談房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管重要性

1、淺談加強(qiáng)房產(chǎn)交易資金監(jiān)管的作用近年來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)交易形態(tài)日益豐富，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的現(xiàn)象，集中反映在一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)善自挪用、占用預(yù)售房款；一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)善自占?jí)骸⑴灿每蛻艚灰妆ＷC金等違法、違規(guī)行為，這些現(xiàn)象的發(fā)生制約了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序地發(fā)展。而且，當(dāng)前房產(chǎn)交易資金監(jiān)管的無序狀態(tài)或所帶來的社會(huì)危害不容忽視。由于過去一些舊的政策、制度滯后于新形式下的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以，如何能及時(shí)有效地完善制度，堵塞漏洞、防微杜漸，是擺在我們面前的一個(gè)重要的課題。一、房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的現(xiàn)狀。一些城市已經(jīng)設(shè)立了各種形式的的房產(chǎn)交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)，如：有以房產(chǎn)主管部門組建

2、專門機(jī)構(gòu)實(shí)施監(jiān)管的；有以市住房置業(yè)擔(dān)保公司為主體實(shí)施監(jiān)管的；有以房產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)為主體實(shí)施監(jiān)管的，還有以商業(yè)銀行聯(lián)合建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)為主體實(shí)施監(jiān)管的等等。雖然已有部分城市已經(jīng)建立了不同形式的房產(chǎn)交易資金監(jiān)管體系，但還沒有在全國(guó)統(tǒng)一推廣。隨著一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用、挪用商品房預(yù)售資金；一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)攜客戶購(gòu)房或租房保證金潛逃事件的暴露, 房產(chǎn)交易資金監(jiān)管政策的滯后，房產(chǎn)交易資金監(jiān)管流程的薄弱環(huán)節(jié),2房產(chǎn)交易資金監(jiān)管效力的微弱都顯露出來。一 些房 地 產(chǎn) 開發(fā) 企 業(yè) 占用 商 品 房預(yù) 售 資 金用 于 重 復(fù)買 地 和預(yù)售，如此下去開發(fā)企業(yè)是既囤地又囤房。還有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在在建工程抵押

3、期間進(jìn)行銷售并不告知購(gòu)房人，也不辦理產(chǎn)權(quán)登記，長(zhǎng)期同時(shí)占用銀行信貸資金和購(gòu)房資金，更有甚者，直接就“一房多賣”或攜款潛逃。二、新建商品房售房資金監(jiān)管的重大意義。1、有利于完善商品房預(yù)售制度。近幾年，隨著我國(guó)對(duì)外開放的不斷擴(kuò)大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷增速，一些房地產(chǎn)政策有些滯后屬正?，F(xiàn)象。但是，如何盡早地彌補(bǔ)這些滯后造成的漏洞是非常重 要 的 。商 品房 預(yù)售 制 度 在我 國(guó) 房 地產(chǎn) 市 場(chǎng) 仍處 于 發(fā) 育完 善 階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也處于起步發(fā)展階段，在資本金略顯不足、房地產(chǎn)融資渠道較窄的條件下建立的。由于各地相關(guān)配套法規(guī)滯后和管理不到位，特別是缺乏對(duì)預(yù)售款使用的有效監(jiān)督，暴露出了如逾期交房、無

4、法按期辦理兩證（房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證）、挪用預(yù)售款形成“爛尾樓”等現(xiàn)象，直接導(dǎo)致購(gòu)房者利益和公共利益受損，嚴(yán)重的甚至?xí)C(jī)社會(huì)穩(wěn)定。所以，加 強(qiáng) 對(duì) 商品房 預(yù) 售資 金 監(jiān) 管是 對(duì) 已 實(shí)行 多 年 的房 地 產(chǎn) 預(yù)售制 度的完善。2、有利于保證購(gòu)房人的利益。商品房預(yù)售款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要的融資渠道。在現(xiàn)實(shí)中，幾乎每個(gè)城市都存在這樣的情況：購(gòu)房者掏了錢卻遲遲住不上房子，辛辛苦苦積攢多年的買3房錢成了開發(fā)商手中任意支配的“籌碼”，購(gòu)房人的利益受到了侵犯。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還將已抵押的商品房預(yù)售或?qū)⒁杨A(yù)售的商品房抵押，或進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售等等，使消費(fèi)者的合法權(quán)益得不到應(yīng)有的保障。以上種種問

5、題直接導(dǎo)致的是房產(chǎn)糾紛明顯增多。所以，只有建立完善的預(yù)售資金監(jiān)管體系，嚴(yán)格控制開發(fā)商預(yù)售資金的支配，才能真正實(shí)現(xiàn)保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。3、有利于保護(hù)金融機(jī)構(gòu)的信貸資產(chǎn)的安全。各類金融機(jī)構(gòu)房 貸 業(yè) 務(wù)中 最大 風(fēng)險(xiǎn) 的就 是房 地 產(chǎn) 開發(fā) 項(xiàng) 目 貸款 風(fēng) 險(xiǎn) ，特 別 是“爛尾樓”，它會(huì)給放貸金融機(jī)構(gòu)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)安全購(gòu)成了嚴(yán)重的威脅。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往通過“假按揭”等個(gè)貸形式從金融機(jī)構(gòu)套現(xiàn)，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂或超出他們所能控制的范圍，開發(fā)商往往會(huì)攜款潛逃。另外，預(yù)售款在會(huì)計(jì)賬上是一種負(fù)債，如有發(fā)生預(yù)購(gòu)房者退房，開發(fā)商需退還預(yù)售款。如果開發(fā)商過度依賴負(fù)

6、債( 預(yù)售款 ) 進(jìn)行開發(fā)，使得跟進(jìn)的銀行貸款面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，一方面發(fā)生損失可能性更大，另一方面損失率更高。所以，建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管體系，是對(duì)金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)安全最有效的保證。4、有利于保證建筑施工企業(yè)和農(nóng)民工的利益。建筑施工企業(yè) 往 往 是開 發(fā)企 業(yè)挪用 預(yù) 售款 造 成 建設(shè) 資 金 不足 的 另 外一 個(gè) 受害者。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠建筑施工企業(yè)工程款和拖欠農(nóng)民工的工資事件時(shí)有發(fā)生。通常，開發(fā)商只投入非常有限的一部分資金，從政府部門拿到土地，然后用土地到銀行做抵押?jiǎn)?dòng)4項(xiàng)目，而真正的建設(shè)資金大都是中標(biāo)的建筑商墊付。拖欠工程款的最終根源在于主管部門沒有對(duì)預(yù)售房款進(jìn)行有效監(jiān)管，只

7、有將預(yù) 售 款 款限 定到 項(xiàng)目 工 程 的支 出 ， 才會(huì) 徹 底 地解 決 這 一歷 史難題，使建筑施工企業(yè)和農(nóng)民工的合法權(quán)益得到更好的保障。5、有利益于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。影響供 求可能漲價(jià)。商品房預(yù) 售 使 開發(fā)商 提 前拿 到 預(yù) 收款 ， 提 前收 回 大 部分 乃 至 全部成 本后，他們就沒有了后顧之憂，通過囤積居奇等方式步步推高房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動(dòng)下，人們未來房?jī)r(jià)增值的預(yù)期會(huì)變得更為強(qiáng)烈，這種循環(huán)推動(dòng)力促使房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。當(dāng)前，我市較有實(shí)力的開發(fā)商通常的開發(fā)形式是：開發(fā)商用啟動(dòng)資金購(gòu)得土

8、地進(jìn)行預(yù)售，將預(yù)售樓盤部分出售，用這部分預(yù)售房款交納下一個(gè)項(xiàng)目的土地出讓金，待第二塊土地到手后再進(jìn)行部分預(yù)售，再將預(yù)售款挪用到第三個(gè)項(xiàng)目的土地購(gòu)買上，而每個(gè)項(xiàng)目一直未出售的樓盤待合適時(shí)機(jī)在高價(jià)出售。這一行為的實(shí)質(zhì)這就是開發(fā)商占用建筑施工單位、購(gòu)房人、銀行的資金囤積房源人為抄高房?jī)r(jià)獲得暴利，這正是推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲的根源之一。6、對(duì)保護(hù)城市環(huán)境和社會(huì)穩(wěn)定有著重要意義。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要依賴銀行融資和商品房預(yù)售資金，其中預(yù)售資金占了很大比重。由于國(guó)家加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，央行不斷提高房貸門檻，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金短缺，挪用商品5房預(yù)售款現(xiàn)象普遍存在，一旦該資金鏈斷裂，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾。我市

9、的這些“爛尾樓”大部分都盤踞在城市中心繁華地帶，不僅浪費(fèi)了人力、物力和時(shí)間，還占據(jù)著許多寶貴資源，由于年久無人管理，“爛尾樓”的存在嚴(yán)重影響了城市環(huán)境，成為城市的一塊塊“瘡疤”。所以，從保護(hù)城市環(huán)境和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的因素考慮，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管已刻不容緩。三、存量房交易資金監(jiān)管的重要意義。1、有利于保護(hù)交易雙方的合法權(quán)益。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，一套房屋少則十幾萬，多則幾十萬，交易資金的安全已成為買賣雙方最為擔(dān)心的問題。目前，我市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)魚龍混雜，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)挪用委托人的交易資金的現(xiàn)象十分普遍，造成中介占用、挪用以從事其他投資，如房屋“吞吐”、擴(kuò)張門店或向其它產(chǎn)業(yè)投資等，更有

10、甚者因經(jīng)營(yíng)不善，競(jìng)挾款而逃；近幾年我國(guó)因缺少交易資金監(jiān)管而發(fā)生的“著名”案例很多：如北京“堅(jiān)石事件”：天津“匯眾事件”；深圳的“中天事件”等等。這些事件引發(fā)了全國(guó)性的中介“信任危機(jī)”，并引起更多的大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖機(jī)構(gòu)崩盤。中介機(jī)構(gòu)和購(gòu)房人強(qiáng)烈呼吁由政府強(qiáng)制建立可信度高的存量房交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)。對(duì) 存量 房 進(jìn) 行交 易 資 金監(jiān) 管 不 僅能 為 交 易雙 方 提供 安 全 的資金交易場(chǎng)所，從源頭上遏制中介機(jī)構(gòu)挪用存量房交易資金的情況發(fā)生，間接規(guī)范了房屋中介市場(chǎng)，維護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益。它解決了一直以來存量房交易信息不對(duì)稱，部分中介欺上瞞下、6亂吃差價(jià)、不按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的歷史頑疾。這不僅進(jìn)一步規(guī)范了市場(chǎng)秩序，也為消費(fèi)者提供了一個(gè)“透明信息、規(guī)范交易、保障安全、便民利民”的安全的市場(chǎng)環(huán)境