一房多賣該怎樣處理

1、一房多賣該怎樣處理1、一房多賣情形下，多個(gè)當(dāng)事人均要求履行合同的，怎么處理出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買 受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；(2 )均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；(3)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受 人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公 平合理的予以確定。買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓 給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買受人 作

2、為第三人參加訴訟；其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù) 前款原則協(xié)調(diào)處理。2、當(dāng)事人先后簽訂數(shù)份合同或簽訂陰陽合同，對(duì)房屋價(jià)款和履行方式約定 不一致的，怎么處理當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同中關(guān)于房屋 價(jià)款、履行方式等約定存在不一致，當(dāng)事人就此產(chǎn)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人 真實(shí)意思表示的合同約定繼續(xù)履行。對(duì)于當(dāng)事人在房屋買賣中確實(shí)存在規(guī)避稅 收征管、騙取貸款等行為的，必要時(shí)可一并建議相關(guān)行政主管部門予以處理。也就是說，通過簽訂陰陽合同避稅的，避稅的條款因違背雙方的真實(shí)意思 表示，而無效，仍應(yīng)按照實(shí)際交易價(jià)格履行。3、以他人名義購房，借名人與登記人發(fā)生糾紛的，

3、怎么處理當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人 實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人 （出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn) 移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不 能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是，當(dāng)事 人之間已經(jīng)就借名購房達(dá)成了書面協(xié)議，或有證據(jù)能夠證明借名的事實(shí)。且借 名人不得以其系實(shí)際出資人為由，對(duì)方善意第三人，但若第三人知道或應(yīng)當(dāng)知 道該情形的除外。4、一方當(dāng)事人確實(shí)為購房出資，但不能證明當(dāng)事人之間系借名關(guān)系的，怎 么處理當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證 明雙方之間存在

4、借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù) 出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。也就是說，在此情形下，出資人只能向?qū)Ψ疆?dāng)事人主張雙方形成借款的債 權(quán)債務(wù)關(guān)系，出資人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有權(quán)。5、借用他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保證住房，能否要求登記人將房 屋過戶至借用人名下借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障 住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的 約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。也就是說，借用人在其本身不符合購買經(jīng)

5、濟(jì)適用房等保障性住房條件的情 況下，不可能通過借用他人名義購買房屋，而達(dá)到規(guī)避購買條件，實(shí)現(xiàn)購買保 障性住房的目的。6、房屋買賣合同簽訂后，買方交付了房款，并實(shí)際占有了房屋，能否直接 要求確定房屋歸其所有房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記， 買受人提起房屋確權(quán)之訴，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)行使釋明權(quán)， 告知其應(yīng)當(dāng)變更訴訟請(qǐng)求要求出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅(jiān)持不變更 的，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，不予支持。也就是說，賣方未履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的行為，屬于違反雙方買 賣合同義務(wù)的行為，仍是合同糾紛，并不因?yàn)楫?dāng)事人付清了購房款，并實(shí)際占 有房屋，而可直接要求確認(rèn)其

6、享有物權(quán)。7、房屋買賣合同履行過程中，一方當(dāng)事人根本違約的，違約方是否享有合 同解除權(quán)房屋買賣合同履行過程中，一方當(dāng)事人構(gòu)成根本違約的，守約方有權(quán)解除 合同，違約方不享有合同法定解除權(quán)。如果因不可抗力或情事變更等原因，致 使合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，合同雙方均有權(quán)要求解除合同。房屋買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約 責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存 在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符 合合同法第一百一十條規(guī)定的法定不能履行或事實(shí)不能履行情形的除外。&房屋買賣合同對(duì)定金性質(zhì)約定不明確的，如何處理當(dāng)事

7、人在房屋買賣合同中對(duì)定金性質(zhì)約定不明的，不應(yīng)視為解約定金。所 謂解約定金是指交付定金的一方可以按照約定以喪失定金為代價(jià)解除合同，收 受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)解除合同。若房屋買賣合同中同時(shí)約定了解約定金和違約金，當(dāng)事人一方已構(gòu)成違約 的，在約定條件成就時(shí)解約定金處罰與違約金可以同時(shí)適用。也就是買賣合同沒有明確約定定金為解約定金的，就不能視為解約定金， 任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價(jià)解除買賣合同。原則上定金與違約 金是不能并用的，但解約定金可以和違約金同時(shí)并用。在 北京高院關(guān)于審理買 賣合同糾紛的指導(dǎo)意見中即規(guī)定：當(dāng)事人同時(shí)約定違約金和定金并約定了定金性質(zhì)的，當(dāng)事人一方違約，對(duì)方

8、依據(jù)約定的定金性質(zhì)一并主張違約定金和違 約金的，法院不予支持；當(dāng)事人一方違約，對(duì)方依據(jù)約定的定金性質(zhì)一并主張解 約定金和違約金的，法院應(yīng)予支持?！?、房屋買賣合同因一方根本違約解除后，守約方可以主張賠償哪些損失房屋買賣合同簽訂后，因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同的目的 不能實(shí)現(xiàn)，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益 損失等可得利益損失的，應(yīng)酌情予以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。在認(rèn)定和計(jì)算可得利益損失時(shí)，應(yīng)從守約方主張的可得利益賠償總額中扣 除守約方未采取合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守 約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易

9、成本，并綜合 考慮守約方的履約情況等因素予以確定。也就是說，守約方可以要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)賣他人所得額外 收入，特別是在出賣方一房二賣，出賣人將房屋以高于買受人所出價(jià)格，賣于 第三人的情形，買受人有權(quán)要求從出賣人轉(zhuǎn)售的更高房?jī)r(jià)款中分享利益。10、房屋買賣合同不成立、無效、被撤銷后，如何處理在買賣合同不成立、無效、被撤銷的情形中，形成的是締約過失責(zé)任，而 非違約責(zé)任，此時(shí)，無過錯(cuò)一方所受的損失，主要是信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)?益的損失包括：所受損害和所失利益（當(dāng)事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他 有利合同的機(jī)會(huì)損失等）、締約花費(fèi)的成本等損失，但締約過失的損失賠償數(shù)額 以不超過履行利益為限

10、。11、房屋買賣合同侵害第三方優(yōu)先購買權(quán)的，如何處理房屋的優(yōu)先購買權(quán)，一般因房屋租賃合同，存在房屋共有人等情形而存在， 若出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)，承租人請(qǐng)求判決其與出 租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關(guān)系，出租人為其辦理房屋所有 權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)審查承租人購買房屋的意思表示真實(shí)，且具備合同履行能力的， 法院可以支持其訴訟請(qǐng)求，并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價(jià) 款，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。法院在審理過程中可以根據(jù)案件實(shí)際 情況要求承租人提供相應(yīng)的擔(dān)保以證明其具備合同履行能力。承租人在訴訟中僅要求法院確認(rèn)其對(duì)房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，而不要求行使 優(yōu)先購買

11、權(quán)，經(jīng)法院釋明后仍堅(jiān)持不變更的，對(duì)承租人的訴訟請(qǐng)求，不予支 持。也就是說，具有優(yōu)先購買權(quán)的人，提起侵害其優(yōu)先購買權(quán)訴訟的，在訴訟 中，必須立即或擔(dān)保行使優(yōu)先購買權(quán)，而不能只主張侵犯優(yōu)先權(quán)，而不行使優(yōu) 先購買權(quán)。即不能自己不買，也不讓他人購買。12、房屋買賣中，房產(chǎn)中介在居間合同中，具有什么義務(wù)房屋中介機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋權(quán)屬狀況等訂約相關(guān)事項(xiàng)及當(dāng)事人的訂約能力負(fù)有 積極調(diào)查并據(jù)實(shí)報(bào)告的義務(wù)。房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，不得要求委托 人支付中介服務(wù)費(fèi)用及從事居間活動(dòng)的必要費(fèi)用。委托人有損失的，房屋中介 機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。房產(chǎn)中介在居間合同中，主要提供的是訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的 媒介服務(wù)，盡管房產(chǎn)中介作為非買賣合同當(dāng)事人，無需對(duì)合同承擔(dān)法律責(zé)任， 但房產(chǎn)中介應(yīng)就其提供的訂立合同機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)負(fù)責(zé)，若房產(chǎn)中介未適當(dāng)履 行其義務(wù)，對(duì)存在重大權(quán)屬瑕疵或其他瑕疵的房屋，本應(yīng)或能夠發(fā)現(xiàn)其瑕疵， 而僅因其不積極調(diào)查等消極行為未發(fā)現(xiàn)或未告知合同當(dāng)事人，那么房屋中介機(jī) 構(gòu)不僅可能承擔(dān)退還居間費(fèi)的損失，而且還可能會(huì)承擔(dān)其他賠償責(zé)任。13、夫妻一方擅自處分夫妻共有房產(chǎn)的，怎么處理出賣人將登記在其個(gè)人名下的法定共有房屋，未經(jīng)占份額三分之二以上的 按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買受人為善 意的，可以認(rèn)定房屋