淺談城市中心區(qū)更新中爛尾樓的改造問(wèn)題

1、城市中心規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)課作業(yè) 淺談城市中心區(qū)更新中爛尾樓的改造問(wèn)題 姓名：陳瑩 學(xué)號(hào)：112678 班級(jí)：城規(guī)111 指導(dǎo)老師：李建華223333333333444555556666666777摘要 關(guān)鍵詞 第1章 緒論 1研究背景與現(xiàn)狀 1.1研究背景 1.2研究現(xiàn)狀 2 研究目的與意義 2.1研究目的 2.2研究意義 第2章 研究與分析 1概念界定 2形成原因 3造成的危害第3章 對(duì)策與優(yōu)勢(shì) 1基本解決對(duì)策2復(fù)興的形式與優(yōu)勢(shì) 2.1復(fù)興的形式 2.2復(fù)興的優(yōu)勢(shì) 第4章 改造步驟與方法 1指導(dǎo)原則 2設(shè)計(jì)步驟 2.1設(shè)計(jì)前期 2.2項(xiàng)目策劃 2.3設(shè)計(jì)施工問(wèn)題3設(shè)計(jì)手法 3.1使用功能變化 3.

2、2立面形象的塑造 3.3結(jié)構(gòu)體系改造 3.4室內(nèi)環(huán)境塑造 第五章 總結(jié)與思考 【摘要】近幾年，我國(guó)城市發(fā)展的速度顯著提高，許多城市城市中心區(qū)更新的速度也明顯加快。在城市中心區(qū)快節(jié)奏更新的過(guò)程中，“爛尾樓”卻成為了很大的障礙因素之一，爛尾樓的存在嚴(yán)重制約了城市中心區(qū)的更新與發(fā)展，本文主要從爛尾樓存在的現(xiàn)狀出發(fā)，分析其形成的原因以及存在的危害，試圖探究出解決爛尾樓改造的方法與對(duì)策，為城市中心區(qū)更好更快的發(fā)展提供條件?！娟P(guān)鍵詞】 爛尾樓 更新 制約 改造【Abstract】Recently years,the development speed of our city is more and mor

3、e quickly, the renewal speed of city center is also become quickly.But in this situation,unfinished buildings restrict the city centers development.This article mainly analyse unfinished buildingspresent situation,reasons,harm,and find the method to settle down it.In this way,city center can develop

4、 more quickly.【Key Words】 unfinished buildings renew restrict Reform第一章 緒論1、研究背景與現(xiàn)狀1.1研究背景在二十一世紀(jì)的今天，我國(guó)許多城市的城市中心區(qū)飛快的更新與發(fā)展，而許多因素制約著其發(fā)展的速度，爛尾樓成為了一個(gè)不可忽視的重要因素，它的存在減慢了城市中心區(qū)發(fā)展的步伐，為中心區(qū)的更新帶來(lái)了影響，因此在這種情況下，爛尾樓的改造成為了不可忽視的問(wèn)題。1.2研究現(xiàn)狀爛尾樓產(chǎn)生于上個(gè)世紀(jì)九十年代，但是時(shí)至今日，爛尾樓依然是每個(gè)城市中不可避免的建筑，尤其在我國(guó)，爛尾樓存在于各個(gè)城市，在這種現(xiàn)狀下，爛尾樓的改造問(wèn)題尤為重要。2、 研

5、究目的與意義2.1研究目的當(dāng)今社會(huì)爛尾樓改造設(shè)計(jì)的理論研究相對(duì)落后，本文通過(guò)研究和探尋爛尾樓存在的原因和危害，探究出解決爛尾樓改造的方法，使之與城市中心區(qū)很好的融合在一起，為城市中心區(qū)更新提供條件，加快我國(guó)城市中心區(qū)更新的步伐，使我國(guó)城市更好更快的發(fā)展。2.2研究意義爛尾樓的存在不僅僅影響城市中心區(qū)的景觀，也制約著城市中心區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以合理解決爛尾樓問(wèn)題對(duì)于城市中心區(qū)發(fā)展具有重要意義，同時(shí)，爛尾樓作為建筑改造的一項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)于研究舊建筑改造具有重要的意義。第2章 研究與分析1、 概念界定城市中的爛尾樓爛尾樓意為建設(shè)工程尚未完工的工程，通常指已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開(kāi)工后，因開(kāi)發(fā)商無(wú)力繼續(xù)

6、建設(shè)投資或者陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。以及因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛，工程質(zhì)量不合格等原因而停工的項(xiàng)目。2、 形成原因爛尾樓形成的原因多種多樣，但是最主要的還是經(jīng)濟(jì)原因。1） 局部地區(qū)房地產(chǎn)過(guò)熱局部地區(qū)房地產(chǎn)過(guò)熱，宏觀調(diào)控以后，信貸資金收縮，工程后續(xù)資金跟不上，只好下馬。例如，海南、北海等地的大部分爛尾樓就是1993年局部地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象的后遺癥。2） 國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境激烈變化由于國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境激烈變化，斷了資金來(lái)源，被迫停工。例如上海的爛尾樓就大多是在1997年?yáng)|南亞金融風(fēng)暴時(shí)形成的。海南市爛尾樓現(xiàn)狀3） 市場(chǎng)定位不準(zhǔn)暗淡的銷售前景，迫使投資者要“改弦易轍”，停工求變。例如位于南京市鬧市

7、區(qū)新街口的某爛尾樓，十年內(nèi)蓋了又停，停了又蓋，一個(gè)重要原因就是在投資決策時(shí)對(duì)產(chǎn)品的定位和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足。4） 施工質(zhì)量低劣因施工質(zhì)量低劣，被迫停工。溫州市某爛尾樓，地處寸土寸金的城市中心，建了8年多，始終無(wú)法竣工。由于存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，只好爆破拆除。5） 債權(quán)債務(wù)等各種糾紛債權(quán)債務(wù)等各種糾紛纏身，導(dǎo)致停工。3、 造成的危害爛尾樓的存在給城市中心區(qū)的景觀和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)很大影響，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。1） 視覺(jué)環(huán)境污染廣州中誠(chéng)廣場(chǎng)建筑形象丑陋陳舊，影響城市中心區(qū)的景觀和環(huán)境，優(yōu)美的建筑為人們提供良好的視覺(jué)感受，而爛尾樓卻成為城市中心區(qū)的一個(gè)污點(diǎn)，對(duì)視覺(jué)環(huán)境造成了污染。2） 安全隱患爛尾樓不僅

8、僅影響城市中心區(qū)景觀，也存在很大的安全隱患，如設(shè)備陳舊，結(jié)構(gòu)不牢固，裝飾材料脫落等，都帶來(lái)了不安全的因素。3）浪費(fèi)土地資源爛尾樓的存在對(duì)土地資源造成了浪費(fèi)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。第3章 對(duì)策與優(yōu)勢(shì)1、 基本解決對(duì)策我國(guó)各大城市基本通過(guò)如下方式解決城市中心區(qū)更新中爛尾樓的改建問(wèn)題。1）建設(shè)單位自行復(fù)工對(duì)于有資金實(shí)力，沒(méi)有訴訟糾紛的停工工程。如成都的海外交流中心。2） 協(xié)助業(yè)主進(jìn)行轉(zhuǎn)讓業(yè)主不打算自行建設(shè)的項(xiàng)目，可通過(guò)業(yè)主進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。3） 政府幫助處理對(duì)存在訴訟和糾紛，但訴訟標(biāo)的低于項(xiàng)目?jī)r(jià)值，市場(chǎng)潛質(zhì)交大，閑業(yè)主失去操縱能力，政府指定專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行處置。4） 司法強(qiáng)制拍賣對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行標(biāo)的大于項(xiàng)目?jī)r(jià)值，

9、涉及眾多訴訟的項(xiàng)目，限定拍賣條件，進(jìn)行強(qiáng)制拍賣。5） 強(qiáng)制拆除對(duì)影響城市形象，違反現(xiàn)行城市規(guī)劃的項(xiàng)目進(jìn)行強(qiáng)制拆除。2、 復(fù)興的形式與優(yōu)勢(shì)2.1 復(fù)興的形式隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和機(jī)遇的好轉(zhuǎn)，近些年城市中的爛尾樓得到了很大的復(fù)興，其復(fù)興形式越發(fā)好轉(zhuǎn)，尤其在上海和天津等地，尤其在天津，激活了幾乎所有的爛尾樓。2.2 復(fù)興的優(yōu)勢(shì)強(qiáng)制拆除的爛尾樓爛尾樓復(fù)興的優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在以下幾方面1） 地段區(qū)位好。爛尾樓項(xiàng)目大多形成于20世紀(jì)90年代中后期，大部分位于市中心辦公商業(yè)區(qū)，具有較高的投資價(jià)值。 投資見(jiàn)效快。2） 投資回報(bào)高。有專家分析，爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格相對(duì)比較低，一個(gè)爛尾樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一般只需半年時(shí)間和數(shù)千萬(wàn)元資金，而

10、其回報(bào)率卻有可能高達(dá)150%至200%。3） 有政策優(yōu)惠。如北海市規(guī)定，復(fù)活爛尾樓除享受國(guó)家規(guī)定的稅收優(yōu)惠外，還可享受經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)減半、行政事業(yè)性收費(fèi)全免的優(yōu)惠。4） 取得項(xiàng)目比較容易。在2004年宏觀調(diào)控、嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量的形勢(shì)下，房地產(chǎn)商取得土地較難，周期短、回收快的爛尾樓復(fù)活項(xiàng)目必然受到青睞。第4章 改造步驟與方法1、 指導(dǎo)原則1） 創(chuàng)新性原則天津爛尾樓改造創(chuàng)新永遠(yuǎn)是時(shí)代的主旋律，建筑設(shè)計(jì)的首要原則是創(chuàng)新，“爛尾樓”改造更是如此，新的符合時(shí)代特征的形式無(wú)論對(duì)于城市還是市場(chǎng)都具有重要意義2） 經(jīng)濟(jì)性原則經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是判斷“爛尾樓”改造設(shè)計(jì)成敗的重要標(biāo)準(zhǔn)“爛尾樓”改造由于牽涉很多的債務(wù)

11、糾紛，加上有較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，所以整個(gè)投資中用于改造的資金一般都比較有限，因此設(shè)計(jì)中不得不把握經(jīng)濟(jì)性的原則3） 協(xié)調(diào)性原則馬丘比丘憲章中指出：“新的城市化概念追求的是建成環(huán)境的連續(xù)性，每一座建筑物都不是孤立的，而是一個(gè)連續(xù)統(tǒng)一體中的一個(gè)單元它們需要同其他單元對(duì)話，從而使其自身形象完整。”，在“爛尾樓”的改造設(shè)計(jì)中，首先應(yīng)該把建筑設(shè)計(jì)和墟市設(shè)計(jì)統(tǒng)一考慮，注重和周圍環(huán)境的對(duì)話，處理好整體和局部的關(guān)系，保持建筑景觀的連續(xù)性，使改造后的建筑融于城市大環(huán)境之中4）生態(tài)性原則由于全球的環(huán)境惡化，“爛尾樓”改造還應(yīng)符合可持續(xù)發(fā)展的原則，在具體改造設(shè)計(jì)中應(yīng)避免大量地拆除舊建筑，避免建筑垃圾對(duì)環(huán)境的污染。重復(fù)利用

12、可回收的建筑材料。2、 設(shè)計(jì)步驟2.1 設(shè)計(jì)前期設(shè)計(jì)前期包括社會(huì)形象、建筑質(zhì)量、土地使用年限、施工難度等問(wèn)題，這些問(wèn)題在設(shè)計(jì)過(guò)程中都會(huì)對(duì)爛尾樓改造產(chǎn)生影響。2.2 項(xiàng)目策劃爛尾樓開(kāi)發(fā)中的最重要的工作就是要使建筑改造后成為可以出售的商品，避免“一爛再爛”。首先，應(yīng)該充分調(diào)查當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際需求，在項(xiàng)目的定位中，有的放矢，使改造目標(biāo)與市場(chǎng)要求保持一致，為以后的項(xiàng)目銷售打下基礎(chǔ)。2.3 設(shè)計(jì)施工問(wèn)題主要包括前期的準(zhǔn)備和施工中應(yīng)該注意的問(wèn)題。3、 設(shè)計(jì)手法3.1 使用功能的變化功能因素在“爛尾樓“改造過(guò)程中，始終起著重要作用，它是關(guān)系到建筑生存與發(fā)展的核心問(wèn)題。根據(jù)對(duì)原有功能對(duì)待方式的不同，可將“爛尾樓

13、”改造的功能變化分為以下兩種情況：使用功能的轉(zhuǎn)換，使用功能的優(yōu)化。天津北洋鋼鐵大廈立面改造3.2 立面形象的塑造立面形象的重塑在“爛尾樓”的改造工程中占有重要的地位立面代表建筑的氣質(zhì)，體現(xiàn)城市形象。由于受審美觀點(diǎn)的變化和心理因素的影響，如果還按照以前的設(shè)計(jì)來(lái)繼續(xù)施工必定不能滿足當(dāng)前的需要，必須面臨改造設(shè)計(jì)。3.3 結(jié)構(gòu)體系的改造結(jié)構(gòu)體系改造時(shí)爛尾樓改造中一項(xiàng)重要的內(nèi)容。3.4 室內(nèi)環(huán)境的塑造完工的爛尾樓室內(nèi)環(huán)境的塑造對(duì)于爛尾樓改造有著重要的影響，不同的室內(nèi)環(huán)境塑造出不同的空間氛圍與不同的功能。第5章 總結(jié)與思考簡(jiǎn)·雅各布美國(guó)大城市的死與生中呼吁普通的老建筑以及那些標(biāo)志性建筑都應(yīng)該受到保護(hù)，當(dāng)前我國(guó)已經(jīng)對(duì)大部分古建筑進(jìn)行了保護(hù)，而爛尾樓作為建筑改造的另一種形式，更應(yīng)該受到我們的重視，城市中心區(qū)的爛尾樓存在著弊端更存在著優(yōu)勢(shì)，在城市中心區(qū)不斷更新的過(guò)程中，爛尾樓的改造更應(yīng)該加快步伐，跟上節(jié)奏。我們應(yīng)該把爛尾樓變廢為寶，