婚前購置房產(chǎn)的規(guī)劃及安排策略

1、婚前購置房產(chǎn)的規(guī)劃及安排策略前按揭購買的房產(chǎn)應(yīng)歸誰所有?婚姻法司法解釋三第十條:夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離 婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可 以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚末還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債 務(wù)。雙方婚后共同還貨支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根 據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補 償。所以，接下來，就分三種情形詳細告訴大家相應(yīng)的風(fēng)險防范和應(yīng)對策婚前購置房產(chǎn)的技巧和要點1. 婚前房產(chǎn)如何置辦才是自己的婚前個人財

2、產(chǎn)通常情形下，如果要在結(jié)婚前買房子，而且不是以按揭的方式買房子的話，要注意以下三個要點：(1) 首先要保證自己在結(jié)婚前付清與房產(chǎn)購買相關(guān)的所有款項，包括 購房款、契稅、公共維修基金等各項費用。這些費用不耍結(jié)婚前付一部分， 結(jié)婚后付一部分，而是要在結(jié)婚前全部付清。(2) 結(jié)婚前不僅要簽訂房屋買賣合同，而口一定要將產(chǎn)權(quán)證辦理妥當(dāng), 并且產(chǎn)權(quán)證上面的登記產(chǎn)權(quán)人只有自己，不涉及其他人。(3) 涉及到房產(chǎn)的其他費用如果需要在婚后支付的，請不要用夫妻共 同財產(chǎn)的存款來繳納，而是用自己的婚前個人存款來付錢，并且在支付與 房產(chǎn)相關(guān)的費用時，采用銀行轉(zhuǎn)賬的方法。讓我們來舉個例子：有的人在 結(jié)婚前是把房子買了下來

3、，也辦完了產(chǎn)權(quán)證，但是他卻要在結(jié)婚后裝修房 子。讀者們都知道裝修房子是個大活兒，既要花費時間和精力，還要花費 金錢，這個時候就要注意了一婚前已經(jīng)購買的房產(chǎn)如果要在婚后裝修，裝 修時只要涉及費用，就一定要用自己的婚前銀行存款支付。為了防止將來 說不清楚，不要給現(xiàn)金，而是直接從婚前銀行存款的賬戶轉(zhuǎn)賬給裝修公司， 這樣資金的線索就會非常清晰。做到以上三點，婚前購買的住房就應(yīng)該算 作是自己的婚前人房產(chǎn)了，無論結(jié)婚多少年，它都會算作是自己的婚前個 人房產(chǎn)。2. 婚前以按揭方式購買住房，應(yīng)該怎么處理對于這個問題，要從男方和女方這兩個角度分別來談。按照中國傳統(tǒng)的婚戀習(xí)俗，結(jié)婚前一般是男方家里負責(zé)準備房子，女

4、方家里負責(zé)準備嫁 妝，如汽車、房屋裝修、家具、電器等等。由于男女雙方的立場不同，以 下就分別說明。（1）男方立場。男方希望婚前按揭的住房算作自己的房產(chǎn)，那么，他可以在領(lǐng)結(jié)婚證 之前就完成房屋買賣合同和房產(chǎn)抵押借款合同的簽訂，并且在領(lǐng)結(jié)婚證前 付完首付款，裝修完房產(chǎn)。如果是這樣的話，這套按揭住房就算是男方的 婚前個人財產(chǎn)了。如果婚后每個月還銀行的按揭貸款也是來自男方的婚前 個人存款，那么將來一且發(fā)生婚變，不僅房產(chǎn)是男方的婚前個人財產(chǎn)，婚 后的按揭貸款他都不需要給女方做出任何補償。這是因為，這套房子從頭 到尾所有的款項，都是他自己一個人承擔(dān)并用他個人的財產(chǎn)支付的。如果 婚后是夫妻共同還銀行按揭貸款

5、，那么在離婚時，房產(chǎn)仍歸男方，但男方 應(yīng)當(dāng)給女方補償，補償?shù)臄?shù)額是婚后還貸本息和的一半，再加上還貸本息 和乘以婚姻關(guān)系存續(xù)期間該房產(chǎn)同等升值比例。（2）女方立場。女方在結(jié)婚前也付出了嫁妝等財產(chǎn)，結(jié)婚后參與了房產(chǎn)的長期還貸， 應(yīng)該說她對這套房產(chǎn)是有著長期價值的。那么，如前述案例中那樣的風(fēng)險， 怎么樣才能規(guī)避呢？怎樣防止結(jié)婚10年后浄身出戶呢？其實有一個很簡單 的辦法，就是在男方準備去買按揭住房時，女方與男友一起去售樓處，在 售樓處簽訂房屋買賣合同i寸，女方也掏出自己的身份證，要求在合同“買 方,，一欄寫上自己的名字，同時在合同末尾處的“買方”欄也簽上自己的 大名。這樣一來，這套房產(chǎn)就相當(dāng)于是男方

6、和女方共同購買，兩個人都是 買方。如此，將來住建委下發(fā)的產(chǎn)權(quán)證上，就會是男方和女方兩個人的名 字，這樣，這套房產(chǎn)就算作是夫妻雙方的共同房產(chǎn)，與他們什么吋候領(lǐng)結(jié) 婚證沒什么關(guān)系。要記住，在這種情況下，房產(chǎn)歸屬誰，重點在產(chǎn)權(quán)登記， 而不是看誰付的錢。3. 子女結(jié)婚前父母幫助買房時的注意要點中國很多城市的房產(chǎn)價格都比較高，即將步人婚姻的年輕人可能沒有 那么多積蓄去購買一套價格昂貴的房產(chǎn)。通常情形下父母在買房問題上都 要給予幫助，一些手頭寬裕的父母，可能在子女結(jié)婚前就打算出全款把房 子給買好了。如果是父母給子女買房產(chǎn)，需要注意什么呢？ 一般父母希望 自己掏錢買給子女的房產(chǎn)永遠專屬于自己的子女，不要和別

7、人扯上關(guān)系， 如果是這樣，他們就需要注意以下幾點：首先，產(chǎn)權(quán)證的名字該怎么寫？如果父母對子女非常放心，可以在子 女結(jié)婚前為孩子付錢買房時，房產(chǎn)證寫子女自己的名字。這時父母要做到 的就是，在子女領(lǐng)結(jié)婚證之前付清所有房款，并且拿到產(chǎn)權(quán)證。如果是父母出資，請父母直接將購房款從自己的銀行賬戶轉(zhuǎn)到房地產(chǎn) 開發(fā)商的銀行賬戶，而不是從父母的銀行賬戶轉(zhuǎn)到子女的銀行賬戶，再從 子女的銀行賬戶轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)商的銀行賬戶，這是為了避免子女自己發(fā) 生銀行資金混同的情形。也有的父母對年輕的子女不放心，擔(dān)心子女可能因為草率或沖動而隨 意處分房子。我們曾經(jīng)遇到過這樣的案例：一位家境富裕的母親想投資房 產(chǎn)，因為擔(dān)心要開征遺產(chǎn)

8、稅，所以在購買某套房產(chǎn)吋，雖然是她自己付完 了 1000萬的全款，卻沒用自己的名字，而是育接用了兒子的名字。當(dāng)時她 兒子剛20出頭，正在青春熱戀之中。買了房后，兒子的表現(xiàn)讓這位母親內(nèi) 心不安，她發(fā)現(xiàn)兒子在談戀愛的時候，對女朋友唯唯諾諾、唯命是從，百 般討好對方，母親就擔(dān)心哪天兒子會瞞著自己把女朋友的名字加到房產(chǎn)證 上去。所以，子女的年輕沖動也會帶來風(fēng)險，除了剛才這個案例講的情況， 孩子們也可能以自己的名義把房子租出去、借出去，或者在缺錢時拿房子 抵押貸款，甚至是把房子偷偷賣掉。那么，父母該如何防范這類風(fēng)險呢？其實有一個很好的方法，就是父 母在購買這套房子的時候，寫上自己和子女兩個人的名字，并且可以在房 屋買賣合同上分清兩位買房人的份額，比如說約定母親占10%的產(chǎn)權(quán)，子 女占90%的產(chǎn)權(quán)。如此，產(chǎn)權(quán)證上也會是兩個產(chǎn)權(quán)人，只不過這種產(chǎn)權(quán)證 我們管它叫“按份共有產(chǎn)權(quán)證。因為產(chǎn)權(quán)證上既有子女的名字乂有父母的 名字，因此年輕的子女如果沖動起來想處分這套房產(chǎn)時，就逃不