資產(chǎn)評(píng)估習(xí)題(有答案)

1、.z第二章資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法1 ?被評(píng)估機(jī)組為5 年前購置，賬面價(jià)值20 萬元人民幣，評(píng)估時(shí)該類型機(jī)組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30 萬元人民幣，專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組與新型機(jī)組的功能比為0.8，被評(píng)估機(jī)組尚可使用8 年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營成本為1 萬元。假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)。要求：試根據(jù)所給條件(1)估測該機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格；(2)估算該機(jī)組的成新率；(3)估算該機(jī)組的評(píng)估值。解： (1) 被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能為24 萬元： 30x80%=24( 萬元 ) (2)該機(jī)組的成新率 =8 *(5+8) x1

2、00%=61.54% (3)該機(jī)組的評(píng)估值 =24x61.54%=14.77 ( 萬元)2 ?某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對該企業(yè)的整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營，預(yù)計(jì)前 5 年的稅前凈收益分別為 40 萬元， 45 萬元， 50 萬元， 53 萬元和 55 萬元；從第六年開始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)每年的稅前凈收益保持在55 萬元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%,企業(yè)所得稅稅率為40% 試計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估值是多少？解：前 5 年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：55/10%/ ( 1+10% 5=341.51 ( 萬元 )企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計(jì)為：181.47+341.51=522.98 (

3、萬元 )該企業(yè)的評(píng)估值為：522.98 x( 1-40% ) =313.79 (萬元 )3 ?有一待估宗地a，與待估宗地條件類似的宗地甲，有關(guān)對比資料如下表所示：f宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素交易時(shí)間地價(jià)值數(shù)a2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動(dòng)幅度。據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1 時(shí)的地價(jià)增加 5%要求：(1)計(jì)算參照物與待估宗地的容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)(2)計(jì)算參照物修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、交易時(shí)間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)、容積率

4、修正系數(shù)。(3)計(jì)算參照物修正后的地價(jià)解：(1)a 宗地容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為105 ，甲宗地的容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為1101q0 w3 w0 (2)交易情況修正系數(shù)為11 或者 0.99 ; 交易時(shí)間修正系數(shù)為 x - 或者 1.06 ; 區(qū)域因素修正系數(shù)為.- 一或者 1.02 ; 個(gè)別因素修正系數(shù)為八或者1; 容積率修正系數(shù)為- 1或者 0.954a (4 于(i 55-1?181.47 ( 萬元 )穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為: (1 + l0s4)3 cl+iow*) .z第四章機(jī)器設(shè)備評(píng)估1 ?機(jī)器設(shè)備 1 臺(tái)， 3 年前購置，據(jù)了解，該設(shè)備尚無替代產(chǎn)品。該設(shè)備的賬面原值為10 萬元，

5、其中買價(jià)為8 萬元，運(yùn)輸費(fèi)為0.4萬元，安裝費(fèi)用（包括材料）為1 萬元，調(diào)試費(fèi)用為0.6 萬元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)格為9.5 萬元，運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)分別比 3 年前上漲了40% 、30% 、20% 。求該設(shè)備的重置成本。（保留兩位小數(shù)）解：重置成本 =9.5+0.4 x（1+40% +1x（1+30% +0.6 x（1+20% =12.08 （萬元）2 ?被評(píng)估機(jī)組為3 年前購置，帳面價(jià)值為20 萬元人民幣，評(píng)估時(shí)該類型機(jī)組已不再生產(chǎn)，被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30 萬元人民幣，專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組因功能落后其貶值額約占新型機(jī)組取

6、得價(jià)格的 20% 被評(píng)估機(jī)組尚可使用7 年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營成本為1 萬元，假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)，試根據(jù)所給條件估測該生產(chǎn)線的續(xù)用價(jià)值。解：根據(jù)題意計(jì)算如下：（1）被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能為：30x（1 20% =24 （萬元）（2 ）設(shè)備的成新率為：7 -（3+7 ） x100%=70% （3）設(shè)備的評(píng)估值為：24x70%=16.8 （萬元）3 .被評(píng)估設(shè)備購建于1985 年，帳面價(jià)值30000 元，1990 年和 1993 年進(jìn)行兩次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng)年投資分別為3000 元和 2000 元， 1995 年該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1985 年至 1995

7、年每年價(jià)格上升率為10% 該設(shè)備的尚可使用年限為 8 年，試根據(jù)所給條件估測被評(píng)估設(shè)備的成新率。解：據(jù)題意計(jì)算如下：（1）評(píng)估時(shí)設(shè)備的現(xiàn)行成本，亦稱更新成本為：工（帳面原值x價(jià)格變動(dòng)率）所以， 30000x2.6+3000 x 1.61+2000 x 1.21=85250 （元）（2）評(píng)估時(shí)設(shè)備的加權(quán)更新成本為：更新成本x已使用年限所以， 30000x2.6 x 10+3000x1.61 x5+2000x1.21 x2=808990 （元）（3）設(shè)備的加權(quán)投資年限 =工（加權(quán)更新成本）*工（更新成本）=80899085250=9.5 （年）（4）設(shè)備的成新率 =8 - （ 9.5+8 ） x1

8、00%=45.7% 第五章房地產(chǎn)評(píng)估1?待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進(jìn)行評(píng)估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)5 萬元/畝，其他費(fèi)用（含稅費(fèi)）3 萬元/畝，開發(fā)費(fèi)用1.5 億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率9%兩年期貸款利率為10% 土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為 10% 土地所有權(quán)收益為土地成本的10%試估算該地產(chǎn)的市場價(jià)值。(3) 參照物修正后地價(jià)lou 1 ou 10u 105 _ 寶_ 乂 _ h _ 乂=1.i hr乂780 = 7 6 47102 ( 萬元 ) .z320.29 x( 1+10 %)= 352.32 (

9、 元/ 平方米 )每平方米土地公平市場價(jià)值為352.32 元/平方米，近似等于每平方米352 元2 ?待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600 平方米，要求評(píng)估其1997 年 5 月的市場價(jià)值。評(píng)估人員通過搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料( 過程略 )，選出 3 個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例有關(guān)情況見下表：項(xiàng)目abc待估對象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地空地價(jià)格總價(jià)25.2 萬元49 萬元43.5 萬元單價(jià)1500 元/m21400 元/m31450 元 /m4交易日期1996.101996.121997.11997.5面積168m2350

10、m2300m2600m2形狀長方形長方形長方形長方形地勢平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35 年30 年35 年30 年已知以下條件 : (1)交易情況正常；(2)1996 年以來，土地價(jià)格每月上漲1%(3)交易實(shí)例 a 與待估對象處于同一地區(qū)，b、c 的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進(jìn)行判斷: 項(xiàng)目b分值c分值自然條件相同10相同10社會(huì)環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠(yuǎn)7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差

11、8相同10注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100(4)待估地塊面積因素對價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3%(5)折現(xiàn)率為 8%解： (1) 進(jìn)行交易情況修正。從評(píng)估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易沒有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。( 2)進(jìn)行交易時(shí)間修正。交易實(shí)例 a 交易時(shí)間修正系數(shù)= 交易實(shí)例 b 交易時(shí)間修正系數(shù)= 交易實(shí)例 c 交易時(shí)間修正系數(shù)= 107 / 100= 1.07105 / 100= 1.05104 / 100= 1.04(3) 進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實(shí)例 a 與待估對象處于同一地區(qū)，無需做區(qū)域因素調(diào)整。交易實(shí)例 b 區(qū)域因素修正

12、系數(shù) =100/ 86= 1.163.z交易實(shí)例 c 區(qū)域因素修正系數(shù)=100 /93= 1.075（注：式中 86 由表 2 中加總獲得，同理93 也由表 2 縱向加總獲得。）（4）進(jìn)行個(gè)別因素修正。關(guān)于面積因素修正。由于待估對象的面積大于3 個(gè)交易實(shí)例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3% 。土地使用權(quán)年限因修正。除交易實(shí)例b 與待評(píng)估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例a 與 c 均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為8% ）: 交易實(shí)例a 及 c 使用年限修正系數(shù) =1 1 / （ 1+8% ） 30-1 1 / （ 1

13、+8% ） 35 = 0.9659交易實(shí)例 a 的個(gè)別修正系數(shù) =1.03 x 0.9659 = 0.995 交易實(shí)例 b 的個(gè)別修正系數(shù) =1.03交易實(shí)例 c 的個(gè)別修正系數(shù) =1.03 x 0.9659 = 0.995 （5）計(jì)算待估土地初步價(jià)格。a=1500x 1x1.07 x 1x0.995 = 1597 （元 / 平方米）b=1400x 1x1.05 x1.163 x1.03 = 1761 （元 / 平方米）c=1400x 1x1.04 x 1.075 x 0.995 = 1613 （元 / 平方米）（6）采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果。待估地塊單位面積價(jià)格評(píng)估值=（1597+1761

14、+1613）/ 3= 1657 （元 / 平方米）待估地塊總價(jià)評(píng)估值=1657x600= 994200 （元）因此，這一地塊的評(píng)估值為994200 元。4 ?有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000 平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2 年，建筑費(fèi)為 3000 元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期均勻投入。該寫字樓建成后即岀售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000 元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5% ，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5% ，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%開發(fā)商要求的投資利潤率為10% 。試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。萬元，增加開發(fā)費(fèi)以保住市場的追

15、加成本按現(xiàn)值計(jì)算為30 萬元。.z1. 對某企業(yè)庫存的一種燃料進(jìn)行評(píng)估，庫存量為50 噸，經(jīng)現(xiàn)場技術(shù)鑒定，沒有發(fā)生質(zhì)量變化，仍能滿足正常需要，只是保管中自然損耗 1%,根據(jù)市場調(diào)查，得知該燃料近期市場價(jià)格為每噸4000 元，每噸運(yùn)費(fèi)100 元，整理入庫費(fèi)為每噸40 元，則該庫存燃料的評(píng)估值是多少？解：根據(jù)題意；采購成本 =50x4000= 200000 ( 元)自然損耗 =200000x1% 2000 (元)運(yùn)費(fèi)及入庫費(fèi) =50x( 100+40 )= 7000 ( 元) 評(píng)估值 =200000-2000+7000 = 205000 (元)本題是流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估中的材料的評(píng)估。要注意的是采購成本中

16、要扣除自然損耗，還需考慮運(yùn)輸成本與入庫費(fèi)。2. 現(xiàn)有某企業(yè)的產(chǎn)成品材料、庫存商品和低值易耗品資料如下：(1)評(píng)估基準(zhǔn)日前一個(gè)月從外地購進(jìn)產(chǎn)成品材料50 公斤，單價(jià) 200 元，當(dāng)時(shí)支付運(yùn)雜費(fèi)500元，根據(jù)原始記錄和清查盤點(diǎn)，評(píng)估時(shí)庫存材料尚存15 公斤。(2)截止評(píng)估基準(zhǔn)日，企業(yè)庫存商品實(shí)有數(shù)30 件，每件實(shí)際成本200 元，該庫存商品的材料費(fèi)與工資、其他費(fèi)用的比例為80%和20%, 據(jù)目前有關(guān)資料，材料費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)是1.36 ，工資、其他費(fèi)用的綜合調(diào)整系數(shù)是1.05 。(3)截止評(píng)估基準(zhǔn)日，在用低值易耗品原價(jià)1300 元，預(yù)計(jì)使用1 年，現(xiàn)已使用4 個(gè)月，該低值易耗品現(xiàn)行市價(jià)900 元。

17、 根據(jù)以上資料，評(píng)估該企業(yè)的產(chǎn)成品材料、庫存商品和低值易耗品價(jià)值。解：根據(jù)題意，產(chǎn)成品材料的評(píng)估值=15x( 200+500/50 ) =3150 (元)庫存商品的評(píng)估值 =30x200x(80% 1.36+20%x 1.05) =7788 (元)低值易耗品評(píng)估值 =900x( 1-4/12 ) =600 (元)三項(xiàng)合計(jì)為 11538 元。近期購進(jìn)的庫存材料，因庫存時(shí)間較短，在市場價(jià)格變化不大的情況下，其賬面值與現(xiàn)行市價(jià)基本接近，評(píng)估時(shí)可采用成本法，也可采用市場法。第七章無形資產(chǎn)評(píng)估1 ?某項(xiàng)技術(shù)為一項(xiàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)及工藝技術(shù)，已使用3 年，證明技術(shù)可靠，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越。經(jīng)了解，同類產(chǎn)品平

18、均價(jià)格為250 元/件，該產(chǎn)品價(jià)格為280 元/件。目前該產(chǎn)品年銷量為2 萬件。經(jīng)分析，產(chǎn)品壽命還可以維持8 年，但競爭者將會(huì)介入。由于該企業(yè)已經(jīng)較穩(wěn)固地占領(lǐng)了市場，競爭者估計(jì)將采取擴(kuò)大市場圍的市場策略，預(yù)計(jì)該企業(yè)將會(huì)維持目前的市場占有，但價(jià)格將呈下降趨勢。產(chǎn)品價(jià)格預(yù)計(jì)為：今后1 3 年維持現(xiàn)價(jià)； 4 5 年降為 270 元/件； 6 8 年降為 260 元/件，估計(jì)成本變化不大，故不考慮其變化。若折現(xiàn)率為10%所得稅率為 33% 試用超額收益法評(píng)估該項(xiàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)及工藝技術(shù)的價(jià)值。( 計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)) 解：由于該技術(shù)所帶來的超額收益已知，故不采用分成率方法。又由于成本沒有變化，因此超岀平

19、均價(jià)格的收入視為超額利潤( 未考慮流轉(zhuǎn)稅因素 )。計(jì)算過程如下 : 3+20 x 20,000 x( 1-33%) / ( 1+10% 4+ 20 x 20,000 x( 1-33%) / (1+10% 5 +10 x 20,000 x( 1-33%) / ( 1+10% 6+ 10 x 20,000 x( 1-33%) / (1+10% 7 +10 x 20,000 x( 1-33%) / ( 1+10% 8 =(402,000/1.1) + (402,000/1.21) + (402,000/1.331) + (268,000/1.4641) + (268,000/1.6105) + (1

20、34,000/1.7716) + (134,000/1.9487) + (134,000/2.1436) =1556083.35 (元)2 ?某企業(yè)轉(zhuǎn)讓制藥生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)搜集和初步測算已知下列資料：(1)該企業(yè)與購買企業(yè)共同享受該制藥生產(chǎn)技術(shù)，雙方設(shè)計(jì)能力分別為600 萬箱和 400 萬箱；第 1? 3 年無形資產(chǎn)帶來的單件超額收益=280-250=30 ( 元)第 4? 5 年無形資產(chǎn)帶來的單件超額收益=270-250=20 ( 元)第 6? 8 年無形資產(chǎn)帶來的單件超額收益=260-250=10 ( 元)評(píng)估值 =30 x 20,000 x( 1-33% ) / ( 1+10% 1+ 30

21、x 20,000 x1-33%) / (1+10% 2+ 30 x 20,000 x( 1-33%) / (1+10% .z(2 )該制藥生產(chǎn)技術(shù)系國外引進(jìn)，賬面價(jià)格500 萬元，已使用3 年，尚可使用9 年， 3 年通貨膨脹率累計(jì)為10% ；根據(jù)上述資料，計(jì)算確定：（1）該制藥生產(chǎn)全套技術(shù)的重置成本凈值；（2）該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評(píng)估值。解：（ 1）3 年通貨膨脹率累計(jì)為10% 對外購無形資產(chǎn)的重置成本可按物價(jià)指數(shù)法調(diào)整，并根據(jù)成新率來確定凈值，由此可得該制藥生產(chǎn)技術(shù)的重置成本凈值為：500x（1+10% x 9/ （ 3+9） =412.5 （萬元）（2）因轉(zhuǎn)讓雙方共同使用該項(xiàng)無形資

22、產(chǎn)，設(shè)計(jì)能力分別為600 萬箱和 400 萬箱，確定重置成本凈值分?jǐn)偮蕿椋?00/ （400+600 ）x100%=40% 由于無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后加劇了市場競爭，在該項(xiàng)無形資產(chǎn)壽命期間，銷售收入減少和費(fèi)用增加的折現(xiàn)值是轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本，根據(jù)資料可得：100+30=130 （萬元）因此，該項(xiàng)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評(píng)估值為：412.5 x40%+130=29 （萬元）3?甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用利潤分成的方法，該專利系三年前從外部購入，賬面成本為100 萬元，三年間物價(jià)累計(jì)上升 50% 該專利法律保護(hù)期10 年，已過 3 年，尚可保護(hù)7 年。經(jīng)專業(yè)人士測算，該專利成本利潤率為

23、400%, 乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為 5000 萬元，成本利潤率為10% 通過對該專利的分析，技術(shù)人員認(rèn)為該專利剩余使用壽命為5 年，另外，通過對市場供求狀況及有關(guān)會(huì)計(jì)資料分析得知，乙企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號(hào)產(chǎn)品20 萬臺(tái)，成本費(fèi)用每年約為400 元，未來 5 年間產(chǎn)量與成本費(fèi)用變動(dòng)不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)，性能有較大幅度提高，未來第一、第二年每臺(tái)售價(jià)要達(dá)500 元，在競爭的作用下，為維護(hù)市場占有率，第三、第四年售價(jià)將下降到每臺(tái)450 元，第五年下降到每臺(tái)420 元，折現(xiàn)率確定為10% 。要求根據(jù)上述資料確定解：根據(jù)題意：p=xrt ( 1+1) -t+po (1+1 ) -n =100

24、 000x17%( 1+10% - 1+100 000x17%( 1+10% -2 +100 000 x( 1+10% -2 =17000x 0.9091+17000 x 0.8264+100000x0.8264=112143 ( 元)非上市債券評(píng)估時(shí)，如果是每年支付利息的，則把它的評(píng)估以后的每年利息折算成現(xiàn)值，再加上本金的現(xiàn)值2 ?被評(píng)估企業(yè)擁有m 公司面值共 90 萬元的非上市股票，從持股期間來看，每年股利分派相當(dāng)于票面值的10% ，評(píng)估人員通過調(diào)查了解到 m 公司只把稅后利潤的80% 用于股利分配，另20% 用于公司擴(kuò)大再生產(chǎn)，公司有很強(qiáng)的發(fā)展后勁，公司的股本利潤保持在 15% 水平上，

25、折現(xiàn)率設(shè)定為12% ，試運(yùn)用紅利增長模型評(píng)估被評(píng)估企業(yè)擁有的m 公司股票。解：根據(jù)題意：d1=900 000x 10%=90 000 ( 元)g=20%15%=3% p= d1/ (i-g )=900 00/ ( 12%-3% =900 00/9% =1 000 000 (元)本題是非上市股票評(píng)估中的紅利增長模型的應(yīng)用。要注意的是這里的g 是留存利潤率乘以股本利潤率。第十章企業(yè)價(jià)值與商譽(yù)評(píng)估1 ?甲企業(yè)擬產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，需進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)專家預(yù)測，其未來5 年的凈利潤分別為100 萬元、 120 萬元、 150 萬元、 160 萬元、 200 萬元 , 從第六年起，每年的利潤處于穩(wěn)定狀態(tài)，即保持在200

26、 萬元的水平上。該企業(yè)有一筆10 萬元的短期負(fù)債，其有形資產(chǎn)有貨幣資金、存貨和固定資產(chǎn)，且其評(píng)估值分別為80 萬元、 120 萬元和 660 萬元。該企業(yè)還有一個(gè)尚有5 年剩余經(jīng)濟(jì)壽命的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可以獲得超額凈利潤15 元。目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品10 萬件，經(jīng)分析：未來5 年中，每年可以生產(chǎn)12 萬件。若折現(xiàn)率和資本化率均為10%, 試計(jì)算甲企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值并說明評(píng)估技術(shù)思路( 以萬元為單位，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)) 。解： (1) 評(píng)估技術(shù)思路.z該企業(yè)商譽(yù)價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)采用割差法進(jìn)行。首先運(yùn)用收益法評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值，再運(yùn)用加和法計(jì)算岀企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和，最后用企業(yè)整體價(jià)值減掉

27、企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和即可得到企業(yè)商譽(yù)價(jià)值。(2 )計(jì)算企業(yè)整體價(jià)值血1藥5 血加0 _ 如 ci1+ic% a十io%)(1十io%y 1十io%y n十山弗汕十卩筋尸-ioc xo.9091+120 x0.826i +150 x0.7513 + 160 x0.6830 + 200 xo.(5209 + 200 ? 10%x0 6209 =1778.05 tes)(3)計(jì)算企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值短期負(fù)債為 10 萬元單項(xiàng)有形資產(chǎn)評(píng)估值為860 萬估算非專利技術(shù)的評(píng)估值：15x12x( 0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209 ) =15x12x3.7908=682.34

28、 ( 萬元)(4)評(píng)岀商譽(yù)價(jià)值商譽(yù) =企業(yè)整體評(píng)估值 -(有形資產(chǎn)評(píng)估值 +非專利技術(shù)評(píng)估值一短期負(fù)債) =1778.05- (860+682.34-10 )=245.71 (萬元)2 ? a 企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需要進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2004 年 12 月 31 日。預(yù)計(jì)其未來5 年的預(yù)期利潤總額分別為100 萬元、110 萬元、 120 萬元、 150 萬元和 160 萬元。該企業(yè)長期負(fù)債占投資資本的比重為50%, 平均長期負(fù)債成本為7%在未來 5 年中平均每年長期負(fù)債利息額為20 萬元，每年流動(dòng)負(fù)債利息額為40 萬元。評(píng)估時(shí)市場平均收益率為8%無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%企業(yè)所在行業(yè)解： (

29、1) 計(jì)算 a 企業(yè)適用的折現(xiàn)率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=(8 %3%)x 1.2 = 6%所有者權(quán)益要求的回報(bào)率= 6% +3%= 9% 適用于企業(yè)價(jià)值評(píng)估的加權(quán)平均資本成本(折現(xiàn)率 ) 為: 50%x 7%+5%x 9%= 8%(2) 計(jì)算企業(yè)年金計(jì)算年金現(xiàn)值系數(shù)刊扎匚 -x 1- . 1,71 +rf=0.9259 + 0.3j73 +0.7933 +0.73jo +0 60(5 = 3.9926計(jì)算年金=(0 .4 x0.9259 +s7.1 xo.3573 +93 5 x0.753s +113.9 x0.7350 +120 jtsxo( 580(5 )/3.593(5 =3s9.37 / 3 99

30、26 97 .52 ( 萬元 )(3)計(jì)算評(píng)估值p 片 =孚企9厲元 )解：（ 1）估算每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用：50000-667 = 75 元/ 平方米其他費(fèi)用： 30000-667 = 45 元/ 平方米土地取得費(fèi) =75+45=120 元土地開發(fā)費(fèi)用： 150，000, 000-1 ， 000 ，000= 150 元/ 平方米（2）計(jì)算利息：.z土地取得費(fèi)利息： 120 x （1+10% ）* 2 3 4 5-1=25.2土地開發(fā)費(fèi)利息： 150 x 3/4 x （1+10%/2 ）1.5-1+ 150 x 1/4 x （1+9%/2 ）0.5-1 = 9.28

31、 （元）第一期利息： 270x3/ 4x10%x 2x0.5 = 20.25 （元）；第二期利息：270x1/ 4x9%x 1x0.5 = 3.0375 （元）每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用應(yīng)承擔(dān)的利息費(fèi)用為23.29 元。（注：由于第一年投入總投資的3/ 4，開發(fā)期為 2 年，利率 10% ，該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）（3）計(jì)算利潤： 270x10%= 27 （元）（4）計(jì)算土地成本： 270+23.29+27 = 320.29 （元/ 平方米）（5）計(jì)算待估土地公平市場價(jià)值：解：（ 1）現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用，可用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估，計(jì)算公

32、式為：地價(jià) =樓價(jià) -建筑費(fèi) -專業(yè)費(fèi) -利息 -銷售稅費(fèi) -利潤（2）計(jì)算樓價(jià)：樓價(jià) =2000x2.5 x9000= 45,000,000 （元）（3）計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)建筑費(fèi) =3000x2000x2.5 = 15,000,000 （元）專業(yè)費(fèi) =建筑費(fèi)x 10% = 15,000,000 x10%= 1,500,000 （元）（4）計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)銷售費(fèi)用 =45,000,000 x2.5 %= 1,125,000 （元）銷售稅費(fèi) =45,000,000 x6.5 %= 2,925,000 （元）（5）計(jì)算利潤利潤 =（地價(jià) +建筑費(fèi) +專業(yè)費(fèi)）x 10%= （地價(jià)+16,500,000 ）x 10% （注 :16,500,000 由 15,000,000+1,500,000 取得 .）（6）計(jì)算利息利息 =地價(jià)x （ 1+6% ）2 3 4 5 6 7 8- 1+ （15,000,000+1,500,000 ）x （ 1+6% ）1- 1= 0.1236 x 地價(jià) +990 ，000（注：地價(jià)是