上海下半年房地產(chǎn)估價師案例與分析分享產(chǎn)權(quán)和獨享產(chǎn)權(quán)考試試題

1、上海 2016 年下半年房地產(chǎn)估價師案例與分析：分享產(chǎn)權(quán)和獨享產(chǎn)權(quán)考試試題本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分 100 分， 60分及格。 一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意）1、以 2008 年第 1 季度為基期，將某地區(qū)不同時間上房地產(chǎn)的銷售價格數(shù)據(jù)進行 對比分析和計算，得到 2009年第 1、2 季度房屋銷售定基價格指數(shù)分別為 1077、 11018。這類指標(biāo)為。A:比較相對指標(biāo)B:比例相對指標(biāo)C:結(jié)構(gòu)相對指標(biāo)D:動態(tài)相對指標(biāo)E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、某套住宅總價30萬元，套內(nèi)建筑面積125卅，套內(nèi)墻體面積20

2、卅，分?jǐn)偟?共有建筑面積25卅，則該住宅每平方米建筑面積的價格為元。A: 1765B: 2000C: 2069D: 2400E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、一般用于評價開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來 評價置業(yè)投資項目，但不宜用于評價開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標(biāo)是 （）A成本利潤率B 動態(tài)投資回收期C 投資利潤率D財務(wù)內(nèi)部收益率4、下列關(guān)于工程建設(shè)定額計價法，表述不正確的是。A :工程建設(shè)定額計價法是我國工程造價計價中比較傳統(tǒng)的方法B:其基本特征是“價格=定額+費用文件規(guī)定”，并作為法定性依據(jù)強制執(zhí)行C:工程建設(shè)定額計價法是依據(jù)建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的各種工程預(yù)算定額來

3、計 算工程造價D： 工程建設(shè)定額計價法相對于工程量清單計價方法是一種新的計價模式E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、經(jīng)濟適用住房指導(dǎo)價是根據(jù)平均成本加 _%以內(nèi)的利潤確定的。A3B5C6D86、從經(jīng)濟角度看，土地利用選擇的一般順序是 _。A .商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地B. 商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地C. 商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地D. 商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地7、工程建設(shè)的招標(biāo)投標(biāo)和的推行是建筑市場管理體制改革的兩個重要方面。A:建設(shè)施工制度B:建設(shè)投資規(guī)定C:建設(shè)規(guī)劃制度D

4、:建設(shè)監(jiān)理制度E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、在實際估價中，要特別注意估價對象范圍的界定.以下選項中，屬于實物構(gòu) 成范圍內(nèi)的是。A:是否包括特許經(jīng)營權(quán)B:是否包括債權(quán)債務(wù)C:是否強制處分房地產(chǎn)D:是否包括建筑物內(nèi)的家具E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分 析入住率，這種調(diào)查方法屬于。 （2007年試題 ）A:觀察法B:實驗法C:討論法D:問卷調(diào)查法E:借款合同10、以下不屬于經(jīng)營性用地的是（） 。A. 工業(yè)用地B 旅游用地C. 娛樂用地D. 商品住宅用地11、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于 不同，價值會有所

5、不同，而且差異可能很大。A .區(qū)域規(guī)劃B. 臨街狀況C. 周圍環(huán)境D. 地形地勢12、建筑施工許可證發(fā)證機關(guān)在收到建設(shè)單位報送的 建筑工程施工許可證申請 表和所附證明文件后， 對于符合條件的， 應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起日內(nèi)頒發(fā)施工 許可證。A: 15B：30C：45D：60E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、下列關(guān)于全民和集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織聯(lián)營使用集體土地， 表 述錯誤的是。A :全民所有制企業(yè)、城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)可以同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同投資興 辦聯(lián)營企業(yè)，使用集體土地須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)B:經(jīng)批準(zhǔn)使用的土地，可以按照國家建設(shè)用地的規(guī)定實行征收，也可以由農(nóng)村 集體經(jīng)濟組織按照協(xié)議將土地

6、使用權(quán)作為聯(lián)營條件C:聯(lián)營企業(yè)用地，可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)D:農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件的，必須計算土地補償 費和各種補助費E:房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章14、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名稱事項發(fā)生變更的， 房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在工商行政管 理部門辦理變更手續(xù)后 30 日內(nèi)，到資質(zhì)許可機關(guān)辦理資質(zhì)證書手續(xù)。A :延續(xù)B:變更C:注銷D:撤銷E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、某宗房地產(chǎn)交易，約定由買方實際支付給賣方3700元/m2,買賣中涉及的全 部稅費由賣方承擔(dān)，在當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)交易賣方應(yīng)承擔(dān)的稅費為正常價格的5.5%，買方應(yīng)承擔(dān)的稅費為4%，則該宗房地產(chǎn)的正常價格為_元/m2。A3507B3

7、592C3627D355816、報酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對于估價時點發(fā)生在A 期初B期中C期末D.年末17、某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價格分別為2300元/譏2450元/譏 2650元/ 譏 2830元/川和3000元/川，其增減量的權(quán)重分別為 0.1、0.3、0.2 和 0.4，按平均增減量趨勢法估計，以 2001 年初為預(yù)測基期，則該類房地產(chǎn)于 2006年初的價格最接近于元/卅。A:3100B:3195C:3285D:3300E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行制度A:備案B:分級審批C:分類審批D:專業(yè)審批E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、a.規(guī)劃設(shè)計

8、條件通知書、b.建設(shè)用地規(guī)劃許可證、c.選址規(guī)劃意見通知 書和d.建設(shè)工程規(guī)劃許可證，它們在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的核發(fā)順序為_。A. abcdB. acdbC. cadbD cbad20、編制工程進度計劃的方法有橫道圖法和 _。A 網(wǎng)絡(luò)圖法B. 表格法C竣工圖法D坐標(biāo)圖法21、修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合 _規(guī)劃。A .控制性詳細(xì)B. 區(qū)域C. 近期建設(shè)D. 分區(qū)22、房地產(chǎn)估價的要求是獨立、客觀、公正，體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價的_。A .根本準(zhǔn)則B. 最高行為準(zhǔn)則C. 基本行為準(zhǔn)則D. 重要準(zhǔn)則23、下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（） 。A .時值是資金運動起點的金額B. 終值是資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值

9、不等值的金額C. 資金等值是指與某一時點上一定金額的實際價值相等的另一時點的價值D. 不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值24、城市_的主要任務(wù)是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上， 對城市土地利用、 人口分布和公 共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施的配置作出進一步的安排。A .詳細(xì)規(guī)劃B. 控制規(guī)劃C 指標(biāo)規(guī)劃D 分區(qū)規(guī)劃25、中華人民共和國憲法規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī) 定對土地實行并給予補償。A :征收B:征用C:征收或者征用D:征購E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有 2 個或 2個以上符 合題意，至少有 1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選

10、的每個選項得 0.5 分）1、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是（） 。A比較風(fēng)險B. 通貨膨脹風(fēng)險C時間風(fēng)險D. 資本價值風(fēng)險2、以為標(biāo)準(zhǔn)，可將保險分為定值保險與不定值保險。A:保險基金來源的不同B:被保險標(biāo)的的不同性質(zhì)C:保險的實施形式D:保險標(biāo)的的價值確定與否E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、下列關(guān)于抵押的說法不正確的是 _。A 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地 使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限B 以共有的房地產(chǎn)抵押時，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意c 預(yù)購商品房貸款抵押時，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商 品房預(yù)售

11、許可證D 訂立合同時，可以在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人尚未受清償時， 抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容4、在下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導(dǎo)向的房地產(chǎn)定價方法是 _。A 隨行就市定價法B 認(rèn)知價值定價法C. 領(lǐng)導(dǎo)定價法D 挑戰(zhàn)定價法E 目標(biāo)定價法5、不屬于開發(fā)商對房地產(chǎn)租售定價方法的是。A:成本導(dǎo)向定價B:銷售導(dǎo)向定價C:購買者導(dǎo)向定價D:競爭導(dǎo)向定價E:借款合同6、屬于直接融資方式的有 _。A抵押貸款B 賒銷C 發(fā)行股票D 發(fā)行債券E分期付款7、下列關(guān)于建筑材料性質(zhì)的表述中，正確的是 _。A 材料的密度是指材料在絕對密實狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材 料在絕對密實狀態(tài)下

12、的體積之比C 材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強度顯著降低的性質(zhì)D. 材料的彈性是指材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去掉后變形不能完全恢復(fù)，但也不即行破壞的性質(zhì)8、在實際的房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)抵押價值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先 受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。 這些法定優(yōu)先受償 款通常包括。A :拖欠建設(shè)工程價款B:已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額C:房地產(chǎn)變賣處置費用D:訴訟費用E:其他法定優(yōu)先受償款9、”可貸資金利率理論”認(rèn)為。A :可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求三個要素構(gòu)成B:可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄三個要素構(gòu)成C:利率不是由可貸資金的

13、供求決定的D:可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E:可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)10、根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論， 商品房租金增長率上升是處于自然周期的 （）。A .第一階段初期B. 第二階段C. 第一階段后期D. 第三階段E. 第四階段11、下列工程中，不需要實行監(jiān)理的是 _。A .大中型企業(yè)投資建設(shè)的工程B 利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程C. 成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程D. 大中型公用事業(yè)工程12、借貸記賬法是以作為記賬符號的一種復(fù)式記賬方法。A :支B:出C:借D:貸E:入13、下列屬于房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德是 _A .職業(yè)品德B. 職業(yè)理念C. 職業(yè)責(zé)任D. 職業(yè)

14、情感E. 職業(yè)行為習(xí)慣14、對于有城市規(guī)劃設(shè)計條件要求， 但城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未明確的待開發(fā)房地 產(chǎn)， _進行估價。A .難以采用假設(shè)開發(fā)法B. 可以采用比較法C. 難以采用成本法D. 可以采用收益法15、開發(fā)項目選址、 定點審批階段主要針對以方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開 發(fā)建設(shè)項目。A :無償劃撥B:協(xié)議出讓C:掛牌D:拍賣E:招標(biāo)16、針對不同用途的收益性物業(yè)可分為 _。A 寫字樓物業(yè)管理、商場物業(yè)管理B 承租人管理、租賃市場管理.C. 工業(yè)及貨倉物業(yè)管理、人事管理D. 商場物業(yè)管理、財務(wù)、人事管理17、下列不屬于基本報表的是 _。A .資金來源與運用表B. 經(jīng)營成本估算表C. 資產(chǎn)負(fù)債

15、表D 損益表18、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量有幾個方面。A:金融業(yè)的發(fā)展B:經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩rC:生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變D:人文環(huán)境的變化E:房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策19、下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有 _A .消費者的收入增加B.作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升C.作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升D 消費者預(yù)期其未來的收入增加E. 消費者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升20、勘察設(shè)計的委托應(yīng)遵守如下規(guī)定。A:委托方應(yīng)當(dāng)將工程勘察設(shè)計業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)工程勘察設(shè)計資質(zhì)證書且與 其證書規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍相符的承接方B:工程勘察設(shè)計業(yè)務(wù)的委托可以通過競選委托方式進行，但不可通過直接委托 的方式進行C :工程勘察設(shè)計

16、業(yè)務(wù)的競選委托可以采取公開競選或邀請競選的形式進行D:委托方原則上應(yīng)將整個建設(shè)工程項目的設(shè)計業(yè)務(wù)委托給一個承接方E:委托方將整個建設(shè)工程項目的設(shè)計業(yè)務(wù)分別委托給幾個承接方時，必須選定 其中一個承接方作為主體承接方21、某寫字樓年出租凈收益為 300 萬元， 預(yù)計未來三年內(nèi)仍然維持該水平， 三年 后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的 1.2 倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為 10%，則該 宗寫字樓現(xiàn)在的價格為（）萬元。A4580B5580C6580D758022、賬簿包括。A :轉(zhuǎn)賬賬簿B:憑證賬簿C:序時賬簿D:分類賬簿E:備查賬簿23、下面 A 市房屋拆遷管理部門所介紹的其監(jiān)督管理職責(zé)的說法正確的是。A :作為拆遷人，接受拆遷委托B:房屋拆遷許可證的審批C:拆遷委托合同的備案管理D:受理強制拆遷的申請E:拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督24、某房地產(chǎn)投資項目的總投資為