分析市場及反饋信息，注重收集市場同區(qū)域、同系列、同檔次住宅項目的銷售價格、目標客戶群、核心競爭對手及項目其它指標等相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，充分考慮周邊及相關(guān)地區(qū)居民的生活習(xí)慣，結(jié)合項目的建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)施等自身的優(yōu)劣

18、勢，制定出合理的系數(shù)指標。第17條住宅單位性價比分布均好性原則。住宅單位的性能與其銷售價格之間存在著相輔相成的關(guān)系，性能好的住宅單位，其銷售價格也相對較高，反之亦然。在制定銷售價格系數(shù)過程中，需要仔細研究項目特點及每一套單位的特性等信息，并通過制定合理的銷售價格系數(shù)、價格系數(shù)權(quán)重及評分，使住宅單位的性能與其市場價值匹配，項目整體性價比分布均好，在保證總體均價的基礎(chǔ)上，使性能不同的住宅產(chǎn)品基本上達到相同的、合理的銷售速度。第18條權(quán)重合理性原則。 在制定價格過程中， 確定價格系數(shù)權(quán)重是非常關(guān)鍵的工作。權(quán)重不僅反映了各項系數(shù)分值之間的比例關(guān)系，而且反映了各項系數(shù)在整個評分體系中的比例關(guān)系，這種比例

19、關(guān)系直接影響到住宅單位系數(shù)總分值的高低，進而影響到住宅單價。原則上，可以通過多種渠道獲得確定權(quán)重的信息：一是通過市場調(diào)查，獲得市場在售項目的銷售信息；二是以市場調(diào)查獲得的客戶反饋信息；三是組織公司有關(guān)人員對本項目進行權(quán)重評估，獲得的部反饋信息和外部專家權(quán)重評估的反饋信息等方法。通過對反饋信息的分析，預(yù)期市場（客戶）對項目各個方面（如景觀、噪音、朝向、戶型、樓型等）的喜好程度和關(guān)心程度，并據(jù)此制定出較為合理的價格系數(shù)權(quán)重。第19條產(chǎn)品性能差異化原則。住宅由于面積、朝向、視野、景觀、樓層等因素的不同，業(yè)主對住宅樓型的喜好程度也不同，其產(chǎn)品性能亦不同。在系數(shù)制定過程中，應(yīng)綜合各種不同因素，分析每一住

20、宅單位的利弊，設(shè)置出合理的系數(shù)，使不同性能差異的住宅分別得到不同的分值，在價格上體現(xiàn)合理差異，使之符合住宅單位的產(chǎn)品差異。第20條價格指導(dǎo)性原則。分析住宅項目周邊市場、配套和項目自身對價格產(chǎn)生影響的因素，進一步分析住宅單位的個性特征，明確這種個性特征對住宅單位單價的影響程度，運用市價比較法，制定出合理的系數(shù)，并使系數(shù)與與市場變化保持一致，使之對制定住宅銷售價格具有明確的指導(dǎo)性。第五章住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分第21條銷售價格系數(shù)制定及評分的程序。 建議各地區(qū)公司成立項目評分工作小組 （人員由各地區(qū)公司決定），構(gòu)建銷售價格系數(shù)體系，確定價格系數(shù)權(quán)重，并借助專業(yè)的評分方法對各住宅銷售價格系數(shù)進行

21、綜合評分，撰寫項目住宅產(chǎn)品銷售銷售價格系數(shù)專題報告 （以下簡稱“報告”）。完成報告初稿后，要求及時將初稿報集團經(jīng)營銷售部審核，由集團經(jīng)營銷售部提出相關(guān)建議，通過地區(qū)公司營銷部門和集團經(jīng)營銷售部之間的反復(fù)溝通、交流及征求意見，并由地區(qū)公司營銷決策機構(gòu)完成正式報告報集團國地產(chǎn)營銷決策委員會審批。第22條對不同樓型布置的小區(qū)各種系數(shù)進行分析。表一（見下頁）對影響不同規(guī)劃布置住宅小區(qū)的各種系數(shù)進行了列表分析，供評分參考：表一不同住宅小區(qū)規(guī)劃布置系數(shù)評分表評分值住宅小區(qū)規(guī)劃布置分類別墅類布置；多層布置小高層布置高層布置別墅類、多層混合別墅類布置多層別墅類、小高層混別墅類合布置小高層別墅類、高層混合別墅類

22、布置高層別墅類、 多層、小別墅類多層高層混合布置小高層別墅類、小高層、別墅類小高層高層混合布置高層多層、小高層混合多層布置小高層多層、高層混合布多層置高層多層、小高層、 高多層小高層層混合布置高層小高層、高層混合小高層布置高層別墅類、 多層、小別墅類多層高層、高層混合布小高層置高層因素平面系數(shù)垂直系數(shù)朝景樓安靜房私密個向觀型度型性樓層別其它住宅布置形式備注：別墅類樓宇不考慮垂直系數(shù)。特別加分注意事項：在評分過程中，若有特別加分項，請各地區(qū)公司在此注明。第23條平面系數(shù)制定及評分辦法22.1 朝向系數(shù)：我國地域廣闊，每一個地區(qū)都有其獨特的地理環(huán)境、文化背景和生活習(xí)俗；朝向又直接影響到日照問題，因

23、此各地買家對住宅朝向的選擇也會有某些差異。只有準確把握當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗人情、朝向喜好，才能制定出比較合理的朝向系統(tǒng)分值。一般而言，朝南的單元系數(shù)分值較高，東南向、西南向次之，朝北的則最低；若廳和主臥室都朝南，則系數(shù)分值最高，若都朝北，分值則最低，其它依此類推。22.2 景觀系數(shù)：景觀系數(shù)分值的高低一定程度上與視野開闊程度、 視線軸的長短、視覺效果、視線遮擋影響有關(guān)。如果住宅單位面臨公園、高爾夫球場、樹林、湖泊、河流、海面等能夠使人愉暢的景觀，由于視野開闊、風(fēng)景優(yōu)美、景觀較佳，生活在里面會感到輕松自然，這樣的住宅單位一般系數(shù)分值較高；而臨近鬧市區(qū)、垃圾站、廠房、液化氣站、加油站、高壓電線、高架橋、普通道

24、路、鐵路、公共廁所等視覺效果不佳、視野較差、壓抑感較強的住宅單位，其系數(shù)分值就會相對較低。22.3 樓型系數(shù)：各樓盤所處的地區(qū)不同，買家對住宅樓型的需求也不盡相同，有的地區(qū)對多層有偏好，有的地區(qū)則對小高層有偏好等；此外，即使樓盤是由純多層、純小高層或純高層組成，但是也會因一梯二戶、一梯三戶或一梯多戶等樓型設(shè)計不同而受到買家的喜好程度不同；而對別墅言，買家會喜好獨棟別墅多一些，雙拼別墅次之，最后是排屋。因此，根據(jù)市場需求，分析買家的喜好，對不同樓型確定不同系數(shù)分值。22.4 安靜度系數(shù)：噪音大小對人們居住安逸與否有著重要的影響，一般來說，安靜、祥寧的住宅單位系數(shù)分值較高；而一些鄰近噪音源，如公路

25、、鐵路、高架橋、工廠、學(xué)校、鬧市等地方的住宅，由于噪音較大，比較嘈雜，影響到人們的正常生活、學(xué)習(xí)和工作，其系數(shù)分值自然較低。22.5 房型系數(shù)：因房型（如：一房一廳、二房一廳、三房二廳、復(fù)式等）的不同、面積大小不同而導(dǎo)致系數(shù)分值的不同，這種情況往往和市場需求有關(guān)。由于人們在不同房型、面積的住宅中生活的舒適感及精神感受不同，其喜好程度也不盡相同。由于戶型及戶型面積不同，必然存在需求的不同，喜好程度差的戶型的系數(shù)分值不可能很高，而倍受置業(yè)者特別喜愛之戶型的系數(shù)分值會相對較高。22.6 私密性系數(shù)：隨著人們生活水平的提高， 買家對生活中的私密性越來越重視。因此住宅單位的私密性較好，則其系數(shù)分值自然也

26、會相對較高，反之亦然。在此基礎(chǔ)上，不同住宅單位之間的對視程度、距離遠近等等都會影響到私密性系數(shù)分值。22.7 單邊系數(shù)：住宅單位如果單邊，其采光通風(fēng)就會相對較好，故而該住宅單位的系數(shù)分值也會較高。一般而言，對公寓而言，三面臨空、且三面采光的房屋系數(shù)分值最高，二面臨空、二面采光的房屋次之；對別墅而言，四面臨空的單體別墅系數(shù)分值最高， 三面臨空的雙拼別墅次之， 二面臨空的排屋最低。一般情況下，單邊系數(shù)可以計入個別因素。22.8 個別因素系數(shù)：住宅單位的不同平面設(shè)計會使得系數(shù)分值不同，例如，開放空間、休閑空間、通風(fēng)、采光、雙陽臺、緊湊戶型、復(fù)式等設(shè)計，因其提高居住品質(zhì)，而相應(yīng)提高了住宅單位的系數(shù)分值

27、；此外，設(shè)備層、轉(zhuǎn)換層等對住宅單位的系數(shù)分值也會產(chǎn)生一定的影響。第24條垂直系數(shù)設(shè)置及評分辦法樓層系數(shù)：對多層、小高層和高層住宅而言，樓層系數(shù)是必須考慮的因素，其系數(shù)分值對住宅單位單價有著比較重要的影響。樓層系數(shù)分值的確定需要根據(jù)住宅層數(shù)來具體制定，不同樓型的住宅在不同的地區(qū)，其系數(shù)分值制定標準是不一樣的。在制定樓層系數(shù)分值時，須要具體項目具體分析、具體樓型具體分析。一般而言，對小高層、高層住宅而言，通常是由低層向高層系數(shù)分值逐漸增大，但最頂層（最底層）的則可能比它下面（上面）三四個層面分值要低；對多層住宅而言，一般情況是，三、四層系數(shù)分值最高，二、五層次之，一、六層最低。第25條 在對住宅單

28、位的某一系數(shù)評分過程中，應(yīng)只對影響該系數(shù)的影響因素進行分析，切忌參雜考慮其它系數(shù)的影響因素，從而導(dǎo)致評分過程中不同系數(shù)影響因素的相互混淆，例如：對樓層系數(shù)評分過程中不考慮景觀因素的影響，對安靜度系數(shù)評分過程中不考慮景觀、朝向因素的影響。此外，若有頂層（底層）單位中送屋頂花園、露臺（地面花園、半地下室） 、住宅單位中配送的空間（計入建筑面積、不計容積率）等情況，不可在任一系數(shù)評分過程中予以考慮，需要單獨計價。其它類似情況也需要各地區(qū)公司具體情況具體分析。第26條 以上僅對制定系數(shù)及評分中的主要考慮因素進行了分析，但是在制定系數(shù)的過程中，由于項目所處區(qū)域不同、項目自身特點不同、項目樓型不同，考慮的

29、因素及其權(quán)重系數(shù)也不同，而且往往會主要考慮另外一些影響因素，例如：空氣污染、日曬、采光等等。因此應(yīng)參考本指引的方法，具體項目具體分析，切不可生搬硬套。第六章定價信息的調(diào)研與分析住宅產(chǎn)品銷售價格是住宅商品價值和地租資本化價格的綜合性貨幣表現(xiàn)， 反映到現(xiàn)實中就是住宅交易雙方的實際成交價格。 定價信息調(diào)研和分析則是住宅銷售定價過程中必不可少的重要組成部分， 客觀來說，商品住宅銷售價格是眾多影響因素相互作用的結(jié)果，把握這些因素對銷售價格的影響圍、影響程度、影響關(guān)系，對我們制定住宅銷售價格有著十分重要的指導(dǎo)作用。實踐證明，在十分復(fù)雜、競爭激烈的經(jīng)營環(huán)境中，只有通過認真、細致、有效的定價信息調(diào)研和分析，才

30、能制定出合理的住宅銷售價格。定價信息調(diào)研從大的方面來概括，可以分為以下幾大類：第27條房地產(chǎn)市場供求關(guān)系調(diào)研供給和需影響住宅銷售價格的最關(guān)鍵因素和最終因素，其它因素都是通過影響供給或需求而對住宅銷售價格造成影響的。因此，十分有必要對本區(qū)域的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、房地產(chǎn)市場總需求量及總供應(yīng)量的變化、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢、房地產(chǎn)市場需求影響因素等信息進行深入的調(diào)研、分析和研究。第28條政治、法律、社會環(huán)境調(diào)研28.1 國家、地方政府有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。28.2 有關(guān)

31、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律法規(guī)。28.3 有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。28.4 主要有政治安定狀況、社會治安狀況、城市化程度、人口狀況、家庭構(gòu)成狀態(tài)、公共設(shè)施狀況、教育及社會福利狀況等。第29條經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研29.1 國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特征，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。29.2 項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。29.3 房地產(chǎn)金融環(huán)境、銀行利率水平，獲得貸款的可能性及預(yù)期通貨膨脹率。29.4 國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。29.5 國民收入水平、消費結(jié)構(gòu)

32、和消費水平。29.6 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)研。第30條競爭對手調(diào)研30.1 競爭者及潛在競爭者的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)研。30.2 對競爭者住宅產(chǎn)品創(chuàng)新水平的調(diào)研，如建筑、環(huán)境、設(shè)計、室布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點的調(diào)研與分析。30.3 對競爭者商品住宅價格定價情況的調(diào)研。30.4 對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究。30.5 對競爭者銷售渠道使用情況的調(diào)研和分析。第31條消費者行為調(diào)研31.1 消費者需求調(diào)研。如消費者的構(gòu)成、分布及消費者需求的層次狀況；消費者有效需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。31.2需求動機調(diào)研。如消費者的

33、購買意向，影響消費者購買動機的因素，者購買動機的類型等。消費31.3 購買行為調(diào)研。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心里因素等。31.4 對消費者生活習(xí)性的調(diào)研。 如潛在消費者的生活方式、 消費習(xí)慣、生活圈子、社會交際圍的調(diào)研。第32條社區(qū)環(huán)境調(diào)研社區(qū)環(huán)境直接影響著住宅的銷售價格，這是住宅商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮住宅商品的效能、提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)研容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障制度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。第33條地塊特征調(diào)研33.1 自然條件調(diào)研。

34、包括位置、地形、地勢、面積、地質(zhì)、形狀、日照和通風(fēng)等。33.2 環(huán)境條件調(diào)研。包括在城市中的區(qū)位、交通條件、市政配套、大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等。33.3 位置及地段調(diào)研。地塊的交通、環(huán)境、市政配套、景觀對樓盤的定位和素質(zhì)有決定性的影響，從而會影響住宅銷售價格水平。第34條項目自身特征調(diào)研34.1 成本構(gòu)成調(diào)研。土地價格、建造成本、利息、營銷費用、稅費等構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展成本。正常情況下，即供求關(guān)系相對平衡的狀態(tài)下，當(dāng)社會普遍成本上升時會導(dǎo)致價格上升，反之則下降。但發(fā)展成本與價格的關(guān)系不是唯一的和一成不變的。34.2 住宅項目“硬件”調(diào)研。包括規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、建筑

35、設(shè)計、住宅性能、使用材料的品質(zhì)、施工質(zhì)量、裝修標準、小區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)管理、售后服務(wù)等。34.3 住宅項目“軟件”調(diào)研。包括品牌形象力、廣告宣傳力、銷售能力、產(chǎn)品創(chuàng)新力等。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，著名的發(fā)展商品牌、創(chuàng)新的產(chǎn)品，對住宅銷售價格的良性影響越來越大。34.4 營銷策略與價格策略調(diào)研。發(fā)展商采取不同的營銷策略和價格策略，在一定價格區(qū)間和一定時間段可以對銷售價格的形成人為的上升或下降趨勢。第七章住宅銷售價格計算公式的擬定第35條別墅類住宅的銷售價格計算公式。35.1 獨棟別墅住宅銷售價格計算公式：XXA 獨P獨 1獨 1B 獨Q 獨A 獨P獨 2獨 2B 獨Q 獨··&

36、#183;··········X 獨 nA獨P獨 nB 獨Q 獨X 獨1M 獨1X 獨 2 M 獨 2 X 獨 n M 獨 nX獨M 獨1M 獨 2 M 獨 n參數(shù)說明： 獨 n ：第 n 號獨棟別墅住宅單位，n0，n 為整數(shù)； X 獨n ：第 n 號獨棟別墅住宅單位的銷售價格； M 獨 n ：第 n 號獨棟別墅住宅單位的建筑面積；A獨、B獨值。 A獨 ：獨棟別墅住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配）； B獨 ：獨棟別墅住宅的計價分配參數(shù)； P獨n ：第 n 號獨棟別墅住宅單位的加權(quán)得分； Q獨 ：獨

37、棟別墅住宅單位的平均得分，Q獨P獨nn獨 n獨 ：全部獨棟別墅住宅單位的數(shù)量； X 獨 ：獨棟別墅住宅的總體均價。35.2 計價參數(shù)（ A獨 ）及計價分配參數(shù)（B獨 ）的選定方法：X 獨 是確定 A獨 及 B獨 的參考基礎(chǔ)。 A獨 、B獨 是可以調(diào)整變動的， 但是 A獨和B 的調(diào)整變動必須建立在X 獨與預(yù)期目標均價保持一致的基礎(chǔ)之獨上。當(dāng) A獨 增大時， B獨 會變小，反之亦然。 確定 X 獨 與 A獨 、 B獨 之間的關(guān)系。雖然 A獨 、 B獨 與 X 獨 在數(shù)值之比上并不是一成不變的， 但是它們之間存在一種大概的比例關(guān)系，在對銷售價格進行試算時，需要根據(jù)定價經(jīng)驗，首先推測A獨 、B獨 與X

38、獨之間的大概比例關(guān)系，初步確定 A獨 、B獨 的數(shù)值，試算出初步的銷售價格試算表。 根據(jù)不同單位、 樓型銷售價格的價差關(guān)系來調(diào)整獨、 B獨獨A值。調(diào)整 A 、B獨 值需要的價差關(guān)系包括：不同樓型住宅總體均價之間的價差關(guān)系，不同單元樓座均價之間的價差關(guān)系， 同一樓座中不同樓層單位之銷售價格的價差關(guān)系，整個項目中最高銷售價格與最低銷售價格之間的價差關(guān)系等等。這種價差關(guān)系需要在深入定價信息調(diào)研的基礎(chǔ)上， 根據(jù)定價經(jīng)驗來判斷，并據(jù)此進行進一步的調(diào)整、修正 最后通過銷售價格試算結(jié)果再來最終確定A獨 、 B獨 值。 對于其它別墅類住宅、 多層住宅、小高層住宅、高層住宅的銷售價格計算公式中 A 、 B 值均

39、可以參照此方法。35.3 雙拼別墅住宅的銷售價格計算公式：XX雙 1A雙BP雙 1雙Q 雙雙 2A雙B 雙P雙 2Q 雙·············X 雙 nA雙P雙 nB 雙Q 雙X雙X 雙1M 雙1X 雙 2 M 雙 2 X 雙 n M 雙 nM 雙1M 雙 2 M 雙 n參數(shù)說明： 雙 n ：第 n 號雙拼別墅住宅單位， n0，n 為整數(shù)； X 雙n ：第 n 號雙拼別墅住宅單位的銷售價格； M 雙 n ：第 n 號雙拼別墅住宅單位的建筑面積； A雙 ：雙拼別墅

40、住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配） ； B雙 ：雙拼別墅住宅的計價分配參數(shù)； P雙n ：第 n 號雙拼別墅住宅單位的加權(quán)得分； Q雙 ：雙拼別墅住宅單位的平均得分，Q雙P雙n ；n雙 n雙 ：全部雙拼別墅住宅單位的數(shù)量； X 雙 ：雙拼別墅住宅的總體均價。35.4 排屋住宅的銷售價格計算公式：XXA 排P排 1排 1B 排Q 排A排P排 2排 2B 排Q 排·············X 排 nA排P排 nB 排Q 排X排X 排1 M 排1X 排 2 M 排2 X 排n

41、M 排nM 排1M 排 2 M 排n參數(shù)說明： 排 n ：第 n 號排屋住宅單位， n 0， n 為整數(shù)； X 排n ：第 n 號排屋住宅單位的銷售價格； M 排 n ：第 n 號排屋住宅單位的建筑面積； A排 ：排屋住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配） ； B排 ：排屋住宅的計價分配參數(shù)； P排n ：第 n 號排屋住宅單位的加權(quán)得分； Q排 ：排屋住宅單位的平均得分，Q排P排 n ；n排 n排 ：全部排屋住宅單位的數(shù)量； X 排 ：排屋住宅的總體均價。35.5 花園洋房住宅的銷售價格計算公式：XXA 洋P洋 1洋 1B 洋Q 洋A洋P洋 2洋 2B 洋Q 洋···&

42、#183;·········X 洋 nA洋P洋 nB 洋Q 洋X洋X 洋1 M 洋1X 洋 2 M 洋2 X 洋nM 洋nM 洋1M 洋 2 M 洋n參數(shù)說明： 洋 n ：第 n 號花園洋房住宅單位，n0，n 為整數(shù)； X 洋n ：第 n 號花園洋房住宅單位的銷售價格； M 洋 n ：第 n 號花園洋房住宅單位的建筑面積； A洋 ：花園洋房住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配） ； B洋 ：花園洋房住宅的計價分配參數(shù)； P洋n ：第 n 號花園洋房住宅單位的加權(quán)得分； Q洋 ：花園洋房住宅單位的平均得分，Q洋P

43、洋n；n洋 n洋 ：全部花園洋房住宅單位的數(shù)量； X 洋 ：花園洋房住宅的總體均價。35.6 別墅類住宅的總體均價計算公式：表二對不同別墅類住宅樓型規(guī)劃布置住宅小區(qū)的總體均價計算公式進行列表分析，供計算參考：表二不同別墅樓型規(guī)劃布置的總體均價計算公式表序號別墅樓型規(guī)劃布置分類獨棟別墅布置；雙拼別墅布置排屋布置花園洋房布置獨棟別墅、雙拼別墅混合布置獨棟別墅、排屋混合布置獨棟別墅、花園洋房混合布置獨棟別墅、雙拼別墅、排屋混合布置獨棟別墅、雙拼別墅、花園洋房混合布置雙拼別墅、排屋混合布置雙拼別墅、花園洋房混合布置計算公式X 獨1M 獨1X 獨2M 獨 2 X 獨n M 獨nX 別M 獨1 M 獨 2

44、 M 獨nX 雙1M 雙1X 雙2M 雙 2 X 雙n M 雙nX 別M 雙1 M 雙 2 M 雙nX 排1M 排1X 排2M 排 2 X 排 n M 排 nX 別M 排1 M 排 2 M 排nX 洋1M 洋1X 洋2M 洋 2 X 洋 n M 洋 nX 別M 洋1 M 洋 2 M 洋nX 獨M 獨X雙M 雙X 別M 獨M雙X 獨M獨X排M 排X 別M 獨M排X 獨M獨 X洋M 洋X 別M 獨M洋X獨 M 獨X雙 M 雙X排 M 排X 別M 獨M 雙M 排X獨 M 獨X雙 M 雙X洋 M 洋X 別M 獨M 雙M 洋X 雙M 雙X排M 排X 別M 雙M排X 雙M 雙X洋M 洋X 別M 雙M洋雙拼

45、別墅、排屋、花園洋房混合X 雙M雙X排M排X洋M 洋布置X 別M 雙M 排M 洋排屋、花園洋房混合布置X 排M排X洋M 洋X 別M排M洋獨棟別墅、雙拼別墅、排屋、花X 獨M 獨X雙M 雙X排M排X洋M 洋園洋房混合布置X 別M 獨M 雙M 排M 洋參數(shù)說明： X別 ：別墅類住宅的總體均價項目（各期）實收均價 ； M 獨 ：獨棟別墅住宅單位的總建筑面積； M 雙 ：雙拼別墅住宅單位的總建筑面積； M 排 ：排屋住宅單位的總建筑面積； M 花 ：花園洋房住宅的單位總建筑面積。第36條多層、小高層、高層住宅單位價格計算公式系統(tǒng)一。36.1 多層住宅的銷售價格計算公式：XXA多P多 1多 1B 多QA

46、多P多 2多 2B 多Q·············X 多 nA多P多 nB 多QX多X 多1 M 多1X 多 2 M 多2X 多 nM 多nM 多1 M 多2 M 多 n參數(shù)說明： 多 n ：第 n 號多層住宅單位， n0，n 為整數(shù)； X多n ：第 n 號多層住宅單位的銷售價格； M 多n ：第 n 號多層住宅單位的建筑面積； A多 ：多層住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配） ； B多 ：多層住宅的計價分配參數(shù)； P多 n ：第 n 號多層住宅單位的加權(quán)得分； Q ：

47、多層、小高層、高層住宅單位的平均得分，即： QP多 nP小 nP高 n ；n多n 高n 小 n多 ：全部多層住宅單位的數(shù)量； n小 ：全部小高層住宅單位的數(shù)量； n高 ：全部高層住宅單位的數(shù)量； X 多 ：多層住宅的總體均價。36.2 小高層住宅的銷售價格計算公式：XXA小P小 1小 1B 小QA小P小 2小 2B小Q·············X 小 nA小P小 nB 小QX小X 小1 M 小1X 小 2 M 小2 X 小 nM 小 nM 小1 M 小 2 M 小

48、n參數(shù)說明： 小 n ：第 n 號小高層住宅單位， n0，n 為整數(shù)； X小n ：第 n 號小高層住宅單位的銷售價格； M 小n 第 n 號小高層住宅單位的建筑面積； A小 ：小高層住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配） ； B小 ：小高層住宅的計價分配參數(shù)； P小 n ：第 n 號小高層住宅單位的加權(quán)得分； Q ：多層、小高層、高層住宅單位的平均得分，P多P小P即： Qnn高n；n多 n小 n高 n多 ：全部多層住宅單位的數(shù)量； n小 ：全部小高層住宅單位的數(shù)量； n高 ：全部高層住宅單位的數(shù)量； X 小 ：小高層住宅的總體均價。36.3 高層住宅的銷售價格計算公式：XXA 高B 高P高 1高 1

49、QA高B高P高 2高 2Q·············X 高 nA高B 高P高 nQX高X 高1 M 高1X 高 2 M 高2 X 高nM 高nM 高1M 高 2 M 高 n參數(shù)說明： 高 n ：第 n 號高層住宅單位， n0，n 為整數(shù)； X高n ：第 n 號高層住宅單位的銷售價格； M 高n ：第 n 號高層住宅單位的建筑面積； A高 ：高層住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配） ； B高 ：高層住宅的計價分配參數(shù)； P高 n ：第 n 號高層住宅單位的加權(quán)得分； Q ：多層、小高層、高層住宅單位的平均得分，P多 nP小 nP高 n；即： Qn多 n小 n高 n多 ：全部多層住宅單位的數(shù)量； n小 ：全部小高層住宅單位的數(shù)量； n高 ：全部高層住宅單位的數(shù)量； X 高 ：高層住宅的總體均價。第37條多層、小高層、高層住宅單位價格計算公式系統(tǒng)二。37.1 多層住宅的銷售價格計算公式：XXA多P多 1多 1B 多Q 多A多P多 2多 2B 多Q 多···