培育西安物業(yè)管理市場的幾點思考

1、1 關于培育西安物業(yè)管理市場的幾點思考西安市房地三分局新興物業(yè)管理公司改革開放特別是進入二十世紀九十年代以來,隨著住宅建設的快速發(fā)展和住房制度改革的深化,以及房屋產(chǎn)權多元化格局的形成,西安市的物業(yè)管理應運而生。 1993 年,西安市房地三分局率先在全市第一個“低改”試點小區(qū)生產(chǎn)小區(qū)實施物業(yè)管理，此后，物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍，目前，已初具規(guī)模。據(jù)有關部門統(tǒng)計，截止2000 年年底 ,西安市經(jīng)市物業(yè)行政主管部門審核批準的物業(yè)管理企業(yè)已有110 多家,? 他們對全市眾多住宅小區(qū)和商廈實施物業(yè)管理工作,不僅有利于提高城市的管理水平,涌現(xiàn)出了一大批省、市、區(qū)級文明小區(qū)， 而且更重要的是它為全市成千上萬戶

2、居民?( 客戶)提供了安全舒適的工作生活環(huán)境,大大方便了群眾 ,? 并通過物業(yè)公司員工的努力使小區(qū)物業(yè)保值增值。但是，? 由于西安市的物業(yè)管理起步較晚，與深圳等沿海開放地區(qū)相比至少落后10 余年,實施過程中也出現(xiàn)了這樣那樣的矛盾和問題 ,歸納起來主要有以下幾點: 1.經(jīng)營機制不活?，F(xiàn)在，西安市新建住宅小區(qū)(商廈)的物業(yè)管理有三種基本模式 :一是房地產(chǎn)管理部門管理的;? 二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的;三是黨政機關和企事業(yè)單位自管的。以房地產(chǎn)管理部門管理的為例，雖然轉制工作喊了多年，但目前，? 絕大數(shù)單位仍然是一套人馬兩塊牌子，房管所與物業(yè)公司并存，物業(yè)管理工作往往處于從屬地位，經(jīng)營管理機制并沒有多大

3、變化。2.物業(yè)管理覆蓋面窄 ,據(jù)了解 ,目前 ,西安市成規(guī)模的住宅小區(qū)約有500多處,實施物業(yè)管理的不足200 處,? 也就是說全市大多數(shù)住宅小區(qū)特別是老式住宅小區(qū)并沒有實施規(guī)范的物業(yè)管理。既使是實施物業(yè)管理的，也基本上是由房地產(chǎn)開發(fā)商自建自管的，通過招投標方式承接物業(yè)管理的還只是鳳毛麟角。一般來講，由于經(jīng)濟利益關系，房地產(chǎn)開發(fā)商自己組建的物業(yè)管理公司與業(yè)主的矛盾和糾紛比較多，有的甚至鬧到不可開交的地步，最2 終被業(yè)主委員會掃地出門。這種壟斷式的經(jīng)營不利于物業(yè)公司之間展開公平競爭，嚴重制約了物業(yè)管理市場的形成。通過招投標方式選擇物業(yè)公司是業(yè)主們的普遍呼聲，同樣，通過市場公開競爭來承接物業(yè)，也是

4、管理水平較高的物業(yè)公司的共同要求。3.有的房地產(chǎn)開發(fā)商有短視行為,對業(yè)主委員會心懷疑慮 ,往往以種種理由阻礙業(yè)主管理委員會的成立,目前 ,在西安實施物業(yè)管理的眾多住宅小區(qū)中,建立業(yè)主管理委員會的只有區(qū)區(qū)14 家,簡直不成比例。同時，許多業(yè)主不了解物業(yè)管理，不明白在物業(yè)管理中自己的權利和義務，有的該承擔的義務也不履行，遇到問題時也不懂得怎樣維護自己的切身利益。4.物業(yè)管理法規(guī)不健全。 西安市城市居住區(qū)物業(yè)管理條例已經(jīng)出臺兩年多了，可與之相配套的管理辦法至今一個也沒有制定出來。法規(guī)滯后或不健全，勢必造成物業(yè)管理缺乏規(guī)范，? 執(zhí)法時缺乏依據(jù)，使物業(yè)管理市場缺乏良好的法制環(huán)境。 5、物業(yè)管理人員素質(zhì)普

5、遍偏低?，F(xiàn)在，西安市的物業(yè)管理尚處在起步階段，? 物業(yè)管理人員的素質(zhì)參差不齊，專業(yè)技術人員和高素質(zhì)的管理人才缺乏，還不適應物業(yè)管理工作的發(fā)展需要。出臺兩年多了，可與之相配套的管理辦法至今一個也沒有制定出來。法規(guī)滯后或不健全，勢必造成物業(yè)管理缺乏規(guī)范，執(zhí)法時缺乏依據(jù),使物業(yè)管理市場缺乏良好的法制環(huán)境。5.物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低?，F(xiàn)在,西安市的物業(yè)管理尚處在起步階段，物業(yè)管理人員的素質(zhì)參差不齊，專業(yè)技術人員和高素質(zhì)的管理人才缺乏，還不適應物業(yè)管理工作的發(fā)展需要。上述情況表明， 西安市的物業(yè)管理市場還沒有真正形成，目前還只處于市場發(fā)育的初級階段。如何培育和發(fā)展西安的物業(yè)管理市場，促其盡快成熟？筆者

6、認為，當前應著重從以下幾個方面努力。第一，要加快房管所轉制物業(yè)公司的步伐。西安市房產(chǎn)局系統(tǒng)各房管所轉制物業(yè)公司，已經(jīng)喊了多少年了，但至今仍沒有取得實質(zhì)性進展。機制轉換是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，與中小企業(yè)轉制一樣，房管所轉制物業(yè)公司出應該有一個時限，不能久拖不決。房管所轉制物業(yè)公司后要徹底擺3 脫舊體制的束縛，實行政企分開;事企分開 ,由行政事業(yè)型的房管所徹底轉制為企業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理公司，按公司法的要求、組建，使物業(yè)管理公司成為一個獨立的法人實體，在經(jīng)營方式和人事，財務等管理上有自主權，實行獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的經(jīng)營機制。變單純管理型為經(jīng)營管理服務型，變無償服務

7、為有償服務，并逐步向多層次、綜合性服務過渡，對轄區(qū)物業(yè)實施社會化、專業(yè)化、企業(yè)化管理，以嶄新的面貌進入市場。為此，市政府有關部門要加強領導，及時做好協(xié)調(diào)工作，積極為房管所轉制創(chuàng)造條件，并加大督促檢查力度，把轉制工作落到實處。第二，住宅小區(qū) (商廈)的物業(yè)管理應推行招投標制。要借鑒工程項目招投標管理辦法，對新建住宅小區(qū)(商廈)?的物業(yè)管理公開向社會招標,把物業(yè)管理公司全部推向市場,? 為業(yè)主公開選聘物業(yè)公司創(chuàng)造條件,以打破房地產(chǎn)開發(fā)商 ,對住宅小區(qū) (商廈)? 物業(yè)管理的壟斷 ,促進公平競爭。在這方面，西安已經(jīng)有了一個好的開頭。1999 年年底 ,在西安市物業(yè)行政主管部門指導下,?東新商住小區(qū)公

8、開面向社會招聘物業(yè)公司,當時 ,有省、市多家物業(yè)公司競標，競爭比較激烈，森合公司以良好的資信和快捷的辦事效率中標，從而拉開了西安物業(yè)管理工作招投標的序幕。實踐證明，這次招投標是成功的，對全市的物業(yè)管理工作起到了推動作用?，F(xiàn)在的問題是，應該及時總結，推廣這方面的經(jīng)驗，不斷加大物業(yè)管理招投標力度，使其由點到面，以促進優(yōu)勝劣汰競爭格局的形成，全面激活西安的物業(yè)管理市場。第三，加大物業(yè)管理的宣傳力度。要通過報紙、電視、電臺等各種新聞媒體和采取現(xiàn)場宣傳等各種形式，大力宣傳物業(yè)管理工作，使其家喻戶曉，人人皆知，使廣大業(yè)主真正明白自己的權利和義務，以主人翁的精神，積極主動參與和密切配合小區(qū)物業(yè)管理工作。同時

9、，市物業(yè)行政主管部門要指導、督促各住宅小區(qū)按照西安市城市居住區(qū)物業(yè)管理條例規(guī)定，適時成立小區(qū)業(yè)主管理委員會。市政府有關部門要組織業(yè)主委員會進行學習交流，抓好對業(yè)主委員會成員的培訓，這也是培育物業(yè)管理市場的一個重要方面。4 第四，制定和完善物業(yè)管理法規(guī)。1999?年公布實施的西安市城市居住區(qū)物業(yè)管理條例，對規(guī)范全市的物業(yè)管理工作，保證物業(yè)管理工作的有序進行起到了積極作用。但由于條例原則性較強，有些內(nèi)容難以操作，現(xiàn)在亟待出臺與條例配套的相關法規(guī)文件，使其更趨于完善，更具有操作性。同時要加大執(zhí)法力度，使之在實踐的過程中得到不折不扣的貫徹執(zhí)行。只有這樣，才能使其在規(guī)范物業(yè)管理市場的過程中起到應有的作用，從而為物業(yè)管理市場的健康發(fā)展營造良好的法制環(huán)境。第五，要盡快建立物業(yè)管理