《商品房買賣合同中應明確的內容》

1、商品房買賣合同中應明確的內容這篇商品房買賣合同中應明確的內容由整理提供，希望對大家有所啟發(fā)！商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。一、商品房買賣合同說明1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當地房地產開發(fā)主管部門咨詢。2、本合同所稱商品房是指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂

2、生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優(yōu)先。5、對合同文本中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協(xié)商確定。中選擇內容，以劃方式選定;對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。6、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。7、本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。二、商品房買賣合同中應明確的內容(一)當事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本情況;(三)商品房銷售方式;(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(

3、五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設備標準承諾;(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;(八)公共配套建筑的產權歸屬;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理產權登記有關事宜;(十一)解決爭議的方法;(十二)違約責任;(十三)雙方約定的其他事項。按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。擴展閱讀買賣合同:淺析商品房買賣合同中的房屋質量糾紛摘要近年來房地產開發(fā)企業(yè)(下稱開發(fā)商)與購房者(下稱業(yè)主)之間因房屋質量問題而引起的糾紛日趨增多。房屋質量也就漸成為廣大業(yè)主所關注的焦點。而我國

4、目前現有的法律法規(guī)對于開發(fā)商向業(yè)主交付的商品房應當具備何種質量標準，尚沒有明確的規(guī)定，也沒有制定統(tǒng)一的國家標準，這就給解決此類糾紛帶來一定難度。本文結合我國目前有關司法實踐以及相關的法律法規(guī)、司法解釋提出一些解決此類糾紛的思路和方法，供廣大讀者探討。關鍵詞商品房質量、房屋保修期、逾期交房、瑕疵擔保近年來隨著房地產市場的迅猛發(fā)展，商品房市場需求量與供應量也在逐年增長，隨之而來發(fā)生在開發(fā)商與業(yè)主之間因房屋質量問題而引發(fā)的糾紛也隨之增加，歸納起來主要有以下兩種情況：一、房屋交付后出現質量問題，業(yè)主要求開發(fā)商履行維修義務遭到開發(fā)商拒絕或開發(fā)商無故拖延拒不履行維修義務而引發(fā)的爭議。二、商品房交付時業(yè)主發(fā)

5、現房屋存在質量問題，拒絕接收房屋而引發(fā)的爭議。對于上述兩種因質量問題而引起的糾紛中，作為開發(fā)商應承擔什么樣的法律后果?以及業(yè)主又如何來維護自身的合法權利?是我們接下來所要探討的問題。首先，關于第一種情形，房屋交付后出現質量問題，業(yè)主要求開發(fā)商履行維修義務遭到開發(fā)商拒絕或開發(fā)商無故拖延拒不履行維修義務而引發(fā)的爭議。筆者認為，此類爭議，法律規(guī)定較為明確，解決起來相對簡單。根據人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干規(guī)定問題的解釋第十三條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應承擔修復責任，出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復，修復費用和修復期間造成的損失由出賣人承擔。”

6、根據該司法解釋的規(guī)定，對于已經交付使用的房屋只要在保修期限內，開發(fā)商都有義務進行維修，如果開發(fā)商不履行維修義務或者在收到業(yè)主正式通知(書面或口頭)后在合理期限內仍沒有上門維修，那么，業(yè)主可以找第三人進行維修，由此所產生的維修費用以及應維修而給業(yè)主造成的損失都應當由開發(fā)商承擔。其次，我們著重要探討一下第二種情形，商品房交付時業(yè)主發(fā)現房屋存在質量問題，業(yè)主拒絕接收房屋而引發(fā)的爭議。此類糾紛在目前商品房質量糾紛中比較普遍，也比較突出。遇到上述情況，開發(fā)商通常會以“商品房已經由國家相關質檢部門驗收合格為由，堅持要求業(yè)主辦理房屋交接手續(xù)?！?，如果業(yè)主不同意辦理房屋交接手續(xù)，則開發(fā)商會向業(yè)主提出承擔逾期收

7、房期間房屋管理費或承擔合同約定的其他違約責任等要求。而作為業(yè)主，一般都會要求開發(fā)商先將房屋修復后再辦理房屋交接手續(xù)，如因房屋維修、整改而造成開發(fā)商逾期交房的，業(yè)主會要求開發(fā)商按合同約定承擔逾期交房的違約責任。 那么,當房屋確實存在一定的質量問題時，開發(fā)商是否可以將有質量問題的房屋交付給業(yè)主?業(yè)主是否有權拒收房屋?遇到此種情況,開發(fā)商又應承擔何種法律責任?對于上述諸多問題，筆者認為可以依據以下幾個原則來出處理。一、按照合同的約定處理。 首先，我們應該考查一下開發(fā)商與業(yè)主之間的商品房買賣契約對于房屋交付的質量標準是如何約定的，如果商品房買賣契約對房屋交付的質量標準有明確約定，房屋交付時只要存在不符

8、合合同約定的質量標準，那么業(yè)主就可以拒收房屋，待開發(fā)商將房屋質量問題解決，并達到合同約定的交付標準后再辦理房屋交接手續(xù)，如果因開發(fā)商對房屋進行維修、整改而造成延期交付的，業(yè)主還可以要求開發(fā)商按合同約定承擔“逾期交房違約責任”(商品房買賣契約對開發(fā)商逾期交付房屋所應承擔的法律責任一般都會有明確的約定)。 但是在大多數情況下開發(fā)商與業(yè)主簽訂的商品房買賣契約對房屋交付的質量標準沒有明確約定，而且我們前面也談到，我國目前現有的法律法規(guī)對開發(fā)商向業(yè)主交付商品房的質量標準尚沒有明確的規(guī)定，也沒有統(tǒng)一的國家標準，那么在這種情況下如何來確定開發(fā)商向業(yè)主交付房屋的質量標準，就成為解決開發(fā)商與業(yè)主之間此類爭議的關

9、鍵。二、按照法律、法規(guī)的規(guī)定處理。 我國城市房地產管理法第26條規(guī)定：“房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。"建筑法第61條也規(guī)定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！眹鴦赵侯C布的建設工程質量管理條例第16條和第58條規(guī)定，建設工程經驗收合格的，方可交付使用，建設單位違反規(guī)定，未組織竣工驗收或者驗收不合格，擅自交付使用的，責令改正。綜合上述法律、行政法規(guī)的相關規(guī)定，開發(fā)商向業(yè)主交付的商品房首先必須是通過竣工驗收，并取得房屋質檢部門頒發(fā)的相關合格證書，這是商品房交付的最基本的質量條件。如果不具備這一基本條件，那么開發(fā)上就不能將

10、房屋交付給業(yè)主。三、按照是否影響業(yè)主正常使用的原則處理。 在現實生活中開發(fā)商向業(yè)主交付的房屋雖然已經驗收合格，但又確實存在一定的質量問題的情形也較為常見，比如最常見的屋面滲漏、樓板、墻體開裂、墻體存在空鼓等等諸多問題，而且這些質量問題又的確有可能影響到業(yè)主對房屋的正常使用，遇到這中情況，大多數業(yè)主都會拒絕接收房屋，要求開發(fā)商整改后再交付，同時都會要求開發(fā)商承擔逾期交房違約責任。那么是不是業(yè)主在接收房屋時只要遇到上述質量問題都可以拒收呢?筆者認為，對于此種情況，應根據具體情況具體分析：(一)如果房屋的確存在質量問題，而且該質量問題已經嚴重影響業(yè)主對房屋的正常使用，比如房屋存在多面積、易發(fā)性的滲漏

11、、又如房屋出現結構性裂縫可能影響到業(yè)主對房屋的安全使用的。類似上述質量問題都有可能導致業(yè)主在接收房屋后無法裝修入住或者即使裝修入住仍然需要返工維修，有可能進一步擴大損失，如果出現這種情況，筆者認為業(yè)主完全有權拒接收房屋，并有權要求開發(fā)商先履行維修義務，后辦理房屋交接手續(xù)，如果因房屋維修造成遲延交付的有權要求開發(fā)商承擔逾期交房違約責任。對于開發(fā)商交付給業(yè)主的房屋是否應當具備“使用條件”這個問題，建設部商品房銷售管理辦法第三十條事實上也已經作了明確規(guī)定，根據該條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任?！?。

12、因此，開發(fā)商向業(yè)主交付商品房的質量標準除了滿足前面所講的應當是“竣工驗收合格”的房屋之外，還必須是具備使用條件的房屋，即業(yè)主在收房后就能夠正常入住使用。另外，我國合同法第六十二條對于合同標的質量要求約定不明確時，如何確定標的物的質量標準，也有作了相應的規(guī)定，根據該條規(guī)定“對于質量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行，沒有國家標準、行業(yè)標準的，按通常標準或符合合同目的的特定標準履行”，而對于業(yè)主來說，購買商品房的主要目的大多數情況下都是為了居住使用，如果業(yè)主所購買的房屋不能正常入住使用，那么其購房目顯然不能實現。因此，我們無論是從法律規(guī)定，還是從業(yè)主與開發(fā)商訂立商品房買賣合同的特定目的角度來

13、分析這個問題，筆者認為，開發(fā)商交付的商品房也應當具備能夠入住使用的條件。否則業(yè)主有權拒收房屋，并可以要求開發(fā)商承擔逾期交房違約責任。(二)如果開發(fā)商向業(yè)主交付的商品房僅存在一些小的質量問題比如小的質量瑕疵，而該房屋質量瑕疵又并不影響業(yè)主對房屋的正常使用，那么此種情況下，業(yè)主拒收房屋，并要求開發(fā)商承擔“逾期交房的違約責任”，顯然不具有合理性。因為，開發(fā)商對其售出的每一套商品房在保修期限內都承擔法定的保修義務，即所謂的房屋瑕疵擔保義務。此種情況下，業(yè)主可以先行收房，然后根據合同約定要求開發(fā)商承擔保修義務，如果因維修而對其正常使用房屋造成一定影響的可以要求開發(fā)商承擔相應的賠償責任。買賣合同中不可少的

14、內容這篇買賣合同中不可少的內容由整理提供，希望對大家有所啟發(fā)！二手房是指業(yè)主已經在房地產市場上購買后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允許上市交易的二手公房、經濟適用房。一、當事人的名稱或姓名、住所二、標的三、價款四、履行期限、地點、方式五、違約責任六、解決爭議的方式八、合同中止、終止或解除條款九、合同的變更與轉讓十、附件相關法律知識：商品房銷售管理辦法中有關內容的規(guī)定第二十一條按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。第二十二條不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷

15、售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。第二十三條房地產開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示商品房銷售管理辦法和商品房買賣合同示范文本;預售商品房的，還必須明示城市商品房預售管理辦法。第二十四條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變

16、更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。新的商品房買賣合同1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當地房地產開發(fā)主管部門咨詢。

17、2、本合同所稱商品房是指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優(yōu)先。5、對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內容，以劃方式選定；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打，以示刪除。6、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。7、本合同條款由中華人民

18、共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。商品房買賣合同（合同編號：）合同雙方當事人：出賣人：注冊地址：營業(yè)執(zhí)照注冊號：企業(yè)資質證書號：法定代表人：聯(lián)系電話：郵政編碼：委托代理人：地址：郵政編碼：聯(lián)系電話：委托代理機構：注冊地址：營業(yè)執(zhí)照注冊號：法定代表人：聯(lián)系電話：郵政編碼：買受人：買賣合同:商品房買賣中要約邀請的表現形式商品房買賣中的要約邀請是指“商品房銷售廣告”，即廣義上的商品房銷售的商業(yè)廣告，包括媒體廣告，如報刊上的印刷廣告、廣播電視廣告和招貼廣告;寄送的售樓書及各種宣傳材料：施工現場的廣告牌;樣板房展示品;等等。商品房銷售廣告中的“說明和允諾”就是要約邀請的內容，其主要表現形式有：(

19、1)向購房人提供某些購房優(yōu)惠或附帶贈送禮品的說明。如提供銀行按揭貸款并給予一定的折扣，贈送車庫、花園、家具、廚具、電話，等等。(2)對商品房美觀性質量的陳述。美觀性質量一般側重于裝飾標準，既可以是商品房的某些部分，也可以是整座大樓的公用部分，如聲明地板是“高級實木地板”，房門是“三防實木子母門”，外墻是“境面不銹鋼”或“干掛花崗巖”裝飾，大堂“挑空”，等等。(3)對商品房使用功能質量的陳述。如對高層住宅聲明裝有進口高級電梯，地下車庫電梯直達，24小時熱水，溫泉入戶，網絡寬帶入戶、地板采暖，“告別空調暖氣時代”，等等。(4)對商品房環(huán)境性質量的陳述。如聲明小區(qū)內建有“5000平方米人工湖景”，“

20、20_(請自填)平方米噴泉休閑廣場”，“1000平方米中心綠地”，小區(qū)內或者小區(qū)外配套有商場、超市、醫(yī)院、學校、幼兒園、游泳館、網球場、健身房等等商業(yè)服務、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生公共設施，或鼓吹某物業(yè)“雄踞亞奧核心，坐享cbd的周到服務，區(qū)域含金量日益增強”，“城鐵、地鐵近在咫尺”，“為小區(qū)業(yè)主提供始于零歲，伴隨一生的社區(qū)教育新模式”，等等。(5)承諾“還本銷售”，提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回報，為銀行按揭貸款買房的提供“回購擔?！保约盀橥獾刭彿空咿k理本地城市的戶口指標，等等。商品房買賣合同商品房買賣合同（合同編號：）合同雙方當事人：出賣人：注冊地址：營業(yè)執(zhí)照注冊號：企業(yè)資質證書號：法

21、定代表人：聯(lián)系電話：郵政編碼：委托代理人：地址：郵政編碼：聯(lián)系電話：委托代理機構：注冊地址：營業(yè)執(zhí)照注冊號：法定代表人：聯(lián)系電話：郵政編碼：買受人：【本人】【法定代表人】姓名：國籍【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【 】地址：郵政編碼：聯(lián)系電話：【委托代理人】【】姓名：國籍：地址：郵政編碼：電話：根據中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產管理法及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協(xié)議：第一條 項目建設依據出賣人以方式取得位于、編號為的地塊的土地使用權?！就恋厥褂脵喑鲎尯贤枴俊就恋厥褂脵鄤潛芘鷾饰募枴俊緞潛芡恋厥褂脵噢D讓批準文

22、件號】為。該地塊土地面積為，規(guī)劃用途為，土地使用年限自年月日至年月日。出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】。建設工程規(guī)劃許可證號為，施工許可證號為。第二條 商品房銷售依據買受人購買的商品房為【現房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為，商品房預售許可證號為。第三條 買受人所購商品房的基本情況買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：第【幢】【座】【單元】【層】號房。該商品房的用途為，屬結構，層高為，建筑層數地上層，地下層。該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。該商品房【合同約定】【產權登記】建筑

23、面積共平方米，其中，套內建筑面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。第四條 計價方式與價款出賣人與買受人約定按下述第種方式計算該商品房價款：1.按建筑面積計算，該商品房單價為（幣）每平方米元，總金額（幣）千百拾萬千百拾元整。2.按套內建筑面積計算，該商品房單價為（幣）每平方米元，總金額（幣）千百拾萬千百拾元整。3.按套（單元）計算，該商品房總價款為（幣）千百拾萬千百拾元整。4.。第五條 面積確認及面積差異處理根據當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。當事

24、人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第種方式進行處理：1.雙方自行約定：（1）；（2）；（3）；（4）。2.雙方同意按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3以內（含3）的，據實結算房價款；（2）面積誤差比絕對值超出3時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3以內（含3）部分的房價款由買受人補足；超出3部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登

25、記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3以內（含3）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產權登記面積合同約定面積面積誤差比100合同約定面積因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。第六條 付款方式及期限買受人按下列第種方式按期付款：1.一次性付款。2.分期付款。3.其他方式。第七條 買受人逾期付款的違約責任買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第種方式處理：1.按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期在日之內，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之的違約金，合

26、同繼續(xù)履行；（2）逾期超過日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。2.。第八條 交付期限出賣人應當在年月日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1.該商品房

27、經驗收合格。2.該商品房經綜合驗收合格。3.該商品房經分期綜合驗收合格。4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。5.。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起日內告知買受人的；2.；3.。第九條 出賣人逾期交房的違約責任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第種方式處理：1.按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過日

28、后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。2.。第十條 規(guī)劃、設計變更的約定經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人：（1）該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；（2）；（3）；（4）；（5）；（

29、6）；（7）。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起天內將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。第十一條 交接商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有

30、權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：。第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。第十三條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第種方式處理：1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。2.。3.。第十四條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯(lián)的下列基礎設施、公共配套建筑按以

31、下日期達到使用條件：1.；2.；3.；4.；5.。如果在規(guī)定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：1.；2.；3.。第十五條 關于產權登記的約定出賣人應當在商品房交付使用后日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第項處理：1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的賠償買受人損失。2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的向買受人支付違約金。3.。第十六條保修責任買受人購買的商品房為商品住宅的，住宅質量保證書作為本合同的附件。出賣人自商品住

32、宅交付使用之日起，按照住宅質量保證書承諾的內容承擔相應的保修責任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。在商品房保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔。第十七條 雙方可以就下列事項約定：1.該商品房所在樓宇的屋面使用權；2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權；3.該商品房所在樓宇的命名權；4.該商品房所在小區(qū)的命名權；5.；6.。第十八條 買受人的房屋僅作使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。

33、除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施的使用性質。第十九條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第種方式解決：1.提交仲裁委員會仲裁。2.依法向人民法院起訴。第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（附件四）第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第二十二條 本合同連同附件共頁，一式份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出

34、賣人份，買受人份，份，份。第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。第二十四條 商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向申請登記備案。出賣人（簽章）買受人（簽章）【法定代表人】：【法定代表人】：【委托代理人】：【委托代理人】：（簽章）（簽章）年月日年 月日簽于 簽于（商品房買賣合同內容由建設部提供）附件一：房屋平面圖附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明附件三：裝飾、設備標準1.外墻：2.內墻：3.頂棚：4.地面：5.門窗：6.廚房：7.衛(wèi)生間：8.陽臺：9.電梯：10.其他：附件四：合同補充協(xié)議淺析商品房買賣合同中的房屋質量糾紛_合同范本摘要近年來房地產開發(fā)企業(yè)(下稱開發(fā)商

35、)與購房者(下稱業(yè)主)之間因房屋質量問題而引起的糾紛日趨增多。房屋質量也就漸成為廣大業(yè)主所關注的焦點。而我國目前現有的法律法規(guī)對于開發(fā)商向業(yè)主交付的商品房應當具備何種質量標準，尚沒有明確的規(guī)定，也沒有制定統(tǒng)一的國家標準，這就給解決此類糾紛帶來一定難度。本文結合我國目前有關司法實踐以及相關的法律法規(guī)、司法解釋提出一些解決此類糾紛的思路和方法，供廣大讀者探討。關鍵詞商品房質量、房屋保修期、逾期交房、瑕疵擔保近年來隨著房地產市場的迅猛發(fā)展，商品房市場需求量與供應量也在逐年增長，隨之而來發(fā)生在開發(fā)商與業(yè)主之間因房屋質量問題而引發(fā)的糾紛也隨之增加，歸納起來主要有以下兩種情況：一、房屋交付后出現質量問題，

36、業(yè)主要求開發(fā)商履行維修義務遭到開發(fā)商拒絕或開發(fā)商無故拖延拒不履行維修義務而引發(fā)的爭議。二、商品房交付時業(yè)主發(fā)現房屋存在質量問題，拒絕接收房屋而引發(fā)的爭議。對于上述兩種因質量問題而引起的糾紛中，作為開發(fā)商應承擔什么樣的法律后果?以及業(yè)主又如何來維護自身的合法權利?是我們接下來所要探討的問題。首先，關于第一種情形，房屋交付后出現質量問題，業(yè)主要求開發(fā)商履行維修義務遭到開發(fā)商拒絕或開發(fā)商無故拖延拒不履行維修義務而引發(fā)的爭議。筆者認為，此類爭議，法律規(guī)定較為明確，解決起來相對簡單。根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干規(guī)定問題的解釋第十三條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質量問題，在保修

37、期內，出賣人應承擔修復責任，出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復，修復費用和修復期間造成的損失由出賣人承擔?！备鶕撍痉ń忉尩囊?guī)定，對于已經交付使用的房屋只要在保修期限內，開發(fā)商都有義務進行維修，如果開發(fā)商不履行維修義務或者在收到業(yè)主正式通知(書面或口頭)后在合理期限內仍沒有上門維修，那么，業(yè)主可以找第三人進行維修，由此所產生的維修費用以及應維修而給業(yè)主造成的損失都應當由開發(fā)商承擔。其次，我們著重要探討一下第二種情形，商品房交付時業(yè)主發(fā)現房屋存在質量問題，業(yè)主拒絕接收房屋而引發(fā)的爭議。此類糾紛在目前商品房質量糾紛中比較普遍，也比較突出。遇到上述情況，開發(fā)商通常會以“商品房已經由國家相關質檢部

38、門驗收合格為由，堅持要求業(yè)主辦理房屋交接手續(xù)?！?，如果業(yè)主不同意辦理房屋交接手續(xù)，則開發(fā)商會向業(yè)主提出承擔逾期收房期間房屋管理費或承擔合同約定的其他違約責任等要求。而作為業(yè)主，一般都會要求開發(fā)商先將房屋修復后再辦理房屋交接手續(xù)，如因房屋維修、整改而造成開發(fā)商逾期交房的，業(yè)主會要求開發(fā)商按合同約定承擔逾期交房的違約責任。 那么,當房屋確實存在一定的質量問題時，開發(fā)商是否可以將有質量問題的房屋交付給業(yè)主?業(yè)主是否有權拒收房屋?遇到此種情況,開發(fā)商又應承擔何種法律責任?對于上述諸多問題，筆者認為可以依據以下幾個原則來出處理。一、按照合同的約定處理。 首先，我們應該考查一下開發(fā)商與業(yè)主之間的商品房買賣

39、契約對于房屋交付的質量標準是如何約定的，如果商品房買賣契約對房屋交付的質量標準有明確約定，房屋交付時只要存在不符合合同約定的質量標準，那么業(yè)主就可以拒收房屋，待開發(fā)商將房屋質量問題解決，并達到合同約定的交付標準后再辦理房屋交接手續(xù)，如果因開發(fā)商對房屋進行維修、整改而造成延期交付的，業(yè)主還可以要求開發(fā)商按合同約定承擔“逾期交房違約責任”(商品房買賣契約對開發(fā)商逾期交付房屋所應承擔的法律責任一般都會有明確的約定)。 但是在大多數情況下開發(fā)商與業(yè)主簽訂的商品房買賣契約對房屋交付的質量標準沒有明確約定，而且我們前面也談到，我國目前現有的法律法規(guī)對開發(fā)商向業(yè)主交付商品房的質量標準尚沒有明確的規(guī)定，也沒有

40、統(tǒng)一的國家標準，那么在這種情況下如何來確定開發(fā)商向業(yè)主交付房屋的質量標準，就成為解決開發(fā)商與業(yè)主之間此類爭議的關鍵。二、按照法律、法規(guī)的規(guī)定處理。 我國城市房地產管理法第26條規(guī)定：“房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。建筑法第61條也規(guī)定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！眹鴦赵侯C布的建設工程質量管理條例第16條和第58條規(guī)定，建設工程經驗收合格的，方可交付使用，建設單位違反規(guī)定，未組織竣工驗收或者驗收不合格，擅自交付使用的，責令改正。綜合上述法律、行政法規(guī)的相關規(guī)定，開發(fā)商向業(yè)主交付的商品房首先必須是通過竣工驗收，并取得房屋質檢

41、部門頒發(fā)的相關合格證書，這是商品房交付的最基本的質量條件。如果不具備這一基本條件，那么開發(fā)上就不能將房屋交付給業(yè)主。三、按照是否影響業(yè)主正常使用的原則處理。 在現實生活中開發(fā)商向業(yè)主交付的房屋雖然已經驗收合格，但又確實存在一定的質量問題的情形也較為常見，比如最常見的屋面滲漏、樓板、墻體開裂、墻體存在空鼓等等諸多問題，而且這些質量問題又的確有可能影響到業(yè)主對房屋的正常使用，遇到這中情況，大多數業(yè)主都會拒絕接收房屋，要求開發(fā)商整改后再交付，同時都會要求開發(fā)商承擔逾期交房違約責任。那么是不是業(yè)主在接收房屋時只要遇到上述質量問題都可以拒收呢?筆者認為，對于此種情況，應根據具體情況具體分析：(一)如果房屋的確存在質量問題，而且該質量問題已經嚴重影響業(yè)主對房屋的正常使用，比如房屋存在多面積、易發(fā)性的滲漏、又如房屋出現結構性裂縫可能影響到業(yè)主對房屋的安全