萬達(dá)項(xiàng)目營銷管理操作手冊

1、集團(tuán)營銷管理手冊目錄一、營銷管理操作細(xì)則1、市場調(diào)研與產(chǎn)品定位階段2、營銷推廣階段3、營銷費(fèi)用管控4、銷售價(jià)格控制5、銷售準(zhǔn)備及過程控制二、營銷管理審批流程三、工作表單第 1節(jié) 營銷管理操作細(xì)則1 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位階段1.1 市場調(diào)研例行市場調(diào)研1）項(xiàng)目公司營銷部門應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確地了解市場信息，為經(jīng)營決策提供依 據(jù)。2）房地產(chǎn)市場判斷核心信息統(tǒng)計(jì)表 每年 3月 1日前提交上年度市場信 息， 9 月 1 日前提交本年度上半年市場信息。 市場核心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表每月 5 日前提交上月市場數(shù)據(jù)，每年 3 月 1 日前提交上年度市場數(shù)據(jù)。專項(xiàng)市場調(diào)研項(xiàng)目公司營銷部根據(jù)業(yè)務(wù)需要， 單獨(dú)或作為某項(xiàng)專項(xiàng)報(bào)告附件向

2、項(xiàng)目管理中心營銷部上報(bào)。1.2 產(chǎn)品定位及戶型配比工作要求1）項(xiàng)目公司應(yīng)在擬摘牌前 15 日形成項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告 ，在報(bào)告中應(yīng) 就項(xiàng)目 定位、戶型配比和功能、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品設(shè)計(jì)要素等進(jìn)行深入的分析，并提出 結(jié)論性建議。2）項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告形成后，項(xiàng)目公司組織召開項(xiàng)目產(chǎn)品定位會(huì)，此 會(huì)議由項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理、 項(xiàng)目公司、 項(xiàng)目管理中心營銷部、 設(shè)計(jì)部相關(guān) 人員參加。 會(huì)議審核、研討項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告 確定產(chǎn)品定位結(jié)果， 形成項(xiàng) 目產(chǎn)品定位及戶型配比建議書或定位會(huì)會(huì)議紀(jì)要。上報(bào)時(shí)間：召開定位會(huì)后 2 天內(nèi)。 關(guān)注要點(diǎn)：項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、客戶定位、戶型套數(shù)比、面積比、配套設(shè) 施規(guī)模和功能、建筑風(fēng)格

3、、產(chǎn)品設(shè)計(jì)要素等。 審批完成時(shí)間：摘牌后 15 日內(nèi)?？墒畚飿I(yè)精裝修標(biāo)準(zhǔn)確定及調(diào)整操作要點(diǎn) 項(xiàng)目公司基于產(chǎn)品定位，在對市場情況、客戶需求、競爭項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn) 等情況充分調(diào)研和評審后，編制上報(bào)可售物業(yè)精裝修標(biāo)準(zhǔn)（調(diào)整）建議書 。 可售物業(yè)精裝修標(biāo)準(zhǔn)（調(diào)整）建議書內(nèi)容包括調(diào)研市場情況、客戶需求、 競爭項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)、原建造標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)建造標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整原因、銷售價(jià)格建議等。項(xiàng)目公司成本部根據(jù)建議的精裝修標(biāo)準(zhǔn)測算成本變化額（含工程成本和 稅費(fèi)）；在可研成本基礎(chǔ)上，分析項(xiàng)目現(xiàn)金流的變化值。項(xiàng)目公司形象 可售物業(yè)精裝修標(biāo)準(zhǔn) （調(diào)整）建議審批表（見營表 10） 上報(bào)時(shí)間：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案完成后 10 天。2 營銷推廣階段

4、2.1 營銷推廣總體營銷策劃方案1）審批目的：確定項(xiàng)目推廣主訴，批準(zhǔn)營銷費(fèi)用使用明細(xì)。2）關(guān)注要點(diǎn)：a）銷售目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)策略及實(shí)施步驟；b）項(xiàng)目區(qū)域最近一年市場表現(xiàn)；c）營銷推廣定位、目標(biāo)客戶群定位、推廣主訴、營銷策略、項(xiàng)目包裝方案等；d）根據(jù)項(xiàng)目定位及經(jīng)營決策文件的內(nèi)容、提出價(jià)格定位及銷售計(jì)劃；e）營銷費(fèi)用比例、構(gòu)成和使用計(jì)劃明細(xì)。季度營銷策劃方案1）審批目的：各項(xiàng)發(fā)布、實(shí)施業(yè)務(wù)的審批依據(jù)。2）關(guān)注要點(diǎn)a）營銷推廣策略；b）上季度營銷費(fèi)用實(shí)際發(fā)生情況，本季度營銷費(fèi)用使用計(jì)劃；c）統(tǒng)計(jì)、分析已成交和來訪客戶信息，統(tǒng)計(jì)、分析各類推廣手段使用金額、占營 銷費(fèi)用比例； 將成交和推廣的統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行對比，

5、 分析銷售總體情況， 決定營 銷策略實(shí)施或調(diào)整方案；d）根據(jù)分析結(jié)果，結(jié)合目標(biāo)客群的認(rèn)知習(xí)慣，編制本季度媒介發(fā)布方案， 確定主要廣告推廣媒介選擇，發(fā)布時(shí)間及頻次、費(fèi)用預(yù)算等；e）大型推廣活動(dòng)專項(xiàng)活動(dòng)方案；f ）每年一季度報(bào)告中應(yīng)包含全年度總體計(jì)劃，四季度報(bào)告中應(yīng)包括全年 度總體評估。廣告發(fā)布 審批要求（見審批流程 YX6）1）與項(xiàng)目銷售有關(guān)的印刷物流、媒體廣告及對外報(bào)告等所涉及的文字和 圖片宣傳資料須經(jīng)項(xiàng)目公司相關(guān)部門會(huì)簽， 經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可發(fā)布， 重要內(nèi)容需要經(jīng) 項(xiàng)目公司法律顧問簽字（見營表 11）2）首批次推廣物料（包括樓書、 3D 文案、海報(bào)、戶外、圍擋等） ，在宣 傳前需報(bào)項(xiàng)目管理中

6、心審批；3）對外宣傳中，涉及股份公司層面的宣傳，須報(bào)企業(yè)文化部審批；4）對外宣傳中，涉及主力店等合作伙伴內(nèi)容需報(bào)商管公司相關(guān)部門審核， 并報(bào)分管商管公司副總裁批準(zhǔn)； 在未正式獲得股份公司發(fā)展、 規(guī)劃、 招商部門發(fā)布信 息前，項(xiàng)目公司不得發(fā)布相關(guān)信息；5）前期已會(huì)簽和審批過的資料可直接用于宣傳， 新的或發(fā)生更改的文字、 圖片內(nèi)容則需重新按上述程序?qū)徟?，方可用于宣傳。發(fā)布內(nèi)容要求1）項(xiàng)目公司在對外宣傳或承諾中必須遵守以下禁止性規(guī)定，如因銷售需 要必須宣傳的，須報(bào)項(xiàng)目管理中心營銷部審批后可發(fā)布。a）在銷售廣告中一律不得承諾具體數(shù)據(jù)；如容積率、綠化率、覆蓋率、 配套設(shè)施面積、 會(huì)所面積、 學(xué)校規(guī)模等

7、（上述內(nèi)容中已建成或者已施工并經(jīng)過 測繪的除外）；b）不得含有實(shí)際不存咋的設(shè)施設(shè)備；c）不得對項(xiàng)目用地紅線外的建設(shè)情況等進(jìn)行承諾；d）不得含有所售房屋商鋪由萬達(dá)包租（或變相包租）、統(tǒng)一經(jīng)營、帶租約 銷售、代為招商、投資匯報(bào)等內(nèi)容；e）不得承諾實(shí)地負(fù)責(zé)所售室外商業(yè)街統(tǒng)一開業(yè)；f ）不得宣傳為購房人辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾；g）不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。2）各項(xiàng)目公司在對外廣告宣傳中必須準(zhǔn)確使用宣傳詞，不得隨意更改。 宣傳詞由股份公司制定并正式發(fā)布執(zhí)行的對企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)介紹， 內(nèi)容包括但不限 于：a）企業(yè)性質(zhì)、業(yè)務(wù)范圍、品牌定位、文化理念；b）企業(yè)戰(zhàn)略、規(guī)模、業(yè)績；c）企業(yè)

8、主要高管介紹；d）企業(yè)歷史e）重要事項(xiàng)說明。3）現(xiàn)場公示規(guī)范：項(xiàng)目公式須對大堂、電梯廳、電梯轎廂、樣板間、項(xiàng) 目沙盤、地塊紅線內(nèi)外等制作法律聲明及公示牌。3 營銷費(fèi)用管控3.1 營銷費(fèi)用控制細(xì)則項(xiàng)目公司營銷費(fèi)用的開支依據(jù)1）項(xiàng)目公司營銷部務(wù)必明確營銷費(fèi)用（或合同）的“營銷費(fèi)用歸屬經(jīng)驗(yàn) 區(qū)域”或“營銷費(fèi)用歸屬項(xiàng)目”。 財(cái)務(wù)部將營銷部對上述問題的確認(rèn)作為支付 款項(xiàng)或?qū)徍撕贤囊罁?jù)。 當(dāng)取得股份公司批準(zhǔn)的營銷費(fèi)用總額指標(biāo)、 項(xiàng)目管理 中心營銷部批準(zhǔn)的營銷費(fèi)用分項(xiàng)指標(biāo)后， 項(xiàng)目公司營銷部須在上述指標(biāo)范圍內(nèi) 辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)監(jiān)督總額指標(biāo)；2）尚未取得總額指標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)時(shí)，項(xiàng)目公司營銷部須

9、根據(jù)項(xiàng)目營銷 費(fèi)用目標(biāo)成本表（暫行版） 辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)總額監(jiān)控；3）所有營銷費(fèi)用類合同，必須經(jīng)過項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)審批，且須明確合同總 額或最高額， 否則不予簽署。 在簽訂合同之前， 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部審核該合同費(fèi) 用是否符合股份公司批準(zhǔn)的營銷費(fèi)用總額指標(biāo)；4）當(dāng)營銷費(fèi)用支出（已付金額、應(yīng)付金額）達(dá)到股份公司審批的“營銷 費(fèi)用總額指標(biāo)”時(shí)， 財(cái)務(wù)部不再辦理營銷費(fèi)用的開始及合同的簽訂， 除非獲得 股份公司批準(zhǔn)的追加（調(diào)整）“營銷費(fèi)用總額指標(biāo)”的文件。項(xiàng)目決算時(shí)的營銷費(fèi)用確認(rèn)1）項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部根據(jù)股份公司下達(dá)的決算通知，依據(jù)編制的“營銷費(fèi) 用臺帳”計(jì)算營銷費(fèi)用的決算金額，并取得項(xiàng)目公司營銷

10、部的書面確認(rèn)；2）在營銷費(fèi)用決算前，財(cái)務(wù)部會(huì)同營銷部采用權(quán)責(zé)發(fā)生制方法。對應(yīng)計(jì) 入本期決算金額的各項(xiàng)營銷費(fèi)用進(jìn)行最后的確認(rèn)。 一旦該期營銷費(fèi)用的決算金 額得以確認(rèn)，則以后不得再將任何發(fā)生的營銷費(fèi)用攤?cè)朐撈冢?）營銷費(fèi)用決算方案經(jīng)項(xiàng)目公司營銷部、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理確認(rèn)，再上報(bào) 至項(xiàng)目管理中心營銷部、股份公司財(cái)務(wù)部審核；4）樣板間（含裝修、家電、飾品等）銷售額與樣板間毛坯房售價(jià)的差額， 可以在營銷費(fèi)用中抵扣， 但抵扣的最高金額不得超過樣板間的實(shí)際費(fèi)用。 毛坯 房幾樣板間（含裝修、家電、飾品等）售價(jià)的確定，須經(jīng)項(xiàng)目管理中心營銷部 批準(zhǔn)。樣板間家具、家電、飾品等，不允許出售給內(nèi)部員工。超支預(yù)警 總體營銷費(fèi)

11、用（含簽訂合同未付款的費(fèi)用和待支付的提成及個(gè)人所得稅等） 達(dá)到營銷費(fèi)用目標(biāo) 80%，而銷售額（合同額）未達(dá)到目標(biāo)銷售總額的 80%，項(xiàng) 目公司須編制營銷費(fèi)用分析報(bào)告 ，報(bào)項(xiàng)目管理中心分管營銷副總經(jīng)理審批、 股份公司財(cái)務(wù)部存檔。 根據(jù)營銷費(fèi)用臺帳， 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部判斷營銷費(fèi)用 （含 已付、 應(yīng)付款）存在超過“營銷費(fèi)用總額指標(biāo)”風(fēng)險(xiǎn)時(shí)， 應(yīng)通報(bào)項(xiàng)目公司營銷 部，并向項(xiàng)目公司總經(jīng)理及股份公司相關(guān)部門預(yù)警， 同時(shí)暫停營銷費(fèi)用支付及 營銷推廣類合同的審批與審批； 待三部門對費(fèi)用使用報(bào)告審批后， 項(xiàng)目公司根 據(jù)審批意見使用（見審批流程 YX28）。營銷費(fèi)用的基本內(nèi)容財(cái)務(wù)部對營銷費(fèi)用的核算內(nèi)容如下：1）銷售

12、人員的工資（含個(gè)人所得稅） 、銷售提成總額（包括各種形成的提 前、銷售提成個(gè)人所得稅、底薪、社會(huì)保險(xiǎn)、公積金、餐補(bǔ)等） ；2）工資附加費(fèi)（福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、公積金、社會(huì)保險(xiǎn)等） ；3）辦公費(fèi)（辦公用品、通訊、水電費(fèi)等） ；4）辦公用房租（不含售樓處房租） 、物業(yè)管理費(fèi)；5）差旅費(fèi)；6）業(yè)務(wù)招待費(fèi)；7）保險(xiǎn)費(fèi)；8）車輛費(fèi)用；9）折舊及攤銷；10）媒介廣告費(fèi)；11）促銷活動(dòng)費(fèi)；12）其他營銷費(fèi)用。營銷類業(yè)務(wù)招標(biāo)（采購）管理指引營銷類招標(biāo)（采購）業(yè)務(wù)種類包含：1）廣告媒體投放；2）營銷策劃（廣告）代理；3）樓書、單元、模型、禮品等營銷資料的制作；4）售樓處、樣板間裝飾裝修（包括家具、配飾等） ；5）

13、其他營銷指標(biāo)（采購）業(yè)務(wù)。職責(zé)分工1）營銷部負(fù)責(zé)具體組織、經(jīng)辦營銷類招標(biāo)（采購）工作。對合同標(biāo)的額 是否控制在項(xiàng)目營銷費(fèi)用目標(biāo)成本表的費(fèi)用額度之內(nèi)負(fù)主要責(zé)任；2）財(cái)務(wù)部及主管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)非工程類招標(biāo) （廣告、策劃、樓書制作等） 商務(wù)條件及審核，參與供方資格評審、入圍單位審核，負(fù)責(zé)對投標(biāo)保證金（保函）的 有效性進(jìn)行審核，參與評標(biāo)、定標(biāo)等。對合同標(biāo)的額是否在項(xiàng)目營銷費(fèi)用目 標(biāo)成本表的費(fèi)用額度之內(nèi)負(fù)審核、監(jiān)控責(zé)任；3）成本部及主管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)工程類招標(biāo)的商務(wù)條件及審核，參與供方 資格評審、入圍單位審核，參與評標(biāo)、定標(biāo)等。招標(biāo)專員負(fù)責(zé)協(xié)助監(jiān)督；4）售樓處、樣板房設(shè)計(jì)及裝飾由營銷部提成設(shè)計(jì)與裝修要求，參

14、與方案 評審、 效果監(jiān)控并提出修正建議， 負(fù)責(zé)最終效果的驗(yàn)收； 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)組織方案 評審及報(bào)批工作；工程部和成本部負(fù)責(zé)工程實(shí)施、造價(jià)審批及報(bào)批。控制要點(diǎn)1）單項(xiàng)合同金額在 10 萬元（含）以上的招標(biāo)（采購）的招標(biāo)與定標(biāo)申請， 經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批后， 報(bào)項(xiàng)目管理中心營銷部批準(zhǔn) （售樓處及保安服務(wù)的 招標(biāo)，需商管總部物業(yè)管理部同時(shí)審批） ，并于批準(zhǔn)后 5 日內(nèi)上報(bào)股份公司成 本控制部備案檢查。 項(xiàng)目公司招標(biāo)資料上報(bào)后， 項(xiàng)目管理中心營銷部于 2 個(gè)工 作日內(nèi)反饋審批意見（商管總部物業(yè)管理部參與審批的于 4 個(gè)工作日內(nèi)反饋審 批意見）。2）項(xiàng)目管理中心營銷部對下列內(nèi)容進(jìn)行審批，包括但不限于：a）營

15、銷業(yè)務(wù)的必要性與可行性；b）營銷業(yè)務(wù)合同標(biāo)的額的合理性；c）招標(biāo)、評標(biāo)文件中營銷技術(shù)內(nèi)容；d）經(jīng)濟(jì)合同主條款中營銷技術(shù)內(nèi)容的合理性。3）單項(xiàng)合同金額在 10 萬元以下的招標(biāo)（采購） ，經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理批準(zhǔn) 后，存檔備查。4）確因特殊情況發(fā)生不符合制度的事項(xiàng)，詳見招標(biāo)（采購）管理營銷類業(yè)務(wù)直接委托的報(bào)批1）項(xiàng)目管理中心營銷部對下列內(nèi)容進(jìn)行審批，包括但不限于：a）營銷業(yè)務(wù)的必要性及可行性；b）營銷業(yè)務(wù)工作要求（如價(jià)格談判記錄，需兩個(gè)部門三人以上簽字；營 銷費(fèi)用歸屬科目及使用情況等）；c）經(jīng)濟(jì)合同中營銷技術(shù)內(nèi)容的合理性。2）審批時(shí)限a）項(xiàng)目公司將齊全、完整的直接委托申請資料上報(bào)后，項(xiàng)目管理中心營 銷

16、部于2個(gè)工作日內(nèi)反饋審批意見；b） 項(xiàng)目管理中心營銷部批準(zhǔn)后，股份公司成本控制部于2個(gè)工作日內(nèi)反 饋審批意見。工程類招標(biāo)（采購）及直接委托業(yè)務(wù)的前期審批1）前期審批a）工程類（樣板間、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾、裝修（含家具、配飾） 等）業(yè)務(wù)的指標(biāo)（采購）和直接委托，開始履行工程（設(shè)計(jì)）類招標(biāo)（采購） 程序或辦理直接委托申請前，應(yīng)進(jìn)行前期策劃審批。b）項(xiàng)目公司以內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單的形式將樣板間、售樓處的設(shè)計(jì)指標(biāo)、裝修風(fēng) 格等報(bào)股份公司項(xiàng)目管理中心營銷部審批，審批內(nèi)容包括但不限于：營銷業(yè)務(wù)的必要性及可行性；售樓處、樣板間的設(shè)計(jì)指標(biāo)建議（包括：選址、面積、功能分區(qū)、裝 飾裝修風(fēng)格特征等）2）售樓處、樣板間建

17、造、裝飾、裝修及工地圍擋設(shè)立等工程類業(yè)務(wù)由項(xiàng)目公司成本部組織， 按照工程類招標(biāo)管理辦法執(zhí)行， 并須報(bào)項(xiàng)目管理中心營銷 部審批。營銷副總作為評標(biāo)小組成員參與整個(gè)招標(biāo)過程。3）工地圍擋中，僅用于場地圍護(hù)的，列入工程費(fèi)用；用于工程費(fèi)用；用 于廣告宣傳的，列入營銷費(fèi)用。4 銷售價(jià)格控制4.1 價(jià)格控制關(guān)注要點(diǎn) 經(jīng)營決策文件中確定的目標(biāo)銷售價(jià)格是項(xiàng)目經(jīng)營的核心要求，是銷售價(jià) 格審批的依據(jù)。決策文件指標(biāo)編制：目標(biāo)銷售由股份公司根據(jù)市場情況確定，在部分新 取得的項(xiàng)目或決策文件未簽訂前，項(xiàng)目評審指標(biāo)可作為階段性目標(biāo)銷售價(jià)格。策劃文件銷售收入差異統(tǒng)計(jì)表編制要點(diǎn) （見審批流程 YX29） 項(xiàng)目公司需每月編制決策文

18、件銷售收入差異表； 年度銷售計(jì)劃及入伙計(jì)劃分解表編制要點(diǎn)（ 見審批 YX30） 年度銷售指標(biāo)（合同額）及入伙指標(biāo)需對銷售、入伙指標(biāo)分解及細(xì)化到 月度。編制內(nèi)容：銷售指標(biāo)、產(chǎn)品庫存情況、可供應(yīng)銷售面積、開盤時(shí)間、入 伙時(shí)間等主要信息及節(jié)點(diǎn)；每年 1 月份確認(rèn)并簽發(fā)當(dāng)年計(jì)劃；年中根據(jù)實(shí)際情況可進(jìn)行修改；每年12 月份草擬次年計(jì)劃。項(xiàng)目開盤報(bào)告價(jià)格審批 項(xiàng)目開盤前應(yīng)上報(bào) 項(xiàng)目（某期）開盤報(bào)告，確定推盤數(shù)量、 推盤房源、 銷售價(jià)格、付款方式及其他優(yōu)惠方案。關(guān)注要點(diǎn)：開盤報(bào)告的內(nèi)容包括不限于：1）項(xiàng)目區(qū)域市場調(diào)研分析；2）銷售方案、推盤策劃及推盤重點(diǎn)；3）銷售價(jià)格體系、價(jià)格策略、價(jià)格清單、付款方式、優(yōu)惠

19、方案等；4）銷售進(jìn)度計(jì)劃、銷售回款計(jì)劃等。項(xiàng)目階段性促銷方案的審批 （見審批流程YX19上報(bào)時(shí)間：促銷優(yōu)惠日開始前一個(gè)禮拜。關(guān)注要點(diǎn)：促銷優(yōu)惠后，應(yīng)根據(jù)優(yōu)惠條件、促銷活動(dòng)起止日期、優(yōu)惠范圍、單套房源優(yōu)惠金額、預(yù)計(jì)本次活動(dòng)成交數(shù)量、預(yù)計(jì)優(yōu)惠總額測算是否對目 標(biāo)銷售價(jià)格的完成造成影響?？墒畚飿I(yè)定金收取標(biāo)準(zhǔn)（每套）：可售物業(yè)認(rèn)購金額定金金額普通住宅、SOHO100萬（不含）以下5萬元100萬（含）以上10萬元豪宅300萬（不含）以下20萬元300萬500萬（不含）30萬元500萬（含）以上單獨(dú)上報(bào)股份公司審批商品、寫字樓100萬（不含）以下10萬元100萬（含）200萬（不含）20萬元200萬（含）

20、500萬（不含）30萬元500萬（含）以上單獨(dú)上報(bào)股份公司審批車位一次性付清全款注：上述“認(rèn)購金額”標(biāo)準(zhǔn)指折扣前金額。推薦使用一次性付款及按揭付款方式，特殊情況下可使用分析分期付款方式，但應(yīng)在開盤報(bào)告中特別說明原因簽約、付款周期簽約時(shí)間約定：認(rèn)購10天內(nèi)簽約；如超期簽約30天，此房另行銷售、定金不退處理（特殊情況并經(jīng)審批的除外）；付款時(shí)間約定（不得超過一下時(shí)間）：可售物業(yè)付款方式約定普通住宅SOHO一次性付款認(rèn)購之日起15天之內(nèi)付清全款按揭付款認(rèn)購之日起7日內(nèi)付清首付款，提供經(jīng)銀行審核合格的貸款資料，30天內(nèi)辦理完貸款所需全部手續(xù)豪宅一次性付款認(rèn)購之日起30天之內(nèi)付清全款按揭付款認(rèn)購之日起15

21、日內(nèi)付清首付款，提供經(jīng)銀行審核合格的貸款資料，30天內(nèi)辦理完貸款所需全部手續(xù)商鋪寫字樓一次性付款認(rèn)購之日起30天之內(nèi)付清全款按揭付款認(rèn)購之日起15日內(nèi)付清首付款，提供經(jīng)銀行審核合格的貸款資料，30天內(nèi)辦理完貸款所需全部手續(xù)關(guān)于折扣控制一般性折扣：必須按折后價(jià)確認(rèn)銷售收入和應(yīng)收賬款的入賬金額。1）特例折扣控制原則a）謹(jǐn)慎性原則；b）利益最大原則；2）特例折扣審核備案流程a）相關(guān)部門填制銷售價(jià)格特例折扣審批表（見營表12）及申請理 由說明，按制度規(guī)定以內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單形式上報(bào);b）審批程序完成后，應(yīng)在當(dāng)天報(bào)營銷部和財(cái)務(wù)部備案。c）銷售價(jià)格特例折扣審批表共二份“一份原件；一份復(fù)印件，營銷部 保管原件作為銷

22、售合同附件隨合同保留；財(cái)務(wù)部保管復(fù)印件；申請理由說明 一份，定期移交財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)部單獨(dú)存檔妥善保管。d）項(xiàng)目公司應(yīng)在每月5月前，將上月審批的全部特例折扣報(bào)項(xiàng)目管理中 心營銷部備案。團(tuán)購1）集團(tuán)購買或同一客戶一次性批量購買，可視具體情況決定是否給予適 當(dāng)優(yōu)惠，具體折舊比例可根據(jù)成交數(shù)據(jù)按“利益做大原則”審慎擬定。2）集團(tuán)購買是指單位名義為在職員工購置， 或者同一單位的在職員工（以 提供的有效勞動(dòng)雇傭合同原件為證明， 我公司復(fù)印、核準(zhǔn)）同時(shí)購置多套以上 的購房行為。同一客戶一次性批量購買是指同一顧客 （以直屬親屬的名字購置 房產(chǎn)且部更名著，可視為同一客戶購買）一次性購買多套房屋的購房行為，集 團(tuán)

23、購買標(biāo)準(zhǔn)見下表：可售物業(yè)集團(tuán)購買標(biāo)準(zhǔn)住宅與公寓集團(tuán)購買10套（含）以上或同一客戶一次性購買 3套（含）以上商鋪與豪宅集團(tuán)購買5套（含）以上或同一客戶一次性購買 3套（含）以上寫字樓半層（含）以上5銷售準(zhǔn)備及過程控制5.1 銷售準(zhǔn)備工作包括但不限于以下基本工程:5.1.1銷售面積確定；5.1.2銷售合同及相關(guān)變更條款的準(zhǔn)備；5.1.3銀行按揭安排；5.1.4 售樓工廠（售樓處、樣板間及現(xiàn)場包裝） ；5.1.5 項(xiàng) 目銷售人員招聘、培訓(xùn)；5.1.6 樓書、現(xiàn)場展板及相關(guān)宣傳資料、銷售工具、禮品；5.1.7 現(xiàn) 場使用文件（合同、協(xié)議書）和各類表單；5.1.8 戶 外廣告及媒體廣告發(fā)布；5.1.9

24、項(xiàng) 目營銷信息化上線工作。5.2 樣板間設(shè)計(jì)方案上報(bào)流程 見銷售物業(yè)設(shè)計(jì)管理流程 。5.3 現(xiàn)場包裝方案及審批流程應(yīng)于售樓處選址批準(zhǔn)后 30 日內(nèi)上報(bào)。5.4 營銷薪酬方案5.4.1 營 銷人員薪酬方案審批1）項(xiàng)目公司組建后 2 周內(nèi)上報(bào)營銷人員編制及底薪（暫行）方案 項(xiàng)目首批開盤前一個(gè)月上報(bào)營銷薪酬方案 ；2）編制及底薪（暫行）方案包括營銷部人員架構(gòu)、人數(shù)、工資、 工作附加費(fèi)用等；營銷薪酬方案 包括但不限于： 提成比例、 綜合獎(jiǎng)勵(lì)基金分配方法、 各崗位人均月收入、競爭項(xiàng)目銷售人員工資水平（底薪、提成、月收入）等。5.4.2 項(xiàng) 目營銷薪酬細(xì)則1） 組織架構(gòu)a） 項(xiàng)目公司設(shè)分管營銷工作的副總經(jīng)

25、理 1 名；b） 原則上每個(gè)項(xiàng)目設(shè)置經(jīng)理級編制 2 人，如需增設(shè)至 3 人，須報(bào)項(xiàng)目 管理中心營銷部審批；c）客戶服務(wù)部：設(shè)立客戶服務(wù)部，負(fù)責(zé)銷控、審核銷售價(jià)格、合同及附件審核、存檔 管理、現(xiàn)場收款開票、辦理按揭、辦理產(chǎn)權(quán)證、客戶投訴等事宜，由 項(xiàng)目公司營銷部負(fù)責(zé)管理；含收款員在內(nèi)，每個(gè)項(xiàng)目客服人員不超過 6人；項(xiàng)目收款員，編制屬于營銷部，財(cái)務(wù)部進(jìn)行工作指導(dǎo)。d) 除特殊情況外，年度計(jì)劃銷售面積在10萬(不含)平方米以下，置 業(yè)顧問(含銷售主管，下同)總?cè)藬?shù)不超過12人，銷售面積在10萬(含)平方 米以上，置業(yè)顧問總?cè)藬?shù)不超過 16人；e) 除策劃副經(jīng)理外，策劃部人員不超過 5人；2)銷售提成

26、原則a) 根據(jù)銷售回款額按股份公司審批比例提成；b) 除工程款抵款、定向銷售的商務(wù)酒店及回購物業(yè)外，其他銷售物業(yè)均計(jì)入提成范圍，提成對象僅為營銷部員工。c) 在房款全部付清時(shí)發(fā)放提成總額的 80%入伙后發(fā)放10%辦理項(xiàng)目 產(chǎn)權(quán)初始登記備案后發(fā)放10%d) 原則上必須在單套單位全款付清后給予提成；一次性付款：全款付清后按提成總額的 80%發(fā)放；分期付款：按分期實(shí)際回款金額進(jìn)行提成，提成比例為當(dāng)期回款提成總額的80%銀行貸款部分可及時(shí)發(fā)放到帳的，按提成總額的 80%發(fā)放；銀行放款周期過長的，客戶簽約、交清首付款并按銀行清單完整提供 個(gè)人貸款資料后，可視為首付款回款部分提成，比例為當(dāng)期回款提成 總額

27、的80%待銀行放款后，按發(fā)放貸款總額提成，比例為當(dāng)期回款 提成總額的80%e) 凡因各種原因?yàn)槌山?，已發(fā)放的提成需要扣回3) 各崗位銷售提成比例見下表：岡位提成提成范圍提成比例置業(yè)顧問個(gè)人銷售回款額W%o銷售主管個(gè)人銷售回款額W%o客服部全體銷售回款總額W%o策劃部全體銷售回款總額W%o營銷部經(jīng)理、副經(jīng)理全體銷售回款總額W%o設(shè)立不超過回款總額。的公共獎(jiǎng)勵(lì)基金；全體營銷人員按總額不超過銷售回款總額的0。以上人員各項(xiàng)保險(xiǎn)費(fèi)、公積金、餐補(bǔ)、個(gè)稅等從營銷費(fèi)用中另行列支； 具體崗位人數(shù)、底薪標(biāo)準(zhǔn)、提成比例，視項(xiàng)目所在城市及項(xiàng)目特征而定。銷售合同文件審批項(xiàng)目公司須嚴(yán)格按股份公司制定的范本執(zhí)行； 項(xiàng)目銷售

28、過程中使用的合 同文本必須經(jīng)過項(xiàng)目公司、法律顧問及股份公司的相關(guān)部門審批。上報(bào)內(nèi)容：商品房銷(預(yù))售合同以及合同補(bǔ)充協(xié)議。項(xiàng)目公司在上報(bào) 商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議等文本審批是，如完全采用范本，請予說明； 如補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況有調(diào)整， 必須上報(bào)差異內(nèi)容， 按（與范本對 比）“增加、刪減、變化”三種情況分別說明，無相關(guān)說明的，一律退回；關(guān) 于“合同附件一： 房屋平面圖， 附件二： 公共部分與共有房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu) 成說明，附件三： 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”按股份公司相關(guān)部門批復(fù)的內(nèi)容及項(xiàng)目實(shí) 際情況填寫，營銷部不進(jìn)行審批。物業(yè)管理方面文本（如前期物業(yè)管理協(xié)議、 臨時(shí)管理公約等）需要根據(jù)商業(yè)管理公

29、司有關(guān)規(guī)定單獨(dú)上報(bào)。上報(bào)時(shí)間：項(xiàng)目認(rèn)購前一個(gè)月。關(guān)注要點(diǎn)： 1）銷售過程中，項(xiàng)目公司根據(jù)實(shí)際情況如需變更或補(bǔ)充上述文本條款， 在正式承諾客戶前必須將變更或補(bǔ)充內(nèi)容報(bào)相關(guān)部門、法律顧問及總經(jīng)理進(jìn)行審批， 并設(shè)立專門檔案，存檔備查（見營表 13）；2） 項(xiàng)目公司使用范本時(shí)， 上報(bào)的某類產(chǎn)品某期區(qū)某樓棟的銷售合同僅適 用于審批后該類產(chǎn)品該期區(qū)及樓棟的銷售合同簽訂， 不得出現(xiàn)將某類產(chǎn)品已審批區(qū)域 及樓棟的銷售合同， 自行修改后 （包括自行修改入伙時(shí)間等） 用于非審批區(qū)域 及樓梯的銷售合同簽訂；3）項(xiàng)目公司在銷售階段必須對所有銷售人員進(jìn)行合同填寫、解釋培訓(xùn)， 并以書面形式明確格式合同的范本，以及補(bǔ)充和變

30、更處理權(quán)限；4）項(xiàng)目公司在辦理客戶銷 （預(yù)）售合同簽訂手續(xù)過程中， 必須經(jīng)營銷副 總經(jīng)理、財(cái)務(wù)副總經(jīng)理、總經(jīng)理簽字后方可蓋公章。 正式簽訂的認(rèn)購書和銷 （預(yù)） 售合同交項(xiàng)目公司營銷部歸檔保存。除項(xiàng)目首份銷售合同文本外， 在審批通過的文本基礎(chǔ)上調(diào)整的， 不需要 報(bào)分管項(xiàng)目副總裁審批。銷售現(xiàn)場管理項(xiàng)目公司銷售現(xiàn)場的管理制度，包括但不限于：1）銷售人員手冊，含銷售人員統(tǒng)一說辭；2）客戶接待行為規(guī)范；3）現(xiàn)場環(huán)境控制；4）客戶接待登記；5）銷售合同文件填寫規(guī)范及簽訂程序；6）數(shù)據(jù)錄入及銷售統(tǒng)計(jì)；7）銷售業(yè)績考核；8）銷售日例會(huì)、周例會(huì)9）銷售日志。營銷促銷品管理規(guī)定1）促銷品分類：案場類促銷品、現(xiàn)金類

31、促銷品、活動(dòng)類促銷品。2）促銷品管理：a ）案場類促銷品管理：指單位價(jià)值在 200元（含）以下，主要用于案場 促銷、節(jié)日贈(zèng)送、入伙發(fā)放等一般用途的采購或定制禮品；b ）現(xiàn)金類促銷品管理“指加油卡、 購物卡、儲值卡等可以折抵現(xiàn)金使用 的促銷品。營銷部應(yīng)在促銷開展前 15 天，上報(bào)促銷方案至營銷副總、財(cái)務(wù)副總、總經(jīng)理 審批；c ）活動(dòng)類促銷品管理： 指推廣活動(dòng)中用于抽獎(jiǎng)的或派送的促銷品。 活動(dòng) 類促銷品采用按需購買， 統(tǒng)一控制原則。 營銷部應(yīng)在活動(dòng)開展前一周， 上報(bào)活動(dòng)方案 至營銷副總、財(cái)務(wù)副總、總經(jīng)理審批。原則上由活動(dòng)公司統(tǒng)一購買，計(jì)入活動(dòng) 費(fèi)用；d ）所有促銷品管理購買、出入庫、保管及發(fā)放需指

32、定專人管理，設(shè)立臺 賬進(jìn)行登記，且不得由同一人員負(fù)責(zé)。開盤簡報(bào)1 ）開盤當(dāng)天銷售情況由項(xiàng)目公司銷售經(jīng)理以手機(jī)短信形式當(dāng)日上報(bào)項(xiàng)目 管理中心營銷部總經(jīng)理；開盤次日上午（如星期六開盤，則為星期一上午）項(xiàng)目公司 營銷部將開盤簡報(bào)上報(bào)項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理備案（見審批流程YX17）2） 關(guān)注要點(diǎn)：各種戶型的銷售套數(shù)、面積、金額、均價(jià)、投放廣告的次 數(shù)、金額及扼要說明該檔期所組織實(shí)施的營銷活動(dòng)。更名辦理1 ）更名原則a ）直系親屬更名需提供能證明更名雙方以上關(guān)系的戶口本等合法性證明 文件原 件和復(fù)印件，同時(shí)，申請人必須簽署承諾書，說明申請人對于所提交的理由和 相關(guān)證明文件的真實(shí)與合法性負(fù)責(zé)，并對于更名

33、后的一切法律后果承擔(dān)全部責(zé)任，申請人更名雙方全體簽字，免交更名費(fèi)用。b）有以下情況之一者，不予辦理：該房產(chǎn)有逾期支付款項(xiàng)；超過規(guī)定的日期尚未簽署商品房買賣合同；有其他違反認(rèn)購書約定或公司其他規(guī)定的行為；已取得竣備手續(xù)后， 所有變更均不得辦理。c）所有客戶更名均需按上述規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行（含關(guān)系客戶、內(nèi)部員工、團(tuán) 購客戶等）。2）更名辦理程序a）客戶提交書面申請并填寫銷售房產(chǎn)更名審批表（見營表14）b）營銷部核實(shí)后，由財(cái)務(wù)部審核，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)；c）財(cái)務(wù)部憑營銷部經(jīng)辦人員提供的完整手續(xù)收取費(fèi)用；d）營銷部經(jīng)辦人員在銷售管理系統(tǒng)作更名操作（不可直接刪改原記錄）；e）更換認(rèn)購書或商品房買賣合同（簽約日期及約

34、定條款不做更改）；f）更變資料交客戶服務(wù)部存檔；g）更換收款收據(jù)；h）如有減免違約金之情況的，必須請示總經(jīng)理，總經(jīng)理需給予審批意見。 退換房辦理1）對超過 3 戶以上的集體退房， 項(xiàng)目公司應(yīng)會(huì)同法律顧問仔細(xì)審查合同 條款，研究策略，并將處理意見報(bào)項(xiàng)目管理中心營銷部備案。2）換房條件a）具備退房條件而未退房，可免費(fèi)換房一次；b ）簽訂合同前，客戶無違反認(rèn)購協(xié)議規(guī)定的行為可免費(fèi)換房一次。 換房 一次以上，每次換房收取違約金 1000元/ 次。所謂換房源應(yīng)按股份公司批復(fù)的當(dāng)期銷 售房源的價(jià)格執(zhí)行 。除一般性折扣外（如正常付款方式折扣） ，不再享受其他折扣。3 ）退換房辦理程序a）換房辦理程序 客戶提

35、交書面申請及認(rèn)購書、銷售合同、補(bǔ)充協(xié)議和已交房款證明的原 件，并填寫銷售換房審批表 （見營表 15），現(xiàn)場銷控審核后，由營銷部、財(cái)務(wù)部審 核，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后由財(cái)務(wù)部退款。b）退房辦理程序客戶提出書面申請，并填寫銷售退房審批表 （見營表 16）。上報(bào)股份 公司批準(zhǔn)后，通知客戶由財(cái)務(wù)部退款。c）退換房已辦理了入伙手續(xù)，必須有營銷部協(xié)同物業(yè)公司指定人員現(xiàn)場 檢查驗(yàn)收并簽署意見后，方可辦理退換手續(xù)。d）如當(dāng)月發(fā)生了退房換房， 項(xiàng)目公司營銷部報(bào)項(xiàng)目管理中心營銷部備案。 營銷檔案管理 營銷檔案管理應(yīng)該按照股份公司行政管理相關(guān)制度執(zhí)行 營銷類文件歸檔范圍包括但不限于：1 ）價(jià)格方案：開盤報(bào)告、原始價(jià)格清單、

36、內(nèi)部審批或上報(bào)股份公司備案 的價(jià)格資料等；2 ）會(huì)議紀(jì)要：重要的會(huì)議材料；3 ）營銷策劃：營銷策劃方案、效果評估、媒體投放計(jì)劃等營銷策劃類文 件4 ）廣告發(fā)布：廣告發(fā)布招投標(biāo)、直接委托等業(yè)務(wù)，經(jīng)濟(jì)合同審批（要求 另外建立營銷類經(jīng)濟(jì)合同臺賬） 、制作類業(yè)務(wù)；5 ）銷售執(zhí)行：處理銷售過程中具體業(yè)務(wù)的文件；6 ）客戶管理：客戶來電、來訪登記資料，業(yè)務(wù)、客戶投訴及回訪記錄；7 ）特例折扣：特例折扣申請理由；8 ）規(guī)劃設(shè)計(jì)：與規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)的資料，如戶型配比報(bào)告及批復(fù)等；9 ）宣傳資料：宣傳資料審批表、報(bào)樣等；10 ）影音資料：錄音、錄像、廣告宣傳片（包括母帶） 、照片（含底片） 等及文字說明。11 ）往

37、來函件：與有關(guān)單位及個(gè)人往來函件或發(fā)出的公示、通知等；客戶資料管理1 ）客戶資料管理總則a) 準(zhǔn)確：指產(chǎn)權(quán)來源清楚，證件手續(xù)齊全，符合法律政策，記錄與實(shí)際 相符；b) 完整：各種表冊項(xiàng)目無缺項(xiàng)，各種證件，證明材料無遺漏；c) 及時(shí)：客戶資料隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移變更，房屋、產(chǎn)權(quán)情況經(jīng)常進(jìn)行更新， 隨時(shí)反映發(fā)生的產(chǎn)權(quán)情況，使之符合現(xiàn)狀。2 )存放與歸檔時(shí)間的確定a) 客戶在銷售現(xiàn)場簽訂樓宇認(rèn)購書后并將其裝入檔案袋， 按房號順序暫 存放于抽屜收放柜中；b) 簽署房地產(chǎn)買賣合同及其按揭手續(xù)辦理完畢后， 將補(bǔ)充協(xié)議、 身份證 復(fù)印件和首期房款復(fù)印件，按照辦理按揭日期對的先后暫存放于抽屜收放柜中；c) 客戶合同(

38、房地產(chǎn)買賣合同及按揭合同) 在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)或國土局辦理登 記完畢 后，公司留一本買賣合同與按揭合同，連同上述資料一起正式歸檔。一份完整的客戶文檔，必須具備以下資料(按順序存放)a) 認(rèn)購書；b) 買賣合同；c) 按揭合同；d) 補(bǔ)充協(xié)議；e) 特殊折扣審批表；f) 客戶身份證復(fù)印件g) 收據(jù)復(fù)印件；h) 付清樓款證明書(復(fù)印件) ；i) 發(fā)票復(fù)印件；j) 其他。第2節(jié)第二節(jié)營銷管理審批流程序號分類權(quán)限最終批準(zhǔn)人審批流程YX1房地產(chǎn)市場判斷核心信息統(tǒng)計(jì)表、市場信息核心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目管理中心營銷部總經(jīng)理項(xiàng)目公司營銷部一一營銷副總經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心營銷部項(xiàng)目 管理中心市場調(diào)研負(fù)責(zé)人歸檔YX2

39、項(xiàng)目產(chǎn)品定位及戶 型配對建議書或定 位會(huì)會(huì)議紀(jì)要分管項(xiàng)目副總裁項(xiàng)目公司營銷部一一營銷部副總經(jīng)理一一規(guī)劃副總經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目 管理中心營銷部一一項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理一一分管項(xiàng)目副總裁YX3可售物業(yè)精裝修標(biāo)準(zhǔn)確定及調(diào)整精裝修標(biāo)準(zhǔn)確定總裁項(xiàng)目公司營銷部一一營銷副總經(jīng)理一一成本部一一成本部副總經(jīng)理一一總經(jīng) 理一一項(xiàng)目管理中心營銷部一一項(xiàng)目管理中心營銷部總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中 心分管副總經(jīng)理一一分管項(xiàng)目副總裁一一成本控制部分管目標(biāo)成本副總經(jīng)理 成本控制部總經(jīng)理一一分管成本副總裁一一總裁一一董事長上報(bào)精裝修標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，現(xiàn)金流凈值少于原預(yù)算董事長精裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整董事長YX4項(xiàng)目（階段）營銷 策劃方案項(xiàng)目管

40、理中心分管副總經(jīng)理項(xiàng)目公司營銷部一一營銷副總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)副總經(jīng)理一一總經(jīng)理項(xiàng)目管理中心營銷部一一項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理YX5營銷活動(dòng)方案單項(xiàng)活動(dòng)費(fèi)用20萬 以上（不含媒體廣告發(fā)布費(fèi)用）項(xiàng)目管理中心營銷部總經(jīng)理項(xiàng)目公司營銷部一一營銷副總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)副總經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管 理中心營銷部序號分類權(quán)限最終批準(zhǔn)人審批流程YX6營銷廣告首批宣傳推廣法律事務(wù)部項(xiàng)目公司營銷部一一營銷部副總經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心營銷部一總經(jīng)理項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理一一法律事務(wù)部對外宣傳中涉及股份公司層面的宣傳企業(yè)文化部總經(jīng)理項(xiàng)目公司營銷部一一營銷部副總經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心營銷部一項(xiàng)目管理中心分管副總

41、經(jīng)理一一企業(yè)文化部對外宣傳中涉及主力店及其他重要合作伙伴等內(nèi)容分管商管副總裁項(xiàng)目公司營銷部一一營銷部副總經(jīng)理一一總經(jīng)理一一當(dāng)?shù)厣坦芄究偨?jīng)理一 商管總部分管商管副總裁項(xiàng)目管理中心營銷部總經(jīng)理、項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理備案所有對外廣告和宣傳資料備案項(xiàng)目公司中心營銷部總經(jīng)理項(xiàng)目公司營銷部一一營銷部副總經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心營銷部YX7售樓處費(fèi)用超支不使用預(yù)備費(fèi)的超支額200萬財(cái)務(wù)部總經(jīng)理項(xiàng)目公司營銷部一一營銷部副總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理一一成本部副總經(jīng) 理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心營銷部一一項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理一一 分管項(xiàng)目副總裁 財(cái)務(wù)部 分管財(cái)務(wù)副總裁抄送項(xiàng)目管理中心營銷部專審組備案

42、不使用預(yù)備費(fèi)的超支額200萬分管財(cái)務(wù)副總裁使用預(yù)備費(fèi)的超支額100萬財(cái)務(wù)部總經(jīng)理項(xiàng)目公司營銷部一一營銷部副總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理一一成本部副總經(jīng) 理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心營銷部一一項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理一一 分管項(xiàng)目副總裁 財(cái)務(wù)部 分管財(cái)務(wù)副總裁使用預(yù)備費(fèi)的超支額100萬時(shí)，需成本控制部備案抄送項(xiàng)目管理中心營銷部專審組備案使用預(yù)備費(fèi)的超支額100萬分管財(cái)務(wù)副總裁序號分類權(quán)限最終批準(zhǔn)人審批流程YX8營銷費(fèi)用預(yù)算控制項(xiàng)目營銷費(fèi)用目標(biāo)成本表審批分管項(xiàng)目副總裁項(xiàng)目公司營銷部一一營銷部副總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)副總經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目 管理中心營銷部項(xiàng)目經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理一一股

43、份公司財(cái)務(wù)部總經(jīng)理一一分管項(xiàng)目副總裁比例不變，一級科目項(xiàng)目管理中心調(diào)整分管副總經(jīng)理抄送項(xiàng)目管理中心營銷部專審組備案二級科目調(diào)整項(xiàng)目管理中心營銷部總經(jīng)理YX9項(xiàng)目年度營銷費(fèi)用分解計(jì)劃審批及調(diào)整年度上報(bào)分管成本副總裁項(xiàng)目公司營銷部一一營銷部副總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)部一一財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理一一總 經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心營銷部項(xiàng)目經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心分管副 總經(jīng)理一一分管項(xiàng)目副總裁一一財(cái)務(wù)部總經(jīng)理一一成本控制部總經(jīng)理一一分 管財(cái)務(wù)、成本副總裁 總裁 重事長抄送項(xiàng)目管理中心營銷部專審組備案超季度，但未超半年指標(biāo)項(xiàng)目管理中心營銷部總經(jīng)理超半年，但未超全年指標(biāo)項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理超全年指標(biāo)10%（不含）以內(nèi)

44、分管財(cái)務(wù)、成本副總裁超全年指標(biāo)10%（含）以上總裁整體營銷費(fèi)用超標(biāo)董事長序號分類權(quán)限最終批準(zhǔn)人審批流程YX10銷售費(fèi)用與銷售進(jìn)度對比表分管財(cái)務(wù)副總裁項(xiàng)目公司營銷部一一營銷部副總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng) 目管理中心營銷部一一項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理一一分管項(xiàng)目副總裁一一 分管財(cái)務(wù)副總裁抄送項(xiàng)目管理中心營銷部專審組備案YX11營銷費(fèi)用支付前審核10萬元（不含）以下項(xiàng)目公司總經(jīng)理項(xiàng)目公司營銷部一一營銷部副總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)部一一財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理一一總 經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心營銷部專審組（違規(guī)時(shí)，有專審組分別上報(bào)分管項(xiàng)目 副總裁、財(cái)務(wù)部總經(jīng)理、審計(jì)部總經(jīng)理）10萬元（含）以上項(xiàng)目管理中心營銷部專

45、審組發(fā)現(xiàn)違規(guī)事項(xiàng)分管項(xiàng)目副總裁、財(cái)務(wù)部總經(jīng)理審計(jì)部總經(jīng)理YX12項(xiàng)目營銷費(fèi)用月度使用情況分管項(xiàng)目副總裁、分管財(cái)務(wù)副總裁項(xiàng)目管理中心營銷部專審組一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心分管總經(jīng)理一一分 管項(xiàng)目副總裁分管財(cái)務(wù)副總裁YX13營銷費(fèi)用自查報(bào)備季度營銷費(fèi)用自查項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理項(xiàng)目公司營銷部一一營銷副總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)副總經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心營銷部項(xiàng)目經(jīng)理一一專審組一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理YX14營銷類招標(biāo)單筆金額<10萬項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目公司營銷部一一營銷部副總經(jīng)理一一成本副總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)副總經(jīng)理一 總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心營銷部項(xiàng)目經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心分 管副總

46、經(jīng)理10萬元以上招標(biāo)需成本控制部、項(xiàng)目管理中心營銷部專審組備案10萬W單筆金額<30萬項(xiàng)目管理中心營銷部總經(jīng)理30萬W單筆金額項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理序號分類權(quán)限最終批準(zhǔn)人審批流程YX15符合制度的直接委托單筆金額<10萬項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目公司營銷部一一營銷部副總經(jīng)理一一成本副總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)副總經(jīng)理一 總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心營銷部項(xiàng)目經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心分 管副總經(jīng)理一一成本控制部抄送項(xiàng)目管理中心營銷部專審組備案10萬W單筆金額<30萬項(xiàng)目管理中心營銷部總經(jīng)理30萬W單筆金額成本控制部總經(jīng)理YX16不符合制度的直接委10萬W單筆金額項(xiàng)目管理中心項(xiàng)目公司營銷部一一營銷部副

47、總經(jīng)理一一成本副總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)副總經(jīng)理一托<30萬分管副總經(jīng)理總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心營銷部項(xiàng)目經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心分 管副總經(jīng)理一一股份公司成本部一一分管項(xiàng)目副總裁一一分管成本副總裁一 總裁抄送項(xiàng)目管理中心營銷部專審組備案30萬W單筆金額<100 萬成本控制部總經(jīng)理100萬W單筆金額<500 萬分管成本副總裁500萬W單筆金額總裁YX17開盤報(bào)告首批開盤項(xiàng)目總裁項(xiàng)目公司營銷部一一營銷副總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)副總經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管 理中心營銷部一一項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理一一成本控制部一一分管項(xiàng)目 副總裁 總裁其中，首批開盤項(xiàng)目需成本控制部審批續(xù)建開盤項(xiàng)目總裁開盤簡報(bào)項(xiàng)

48、目管理中心分管副總經(jīng)理項(xiàng)目公司營銷部一一營銷副總經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心營銷部一一 項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理序號分類權(quán)限最終批準(zhǔn)人審批流程YX18價(jià)格上調(diào)10套以上或金額>500萬分管項(xiàng)目副總裁項(xiàng)目公司營銷部一一營銷副總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)副總經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心營銷部一一項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理一一分管項(xiàng)目副總裁10套以下或金額<500萬項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理YX19價(jià)格下調(diào)（含階段性促銷方案）總裁項(xiàng)目公司營銷部一一營銷副總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)副總經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管 理中心營銷部一一項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理一一分管項(xiàng)目副總裁一一總裁YX20特批折扣審批單筆金額W 3萬，且

49、單筆房價(jià)3%項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目公司營銷部一一營銷副總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)副總經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管 理中心營銷部總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理一一分管項(xiàng)目副總裁一3萬 單筆金額 10萬分管項(xiàng)目副總裁總裁重事長抄送項(xiàng)目管理中心營銷部銷售數(shù)據(jù)負(fù)責(zé)人備案10萬 單筆金額 100 萬總裁單筆金額100萬董事長YX21樣板間選址審批項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理項(xiàng)目公司營銷部一一營銷副總經(jīng)理一一規(guī)劃副總經(jīng)理一一工程副總經(jīng)理一一 成本副總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)副總經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心營銷部一一項(xiàng) 目管理中心分管副總經(jīng)理YX22樣板間開放前審批版精裝樣板總裁項(xiàng)目公司營銷部一一營銷副總經(jīng)理一一成本副總經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)

50、目管 理中心營銷部一一設(shè)計(jì)部一一項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理一一分管項(xiàng)目副總 裁 總裁D版精裝樣板分管項(xiàng)目副總裁序號分類權(quán)限最終批準(zhǔn)人審批流程YX23現(xiàn)場包裝方案報(bào)備項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理項(xiàng)目公司營銷部一一營銷副總經(jīng)理一一規(guī)劃副總經(jīng)理一一工程副總經(jīng)理一一 總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心營銷部一一項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理YX24營銷薪酬管理營銷人員編制及底 薪（暫行）萬案財(cái)務(wù)部總經(jīng)理項(xiàng)目公司營銷部一一營銷副總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)副總經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心營銷部項(xiàng)目經(jīng)理一一人事專員一一總經(jīng)理一一計(jì)劃部一一項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理一一人力資源部一一財(cái)務(wù)部營銷新酬方案財(cái)務(wù)部總經(jīng)理項(xiàng)目公司營銷部一一營銷副總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)副總經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管 理中心營銷部項(xiàng)目經(jīng)理一一總經(jīng)理一一項(xiàng)目管理中心分管副總經(jīng)理一一人力 資源部一一財(cái)務(wù)部項(xiàng)目管理中心營銷部人事專員歸檔YX25銷售合同文本分管項(xiàng)目副總裁項(xiàng)目公司營銷部一一營銷副總經(jīng)理一一財(cái)務(wù)副總經(jīng)理一一工程副總經(jīng)理一一 成本副總