第十五條-土地增值稅扣除項目確定的原則

1、第 十 五 條 土 地 增 值 稅 扣 除 項 目 確 定 的 原 則（一）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須 是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目、同一項 目中建造不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，按 轉讓房地產(chǎn)的面積占總面積的比例計算分攤。（二）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時， 其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣 除。第十六條 取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷 補償費的確認（一）房地產(chǎn)開發(fā)費用不得記入 取得土地使用權支付 金額和土地征用及拆遷補償費；（二）拆遷補償費應實際發(fā)生，尤其是支付給個人的 拆遷補償款

2、、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證 應一一對應。第十七條 前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費 的確認（一）前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費應 真實發(fā)生，不得存在虛列情形，預提的公共配套設施費不 得扣除；（二）房地產(chǎn)開發(fā)費用不得記入 前期工程費、基礎設 施 費、 公 共 配 套 設 施 費； 第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套 的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理 場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒 園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施的確認：（一）建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；（二）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單

3、位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；（三）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。第十九條 建筑安裝工程費確認（一）發(fā)生的費用應與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費 用不得重復計算扣除項目；（三）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費 支 出 是 否 存 在 異 常；（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，不得虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費第 二 十 條 開 發(fā) 間 接 費 用 的 確 認 開發(fā)間接費用應真實發(fā)生，預提的開

4、發(fā)間接費用不得 扣除。第 二 十 一 條 開 發(fā) 費 用 的 確 認 （一） 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn) 項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但 最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照 “取得土地使用權所支付的金 額 ”與 “房地產(chǎn)開發(fā)成本 ”金額之和的 5% 以內(nèi)計算扣除； （二）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或 不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按 “取得土地 使用權所支付的金額 ”與 “房地產(chǎn)開發(fā)成本 ”金額之和的 10% 以內(nèi)計算扣除；（三）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照 “取 得土地使用權所支付的

5、金額 ”與 “房地產(chǎn)開發(fā)成本 ”金額之和 的 5% 以 內(nèi) 計 算 扣 除 ；（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他 借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條 （一）、（二）項所述兩種辦法；（五）土地增值稅清算時， 已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本 的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。第 二 十 二 條 拆 遷 安 置 有 關 問 題 的 確 認（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶 的，安置用房視同銷售處理，按 國稅發(fā) 2006187 號第三條 第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項 目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價 款，計入拆遷補償費；回遷

6、戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補 差價款，應抵減本項目拆遷補償費；（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于 自行開發(fā)建造的，房屋價值按 國稅發(fā) 2006187 號 第三條第 （一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安 置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補 償費；（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效 憑據(jù)計入拆遷補償費。第 二 十 三 條 質 量 保 證 金 扣 除 問 題 的 確 認 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定， 扣留一定比例的工程款作為開發(fā)項目的質量保證金，該質 量保證金應在一定時間內(nèi)支付。因此 ，在計算土地增值稅 時，對竣工結算后，開發(fā)企業(yè)

7、扣款，但施工方對該部分扣 款已開具合法有效憑證的，按扣留的質保金全額扣除；未 開具合法有效憑證的，扣留的質保金不得計算扣除。 第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置 費不得扣除。第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付 的契稅及 簽訂土地出讓合同所繳納的印花稅，應視同 “按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用 ”，計入 “取得土地使用權 所 支 付 的 金 額 ” 中 扣 除 。第二十六條 納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算繳納的土地增值稅，不加收滯納金。第二十七條 納稅人報送的項目清算資料、鑒證報 告，經(jīng)稅務機關審核、納稅評估，發(fā)現(xiàn)稅收負擔率明顯 偏低或有疑點的，稅務機關可以會同財政

8、部門委托稅務中 介機構進行清算審核，原則上同一項目不得委托同一稅務 中介機構進行清算審核和鑒證業(yè)務。第 五 章 清 算 管 理 第二十八條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一 的，可實行核定征收（具體核定征收辦法另行規(guī)定），并 對納稅人下達土地增值稅清算核定征收通知書（附件 八）。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置 賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入 憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目 金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的 期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；（五）

9、申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。第二十九條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的 方 式 應 保 持 一 致。第三十條 納稅人扣除項目憑證和稅務中介機構的工作 底稿應按照規(guī)定的統(tǒng)一格式制作電子文件，隨同清算資料 報 送 主 管 稅 務 機 關。第三十一條經(jīng)主管稅務機關清算審核后，需辦理退土 地增值稅的，依照有關規(guī)定辦理退稅手續(xù)。第三十二條土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的 要 求，妥 善 保 存。第三十三條 對納稅人委托稅務中介機構出具鑒證報 告的清算項目，稅務機關保留審核權、稽查權。每年稅 務機關要對受理的鑒證報告內(nèi)容進行抽查，并將此項 工作列為常態(tài)化管理內(nèi)容。第六章 對稅務中介機

10、構的管理 第三十四條稅務中介機構從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增 值稅清算專項鑒證業(yè)務時，應對不同用途的房地產(chǎn)開發(fā)清 算項目所涉及的收入、成本、費用等情況加以區(qū)分并說明 情況。第三十五條稅務中介機構對清算項目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等 情況進行鑒證。應按稅務機關規(guī)定的鑒證報告范本和 內(nèi)容對鑒證情況出具鑒證報告，并接受稅務機關要求 提供清算項目鑒證工作底稿的查驗核實工作。第三十六條注冊稅務師和稅務師事務所出具虛假涉稅 文書，但尚未造成委托人未繳或者少繳稅款的，由天津市 地方稅務局予以警告并處一千元以上三萬元以下的罰款， 并 向 社 會 公 告。第三十七條注冊稅務師和稅務師事務所違反稅收法律、行政法規(guī)，造成委托人未繳或者少繳稅款的，由天津 市地方稅務局按照中華人民共和國稅收征收管理法實施 細則第九十八條的規(guī)定處以罰款